التكاليف المسموح بها مقابل دخل الإيجار

هذا أحد أكثر الأسئلة شيوعًا التي نتلقاها، والسبب واضح. يخلط العديد من مُلّاك العقارات، عن غير قصد، بين الرأسمالية المصروفات التشغيلية . وبالتحديد، يخطئون في تحديد الفرق بين الإصلاح والتحسين، ويقتصرون على المطالبة بفائدة الرهن العقاري فقط دون سداد أقساط رأس المال.

الفكرة الشائعة هي أنه بما أنك أنفقت أموالاً على ممتلكاتك، فإنه يترتب على ذلك تلقائياً أنه يمكنك خصمها من دخل الإيجار الخاص بك.

احذر…!

بعض النفقات لا تستوفي شروط أي إعفاء ضريبي

بعض النفقات لا يُسمح بخصمها من الربح إلا عند بيع العقار.

قد يتم خصم بعض النفقات من دخل الإيجار عند حساب الدخل الخاضع للضريبة.

قد لا تُعتبر بعض النفقات قابلة للخصم، ولكنها تخضع لقواعد خاصة.

دعونا نتناول الأمور واحدة تلو الأخرى.

عند شراء عقار

تُعتبر التكاليف والمصروفات المرتبطة بالشراء جزءًا من سعر الشراء، ولا يمكن خصمها من دخل الإيجار. ننصحك بإعداد بيان بسيط بجميع التكاليف على النحو التالي:

سعر الشراء

رسوم الطوابع

الرسوم القانونية

رسوم مسح المباني

رسوم الفحص المستقل

تكاليف المزادات (لأولئك الذين اشتروا من خلال المزادات)

ينبغي أن يتضمن بيان إتمام الصفقة الذي يقدمه محاموك غالبية التكاليف

يمكن خصم هذه التكاليف من الربح (أو إضافتها إلى الخسارة) عند بيع العقار. لذا، يُنصح بالاحتفاظ بسجل لجميع التكاليف مع الإيصالات الداعمة حتى تتمكن من المطالبة بإعفاء ضريبة أرباح رأس المال على هذه النفقات عند البيع.

ماذا يحدث إذا فشلت الصفقة؟

باختصار، لا يُسمح بأي تكاليف ونفقات مرتبطة بصفقة تفشل.

لذا إذا كنت تفكر في شراء عقار وأنفقت المال على توكيل محامين وترتيب عمليات المسح ثم قررت عدم المضي قدماً أو الأسوأ من ذلك أن البائع انسحب، فلن يكون هناك أي إعفاء ضريبي للتكاليف.

ما هي التكاليف المسموح بها مقابل دخل الإيجار؟

القاعدة العامة هي أن تُنفق هذه المصروفات بالكامل وحصرياً على أعمال إيرادات الإيجار. إليك قائمة بها:

تكاليف التمويل (محدودة لمعظم العقارات السكنية)

تُعتبر الفوائد المدفوعة ورسوم الترتيب على أي قرض يُمنح لشراء أو تحسين العقار المؤجر، بالإضافة إلى أي رسوم بنكية على حساب بنكي منفصل خاص بالعقار المؤجر، تكاليف تمويلية. أما في حالة الرهن العقاري ذي الأقساط، فإن عنصر الفائدة فقط هو الذي يُحتسب ضمن التكاليف التمويلية، وليس إجمالي الأقساط.

بالنسبة للعقارات التجارية، ووحدات الإيجار المفروشة لقضاء العطلات (انظر أعلاه) والعقارات السكنية المملوكة لشركات ذات مسؤولية محدودة، يتم السماح بتكاليف التمويل بالكامل.

بالنسبة للعقارات السكنية الأخرى المملوكة لأفراد أو شركات، اعتبارًا من 6 أبريل 2020، تم تقييد تكاليف التمويل، ولا يمكن خصم سوى 20% منها من الضريبة المستحقة على صافي دخل الإيجار بعد خصم جميع المصاريف والخسائر الأخرى المرحلة، ولكن قبل خصم أي تكاليف تمويل. قبل 6 أبريل 2020، كان يتم تطبيق هذا التقييد تدريجيًا على مدى ثلاث سنوات.

أفضل طريقة لشرح ذلك هي من خلال مثال:
جو مُعلّم يبلغ من العمر 49 عامًا، ويدفع ضرائب بنسبة 40%. اشترى عقارًا للاستثمار بغرض التأجير. ولأنه يمتلك العقار منذ فترة، فإن الدين المُستحق عليه منخفض نسبيًا. إليك كيفية احتساب تكلفة التمويل:

كما ترون، يبلغ معدل الضريبة الفعلي 53.51%، وهو أعلى من معدل الضريبة الهامشية لجوي البالغ 40%. في حال كان الملاك يعتمدون بشكل كبير على التمويل العقاري، فقد تتجاوز الضريبة المستحقة صافي دخل الإيجار.

