ضريبة أرباح رأس المال على العقارات المُشتراة بغرض التأجير والعقارات المؤجرة: دليل شامل للمملكة المتحدة

إذا كنتَ مالك عقار تفكر في بيع عقار مؤجر، أو بعتَ عقارًا مؤخرًا، فربما تكون ضريبة أرباح رأس المال (CGT) هي أكبر عنصر مجهول في حساباتك. والخبر السار هو أن القواعد، على الرغم من تفاصيلها، تتبع هيكلًا منطقيًا إلى حد كبير بمجرد فهمها.

من المفيد أن تكون منظمًا، ولكن أولًا، ستحتاج إلى حساب الربح من بيع عقارك، ثم التحقق من الإعفاءات والبدلات المتاحة، وأخيرًا الإبلاغ عن التفاصيل ودفع أي ضريبة مستحقة لهيئة الإيرادات والجمارك البريطانية (HMRC) ضمن الإطار الزمني المطلوب. يشرح هذا الدليل معنى ضريبة أرباح رأس المال على العقارات المؤجرة، ومتى تُطبق، وكيفية عمل المعدلات والبدلات الحالية، والإعفاءات التي قد تُخفّض فاتورتك، والموعد النهائي للإبلاغ الذي يُفاجئ العديد من مُلّاك العقارات أكثر من أي جزء آخر من العملية. (ضريبة أرباح رأس المال: ما تدفعها عليه، المعدلات والبدلات، 2026)

ماذا تعني ضريبة أرباح رأس المال على العقارات المؤجرة؟

ضريبة أرباح رأس المال هي الضريبة التي تدفعها على الربح الذي تحققه عند بيع أو التصرف بأي شكل آخر في أصل ارتفعت قيمته، وليس على سعر البيع نفسه. بالنسبة لمالك العقار، عادةً ما يكون "الأصل" شقة أو منزلًا مُخصصًا للتأجير، و"الربح الرأسمالي" هو الفرق بين سعر الشراء (بالإضافة إلى بعض التكاليف) وسعر البيع.

هذا التمييز أكثر أهمية مما قد يبدو. فبيع عقار بمبلغ 350,000 جنيه إسترليني قد يُخضعه لضريبة أرباح رأس المال بناءً على ربح قدره 40,000 جنيه إسترليني، أو ربح قدره 150,000 جنيه إسترليني، وذلك تبعًا لسعر الشراء الأصلي وما تم إنفاقه عليه منذ ذلك الحين. ولا تُحتسب ضريبة أرباح رأس المال أبدًا على كامل عائدات البيع.

من الجدير بالذكر أيضاً توضيح المصطلحات، لأن مصطلحات "العقار المؤجر" و"المنزل الثاني" و"المسكن الرئيسي" تُستخدم بشكل فضفاض، ويختلف التعامل الضريبي بينها اختلافاً كبيراً:

• المسكن الرئيسي - المنزل الذي تعيش فيه فعليًا. وهذا عادةً ما يكون مؤهلاً للحصول على إعفاء المسكن الخاص (PRR)، والذي يمكن أن يلغي فاتورة ضريبة أرباح رأس المال بالكامل.
• العقار المؤجر / الشراء بغرض التأجير : عقار مؤجر لمستأجرين ولا تسكن فيه. يندرج هذا العقار ضمن نطاق ضريبة أرباح رأس المال ولا يخضع للإعفاء التلقائي.
  المنزل الثاني: عقار تملكه بالإضافة إلى منزلك الرئيسي، سواء كان مؤجرًا أو مستخدمًا من حين لآخر أو غير مأهول. تعامله مصلحة الضرائب والجمارك البريطانية (HMRC) بنفس طريقة العقار المؤجر بغرض التأجير لأغراض ضريبة أرباح رأس المال إذا لم تكن تسكن فيه كمنزلك الرئيسي.
• المنزل الثاني هو عقار تملكه بالإضافة إلى منزلك الرئيسي، سواء كان مؤجراً أو مستخدماً من حين لآخر أو متروكاً فارغاً. وتتعامل معه مصلحة الضرائب والجمارك البريطانية بنفس طريقة تعاملها مع شراء العقارات بغرض التأجير لأغراض ضريبة أرباح رأس المال إذا لم تكن تسكن فيه كمنزل رئيسي.

القاسم المشترك: إذا لم تكن قد عشت في عقار باعتباره منزلك الوحيد أو الرئيسي طوال فترة ملكيتك له، فمن المرجح أن يكون بعض أو كل الربح خاضعًا للضريبة.

