التخطيط العقاري لأصحاب العقارات المؤجرة - كيفية تجنب ضريبة الميراث على العقارات المؤجرة

يُعدّ تجنّب ضريبة الميراث على العقارات المؤجرة أحد أهمّ الشواغل لدى مُلّاك العقارات. فعند التحدث مع مُلّاك عقارات، مثلي تمامًا، يتبين أنهم يسعون إلى تحقيق نموّ رأسمالي طويل الأجل، وتكميل دخلهم الحالي ودخلهم التقاعدي، بهدف حماية ثروتهم العقارية ونقلها إلى أبنائهم مع تجنّب الضرائب الشخصية المرتفعة على هذا الدخل.

يتمثل الشاغل الرئيسي في رغبتهم بالاحتفاظ بالسيطرة على العقارات طوال حياتهم، لضمان استمرار حصولهم على الدخل وحماية ثروتهم العقارية لذريتهم من أي تهديد من شركاء أبنائهم المستقبليين في حال الطلاق. في مجال الضرائب، تُعرف ضريبة الميراث بضريبة الاختيار، حيث يمكنك اختيار دفعها أو عدم دفعها. من خلال استشارة مختص مبكرًا، يمكن وضع خطة فعّالة لضريبة الميراث لتجنبها وضمان توريث ثروتك
للأجيال القادمة وحمايتها. نستعرض هنا وضع ضريبة الميراث في حالة امتلاك العقارات باسمك الشخصي أو من خلال شركة ذات مسؤولية محدودة.

الاسم الشخصي

إن اتباع نهج "عدم القيام بأي شيء، وإلا فلن أكون هنا، لذا لن يؤثر عليّ الأمر!"
عند الوفاة، سيتم إدراج صافي قيمة حقوق الملكية في عقاراتك الاستثمارية كأصل من أصول تركتك لأغراض ضريبة الميراث. على سبيل المثال، إذا توفيت تاركًا محفظة استثمارية بقيمة مليوني جنيه إسترليني عليها ديون مستحقة بقيمة مليون جنيه إسترليني، فإن ضريبة الميراث ستكون 40% من مليون جنيه إسترليني، أي 400 ألف جنيه إسترليني. يُمنح المتوفى إعفاءً ضريبيًا بقيمة 325 ألف جنيه إسترليني، والذي قد يصل إلى 500 ألف جنيه إسترليني إذا ترك مسكنه الرئيسي لأبنائه وأحفاده. ويمكن أن يصل هذا الإعفاء إلى مليون جنيه إسترليني للأزواج، ولكن لأغراضنا، افترضنا أن هذه الإعفاءات الضريبية قد استُنفدت على مسكنه الرئيسي. لا يتطلب الأمر الكثير هذه الأيام لامتلاك منزل تزيد قيمته عن 650 ألف جنيه إسترليني.

إهداء العقارات لأبنائك:
يمكنك إهداء أي من العقارات المؤجرة لأبنائك في أي وقت. لكن ستكون العواقب كالتالي:

• فرض ضريبة أرباح رأس المال فورًا، حيث تُعتبر قيمة النقل دائمًا مساويةً للقيمة السوقية وقت الهبة. ويجب الإبلاغ عن هذه الضريبة ودفعها خلال 60 يومًا.
• فقدان دخل الإيجار. بمجرد الهبة، لا يمكنك استلام أي دخل إيجار، وإلا ستُعتبر هبةً مشروطةً وتُضاف إلى تركتك لأغراض ضريبة الميراث.
• يجب أن تعيش لمدة 7 سنوات حتى يخرج الأصل تمامًا من تركتك لأغراض ضريبة الميراث. •
قد لا يرغب أبناؤك في تسجيل الملكية بأسمائهم الشخصية، لأن الدخل سيرفعهم إلى شريحة ضريبية أعلى، أو لأنهم بالفعل من دافعي الضرائب ذوي الشريحة الأعلى.
• هناك حماية محدودة للأصول من أي محاولة استغلال من قبل شركاء أبنائك المستقبليين في حالة الطلاق
. • في حال وجود رهن عقاري، يلزم الحصول على إذن لنقل الملكية. وهذا غير مرجح، لذا سيحتاج أبناؤك إلى التقدم بطلبات للحصول على قروض عقارية، مما يحدّك عمليًا إلى العقارات غير المرهونة.

باختصار، إنها ليست نظرة مبشرة للغاية.