ينبغي أن يحصل دافعو الضرائب ذوو المعدل الأساسي (20٪) على إعفاء كامل بشرط ألا يتسبب دخل الإيجار قبل الفائدة في دخولهم في معدل الضريبة الأعلى.

قد يرغب دافعو الضرائب ذوو الدخل المرتفع في التفكير بشراء عقارات جديدة من خلال شركة ذات مسؤولية محدودة، حيث تُعتبر تكاليف التمويل قابلة للاسترداد بالكامل. مع ذلك، يميل المقرضون إلى فرض معدل فائدة أعلى على القروض المقدمة للشركات ذات المسؤولية المحدودة.

الإصلاحات والصيانة

يمكن المطالبة بتكاليف أعمال الصيانة التي أُجريت على العقار بشرط ألا تكون تحسينات رأسمالية. إذا كنت تسكن في العقار قبل تأجيره، فإن الأعمال التي أُجريت قبل التأجير تُعتبر صيانةً للعقار نتيجةً للاستخدام الشخصي وليس لأغراض التأجير، وبالتالي لا يمكن المطالبة بتكاليفها.
لا يمكن المطالبة بتكاليف إصلاح الأثاث في حالة تأجير العقار مفروشًا.
لا تنسَ تضمين تكلفة شهادة سلامة الغاز، إن وُجدت.

الرسوم القانونية والإدارية والمحاسبية

لا يمكنك المطالبة بأي أتعاب قانونية تتعلق بشراء العقار، أو أي رسوم لعقد الإيجار الأولي إذا كانت مدته تزيد عن سنة. أما الأتعاب القانونية المتعلقة بتجديد عقد الإيجار، أو عقد إيجار قصير الأجل لمدة تقل عن سنة، أو إخلاء العملاء، أو تحصيل الإيجار ، أو رسوم الإدارة والمحاسبة، فهي جميعها قابلة للمطالبة.

تأمين

من المهم أن تؤمّن على العقار، ويمكن المطالبة بقسط التأمين على المباني و/أو محتوياتها. أما أقساط التأمين على الحياة فلا يمكن المطالبة بها.

الإيجار والرسوم وضريبة المجلس

يجوز لك دفع إيجار الأرض إذا كانت الشقة. عادةً ما يدفع المستأجر الرسوم أو ضريبة المجلس، ولكن إذا كنت تدفع هذه التكاليف أو كانت هناك أي فترات شغور تدفع فيها هذه التكاليف، فيمكنك المطالبة بها.

خدمات

إذا كنت تدفع أي رسوم خدمات أو مقابل أي خدمات أخرى متعلقة بالتأجير، مثل الكهرباء في المناطق المشتركة، فيجب عليك المطالبة بها. إذا كان العقار عبارة عن شقة مفروشة للإيجار السياحي، فمن المرجح أن تدفع مقابل الكهرباء والغاز والماء ورخصة التلفزيون والهاتف وخدمات أخرى.

أجور

إذا كنت بحاجة إلى شخصٍ ما لتقديم خدمة منتظمة، كالتنظيف مثلاً، فننصحك بدفع مبلغ ثابت مقابل هذه الخدمة وعدم توفير أي أدوات أو مواد، حتى يُعامل كعامل مستقل. أما إذا وظفتَ عاملة نظافة لمدة ساعة واحدة أسبوعياً ووفرتَ لها جميع المواد، فمن المرجح أنها تُعتبر موظفة. يُرجى العلم أنه في حال توظيفك لموظف، يجب عليك الالتزام بلوائح العمل، بما في ذلك توجيهات ساعات العمل، والحد الأدنى للأجور، والصحة والسلامة، ونظام الدفع المباشر للضرائب/التأمين الوطني. يبلغ الحد الأدنى للأجور المعيشية اعتباراً من 1 أبريل 2024، 11.44 جنيهًا إسترلينيًا في الساعة للبالغين من عمر 21 عامًا فأكثر.

