أيام يوم
ساعات ساعة
دقيقة دقيقة
ثوانٍ ثانية
من أهم الأمور التي يجب على مالك العقار فهمها أن مصلحة الضرائب والجمارك البريطانية لا تفرض ضريبة على الإيجار الذي يتقاضاه، بل على صافي ربح الإيجار. وهو المبلغ المتبقي بعد خصم المصاريف المسموح بها من دخل الإيجار. يُعدّ حساب هذه الأرباح بدقة أساسًا لإعداد تقارير ضريبية سليمة، وهو أمرٌ لا بدّ لكل مالك عقار من فهمه، سواءً أكان يدير شؤونه الضريبية بنفسه أم يستعين بمحاسب.
يرشدك هذا الدليل خلال عملية الحساب خطوة بخطوة، مع أمثلة عملية، حتى تتمكن من رؤية كيفية الوصول إلى ربح الإيجار الخاضع للضريبة بالضبط وما تحتاج إلى الإبلاغ عنه في إقرار التقييم الذاتي الخاص بك.
نقطة البداية هي إجمالي دخل الإيجار الذي تلقيته خلال السنة الضريبية. وهذا يعني جميع الإيجارات التي تم تحصيلها فعلياً بين 6 أبريل و5 أبريل، وليس ما كان مستحقاً، بل ما تم استلامه (إلا إذا كنت تُعدّ حساباتك على أساس الاستحقاق، وفي هذه الحالة تستخدم المبالغ المكتسبة بدلاً من المستلمة).
بالنسبة لمعظم مُلّاك العقارات، الأمر بسيط. إذا كان المستأجر يدفع 1500 جنيه إسترليني شهريًا، فإن دخلك السنوي من الإيجار يبلغ 18000 جنيه إسترليني. إذا كنت تمتلك عدة عقارات، فإنك تجمع الدخل من جميعها، لأن مصلحة الضرائب والجمارك البريطانية (HMRC) تُعامل نشاط تأجير العقارات السكنية في المملكة المتحدة كعمل تجاري عقاري واحد وليس كسلسلة من المشاريع المنفصلة.
يجب عليك أيضًا إضافة أي مبالغ أخرى تتلقاها فيما يتعلق بالتأجير إلى الإيجار. يشمل ذلك المدفوعات مقابل الخدمات التي تقدمها فيما يتعلق بالسكن، وأي رسوم إضافية مدفوعة عند منح عقد الإيجار، وأي ودائع قد تُحجز في نهاية عقد الإيجار إذا تسبب المستأجر في أضرار أو تخلف عن سداد الإيجار. إذا كان لديك وديعة تأمين تنوي إعادتها بالكامل، فلا يجب إضافتها إلى الإيجار.
بعد حساب إجمالي دخلك من الإيجار، تتمثل الخطوة التالية في تحديد النفقات التي يحق لك خصمها. تسمح مصلحة الضرائب والجمارك البريطانية (HMRC) بخصم النفقات التي يتم تكبدها كليًا وحصريًا لأغراض أعمال تأجير العقارات. وفيما يلي أكثر النفقات المسموح بها شيوعًا.
تشمل أعمال الصيانة والإصلاح تكاليف الحفاظ على العقار في حالته الراهنة، وإصلاح سخان المياه المعطل، وترميم السقف، وإعادة طلاء الجدران بين فترات الإيجار، وما شابه ذلك. ويكمن الفرق الأساسي بين أعمال الإصلاح (المسموح بها) والتحسينات (التي تُعد نفقات رأسمالية ولا تُخصم من المصاريف التشغيلية). فعلى سبيل المثال، يُعتبر استبدال نافذة ذات زجاج مفرد بنافذة ذات زجاج مزدوج من نفس النوع إصلاحًا، بينما تُعد إضافة ملحق أو تحويل العلية من النفقات الرأسمالية.
سواء كنت تدفع للوكيل نسبة مئوية من الإيجار مقابل خدمة "إدارة كاملة" أو تدفع رسومًا لمرة واحدة للمستأجر، فإن رسوم وكيل التأجير قابلة للخصم بنسبة 100٪.
