يوم الأيام
ساعات
دقائق دقيقة
ثانية ثانية
يوم الأيام
ساعات
دقائق دقيقة
ثانية ثانية
يوم الأيام
ساعة ساعة
دقائق دقيقة
ثواني ثانية
إذا توصلت إلى قناعة بأن تأسيس شركة عقارية هو الخيار الأمثل، فإن الخطوة الأولى هي تأسيس الشركة. أما ما سيحدث بعد ذلك فيعتمد بشكل كبير على ما إذا كنت تسعى لبناء محفظة عقارية من الصفر أو لضم عقارات تملكها بالفعل إلى الشركة.
يمكنك تجربة طريقة التسجيل الذاتي عبر الرابط التالي: https://www.gov.uk/limited-company-formation/register-your-company . وهذا مناسب إذا كنت بصدد تأسيس شركة بمساهم واحد فقط.
مع ذلك، إذا كنت ترغب في استخدام الشركة كشركة استثمار عائلية (FIC) وإشراك الأبناء أو الأزواج أو فئات أسهم مختلفة، وما إلى ذلك، فستحتاج على الأرجح إلى استشارة متخصصة لضمان سير الأمور على النحو الصحيح. فقد تفوق التكاليف الضريبية المحتملة في حال حدوث خطأ ما، الرسوم المهنية الأولية التي ستُفرض عليك بكثير.
بمجرد الانتهاء من عملية التسجيل، سيكون لديك شركة فارغة جاهزة لممارسة الأعمال التجارية.
تُسمى عملية تحويل نشاط تجاري قائم إلى شركة "تأسيس شركة". وبما أنك ستتحكم في الشركة، فستكون "مرتبطًا" بها.
هناك مشكلتان تنشآن من هذا.
أولاً، سيُعتبر التحويل قد تم بالقيمة السوقية لأغراض ضريبة أرباح رأس المال. وهذا قد يؤدي إلى فرض ضريبة على الأصول غير الملموسة، أي في حال عدم وجود عائدات كافية لسدادها.
ثانياً، ستخضع عملية النقل لضريبة رسوم نقل الملكية (SDLT) (أو ما يعادلها من الضرائب المحلية)، مع استخدام القيمة السوقية كعوض.
يُطبّق الإعفاء الضريبي عند تأسيس شركة، وذلك عند نقل جميع أصول التجارة والأعمال (باستثناء النقد) إلى شركة مقابل أسهم، مما يُخفّض التكلفة الأساسية لتلك الأسهم بمقدار يُعادل الربح المؤجل. ولا تُستحق ضريبة أرباح رأس المال حتى بيع الأسهم. ويُطبّق الإعفاء تلقائيًا عند استيفاء الشروط.
تكمن المشكلة في أن هذا ينطبق فقط على عمليات نقل ملكية الشركات القائمة. ومن المرجح أن تجادل مصلحة الضرائب والجمارك البريطانية بأنك تنقل مجموعة من الأصول الاستثمارية فقط، وليس شركة.
ومع ذلك، تمكن أحد دافعي الضرائب من إقناع المحكمة العليا بأن نقل محفظة إيجارية كان عملاً تجارياً، مما وضع سابقة يمكنك الاستفادة منها.
في قضية رامزي ضد مصلحة الضرائب والجمارك البريطانية [2013] UKUT 0236 (UTT) ، طالبت دافعة الضرائب (ر) بالإعفاء الضريبي على نقل ممتلكاتها إلى شركة. وخلصت المحكمة العليا إلى أنه نظرًا لكون ر مالكة عقارات نشطة للغاية وتتابع شؤونها بنفسها، فإن الأمر أقرب إلى مشروع تجاري منه إلى مجرد استثمار.
إذا كنت تنوي الاستفادة من إعفاءات التأسيس، فتأكد أولاً من أن الوقت الذي تقضيه في إدارة أعمال العقارات بشكل فعلي كبير. يجب أن يكون هذا هو عملك الرئيسي، لمدة لا تقل عن 20 ساعة أسبوعياً. لن يؤهلك مجرد تفقد العقار مرة واحدة شهرياً للاستفادة من هذا الإعفاء.