ننصحك بأن تطلب من موظفك إكمال "قائمة التحقق الأولية" المتوفرة على الموقع الإلكتروني الحكومي. إذا كان راتبك أقل من 123 جنيهًا إسترلينيًا أسبوعيًا، وليس لديك موظفون آخرون، وقام موظفك بتحديد الشهادة (أ) أو (ب)، فيمكنك الاحتفاظ بقائمة التحقق الأولية دون اتخاذ أي إجراء آخر. أما إذا كانت الشهادة (ج) أو لم يتم تحديد أي خانة، أو إذا كان راتبك 123 جنيهًا إسترلينيًا أو أكثر أسبوعيًا، فسيكون من الضروري تطبيق نظام الدفع المباشر للضرائب (PAYE). في حال تطبيق هذا النظام، فسيتعين عليك دفع راتب الموظف وفقًا لنظام المعلومات في الوقت الفعلي (RTI) حتى لو كان دخله أقل من 123 جنيهًا إسترلينيًا أسبوعيًا.

نفقات السفر

هل تسافر إلى العقار لإجراء أعمال الصيانة أو لحل مشاكل المستأجرين؟ إذا كان الأمر كذلك، فيجب عليك المطالبة بتكاليف السفر. يجب أن تكون التكاليف معقولة - فإذا كنت تسكن في لندن وتقضي أسبوعًا في عطلة في كورنوال، فإن المرور لمدة عشر دقائق للتأكد من سلامة منزل العطلات المجاور لا يُعد رحلة عمل! إذا كنت تسافر بالسيارة، فيمكنك الآن المطالبة بمعدلات الأميال المعتمدة، وهي 45 بنسًا لكل ميل لأول 10000 ميل لأغراض العمل في السنة الضريبية، و25 بنسًا لكل ميل إضافي لأغراض العمل.

مصاريف إدارية

قد تشمل هذه المصاريف البريد، والقرطاسية، والمكالمات الهاتفية، وغيرها من المصاريف الإدارية. وقد تغيرت قواعد المطالبة باستخدام المنزل كمكتب اعتبارًا من 6 أبريل 2013. إما أن يتم إجراء حساب معقد لتبرير الرسوم، أو يمكن المطالبة بما يلي بناءً على ساعات العمل في المكتب:

من غير المرجح أن يكون هناك مبرر لفرض رسوم على استخدام منزلك كمكتب إلا إذا كنت تدير عددًا من العقارات بنفسك.

مصاريف أخرى

يمكن المطالبة بأي نفقات أخرى تم تكبدها كلياً وحصرياً لأغراض العمل العقاري. على سبيل المثال، يمكن المطالبة برسوم ترخيص المساكن متعددة الإشغال (HMO).

بدل دخل الممتلكات (بديل عن بدلات المصاريف وبدلات رأس المال)

يمكن خصم إعفاء دخل العقار البالغ 1000 جنيه إسترليني من دخل الإيجار (شريطة ألا يكون الدخل مستلماً من جهة ذات صلة) بدلاً من خصمه من أي نفقات. ولا يُنصح بالمطالبة بهذا الإعفاء إلا إذا كانت نفقاتك أقل من 1000 جنيه إسترليني وأقل من قيمة الإيجار الفعلي المستلم. ولا المطالبة بأي نفقات إذا كنت تطالب بإعفاء دخل العقار. صُمم هذا الإعفاء خصيصاً لتوفير عبء الإقرار الضريبي ودفع الضرائب على دخل الإيجار المنخفض، وليس كإجراء عام لتوفير الضرائب.

النفقات الرأسمالية

لا يُمكن خصم تكلفة شراء أو تحسين عقار (كإضافة ملحق مثلاً) من دخلك العقاري كنفقة إيرادية. والفرق بين النفقات الرأسمالية والإيرادية ليس واضحاً تماماً. فإذا اشتريت عقاراً وقمت بتجديده فقط قبل تأجيره، تُعتبر هذه نفقات إيرادية. أما إذا اشتريت عقاراً بسعر أقل بكثير من سعره المعتاد نظراً لحالته السيئة، ثم أجريت عليه أعمال ترميم كبيرة، فمن المرجح أن تُعتبر هذه النفقات نفقات رأسمالية.

ومع ذلك، فإن معظم النفقات الرأسمالية مؤهلة للإعفاء لأغراض ضريبة أرباح رأس المال عند بيع العقار، لذلك من المهم الاحتفاظ بسجلات وإيصالات النفقات المتكبدة.

بدلات رأس المال (غير متوفرة في الإيجارات السكنية باستثناء الإيجارات المفروشة لقضاء العطلات)

مع أن أعمال البناء الإنشائية لا يمكن المطالبة بها عادةً، إلا أن بدلات رأس المال متاحة عند شراء التجهيزات والمعدات والآلات. يوجد بدل استثمار سنوي للنفقات التي تصل إلى مليون جنيه إسترليني. وبما أن معظم الملاك لن ينفقوا أكثر من الحد السنوي أو يطالبوا ببدل سيارة، فلن يتم التطرق إلى السيارات والنفقات المؤهلة التي تتجاوز الحد السنوي.