عندما يدفع الملاك ضريبة أرباح رأس المال

لا يقتصر تطبيق ضريبة أرباح رأس المال على البيع في السوق المفتوحة فقط، بل يمكن تطبيقها في أي وقت يتم فيه "التصرف" في عقار سكني، ويشمل ذلك:

• • بيع عقار بغرض تأجيره في السوق المفتوحة - المحفز الأكثر وضوحًا وشيوعًا.
  • يُعتبر نقل ملكية عقارية أو إهداؤها، في حال عدم شمول هذا النقل بإعفاء الزوج أو الشريك المدني، مخالفاً لقانون الضرائب والجمارك البريطاني. حتى في حال عدم تبادل أي أموال، فإن مصلحة الضرائب والجمارك البريطانية تعتبر عملية التصرف هذه تتم بالقيمة السوقية.

• نقل الملكية إلى الأبناء أو الأطراف ذات الصلة. ولأن هذه المعاملات لا تتم بشفافية تامة، فإن مصلحة الضرائب والجمارك البريطانية تستبدل القيمة السوقية للعقار بالسعر الفعلي المدفوع (أو غير المدفوع) - لذا فإن إهداء عقار لابن أو ابنة مقابل جنيه إسترليني واحد لا يُعفي من ضريبة أرباح رأس المال؛ إذ يُحسب الربح كما لو تم بيعه بالقيمة السوقية الكاملة.
• بيع عقار كنت تسكن فيه سابقًا ثم قمت بتأجيره. هذا أحد أكثر السيناريوهات شيوعًا لمن يُطلق عليهم "ملاك العقارات بالصدفة". عادةً ما تتوفر بعض الإعفاءات الضريبية عن فترة سكنك في العقار، ولكن فترة التأجير تخضع للضريبة بشكل عام (انظر الحالات الخاصة أدناه).

تُعفى عمليات نقل الملكية بين الزوجين أو الشريكين المدنيين اللذين يعيشان معًا من ضريبة أرباح رأس المال عمومًا، بغض النظر عن كيفية استخدام العقار. تُعد هذه أداة تخطيط مفيدة سيتم تناولها لاحقًا في هذا الدليل.

معدلات ضريبة أرباح رأس المال الحالية على العقارات السكنية

بالنسبة للسنة الضريبية 2026/27 (من 6 أبريل 2026 إلى 5 أبريل 2027)، يتم فرض ضريبة أرباح رأس المال على العقارات السكنية في المملكة المتحدة - والتي تشمل العقارات المؤجرة، والمنازل الثانية، والعقارات السكنية الموروثة - بمعدلين حسب دخلك:

ظلت هذه المعدلات دون تغيير منذ 6 أبريل 2024، ومعدلات السنة الضريبية 2026/27 هي نفسها معدلات السنة السابقة.

إليكم الجزء الذي يُربك الكثيرين: لا يُحدد معدل الضريبة الخاص بكم بناءً على راتبكم فقط، بل تقوم مصلحة الضرائب والجمارك البريطانية (HMRC) بإضافة مكاسبكم الخاضعة للضريبة إلى دخلكم الخاضع للضريبة خلال العام، ثم تُحدد موقع هذا المبلغ الإجمالي بالنسبة لشريحة الضريبة الأساسية (37,700 جنيه إسترليني لعام 2026/2027، بالإضافة إلى الإعفاء الشخصي). يُفرض على الجزء من المكاسب الذي يقع ضمن شريحة الضريبة الأساسية المتبقية ضريبة بنسبة 18%، بينما يُفرض على كل ما يزيد عن ذلك ضريبة بنسبة 24%. (ضريبة مكاسب رأس المال: ما تدفعونه عليها، المعدلات والإعفاءات، 2026)

لنفترض مثلاً أن شخصاً لديه دخل خاضع للضريبة قدره 32,000 جنيه إسترليني سنوياً، وحقق ربحاً رأسمالياً قدره 25,000 جنيه إسترليني عند بيع عقاره. تبلغ الشريحة الضريبية الأساسية 37,700 جنيه إسترليني، لذا يتبقى له 5,700 جنيه إسترليني من هذه الشريحة بعد خصم دخله (37,700 جنيه إسترليني ناقص 32,000 جنيه إسترليني). تُفرض ضريبة بنسبة 18% على أول 5,700 جنيه إسترليني من ربحه، بينما تُفرض ضريبة بنسبة 24% على المبلغ المتبقي وقدره 19,300 جنيه إسترليني (25,000 جنيه إسترليني ناقص 5,700 جنيه إسترليني). توضح هذه الحسابات بدقة كيفية تفاعل دخله وربحه لتحديد قيمة الضريبة النهائية المستحقة عليه.