التحويل إلى صندوق استئماني تقديري:
قد يكون هذا خيارًا مناسبًا لبعض الملاك، ولكن يجب أن تكون على دراية بالقيود التالية:

• يجب أن تعيش لمدة 7 سنوات حتى يخرج الأصل بالكامل من تركتك لأغراض ضريبة الميراث.
• في حال وجود رهن عقاري، يلزم الحصول على إذن لنقل الملكية إلى الصندوق الاستئماني. من غير المرجح الحصول على هذا الإذن، وبالتالي يقتصر الأمر عمليًا على العقارات غير المرهونة.
• يمكن نقل مبلغ أقصاه 650,000 جنيه إسترليني (لكل زوجين) دون تكبد ضريبة فورية بنسبة 20% على أي مبلغ زائد. ويمكن نقل مبلغ إضافي قدره 650,000 جنيه إسترليني بعد 7 سنوات، وهكذا. بالنسبة لشخص يرغب في نقل محفظة استثمارية بقيمة مليون جنيه إسترليني، على سبيل المثال، سيتطلب ذلك منه البقاء على قيد الحياة لمدة 14 عامًا على الأقل لإلغاء ضريبة الميراث.
• يمكن تأجيل ضريبة أرباح رأس المال على نقل الملكية إلى صندوق استئماني، ونقل الأصل إلى أبنائك الذين يوافقون أيضًا على تأجيل الضريبة. مع ذلك، فإن هذا مجرد تأجيل للمشكلة ليتحملها أبناؤك. إذا رغب أبناؤك في بيع العقار، فسوف يواجهون ضريبة أرباح رأس المال بناءً على سعر الشراء الأصلي.
• تخضع أرباح دخل الإيجار في الصندوق الاستئماني لضريبة بنسبة 45%.
• تُفرض رسوم خروج ضريبة الميراث إذا تم نقل العقار من الصندوق الاستئماني إلى الأبناء في المستقبل.
• تُفرض ضريبة ميراث لمدة 10 سنوات على الأصول التي يحتفظ بها الصندوق الاستئماني بحد أقصى 6%، وتُكرر هذه الضريبة كل 10 سنوات طوال مدة الصندوق.
• يجب على الصندوق الاستئماني التسجيل لدى مصلحة الضرائب والجمارك البريطانية (HMRC) وتقديم إقرار ضريبي سنوي.
• عند نقل عقار إلى الصندوق الاستئماني، لا يمكنك استلام أي من الدخل إذا كنت ترغب في تجنب ضريبة الميراث.

تلعب الصناديق الاستئمانية التقديرية دورًا في التخطيط لضريبة الميراث، لا سيما إذا كنت ترغب في ضمان توفير الدعم المالي لطفل ضعيف أو معاق بعد وفاتك، لذا لا ينبغي تجاهلها.

البيع وإعادة الاستثمار:
يتضمن هذا بيع العقارات ثم إعادة استثمار الأرباح في محفظة استثمارية معفاة من ضريبة الميراث. ينطوي هذا على بعض المخاطر، كما هو الحال مع أي استثمار في سوق الأسهم، ولكن إذا نجوت لمدة عامين، يمكن توريث الاستثمار للمستفيدين عند وفاتك معفى من ضريبة الميراث. مع ذلك، لا تزال ضريبة أرباح رأس المال مستحقة على البيع، لذا يجب إجراء تقييم واقعي للموازنة بين التكلفة والفائدة والمخاطر. العديد من أدوات الاستثمار مدرجة في بورصة AIM أو مؤشر Footsie 350. تكمن المخاطرة في احتمال انخفاض قيمة الأسهم خلال حياتك أو إفلاس الشركة وتصفيتها، وفي هذه الحالة ستخسر كل شيء. يمكن التخفيف من هذه المخاطرة بالاستثمار من خلال صناديق متخصصة تضم مجموعة متنوعة من الشركات.

ضريبة الميراث والشركات ذات المسؤولية المحدودة

إذا تم تأسيس شركة ذات مسؤولية محدودة بشكل صحيح، يُمكنك تقليل التزاماتك الضريبية على الميراث. وفي الوقت نفسه، يُمكنك الاحتفاظ بالسيطرة الكاملة على الشركة طوال حياتك، والحصول على كامل دخل الأرباح، وتطبيق اتفاقية مساهمين لحماية ثروتك العقارية لأبنائك وذريتك. في هذه الحالة، قد يكون من المفيد لك التفكير في نوع من التخطيط باستخدام أسهم "التجميد". والهدف من ذلك هو تجميد قيمة الأسهم التي تملكها بحيث يعود نمو قيمتها المستقبلي إلى المستفيد المقصود - عادةً الجيل القادم. ويتحقق ذلك من خلال تعديل النظام الأساسي للشركة لتقسيم أسهمها إلى فئتين، أسهم (أ) وأسهم (ب). تمنح أسهم الفئة (أ) الحق في الحصول على أرباح و/أو رأس مال عند
التصفية يعادل القيمة الحالية للشركة، وتحتفظ بها أنت.