فيما يلي أمثلة على النفقات المؤهلة للحصول على بدل الاستثمار السنوي (باستثناء العقارات السكنية):

القائمة ليست شاملة، ويجب عليك الحصول على مزيد من النصائح منا، خاصة إذا تجاوزت نفقاتك الحد السنوي.

إذا قمت ببيع أصل سبق لك المطالبة ببدلات رأس المال عليه، فسيتم أخذ العائدات في الاعتبار وقد يؤدي ذلك إلى فرض رسوم دخل إضافية.

إعانة استبدال الأدوات المنزلية

في حال لم يكن العقار السكني مُؤثثاً كإيجار عطلات أو لم يُطالب بإعفاء ضريبي لتأجير الغرف، يُسمح باحتساب نفقات استبدال قطع الأثاث والأجهزة المنزلية كمصروف، بعد خصم أي عائدات من بيع القطعة المستبدلة. أما تكلفة الأصول التي لا تُعتبر بدائل فلا تُحتسب كمصروف.

للاستخدام الخاص

إذا كنت تستخدم العقار لأغراض خاصة، وهو الأرجح إذا كان مكانًا مفروشًا للإيجار لقضاء العطلات أو إذا كنت لا تطالب بإعفاء إيجار غرفة في منزلك الخاص، فيجب تقييد أي نفقات يتم المطالبة بها لاستخدامها الخاص.

إذا كنت قد سكنت عقارًا سابقًا، فلا يمكنك المطالبة بأي نفقات تتعلق بفترة سكنك فيه. لذا، فإن أي صيانة للعقار قبل تأجيره لأول مرة تُعتبر خاصة بك. في المقابل، إذا كنت قد دفعت قسط التأمين السنوي في الأول من أبريل، ثم غادرت العقار بنية تأجيره في الأول من أكتوبر التالي، فستطالب بنصف قسط التأمين المدفوع، حتى وإن كان قد دُفع أثناء سكنك في العقار.

الأسئلة الشائعة

هل يمكنني المطالبة بنفقات من سنة ضريبية سابقة؟

تُعدّ حسابات الإيجار على أساس نقدي، ما يعني إمكانية إدراج أي مصروفات متعلقة بالعقار المؤجر دُفعت خلال السنة الضريبية. مع ذلك، فإن الطريقة الوحيدة للمطالبة بالمصروفات المتكبدة في السنة السابقة هي من خلال مصروفات ما قبل بدء النشاط التجاري. إذا لم يُؤجَّر العقار بعد، وكان على المؤجر إتمام أعمال إصلاحية، تُصنَّف تكاليف هذه الإصلاحات والصيانة كمصروفات إيرادية وليست رأسمالية، فيمكنك المطالبة بالتكاليف الإيرادية المتكبدة لتجهيز العقار ليكون جاهزًا للتأجير. ولكن، بمجرد أن يبدأ المؤجر في استلام الأموال من أعمال التأجير، يُطبَّق الأساس النقدي

هل يتعين على مالك العقار تقديم إيصالات مقابل أعمال الصيانة؟

لا تنص الوثائق الرسمية صراحةً على ما إذا كان يُشترط على المؤجر تقديم إيصالات لأعمال الصيانة في المملكة المتحدة. مع ذلك، يُنصح عمومًا للمؤجرين بالاحتفاظ بسجلات وإيصالات لجميع نفقات الصيانة والإصلاح. يمكن استخدام هذه الوثائق كدليل على النفقات المطالب بها، وقد تطلبها مصلحة الضرائب والجمارك البريطانية (HMRC) أثناء التدقيق الضريبي. يُساعد تنظيم السجلات على ضمان الامتثال للوائح الضريبية، ويُوفر الشفافية في حال وجود أي نزاعات أو استفسارات. من الأفضل دائمًا استشارة متخصص ضرائب أو محاسب للحصول على إرشادات محددة بشأن متطلبات حفظ السجلات للمؤجرين.

ما هو المبلغ الذي يمكنني خصمه من ضرائب فاتورة هاتفي المحمول؟

تجدر الإشارة إلى أن إمكانية خصم فواتير الهاتف المحمول من الضرائب لأصحاب العقارات في المملكة المتحدة تعتمد على ما إذا كان الهاتف يستخدم لأغراض تجارية فقط أو لمزيج من الاستخدام التجاري والشخصي.