وهذا يعني أن نفس الربح يمكن أن ينتج عنه فاتورة ضريبية مختلفة تمامًا اعتمادًا على ما كسبته في ذلك العام، وهذا هو السبب تحديدًا في أن توقيت التخلص من الأصول يمكن أن يكون أداة تخطيط مهمة (المزيد عن ذلك أدناه).

إذا كانت الملكية مملوكة داخل شركة ذات مسؤولية محدودة بدلاً من أن تكون مملوكة شخصياً، فإن القواعد تختلف مرة أخرى: فالشركات لا تدفع ضريبة أرباح رأس المال على عمليات البيع - بل تدفع ضريبة الشركات على الربح بدلاً من ذلك، ولا يمكنها الوصول إلى المبلغ السنوي المعفى للأفراد.

البدلات والإعفاءات

مبلغ الإعفاء السنوي

يحصل كل فرد على إعفاء ضريبي سنوي على أرباح رأس المال، يُسمى المبلغ السنوي المعفى (AEA). يبلغ هذا المبلغ 3000 جنيه إسترليني للشخص الواحد في السنة المالية 2026/2027. وقد انخفض بشكل حاد في السنوات الأخيرة - من 12300 جنيه إسترليني في السنة المالية 2022/2023 إلى 6000 جنيه إسترليني في السنة المالية 2023/2024 - وهو الآن ثابت عند 3000 جنيه إسترليني.
بعض النقاط العملية:

• لا يمكن ترحيل هذا الإعفاء الضريبي. إذا لم تستخدمه، فإنه يُفقد في تلك السنة الضريبية.
• يحصل كل من الأزواج المتزوجين والشركاء المدنيين على بدل خاص بهم قدره 3000 جنيه إسترليني، مما يمنح مبلغًا إجماليًا قدره 6000 جنيه إسترليني إذا كانت الملكية مملوكة بشكل مشترك وكان كلا الشريكين يتصرفان في حصتهما.
• ينطبق ذلك بعد خصم التكاليف المسموح بها من أرباحك، وليس قبل ذلك.

إعفاء الإقامة الخاصة (PRR)

يعفي نظام PRR الربح الناتج عن بيع عقار كان مسكنك الوحيد أو الرئيسي طوال فترة امتلاكك له. في هذه الحالة، يكون الربح بالكامل معفى من الضرائب عادةً، ولا يلزم الإبلاغ عنه.

يصبح الأمر أكثر تعقيدًا عندما يكون العقار مسكنك الرئيسي لجزء من فترة ملكيتك، ثم أصبح عقارًا مؤجرًا (أو فارغًا) لبقية الفترة - وهي الحالة الكلاسيكية المعروفة باسم "المالك العرضي". في هذه الحالة، يُطبق نظام الإعفاء الضريبي على المكسب العقاري (PRR) بشكل تناسبي: فهو يحمي جزءًا من الربح يتناسب مع الفترة التي سكنت فيها العقار فعليًا، بالإضافة إلى بدل إضافي تلقائي للأشهر التسعة الأخيرة من الملكية، حتى لو كنت قد انتقلت بالفعل وكان العقار مؤجرًا خلال تلك الفترة.

تخفيف الشعور بالراحة

يُساء فهم إعفاء التأجير على نطاق واسع لأن القواعد تغيرت بشكل كبير في أبريل 2020، ولا تزال معظم المعلومات القديمة المتوفرة على الإنترنت تصف النسخة السابقة لعام 2020.
قبل 6 أبريل 2020، كان بإمكان أي شخص سكن في عقار كمسكنه الرئيسي ثم قام بتأجيره بالكامل المطالبة بإعفاء التأجير. وكان هذا الإعفاء يصل إلى 40,000 جنيه إسترليني لكل مالك (80,000 جنيه إسترليني للعقار المملوك ملكية مشتركة)، وكان بإمكانه تغطية جزء كبير من الأرباح.

منذ 6 أبريل 2020، أصبح نطاق الإعفاء محدودًا للغاية. فهو ينطبق الآن فقط على حالات السكن المشترك مع المستأجر، أي عندما تستمر في الإقامة في العقار كمسكنك الرئيسي مع استضافة شخص آخر أو تأجير غرفة من الباطن. أما إذا انتقلتَ منه نهائيًا وقمتَ بتأجير العقار بالكامل، فلا ينطبق إعفاء التأجير على تلك الفترة، بغض النظر عن مدة إقامتك فيه قبل الانتقال. عمليًا
، هذا يعني أن معظم مُلّاك العقارات الذين يبيعون عقارًا مستقلًا مُخصصًا للتأجير، والذي لم يكن مسكنهم الرئيسي قط، لا يستفيدون من إعفاء التأجير على الإطلاق. إذ أن إعفاء التأجير وإعفاء السكن الرئيسي ينطبقان بشكل أساسي على الأشخاص الذين سكنوا في العقار في وقت ما، وبشكل متزايد على مُلّاك العقارات المقيمين فيه مع وجود مستأجرين.