تُعتبر أتعاب المحاسبة المتعلقة مباشرةً بإعداد حسابات الإيجار أو إقرار التقييم الذاتي قابلة للخصم الضريبي. أما الاستشارات الضريبية الشخصية العامة فلا تُعتبر كذلك، ولكن الجزء من أتعاب المحاسب الذي يتعلق تحديدًا بأعمال العقارات يُعتبر قابلاً للخصم.
تُعد أقساط التأمين على المباني، والتأمين على المحتويات، والسياسات الخاصة بالمالك مثل تأمين ضمان الإيجار، جميعها نفقات مسموح بها.
تُعتبر رسوم الخدمات وإيجار الأرض قابلة للخصم عندما تكون أنت، بصفتك المالك، مسؤولاً عن دفعها، على سبيل المثال، في عقار مستأجر حيث يتقاضى المالك رسومًا مقابل صيانة المناطق المشتركة.
تُخصم ضريبة المجلس وفواتير الخدمات العامة عند دفعها من قبل المالك بدلاً من المستأجر. وهذا شائع خلال فترات الشغور أو عندما ينص عقد الإيجار على مسؤولية المالك عن بعض الفواتير.
يُعفى من الضرائب استبدال الأثاث المنزلي، مثل الأرائك والأسرة والأجهزة المنزلية والستائر، عند استبدال قطعة موجودة بقطعة أخرى ذات جودة مماثلة. يُعرف هذا بالإعفاء الضريبي لاستبدال الأثاث المنزلي، وينطبق على العقارات المفروشة أو شبه المفروشة. ولا يشمل هذا الإعفاء التكلفة الأولية لتأثيث العقار بالكامل، كما لا ينطبق على التجهيزات الثابتة في المبنى نفسه، مثل المطابخ أو الحمامات المجهزة (والتي تُعامل كإصلاحات أو نفقات رأسمالية حسب الحالة).
هذه هي الخطوة التي يخطئ فيها العديد من مُلّاك العقارات، ومن الضروري إتقانها. لا تُعامل فوائد الرهن العقاري وتكاليف التمويل الأخرى بنفس طريقة المصاريف المذكورة أعلاه، فهي لا تُخصم من دخل الإيجار عند حساب الربح.
لم يكن سداد رأس المال من قسط الرهن العقاري مصروفًا مسموحًا به؛ فهو ببساطة يُخصم من رصيد القرض المستحق ولا يخضع لأي ضرائب. أما الفائدة، التي كانت تُخصم بالكامل، فهي الآن خاضعة لشرط المادة 24 الخاص بملاك العقارات الأفراد. فبدلًا من خصمها من دخل الإيجار، تُعامل فائدة الرهن العقاري وتكاليف التمويل الأخرى المؤهلة بشكل منفصل كخصم ضريبي، يُطبق بعد حساب الضريبة المستحقة. ويُقدر هذا الخصم الضريبي بنسبة 20% من تكاليف التمويل المؤهلة.
النتيجة العملية لهذه الخطوة هي أنه عند إدراج نفقاتك المسموح بها، يجب استبعاد فوائد الرهن العقاري تمامًا. لا تُدرجها ضمن إجمالي نفقاتك. تُدرج في خانة منفصلة في إقرارك الضريبي، ويتعامل معها النظام بشكل مختلف.
بعد تحديد دخل الإيجار والمصروفات المسموح بها، تصبح عملية الحساب بسيطة. تقوم بطرح إجمالي المصروفات المسموح بها من إجمالي دخل الإيجار للوصول إلى صافي الربح الخاضع للضريبة من الإيجار.
باستخدام الأرقام من مثالنا الجري:
يمثل هذا المبلغ، 14,500 جنيه إسترليني، ربحك الخاضع للضريبة من الإيجار قبل أي تخفيض ضريبي على تكاليف التمويل. وهو المبلغ الذي سيُضاف إلى دخلك الآخر عند حساب ضريبة الدخل المستحقة عليك لهذا العام. أما إذا كان لديك فوائد على قرض عقاري، فسيتم تناولها بشكل منفصل في الخطوة التالية.
إذا تجاوزت نفقاتك المسموح بها دخلك من الإيجار، فإنك تتكبد خسارة عقارية. يمكن ترحيل الخسائر الناتجة عن نشاط عقاري في المملكة المتحدة وتعويضها عن الأرباح المستقبلية من نفس النشاط، ولكن لا يمكن عمومًا تعويضها عن مصادر دخل أخرى، مثل دخل العمل.