الأمر المهم الذي يجب ملاحظته هنا هو أنه عند تأسيس الشركة، فإن قيمتها الحالية تعادل القيمة الاسمية لأسهم الفئة (أ)، أي جنيه إسترليني واحد للسهم، لعدم وجود أصول أخرى في الشركة. سيُضاف أي نمو مستقبلي في قيمة الشركة إلى أسهم الفئة (ب) التي ستُمنح لأبنائك أو ربما إلى صندوق استئماني يُفيد الأجيال القادمة. في هذه المرحلة، لا يُفترض أن تترتب على هذه الخطة أي آثار ضريبية على الميراث. ستكون لأسهم الفئة (ب) الجديدة قيمة اسمية فقط، إذ لا تتمتع في البداية بحقوق التصويت أو حقوق توزيع الأرباح أو قيمة رأسمالية تتجاوز قيمتها الاسمية.

لم يحدث أي تحويل جوهري للقيمة لأن قيمة الأسهم الحالية لم تنخفض بشكل كبير. عند وفاتك، ستُفرض عليك الضريبة فقط على قيمة الشركة في تاريخ
إنشاء فئتي الأسهم. وينطبق النهج نفسه في حال امتلاكك عقارات بالفعل. في هذه الحالة، يلزم إجراء تقييم أولي لتحديد القيمة الحالية لأسهمك.

قبل اتخاذ قرار شراء عقار باسمك الشخصي أو من خلال شركة ذات مسؤولية محدودة، من المهم معرفة توقعات ضريبة الميراث. بالنسبة لمستثمري العقارات الجادين في حماية ثرواتهم، تتمثل الخطوة التالية في التواصل معنا وترتيب استشارة مع أحد مستشارينا الضريبيين ذوي الخبرة.

كيف أنقذ سام وسارة شركة IHT

سام، 43 عامًا، وسارة، 43 عامًا، لديهما طفلان قاصران يبلغان من العمر 8 و 6 سنوات. أرادا بناء محفظة عقارية لتوفير دخل إضافي لهما في التقاعد وأيضًا لنقل هذه الثروة العقارية إلى أطفالهما.

تمكّنا من تأسيس شركة استثمار عقاري عائلية (PFIC) لسام وسارة، وهما مديران فيها والمساهمان الوحيدان اللذان يتمتعان بحقوق التصويت، ما يضمن لهما السيطرة الكاملة على الشركة. في الوقت نفسه، تتمتع أسهم سام وسارة بحقوق محدودة في أي استحقاق لنمو قيمتها مستقبلاً، وبالتالي فإن قيمتها ثابتة فعلياً.

استحوذت شركة الاستثمار الأجنبي الخاضعة للضريبة (PFIC) على عقارات بقيمة مليون جنيه إسترليني على مدى ثلاث سنوات، وذلك باستخدام قروض عقارية بقيمة 750 ألف جنيه إسترليني و250 ألف جنيه إسترليني كودائع، قدمها سام وسارة للشركة. تُعامل هذه القروض كقروض من المديرين للشركة، ويمكن سدادها لسام وسارة معفاة من الضرائب عندما يتوفر لدى الشركة سيولة كافية في المستقبل من عائدات الإيجار.

أنشأنا فئة أسهم منفصلة للأبناء، تمنحهم حقوقًا رأسمالية في النمو المستقبلي لقيمة الشركة، مما يسمح بتراكم نمو قيمة الأصول العقارية لصالحهم بدلًا من أن تُضاف إلى تركة سام وسارة لأغراض ضريبة الميراث. وقد وفّر هذا على سام وسارة مبلغًا كبيرًا من ضريبة الميراث مقارنةً بما لو كانوا يمتلكون الأصول بأسمائهم الشخصية حتى نقلوها إلى الأبناء.