نقل الزوج/الزوجة قبل البيع

بما أن عمليات نقل الملكية بين الزوجين أو الشريكين المدنيين معفاة من ضريبة أرباح رأس المال، فإن نقل جزء من ملكية العقار أو ملكيته بالكامل إلى الزوج/الزوجة قبل البيع يُعدّ وسيلةً راسخةً للاستفادة من مبلغ إضافي معفى من الضريبة بقيمة 3000 جنيه إسترليني سنويًا، وربما الاستفادة من الشريحة الضريبية الأساسية غير المستخدمة للزوج/الزوجة، وهو أمرٌ ذو قيمة خاصة عندما يكون أحد الشريكين من ذوي الدخل المرتفع والآخر من ذوي الدخل المنخفض. يجب إتمام هذه العملية قبل تبادل العقود، ويُنصح باستشارة مستشار مالي نظرًا للآثار القانونية والعملية المترتبة على تغيير الملكية.

تكاليف التحسين مقابل تكاليف الإصلاح

يؤثر هذا التمييز بشكل حقيقي على حساب أرباحك، وهو أحد أكثر المجالات شيوعاً التي يبالغ فيها أصحاب العقارات في مطالباتهم أو يفوتون خصماً مشروعاً:

• التحسينات الرأسمالية - التكاليف التي تُحسّن العقار أو تُضيف إليه (مثل إضافة ملحق، أو تحويل العلية إلى غرفة معيشة، أو استبدال المطبخ بآخر أفضل، أو إضافة زجاج مزدوج حيث لم يكن موجودًا) - قابلة للخصم من أرباحك
• الإصلاح والصيانة - وهي التكاليف التي تُعيد العقار إلى حالته السابقة (مثل إصلاح سخان المياه المعطل، وإعادة الطلاء، واستبدال بعض بلاطات السقف) - من ضريبة أرباح رأس المال. وعادةً ما تُخصم هذه التكاليف من دخل الإيجار، كمصروفات في حساباتك السنوية.

إلى جانب الالتزام القانوني بالاحتفاظ بالسجلات لمدة لا تقل عن ست سنوات، فإن الاحتفاظ بسجلات مفصلة يُسهّل كثيراً إثبات حقك في العقار بعد سنوات عند بيعه. أهم المستندات التي يجب الاحتفاظ بها هي:
– إثبات الإنفاق، لذا من المهم الاحتفاظ بالفواتير والإيصالات لجميع أعمال التحسين (التوسعات، التجديدات، التحديثات)
– العقود التي تُفصّل أي أعمال بناء أو تحسين رئيسية
– إثبات الدفع، مثل كشوفات الحسابات البنكية أو تأكيدات الدفع
– شهادات الإنجاز، والضمانات، أو الكفالات للأعمال المنجزة (مثل تركيبات الكهرباء أو الغاز)
– بيانات إتمام العمل من المحامي التي تُفصّل التكلفة الكاملة للعقار بالإضافة إلى تكاليف الشراء المرتبطة به، مثل رسوم التسجيل، والرسوم القانونية، ورسوم وكيل العقارات لكل من عملية الشراء والبيع
– بيانات وفواتير وكيل العقارات

سيساعدك الحفاظ على هذه السجلات منظمة وفي متناول اليد عندما يحين وقت حساب مكاسبك وتلبية متطلبات الإبلاغ الخاصة بهيئة الإيرادات والجمارك البريطانية.

كيفية حساب الأرباح الرأسمالية من شراء العقارات بغرض التأجير

الحساب الأساسي هو:

عائدات البيع مطروحًا منها:
- تكاليف البيع (رسوم وكيل العقارات، الرسوم القانونية)
- سعر الشراء
- تكاليف الشراء (ضريبة نقل الملكية، الرسوم القانونية)
- تكاليف تحسين رأس المال المؤهلة
= صافي الربح

من إجمالي الربح، تُخصم أي إعفاءات متاحة (مثل إعفاء إعادة التأهيل المهني، إذا كان جزء من تاريخ العقار مؤهلاً) ومبلغ الإعفاء السنوي البالغ 3000 جنيه إسترليني، للوصول إلى الربح الخاضع للضريبة. ثم تُفرض ضريبة أرباح رأس المال على هذا الربح الخاضع للضريبة بنسبة 18% و/أو 24%، حسب دخلك السنوي.