يُضاف ربح الإيجار الخاضع للضريبة إلى جميع إيراداتك الأخرى خلال السنة الضريبية، مثل الراتب والمعاش التقاعدي والأرباح الموزعة، وما إلى ذلك، ويُحدد المجموع الكلي مقدار ضريبة الدخل التي تدفعها. وبالتالي، فإن معدل الضريبة على ربح الإيجار يعتمد على إجمالي دخلك، وليس فقط على ربح الإيجار نفسه.
بعد خصم الإعفاء الضريبي الشخصي من إجمالي دخلك، يُفرض على المبلغ المتبقي ضريبة وفقًا للنسب المطبقة. يُفرض على الدخل ضمن الشريحة الضريبية الأساسية ضريبة بنسبة 20%، وعلى الدخل ضمن الشريحة الضريبية الأعلى ضريبة بنسبة 40%، وعلى الدخل الذي يتجاوز الحد الأدنى للضريبة الإضافية ضريبة بنسبة 45%.
إذا كانت لديك فوائد رهن عقاري أو تكاليف تمويل أخرى، يمكنك تطبيق تخفيض ضريبة تكاليف التمويل في هذه المرحلة. يعادل هذا التخفيض 20% من أقل تكاليف التمويل لديك خلال العام، وأرباح أعمالك العقارية، وإجمالي دخلك المعدل الذي يتجاوز الإعفاء الضريبي الشخصي. تُرحّل أي تكاليف تمويل غير مستخدمة لا يمكن استيعابها في السنة الحالية إلى السنة التالية.
يُطلب من مُلّاك العقارات الإبلاغ عن دخلهم وأرباحهم من الإيجار من خلال نظام التقييم الذاتي. إذا لم تكن مسجلاً بالفعل، فيجب عليك التسجيل بحلول 5 أكتوبر التالي لنهاية السنة الضريبية التي تلقيت فيها أول دخل من الإيجار. بعد التسجيل، ستقوم بتعبئة صفحات العقارات في المملكة المتحدة في إقرار التقييم الذاتي الخاص بك كل عام.
عند تقديم الإقرار الضريبي، يُطلب منك إدخال إجمالي دخل الإيجار، والمصروفات المسموح بها حسب الفئة، وتكاليف التمويل بشكل منفصل (في خانة تكاليف التمويل السكني). يقوم النظام بحساب ربح الإيجار الخاضع للضريبة ويخصم تلقائيًا تخفيض ضريبة تكاليف التمويل. يجب أيضًا تضمين أي تكاليف تمويل مرحّلة.
إن الاحتفاظ بسجلات واضحة ومنظمة طوال العام - إيصالات الإيجار، وفواتير المصروفات، وبيانات الرهن العقاري، وبيانات وكيل التأجير - يجعل إكمال الإقرار أسهل بكثير ويضمن لك القدرة على دعم أرقامك إذا أثارت مصلحة الضرائب والجمارك البريطانية استفسارًا.
مثال 1 - دافع الضرائب ذو المعدل الأساسي
تعمل راشيل بدوام جزئي وتكسب 18,000 جنيه إسترليني من عملها. كما أنها تؤجر عقارًا سكنيًا وتحصل على 12,000 جنيه إسترليني كإيجار سنوي. تبلغ نفقاتها المسموح بها 2,200 جنيه إسترليني. ليس عليها أي رهن عقاري.
يبلغ ربحها الخاضع للضريبة من الإيجار 12,000 جنيه إسترليني مطروحًا منه 2,200 جنيه إسترليني، أي 9,800 جنيه إسترليني. ويبلغ إجمالي دخلها 18,000 جنيه إسترليني مضافًا إليه 9,800 جنيه إسترليني، أي 27,800 جنيه إسترليني. وبعد خصم إعفائها الشخصي البالغ 12,570 جنيه إسترليني، يصبح دخلها الخاضع للضريبة 15,230 جنيه إسترليني. ويخضع ربحها من الإيجار لضريبة بنسبة 20%.
لأن راشيل ليس لديها رهن عقاري، فإن المادة 24 لا تؤثر عليها على الإطلاق.