فيما يلي بعض النقاط العامة التي يجب مراعاتها:

– للاستخدام التجاري فقط: إذا كان لديك هاتف محمول مخصص يستخدم حصريًا لأعمال تأجير العقارات الخاصة بك، فقد تتمكن من المطالبة بالتكلفة الكاملة لفاتورة الهاتف كنفقة عمل.

الاستخدام التجاري والشخصي: إذا كنت تستخدم هاتفك المحمول لأغراض تجارية وشخصية، فيمكنك المطالبة فقط بجزء الفاتورة المتعلق بالاستخدام التجاري. من المهم الاحتفاظ بسجلات دقيقة وحساب نسبة الاستخدام التجاري بناءً على سجلات المكالمات والرسائل والبيانات الأخرى ذات الصلة.

– معقول وضروري: للمطالبة بأي نفقات، بما في ذلك فواتير الهاتف المحمول، يجب اعتبارها معقولة وضرورية لتشغيل أعمال تأجير العقارات الخاصة بك.

هل بناء مكتب منزلي يُعتبر خصماً من الضرائب؟

يمكن أن يكون بناء مكتب منزلي قابلاً للخصم الضريبي، لكن ذلك يعتمد على شروط معينة، والتي سنفصلها أدناه:

– للتأهل للحصول على خصومات ضريبية، يجب استخدام المكتب المنزلي حصريًا لأغراض العمل.

– ينبغي أن تكون المساحة منطقة مخصصة تستخدم فقط للعمل وليس للاستخدام الشخصي.

– يمكنك المطالبة بالنفقات المتعلقة ببناء أو تحويل المكتب المنزلي، مثل مواد البناء وتكاليف العمالة.

– يمكن أيضًا المطالبة بالنفقات الجارية مثل التدفئة والكهرباء والصيانة، ولكن فقط لجزء المنزل المستخدم كمكتب.

– من المهم الاحتفاظ بسجلات وإيصالات دقيقة لدعم مطالباتك.

ما هي الفواتير التي يدفعها المستأجر عند استئجار منزل؟

عند استئجار منزل، تختلف الفواتير التي يدفعها المستأجر باختلاف عقد الإيجار. ومع ذلك، إليك بعض الفواتير الشائعة التي يتحملها المستأجرون:

- الإيجار: هو المبلغ الأساسي الذي تدفعه لمالك العقار مقابل استئجاره.
- فواتير الخدمات: تشمل الكهرباء والغاز والماء، والتي يدفعها المستأجر عادةً مباشرةً.
- ضريبة المجلس المحلي: هي ضريبة محلية تُستخدم لتمويل الخدمات المحلية مثل جمع النفايات وصيانة الشوارع، وعادةً ما يتحمل المستأجر مسؤولية دفعها.
- رخصة التلفزيون: إذا كنت تشاهد البث التلفزيوني المباشر أو تستخدم خدمة BBC iPlayer، فأنت مُلزم بالحصول على رخصة تلفزيون، وهي مسؤولية المستأجر.
- باقات الإنترنت والتلفزيون: إذا اخترت الاشتراك في خدمات الإنترنت أو التلفزيون، فسيتعين عليك ترتيبها ودفع ثمنها بشكل منفصل.
- تأمين المحتويات: على الرغم من أنه ليس إلزاميًا، إلا أنه يُنصح بالحصول على تأمين على المحتويات لحماية ممتلكاتك الشخصية في حالة السرقة أو التلف أو أي أحداث غير متوقعة أخرى.

أخيراً…

قد يكون هذا الأمر مُربكًا للعديد من مُلّاك العقارات. قد تكون الأخطاء مُكلفة إذا اكتشفتها مصلحة الضرائب والجمارك البريطانية. لذا، فإن اختيار مُختصّ في ضرائب العقارات لمساعدتك على إنجاز الأمر بشكل صحيح قد يُوفّر عليك آلاف الجنيهات الإسترلينية. تواصل معنا على الرقم 01902711370 أو عبر البريد الإلكتروني enquiries@uklandlordtax.co.uk إذا كنت بحاجة إلى مزيد من المساعدة.

UKLandlordTax.co.uk هو الاسم التجاري لشركة Thandi Nicholls Ltd Accountants، المكتب المسجل: مركز الصناعات الإبداعية، طريق جلايشر، ولفرهامبتون WV10 9TG.

مسجلة في إنجلترا. رقم الشركة 7319439. المديرة: إس إس ثاندي، حاصلة على بكالوريوس في الآداب