مثال عملي 1: شراء عقار بغرض التأجير مباشرة، بدون رسوم إضافية

اشترت سارة شقة عام 2014 بمبلغ 180 ألف جنيه إسترليني، ودفعت 5 آلاف جنيه إسترليني تكاليف إضافية. لم تسكنها قط، فقد كانت مؤجرة منذ اليوم الأول. أنفقت 20 ألف جنيه إسترليني على تحويل العلية إلى غرفة معيشة عام 2018. وفي عام 2026، باعت الشقة بمبلغ 310 آلاف جنيه إسترليني، ودفعت 6500 جنيه إسترليني تكاليف بيع. يبلغ دخل سارة الخاضع للضريبة لهذا العام 60 ألف جنيه إسترليني (وهي بالفعل من دافعي الضرائب ذوي الشريحة الضريبية الأعلى).

• عائدات بيعها هي: 310,000 جنيه إسترليني - 6,500 جنيه إسترليني = 303,500 جنيه إسترليني
• بعد خصم سعر الشراء والتكاليف: 180,000 جنيه إسترليني + 5,000 جنيه إسترليني = 185,000 جنيه إسترليني
• تكاليف التحسين الأقل: 20,000 جنيه إسترليني
• صافي الربح: 98,500 جنيه إسترليني
• المبلغ السنوي المعفى: 3000 جنيه إسترليني
• الربح الخاضع للضريبة: 95,500 جنيه إسترليني

سارة هي دافعة ضرائب ذات معدل أعلى، لذا يتم فرض ضريبة على الربح الخاضع للضريبة بالكامل بنسبة 24٪: 95500 جنيه إسترليني × 24٪ =22920 ضريبة أرباح رأس المال المستحقة.

مثال عملي 2: منزل سابق، تم تأجيره لاحقاً (ينطبق عليه قانون حقوق إعادة التأهيل المهني)

اشترى جيمس شقة عام 2010 بمبلغ 220 ألف جنيه إسترليني. سكن فيها كمنزله الرئيسي حتى عام 2016 (ست سنوات)، ثم انتقل منها وأجّرها. باعها عام 2026 بمبلغ 400 ألف جنيه إسترليني. أنفق 15 ألف جنيه إسترليني على توسيع المطبخ عام 2014، ودفع 2500 جنيه إسترليني كأتعاب محاماة عن كل من عملية الشراء والبيع.

• عائدات البيع: 400,000 جنيه إسترليني
• سعر الشراء بعد الخصم: 220,000 جنيه إسترليني
• تكاليف التحسين والتكاليف القانونية بعد خصمها: 15000 جنيه إسترليني + 2500 جنيه إسترليني + 2500 جنيه إسترليني = 20000 جنيه إسترليني
• الربح الإجمالي: 160,000 جنيه إسترليني0

إجمالي فترة الملكية: ١٦ عامًا (٢٠١٠-٢٠٢٦). أقام جيمس هناك لمدة ٦ سنوات، وتُحتسب الأشهر التسعة الأخيرة من ملكيته (٠.٧٥ سنة) تلقائيًا بموجب قواعد الإعفاء من شرط الإقامة الرئيسية، على الرغم من أنه لم يكن مقيمًا هناك في نهاية تلك الفترة. وهذا يُعادل ٦.٧٥ سنة مؤهلة من أصل ١٦ (٦.٧٥ مقسومة على ١٦) = ٤٢.٢٪ من فترة ملكيته.

• يتم حساب الإعفاء الضريبي للمسكن الرئيسي على النحو التالي: 160,000 جنيه إسترليني × 42.2% = 67,520 جنيه إسترليني
• الربح بعد الإعفاء الضريبي للمسكن الرئيسي: 92,480 جنيهًا إسترلينيًا

لم يسكن جيمس في العقار مع مستأجر، لذا لا ينطبق عليه الإعفاء الضريبي للتأجير. بعد خصم مبلغ الإعفاء السنوي البالغ 3000 جنيه إسترليني، يصبح ربحه الخاضع للضريبة 89480 جنيهًا إسترلينيًا. إذا كان جيمس من دافعي الضرائب ذوي الشريحة الأعلى، فإن المبلغ المستحق عليه يبلغ تقريبًا 89480 × 24% ≈ 21475 جنيهًا إسترلينيًا.