في حالة رامزي، كانت هي وزوجها يقضيان حوالي 20 ساعة أسبوعياً في الأمور التالية:
تم القيام بذلك شخصياً ولم يتم تفويضه إلى وكيل تأجير.
إذا كنت تعتقد أن لديك قضية، فاعلم أن الإعفاء الضريبي عند تأسيس الشركة يُطبق تلقائيًا ولا يتطلب تقديم طلب رسمي. مع ذلك، من المهم الإشارة إلى أنك قمت بتأسيس شركة العقارات في قسم المعلومات الإضافية من إقرارك الضريبي.
لسوء الحظ، من شبه المؤكد أن تتصل بك مصلحة الضرائب والجمارك البريطانية وتطلب منك إثبات أن التأجير كان نشاطًا تجاريًا وليس نشاطًا استثماريًا.
في أعقاب قضية رامزي، قامت مصلحة الضرائب والجمارك البريطانية بتحديث إرشاداتها الداخلية لتنص على ما يلي:
"يجب أن تقبل بأن الإعفاء من رسوم التأسيس سيكون متاحاً عندما يقضي الفرد 20 ساعة أو أكثر أسبوعياً في القيام شخصياً بأنواع الأنشطة التي تدل على وجود عمل تجاري. أما الحالات الأخرى فيجب دراستها بعناية."
قبل اتخاذ قرار بشأن إمكانية الاستفادة من الإعفاء الضريبي عند تأسيس شركة، أنصح بشدة باستشارة مستشار ضرائب متخصص. ينبغي على أي شخص ذي خبرة في هذا المجال إجراء تقييم للمخاطر الضريبية، وعدم الاكتفاء بالقول إنك تقضي 20 ساعة أسبوعيًا في إدارة أعمالك العقارية.
يمكن الاستفادة من الإعفاءات الضريبية المتعلقة بتأسيس شركة عند نقل ملكية عقار مؤهل إلى شركة. وإذا أمكن إعادة هيكلة الشركة لتلبية شروط العقار المؤهل قبل النقل، فقد يكون ذلك سبيلاً للحصول على الإعفاء.
عادةً، تخضع معاملات العقارات لضريبة نقل الملكية العقارية (SDLT) بناءً على المقابل المدفوع. مع ذلك، في حال كانت المعاملة بين أطراف ذات صلة، يُعتمد سعر السوق. وللأسف، لا يشمل الإعفاء من ضريبة التأسيس ضريبة نقل الملكية العقارية، لذا حتى لو كنت مؤهلاً للإعفاء من ضريبة أرباح رأس المال، فستخضع لضريبة نقل الملكية العقارية.
تخضع الشركات دائمًا لضريبة إضافية بنسبة 3% عند شراء العقارات السكنية، لذا فإن المعدلات المطبقة على الشركات هي كما يلي:
| القيمة السوقية | بعد 30 يونيو 2021 |
| يصل إلى 250 ألف جنيه إسترليني | 3% |
| £250,001-£925,000 | 8% |
| 925,001 جنيه إسترليني - 1.5 مليون جنيه إسترليني | 13% |
| أكثر من 1.5 مليون جنيه إسترليني | 15% |
تجدر الإشارة إلى وجود ضريبة ثابتة بنسبة 15% في حال استحواذ كيان اعتباري (أو أي شخص غير طبيعي آخر) على عقار تزيد قيمته عن 500,000 جنيه إسترليني. ومع ذلك، يُعفى من هذه الضريبة العقار إذا تم اقتناؤه للاستخدام الحصري في أعمال تأجير العقارات وتم تأجيره لطرف ثالث غير ذي صلة، وهو ما سنفترضه هنا.