مثال 2 - مالك العقار ذو الفائدة العقارية
ديفيد موظف ويتقاضى راتباً قدره 45,000 جنيه إسترليني. يؤجر عقاراً سكنياً بدخل إيجاري قدره 18,000 جنيه إسترليني سنوياً. تبلغ نفقاته المسموح بها 3,500 جنيه إسترليني، مما ينتج عنه ربح إيجاري خاضع للضريبة قدره 14,500 جنيه إسترليني. تبلغ فوائد قرض الرهن العقاري 8,000 جنيه إسترليني.
يبلغ إجمالي دخله 45,000 جنيه إسترليني بالإضافة إلى 14,500 جنيه إسترليني، أي ما مجموعه 59,500 جنيه إسترليني. بعد خصم الإعفاء الشخصي، يصبح دخله الخاضع للضريبة 46,930 جنيه إسترليني. وتبلغ ضريبة دخله قبل خصم تكلفة التمويل 11,232 جنيه إسترليني.
ثم قام ديفيد بتطبيق تخفيض ضريبة تكاليف التمويل. أقلّها من بين تكاليف التمويل (8000 جنيه إسترليني)، وأرباح العقارات (14500 جنيه إسترليني)، وإجمالي دخله المعدّل فوق الإعفاء الشخصي (46930 جنيه إسترليني) هو 8000 جنيه إسترليني. يبلغ تخفيض الضريبة 20% من 8000 جنيه إسترليني، أي 1600 جنيه إسترليني. وبذلك، تبلغ فاتورة الضريبة النهائية 9632 جنيهًا إسترلينيًا.
بموجب القواعد القديمة، كان ديفيد سيحصل على تخفيض أعلى في معدل الفائدة على جزء من فوائد قرضه العقاري. ويمثل الفرق التكلفة المباشرة للمادة 24.
إذا كان إجمالي دخلك من الإيجار متواضعًا، فقد ينطبق عليك بدل دخل العقار. هذا البدل هو مبلغ سنوي قدره 1000 جنيه إسترليني يُمكن استخدامه بدلًا من خصم النفقات الفعلية. إذا كان إجمالي دخلك من الإيجار 1000 جنيه إسترليني أو أقل، فهو معفى من الضريبة تمامًا. أما إذا كان دخلك من الإيجار أكثر من 1000 جنيه إسترليني ولكن نفقاتك الفعلية أقل من 1000 جنيه إسترليني، فيمكنك اختيار استخدام البدل بدلًا من خصم نفقاتك الفعلية.
حساب ربح الإيجار لأغراض الضريبة يتم باتباع خطوات محددة: اجمع إجمالي دخل الإيجار، ثم اطرح منه المصاريف المسموح بها (باستثناء تكاليف التمويل)، لتحصل على ربح الإيجار الخاضع للضريبة. يُضاف هذا الربح إلى دخلك الآخر لتحديد إجمالي الضريبة المستحقة عليك. في حال وجود فوائد على الرهن العقاري أو تكاليف تمويل أخرى، تُعامل هذه التكاليف بشكل منفصل مع خصم ضريبي بنسبة 20%.
بمجرد فهم الهيكل، تصبح الحسابات بسيطة، لكن التفاعل بين ربح الإيجار وإجمالي الدخل وقيود تكلفة التمويل يجعل معدل الضريبة الفعلي أعلى بالنسبة للعديد من الملاك.
تقدم شركة UK Landlord Tax استشارات ضريبية متخصصة لأصحاب العقارات في جميع أنحاء المملكة المتحدة. إذا كنت ترغب في الحصول على مساعدة في حساب أرباحك من الإيجار أو مراجعة إقرارك الضريبي، فتواصل مع فريقنا.
شركة ثاندي نيكولز المحدودة
، مركز الصناعات الإبداعية
، طريق غليشر،
ولفرهامبتون،
ويست ميدلاندز
، WV10 9TG
UKLandlordTax.co.uk هو الاسم التجاري لشركة Thandi Nicholls Ltd Accountants، المكتب المسجل: مركز الصناعات الإبداعية، طريق جلايشر، ولفرهامبتون WV10 9TG.
مسجلة في إنجلترا. رقم الشركة 7319439. المديرة: إس إس ثاندي، حاصلة على بكالوريوس في الآداب