مثال عملي 3: عقار مملوك بشكل مشترك، دافعا ضرائب من الفئة الأساسية

يمتلك زوجان منزلاً ثانياً مناصفةً، وقد حققا ربحاً إجمالياً قدره 60,000 جنيه إسترليني عند بيعه، ولا يوجد عائد استثماري متاح (إذ لم يكن المنزل مسكناً رئيسياً لأي من الزوجين). تبلغ حصة كل شريك من الربح 30,000 جنيه إسترليني.

• يقوم كل شريك بخصم مبلغ الإعفاء السنوي الخاص به وقدره 3000 جنيه إسترليني، مما يترك مبلغ 27000 جنيه إسترليني خاضع للضريبة لكل شخص.
• إذا كان كلاهما من دافعي الضرائب ذوي المعدل الأساسي وكان الربح يقع ضمن شريحة المعدل الأساسي المتبقية لديهما، فإن كل منهما يدفع 18٪: 27000 جنيه إسترليني × 18٪ = 4860 جنيه إسترليني لكل منهما، أي 9720 جنيه إسترليني إجمالاً - وهو أقل بكثير مما لو كان شخص واحد يمتلك الربح بالكامل وانتقل إلى شريحة المعدل الأعلى.

يوضح هذا لماذا تعتبر الملكية المشتركة وتوقيت عمليات التصرف بما يتناسب مع الدخل من أكثر الأدوات فعالية (ومشروعة تمامًا) التي يمتلكها الملاك لإدارة فاتورة ضريبة أرباح رأس المال.

حالات خاصة

الملكية المشتركة

عندما تكون ملكية العقار مشتركة - بين الزوجين أو شركاء العمل أو أفراد العائلة - يخضع كل مالك للضريبة بشكل فردي على حصته من الربح، بما يتناسب مع نسبة ملكيته. ولكل مالك مبلغ إعفاء سنوي خاص به، ويخضع للضريبة وفقًا لوضعه الضريبي الخاص بالدخل في ذلك العام، ولهذا السبب قد ينتج عن بيع العقار نفسه نتائج ضريبية مختلفة تمامًا لكل مالك.

عقار إيجار موروث

إذا ورثت عقارًا، فإن "تكلفة اقتنائك" لأغراض ضريبة أرباح رأس المال هي قيمته السوقية في تاريخ الوفاة، وليس ما دفعه المتوفى في الأصل. يُطلق على هذا أحيانًا اسم "زيادة" ضريبة أرباح رأس المال - أي أن أي ربح تراكم خلال حياة المتوفى يُلغى من ضريبة أرباح رأس المال (مع أنه قد يظل خاضعًا لضريبة الميراث على التركة). إذا احتفظت بالعقار وقمت بتأجيره قبل بيعه في نهاية المطاف، فإن ضريبة أرباح رأس المال تُطبق على أي ربح إضافي من تاريخ الإرث إلى تاريخ البيع.

عمليات التخلص غير العادلة

تُعامل مصلحة الضرائب والجمارك البريطانية (HMRC) عمليات نقل الملكية إلى الأشخاص ذوي الصلة - كالأبناء، أو أفراد الأسرة الآخرين، أو الصناديق الاستئمانية، أو الشركات التي تسيطر عليها - على أنها تتم بالقيمة السوقية، بغض النظر عن السعر المدفوع فعلياً أو ما إذا تم تبادل أي أموال على الإطلاق. وهذا يمنع بيع عقار بأقل من قيمته لأحد الأقارب للتهرب من ضريبة أرباح رأس المال.

المسكن الرئيسي السابق مؤجر الآن

هذا هو سيناريو المالك غير المقصود الذي تم تناوله في المثال العملي رقم 2 أعلاه. أهم النقاط التي يجب تذكرها: يُطبق إعفاء المالك من الضرائب بشكل تناسبي للفترة التي سكنت فيها فعليًا، وتُحتسب الأشهر التسعة الأخيرة من الملكية تلقائيًا حتى لو كنت قد انتقلت بالفعل، ولن يُطبق إعفاء التأجير إلا إذا كنت قد شاركت السكن مع مستأجر في وقت ما - وهو أمر لا ينطبق على معظم الأشخاص الذين انتقلوا وقاموا بتأجير العقار بالكامل.

مواعيد تقديم التقارير والدفع

هذا هو الجزء من العملية الذي يتسبب في معظم العقوبات غير الضرورية، لأنه يعمل بشكل منفصل تمامًا عن إقرار ضريبة التقييم الذاتي الذي اعتاد عليه أصحاب العقارات.