من المرجح أن تُعامل عملية نقل ملكية عدد من العقارات إلى شركة ما كمعاملة واحدة لأغراض ضريبة نقل الملكية العقارية (SDLT). وهذا يعني أنه يجب جمع القيمة السوقية لجميع العقارات لحساب الضريبة. فعلى سبيل المثال، يُعامل نقل ملكية خمسة عقارات، قيمة كل منها 200,000 جنيه إسترليني، كعملية نقل واحدة لعقار قيمته مليون جنيه إسترليني، مما يستوجب ضريبة نقل ملكية عقارية قدرها 63,750 جنيهًا إسترلينيًا. قد يجعل هذا عملية تأسيس الشركة تبدو مكلفة للغاية. لحسن الحظ، هناك بعض الخيارات التي يمكن أن تساعد على تخفيف هذه الضريبة على الأقل.
سيتم اعتبار نقل ستة عقارات أو أكثر بمثابة نقل عقارات غير سكنية، مما قد يقلل الرسوم قليلاً.
أما أسعار الإيجارات غير السكنية فهي كالتالي:
| القيمة السوقية | معدل ضريبة المبيعات على الأراضي |
| يصل إلى 150 ألف جنيه إسترليني | 0% |
| £150,001-£250,000 | 2% |
| أكثر من 250،000 جنيه إسترليني | 5% |
ستخضع ستة عقارات بقيمة إجمالية قدرها مليون جنيه إسترليني لضريبة نقل الملكية العقارية بقيمة 39,500 جنيه إسترليني. بالطبع، يعتمد هذا على وجود ستة عقارات لنقل ملكيتها.
يوفر الإعفاء الضريبي للمساكن المتعددة وفورات أكبر محتملة.
ينطبق نظام MDR عند شراء عقارين سكنيين أو أكثر من نفس البائع، أو من مجموعة من البائعين المرتبطين، في نفس الوقت. ويمكن أن ينطبق هذا على عملية نقل واحدة لعدة عقارات، أو على سلسلة من عمليات النقل المرتبطة.
يعني استخدام نظام الإعفاء من ضريبة نقل الملكية (MDR) احتساب ضريبة نقل الملكية بناءً على متوسط قيمة كل مسكن، مضروبًا في عدد المساكن. وهذا يُحقق وفورات كبيرة. لنعد إلى مثال خمسة عقارات تبلغ قيمتها الإجمالية مليون جنيه إسترليني. كما رأينا، في حال عدم المطالبة بنظام الإعفاء من ضريبة نقل الملكية، ستكون الضريبة 63,750 جنيهًا إسترلينيًا. أما في حال المطالبة بهذا النظام، فتُحتسب الضريبة باستخدام 200,000 جنيه إسترليني (القيمة المتوسطة)، أي 6,000 جنيه إسترليني. ثم يُضرب هذا الرقم في عدد المساكن، أي خمسة، لنحصل على 30,000 جنيه إسترليني. وهذه نتيجة أفضل بكثير.
تخضع الشراكات لقواعد خاصة. ففي حال تأسيس شركة شراكة، يتم تجاوز قاعدة القيمة السوقية العامة بموجب الجدول 15 من قانون المالية لعام 2003. ويتجاهل هذا أي مقابل فعلي مدفوع، ويطبق بدلاً من ذلك صيغة لتحديد النسبة المئوية من القيمة السوقية الخاضعة لضريبة الدمغة على الأراضي.
جوهر القواعد هو أن النسبة المئوية الخاضعة للضريبة هي (100 - SLP)%، حيث SLP هي "مجموع النسب الأدنى"، ويتم حسابها باتباع طريقة من خمس خطوات. سنناقش هذا في سياق شراكة تتكون من زوج وزوجة، حيث يتم تقسيم الأرباح ورأس المال بالتساوي، أي 50% لكل منهما.
الخطوة الأولى: تحديد ما إذا كان المالك (المالكون) الجديد (الجدد) للأرض، قبل إتمام الصفقة مباشرةً، شريكًا في الشركة أو مرتبطًا بأحد الشركاء. يُعرف هؤلاء بـ "المالك (المالكين) المعنيين". تُعتبر الشركة المالك المعني لأنها تمتلك العقار حاليًا، وكانت مرتبطةً بواحد على الأقل من الشركاء قبل إتمام الصفقة مباشرةً.