على سبيل المثال، إذا كان سام وسارة يمتلكان هذه العقارات شخصيًا حتى تاريخ وفاة الزوج/الزوجة الأخير/الأخيرة، حيث قُدّرت قيمتها آنذاك بثلاثة ملايين جنيه إسترليني، فقد تصل ضريبة الميراث المستحقة عليهما إلى 1.2 مليون جنيه إسترليني (بافتراض أن شرائح الإعفاء من ضريبة الميراث مُستغلة بالفعل لأصول أخرى). باستخدام شركة الاستثمار الأجنبية الخاضعة للضريبة (PFIC)، فإن رأس المال الأصلي المُدخل في الشركة، والبالغ 250 ألف جنيه إسترليني، هو فقط ما سيخضع لضريبة الميراث، والتي ستكون بحد أقصى 100 ألف جنيه إسترليني. وبناءً على هذه الظروف، ستوفر شركة الاستثمار الأجنبية الخاضعة للضريبة على سام وسارة 1.1 مليون جنيه إسترليني من ضريبة الميراث. ويمكن تخفيض ضريبة الميراث المستحقة بشكل أكبر إذا قام سام وسارة بسحب مبلغ 250 ألف جنيه إسترليني من حساب قرض المديرين لدى شركة الاستثمار الأجنبية الخاضعة للضريبة خلال حياتهما.

علاوة على ذلك، يستطيع سام وسارة الحصول على أرباح من صندوق الاستثمار الأجنبي الخاضع للضريبة (PFIC) لتلبية احتياجاتهما من الدخل المستمر، ويمكنهما القيام بذلك بمرونة فيما بينهما وفقًا لشرائحهما الضريبية في أي سنة ضريبية. إذا قررا عدم الحصول على أي دخل من الصندوق، يمكن إعادة استثمار الأموال المتبقية في الشركة لسداد قروض الرهن العقاري أو لتمويل شراء عقارات جديدة دون دفع أي ضرائب إضافية. لقد ساعدنا سام وسارة على توفير مبلغ كبير من ضريبة الميراث وضريبة الدخل، ويمكننا مساعدة عائلتكم أيضًا على توفير الضرائب. تواصلوا معنا اليوم لمزيد من المعلومات.

كيف يمكننا المساعدة

نحن من أبرز مكاتب المحاسبة المتخصصة في المملكة المتحدة لأصحاب العقارات، سواء كنتَ مبتدئًا في مجال تأجير العقارات أو خبيرًا متمرسًا في هذا المجال. في "يو كيه لاندلورد تاكس"، نستمع إلى أهدافك ونساعدك على تحقيقها من خلال تقديم نصائح عملية فعّالة بلغة بسيطة وواضحة، خالية من المصطلحات المعقدة والشروحات الفنية المطولة.

يمكننا تقديم النصائح التالية:

. ما إذا كانت شركة الاستثمار الأجنبية الخاضعة للضريبة (PFIC) وسيلة مناسبة لعائلتك بناءً على ظروفك الشخصية

الآثار الضريبية المترتبة على اقتناء العقارات باستخدام شركة استثمار أجنبية خاضعة للضريبة

الآثار الضريبية المترتبة على نقل العقارات القائمة إلى شركة الاستثمار الأجنبية الخاضعة للضريبة

ما هي أفراد الأسرة الذين يجب إدراجهم في شركة الاستثمار الأجنبية الخاضعة للضريبة، وما هي الحقوق التي يجب منحها لكل فرد من أفراد الأسرة بناءً على أهدافك؟

الوفورات المحتملة في ضريبة الميراث المتاحة من خلال إنشاء شركة استثمارية ذات عائد مختلط

كيفية إشراك الأجداد لتحقيق أقصى قدر من التوفير في ضريبة الدخل كعائلة

إعداد اتفاقية مساهمين لحماية الثروة المتراكمة في شركة الاستثمار الأجنبية الخاضعة للضريبة لصالح العائلة ضد أي مطالبات محتملة في المستقبل

كيفية استخراج الأموال من صندوق الاستثمار الأجنبي الخاضع للضريبة (PFIC) لكل فرد من أفراد الأسرة بأكثر الطرق فعالية من حيث الضرائب

خيارات أخرى متاحة لأصحاب العقارات فيما يتعلق بمحفظة عقاراتهم الحالية

تقديم المشورة بشأن ضريبة الميراث فيما يتعلق بتعرضك لهذه الضريبة بناءً على إجمالي أصولك، بما في ذلك الأصول المملوكة بأسمائك الشخصية خارج نطاق شركة الاستثمار الأجنبية الخاضعة للضريبة (PFIC)

للحصول على استشارة مجانية، يرجى الاتصال بنا – ضريبة الملاك في المملكة المتحدة

UKLandlordTax.co.uk هو الاسم التجاري لشركة Thandi Nicholls Ltd Accountants، المكتب المسجل: مركز الصناعات الإبداعية، طريق جلايشر، ولفرهامبتون WV10 9TG.

مسجلة في إنجلترا. رقم الشركة 7319439. المديرة: إس إس ثاندي، حاصلة على بكالوريوس في الآداب