منذ 27 أكتوبر 2021، يُلزم أي شخص يبيع عقارًا سكنيًا في المملكة المتحدة ويخضع لضريبة أرباح رأس المال بالإبلاغ عن الربح ودفع الضريبة خلال 60 يومًا من تاريخ إتمام البيع - وليس تاريخ تبادل العقود، ولا تاريخ إخلاء العقار، بل تاريخ نقل الملكية القانونية فعليًا عند إتمام البيع. ويتم ذلك إلكترونيًا عبر حساب "ضريبة أرباح رأس المال على العقارات في المملكة المتحدة" التابع لهيئة الإيرادات والجمارك البريطانية، والذي يُمكن الوصول إليه عبر بوابة الحكومة، وهو منفصل عن إقرار التقييم الذاتي السنوي.

في حال تجاوزت فترة الستين يومًا، تفرض مصلحة الضرائب والجمارك البريطانية غرامة تلقائية تبدأ من 100 جنيه إسترليني، بالإضافة إلى فوائد على أي ضرائب مدفوعة متأخرًا، وذلك قبل أي نقاش حول الظروف.
بعض النقاط الجديرة بالذكر:

• ينطبق قانون الـ 60 يومًا حتى لو قمت أيضًا بإكمال إقرار التقييم الذاتي في وقت لاحق من العام - لا يزال يتعين الإبلاغ عن مكاسب العقارات ودفعها في غضون 60 يومًا أولاً.
• إذا لم يكن هناك ضريبة أرباح رأس المال مستحقة على الإطلاق (على سبيل المثال، لأن PRR يغطي الربح بالكامل، أو أن الخسارة تتجاوز أي ربح)، فلا يوجد عمومًا شرط للإبلاغ في غضون 60 يومًا.
• يخضع غير المقيمين في المملكة المتحدة لنفس قاعدة الستين يومًا، والتي تنطبق على جميع عمليات التصرف في العقارات السكنية في المملكة المتحدة، سواءً نتج عنها ربح أو خسارة أم لا. في بعض الحالات، يُنصح بالتحقق من وضعك الخاص إذا لم تكن مقيمًا في المملكة المتحدة.

بما أن احتساب المدة يبدأ عند إتمام الصفقة، فإن أفضل وقت لترتيب حساباتك هو قبل طرح العقار في السوق، وليس بعد العثور على مشترٍ. بمجرد تبادل العقود، يصبح الأمر ملزمًا، ولا توجد فرصة لإعادة هيكلة الملكية أو تغيير خططك في تلك المرحلة.

قائمة مراجعة لأصحاب العقارات قبل إتمام عملية البيع:
إذا كنت تخطط لبيع عقار مؤجر، فمن المفيد اتباع هذه الخطوات الرئيسية قبل عرضه للبيع:

- اجمع سجلات سعر الشراء الأصلي، بما في ذلك بيانات إتمام البيع ورسوم المحاماة.
- احتفظ بالفواتير والإيصالات الخاصة بالتحسينات الرأسمالية التي أُجريت على العقار. يجب عليك الاحتفاظ بها لمدة ست سنوات على الأقل بعد البيع.
- جهّز المستندات الداعمة لأي تكاليف مسموح بها للشراء والبيع، مثل ضريبة نقل الملكية العقارية ورسوم وكيل العقارات.

• لا تفوت فرصة الاطلاع على الإعفاءات التي قد تكون متاحة لك، مثل إعفاء السكن الخاص أو إعفاء التأجير، وحدد الفترات التي تؤهلك لذلك.

- راجع ما إذا كان نقل ملكية العقار عن طريق الزوج/الزوجة أو الشريك المدني سيساعد في تقليل إجمالي ضريبة أرباح رأس المال المستحقة عليك، وقم بإجراء أي تعديلات قبل الموافقة على البيع.
- احسب دخلك الخاضع للضريبة لهذا العام للنظر في تأثيره على معدل ضريبة أرباح رأس المال.
- قدّر فاتورة ضريبة أرباح رأس المال المحتملة باستخدام الأرقام المذكورة أعلاه، لتكون مستعدًا للأثر المالي.
- أنشئ حسابًا على بوابة الحكومة الإلكترونية إذا لم يكن لديك حساب بالفعل، لتجنب التأخير عند حلول موعد الإبلاغ عن أرباحك.

اتخاذ هذه الخطوات قبل بدء التسويق سيساعدك على تجنب فواتير الضرائب غير المتوقعة، أو تأخيرات الإبلاغ، أو الغرامات بعد إتمام العملية.
للاطلاع على شرح مفصل لعملية الإبلاغ، راجع دليلنا حول كيفية الإبلاغ عن ضريبة أرباح رأس المال ودفعها على العقارات في المملكة المتحدة. ولمزيد من المعلومات حول مواعيد التسليم، راجع مواعيد ضريبة أرباح رأس المال وقواعد الستين يومًا لأصحاب العقارات الذين يبيعون عقاراتهم في المملكة المتحدة.