الخطوة الثانية: تحديد الشركاء الأفراد الذين كانوا على صلة مباشرة بالمالك (المالكين) المعنيين قبل إتمام الصفقة. يُعرف هؤلاء باسم "الشركاء المراسلين". كلا الشخصين شريكان مراسلان بالنسبة للشركة، لأنهما كانا شريكين في الشراكة قبل إتمام الصفقة، وهما على صلة بالشركة.
الخطوة الثالثة: تحديد نسبة ملكية الأرض وتوزيعها افتراضياً بين الشركاء المعنيين. الشركة هي المالك الوحيد للعقار، لذا فهي تمتلك حصة 100%، والتي توزعها افتراضياً بين الشريكين، ولنقل 50% لكل منهما.
لا توجد طريقة محددة لإجراء عملية التوزيع؛ يمكن تنفيذها لتحقيق النتيجة الأكثر فائدة.
الخطوة 4: قارن الحصة المخصصة لكل شريك في الخطوة 3 بحصته من دخل الشراكة، وحدد النسبة الأقل بينهما. تُعرف هذه النسبة بـ "النسبة الأقل". الحصة المخصصة لكل شريك في الخطوة 3، وهي 50%، تساوي حصته من دخل الشراكة. وبالتالي، فإن النسبة الأقل لكل شريك هي 50%.
يتم تحديد حصة الشريك في الشراكة من خلال حصته من دخل الشراكة، وليس من خلال حصته من رأس مال الشراكة أو الأرض المنقولة.
الخطوة 5. اجمع النسب الدنيا لكل شريك متناظر للحصول على SLP. النسبة الدنيا لكل شريك هي 50، وبالتالي فإن مجموع النسب الدنيا هو 100.
تبلغ نسبة القيمة السوقية الخاضعة لضريبة نقل الملكية العقارية 0% (100 - SLP 100)%. وبالتالي، فإن ضريبة نقل الملكية العقارية المستحقة ستكون صفر جنيه إسترليني.
في الواقع، عندما يكون جميع الشركاء مرتبطين بالشركة، فإن SLP سيكون 100، وبالتالي فإن المقابل الخاضع للضريبة سيكون صفر جنيه إسترليني، ولا يحتاج إلى الإبلاغ إلى HMRC.
لا، الأمر ليس بهذه البساطة. العقبة الأولى هي إقناع مصلحة الضرائب والجمارك البريطانية بوجود شراكة. من المرجح أن تجادل المصلحة بأن مجرد الملكية المشتركة، مثلاً لمحفظة عقارية، لا يشكل شراكة رسمية.
إن تشكيل شراكة، وتسجيلها لدى مصلحة الضرائب والجمارك، وصياغة اتفاقية الشراكة، وتقديم الإقرارات الضريبية للشراكة، وما إلى ذلك، كلها ستزيد من قوة الحجة ولكنها لن تكون حاسمة في حد ذاتها.
ثمة عقبة أخرى أكثر تعقيدًا تتمثل في عدد من قواعد مكافحة التهرب الضريبي المنصوص عليها في المواد 75أ-75ج من قانون المالية لعام 2003 ، والتي تعني أنه إذا استطاعت مصلحة الضرائب والجمارك البريطانية إثبات أن الشراكة أُنشئت للتهرب من ضريبة نقل الملكية العقارية، فسيتم احتساب الضريبة بناءً على القيمة السوقية. ولضمان نجاح هذه القواعد، يجب ألا تكون الشراكة حقيقية فحسب، بل يجب أيضًا أن تكون مُنشأة لأغراض تجارية. ومن المرجح أن تقع الشراكة التي تُنشأ قبل التأسيس بفترة وجيزة تحت طائلة هذه القواعد.
هذا مجال معقد من مجالات الضرائب، ويجب توخي الحذر الشديد قبل اتخاذ خطوات لتأسيس مبرر تجاري قوي لاستخدام الشراكة بغض النظر عن أي تأسيس مستقبلي.
