Wenn Sie noch keine Erfahrung mit der Vermietung von Immobilien haben, ist es besonders wichtig, die Rechte Ihrer Mieter und Ihre eigenen Pflichten als Vermieter zu verstehen.
Die überwiegende Mehrheit dieser Rechte und Pflichten wird in Ihrem Mietvertrag festgelegt sein. Daher ist es unerlässlich, dass Sie einen unterzeichneten Mietvertrag vorlegen, bevor Ihr Mieter Ihre Immobilie bezieht.
Der Mietvertrag ist ein Vertrag zwischen Ihnen und Ihrem Mieter, der die Bedingungen für die Nutzung Ihrer Immobilie festlegt.
Als Vermieter sind Sie zwar rechtlich nicht verpflichtet, diese Vereinbarung zu treffen, es wäre jedoch unklug, keine zu haben, um sowohl sich selbst als auch Ihren Mieter zu schützen.
Mietvertrag
Die heutzutage am häufigsten verwendete Mietvertragsform ist der befristete Mietvertrag (Assured Shorthold Tenancy, AST). Wenn Sie einen Immobilienmakler mit der Suche und/oder Verwaltung Ihrer Immobilie beauftragen, ist die Erstellung eines Mietvertrags in der Regel Teil seiner Dienstleistung. Andernfalls sollten Sie einen Anwalt mit der Aufstellung beauftragen oder einen Online-Service nutzen.
Der Mietvertrag sollte die meisten Pflichten sowohl für Sie als auch für Ihren Mieter abdecken, wie zum Beispiel:
- Rechnungen und Mietzahlungen – Geben Sie klar an, welche Rechnungen gegebenenfalls in der Mietzahlung enthalten sind und welchen Betrag der Mieter zu zahlen hat.
- Untervermietung – Die Bedingungen und Folgen der Untervermietung müssen im Mietvertrag klar dargelegt werden.
- Zuständigkeit für kleinere Reparaturen – Ihr Mieter muss wissen, wer für die Durchführung kleinerer Reparaturen am Mietobjekt zuständig ist. Sie können kleinere Reparaturen selbst durchführen oder dies dem Mieter überlassen.
- Kautionen – Sie müssen deutlich vermerken, wo die Kaution verwahrt wird, und wenn Sie die Dienste eines Vermietungsagenten nicht in Anspruch nehmen, sind Sie verpflichtet, diese Kaution innerhalb von 30 Tagen bei einem zugelassenen Schutzsystem zu hinterlegen.
Weitere Verpflichtungen umfassen:
- Wohnen in einer sicheren und gut instand gehaltenen Immobilie
- Anfechtung überhöhter Gebühren
- Zu wissen, wer Ihr Vermieter ist
- ungestört auf dem Grundstück wohnen
- Schutz vor ungerechtfertigter Räumung und Miete
- Ihre Kaution ist während der gesamten Mietdauer geschützt und wird Ihnen nach Mietende zurückerstattet
- Bei einem Mietverhältnis von mehr als 3 Jahren ist ein schriftlicher Vertrag erforderlich.
Alle diese Rechte sollten in Ihrem Mietvertrag aufgeführt sein, und dieser muss fair sein und dem Gesetz entsprechen.
EPC
-Rauchmelder
CO2-Melder
Häufig gestellte Fragen
- Kann ich meinen Mieter ohne Angabe von Gründen kündigen und welche Kündigungsfrist muss eingehalten werden?
Während eines befristeten Mietverhältnisses können Sie Ihren Mieter nur kündigen, wenn ein Vertragsbruch vorliegt oder eine Ausstiegsklausel im Mietvertrag enthalten ist. Beispiele hierfür sind Mietrückstände oder Schäden am Mietobjekt. Sollte Ihr Mieter nach Ablauf des Mietvertrags weiterhin in der Wohnung wohnen und Sie ihn ohne Angabe von Gründen kündigen wollen, müssen Sie eine Kündigung nach § 21 aussprechen. Diese Kündigungsfrist beträgt zwei Monate und unterliegt bestimmten Regeln. Beispielsweise müssen Sie beim Gericht einen Antrag auf Herausgabe der Wohnung stellen, wenn Ihr Mieter die Wohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht verlassen hat. - Kann ich die Miete meiner Mieter jederzeit erhöhen und wie lange im Voraus muss ich sie ankündigen?
Als Vermieter dürfen Sie die Miete Ihrer Mieter nicht jederzeit erhöhen, es sei denn, dies ist im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart. Ist dies nicht der Fall, müssen Sie Ihrem Mieter eine formelle, schriftliche Mitteilung zukommen lassen, in der die Mieterhöhung detailliert aufgeführt ist und die den gesetzlichen Bestimmungen entspricht. - Was muss ich mit der Kaution meines Mieters tun und wann muss sie zurückgezahlt werden?
Die Kaution Ihres Mieters muss innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt in einem anerkannten Treuhandsystem angelegt werden. Andernfalls drohen Ihnen Bußgelder in Höhe des Dreifachen der Kaution, und Ihre Räumungsklage kann ungültig werden. Außerdem müssen Sie die Kaution innerhalb von 10 Tagen nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzahlen. - Darf ich mein Objekt jederzeit betreten?
Sie sind verpflichtet, Ihre Mieter 24 Stunden im Voraus schriftlich zu benachrichtigen, wenn Sie Ihr Objekt betreten möchten, um Inspektionen und Reparaturen durchzuführen, für die Sie verantwortlich sind. Als Vermieter haben Sie kein Recht, das Objekt ohne vorherige Ankündigung zu betreten. - Was tun, wenn mein Mieter eine Behinderung hat?
Sie sollten überlegen, Ihre Immobilie barrierefrei anzupassen, wenn Ihr Mieter eine Behinderung hat. Beispielsweise könnten Sie eine Rampe am Eingang installieren, um den Zugang für Rollstuhlfahrer zu ermöglichen. - Kann ich meinem Mieter verbieten, Freunde oder Familie über Nacht in meiner Immobilie zu empfangen?
Ihr Mieter hat das Recht, ungestört in der Immobilie zu wohnen. Das bedeutet, dass er gelegentlich Freunde und Familie zum Übernachten einladen darf. - Darf ich die Bonität meines Mieters prüfen, um festzustellen, ob ein Zahlungsausfallrisiko besteht?
Bevor Sie eine Bonitätsprüfung durchführen, benötigen Sie die schriftliche Einwilligung Ihres potenziellen Mieters. Bei einer schlechten Bonität können Sie einen Bürgen verlangen, eine Vorauszahlung der Miete leisten oder die Bewerbung ablehnen. - Was tun, wenn mein Mieter von einem Mitbewohner belästigt wird?
Sprechen Sie zunächst mit dem Mitbewohner, um zu sehen, ob sich das Problem lösen lässt. Falls dies nicht möglich ist und der Mitbewohner gegen den Mietvertrag verstößt, können Sie gegebenenfalls Maßnahmen zur Kündigung des Mietvertrags ergreifen.