هل تبيع لشراء مكان آخر؟

إذا كنت تبيع عقارًا مؤجرًا بهدف شراء آخر، فمن المفيد احتساب ضريبة نقل ملكية الأراضي (SDLT) على عملية الشراء بالتزامن مع احتساب ضريبة أرباح رأس المال (CGT) على عملية البيع، لا سيما إذا كان العقار الجديد سيُستخدم كمسكن ثانٍ أو مملوكًا من خلال شركة ذات مسؤولية محدودة، حيث يخضع كل منهما لمعاملة ضريبية مختلفة لضريبة نقل ملكية الأراضي. راجع دليلنا حول ضريبة نقل ملكية الأراضي لأصحاب العقارات لمعرفة معدلات الضريبة على المنازل الثانية وعمليات شراء العقارات بغرض التأجير.

الأسئلة الشائعة

هل يدفع مُلاك العقارات المؤجرة ضريبة أرباح رأس المال؟
إذا تجاوز ربحك الإعفاء السنوي الحالي من ضريبة أرباح رأس المال البالغ 3000 جنيه إسترليني، فالإجابة نعم. ما لم يكن العقار هو مسكنك الوحيد أو الرئيسي طوال فترة ملكيتك له (وفي هذه الحالة، يُطبق عادةً إعفاء السكن الخاص)، فإن أي ربح ناتج عن بيع أو هبة أو التصرف بأي شكل آخر في عقار مؤجر قد يخضع لضريبة أرباح رأس المال بنسبة 18% أو 24%، وذلك حسب دخلك.
كيف تُحسب ضريبة أرباح رأس المال على شراء عقار بغرض التأجير؟
ابدأ بعائدات البيع، ثم اطرح تكاليف البيع، وسعر الشراء الأصلي، وتكاليف الشراء، وأي تكاليف تحسينات رأسمالية مؤهلة، للوصول إلى إجمالي ربحك. اطرح أي إعفاءات متاحة ومبلغ الإعفاء السنوي البالغ 3000 جنيه إسترليني للوصول إلى الربح الخاضع للضريبة، ثم طبّق نسبة 18% (المعدل الأساسي) و/أو 24% (المعدل الأعلى) حسب نسبة الربح إلى دخلك السنوي.

هل يجب الإبلاغ عن ضريبة أرباح رأس المال خلال 60 يومًا؟
نعم، إذا كانت ضريبة أرباح رأس المال مستحقة على بيع عقار سكني في المملكة المتحدة، فيجب الإبلاغ عنها ودفعها خلال 60 يومًا من تاريخ إتمام البيع، وذلك باستخدام خدمة ضريبة أرباح رأس المال على العقارات في المملكة المتحدة التابعة لهيئة الإيرادات والجمارك البريطانية عبر الإنترنت. هذا الإجراء منفصل عن أي إقرار ضريبي للتقييم الذاتي، ويُضاف إليه.

هل يستطيع الأزواج المتزوجون تخفيض ضريبة أرباح رأس المال على العقارات المملوكة بشكل مشترك؟
في كثير من الأحيان، نعم. لكل زوج مبلغ إعفاء سنوي خاص به قدره 3000 جنيه إسترليني وشريحة ضريبة دخل خاصة به، لذا فإن تقسيم الملكية - أو نقل حصة إلى الزوج ذي الدخل الأقل قبل البيع، وهو أمر معفى من ضريبة أرباح رأس المال بين الزوجين - يمكن أن يقلل من إجمالي الضريبة المستحقة مقارنة بشخص واحد يمتلك الربح بالكامل.

هل ينطبق إعفاء السكن الخاص على عقار كان مؤجراً سابقاً؟
نعم، ينطبق الإعفاء بشكل تناسبي، على الفترة التي كان فيها العقار مسكنك الرئيسي، بالإضافة إلى الأشهر التسعة الأخيرة من ملكيتك تلقائياً. ولا ينطبق على الفترة التي كان فيها العقار مؤجراً أثناء إقامتك في مكان آخر، إلا إذا كنت تسكن في العقار مع مستأجر في ذلك الوقت (وفي هذه الحالة، قد يغطي إعفاء التأجير، بدلاً من إعفاء السكن الخاص، جزءاً من تلك الفترة).

شركة ثاندي نيكولز المحدودة
، مركز الصناعات الإبداعية
، طريق غليشر،
ولفرهامبتون،
ويست ميدلاندز
، WV10 9TG