لكي تنجح الشراكة، يجب أن يتم تشكيلها في أقرب وقت ممكن، ويفضل أن يكون ذلك كجزء من التخطيط طويل الأجل لتنمية التجار الأفراد، وفي جميع الأحوال لا يمكن أن يكون تجنب ضريبة نقل الملكية العقارية هو الدافع - بل يجب أن يكون مجرد فائدة جانبية لقرار تجاري، ولكن حتى في هذه الحالة قد يقع تحت طائلة التشريعات التي خلصت في قضايا حديثة إلى أنه لا يمكن تجنب ضريبة نقل الملكية العقارية حتى لو لم يكن هناك دافع.
إذا كنت تبدأ بدون أي عقار، أو إذا كنت ترغب في الاحتفاظ بالعقار الذي تملكه شخصيًا، مثلاً إذا كنت لا ترغب في تحمل رسوم ضريبة أرباح رأس المال/ضريبة نقل الملكية العقارية عند نقل الملكية، فستحتاج إلى إيداع أموال في الشركة الجديدة لتمكينها من شراء العقارات. هناك عدة خيارات للقيام بذلك، منها:
أصبح سوق الرهن العقاري للإقراض للشركات ذات المسؤولية المحدودة راسخاً الآن، حيث يقدم جميع مزودي قروض الرهن العقاري للاستثمار العقاري قروضاً للشركات ذات المسؤولية المحدودة.
قد تجد أن أسعار الفائدة على الرهن العقاري المعروضة أعلى قليلاً من تلك التي يمكنك الحصول عليها بشكل فردي. مع ذلك، من مزايا الشركة ذات المسؤولية المحدودة أن جميع فوائد الرهن العقاري قابلة للخصم بالكامل من دخل الإيجار.
إن تقديم قرض للشركة يعني أن الشركة مدينة لك، ويُسجل هذا الدين في حسابات الشركة كقرض من المديرين (بافتراض أنك مدير). وبصفتك مديرًا، عندما تُدخل أموالًا أو أصولًا إلى الشركة، تُقيد هذه المبالغ في حسابك ضمن ما يُسمى حساب قروض المديرين.
يترتب على ذلك عدد من العواقب.
بإمكانك فرض فائدة بسعر تجاري على هذا المبلغ، مع إمكانية حصول الشركة على إعفاء من ضريبة الشركات على المبلغ المدفوع. سيخضع هذا المبلغ للضريبة في حسابك، ولكنه سيؤهلك للحصول على بدل الادخار، وربما معدل الضريبة المبدئي للادخار. على أي حال، لا تخضع الفائدة للتأمين الوطني، لذا يمكن أن يكون هذا خيارًا فعالًا آخر لتحقيق الربح، بالإضافة إلى الراتب والأرباح الموزعة.
يمكنك الحصول على إعفاء ضريبي على الفائدة المدفوعة، لأنك أقرضتها لشركة خاصة لك فيها مصلحة جوهرية، وتستخدم الشركة الأموال لأغراض أعمالها. يُسمى هذا الإعفاء "فائدة القرض المؤهلة"، ويتم ببساطة عن طريق خصم الفائدة المدفوعة من الدخل الإجمالي.
إحدى العقبات في هذا الأمر هي أنه يخضع للقيود العامة على الإعفاء من ضريبة الدخل، أي أنه يقتصر على المبلغ الأعلى بين 50000 جنيه إسترليني و 25٪ من إجمالي الدخل المعدل في كل سنة ضريبية.
كما يتيح لك ذلك سحب الأرباح من الشركة دون أي تبعات ضريبية على الدخل أو التأمينات الاجتماعية. إن سداد القرض هو ببساطة إعادة للمبلغ المستحق، وليس دخلاً. ويمكن القيام بذلك بشكل دوري، أو في حالة تصفية الشركة.
كما تتوفر إمكانية فرض الفائدة وسحب المبالغ المستحقة بدون ضرائب أو اشتراكات تأمين وطني إذا قمت بتمويل القرض من رأس المال الحالي.
إذا استخدمت القرض الذي حصلت عليه لتمويل شراء أسهم، فلن تتمكن من تحميل الشركة فوائد. مع ذلك، لا يزال بإمكانك المطالبة بإعفاء من فوائد القرض، لكن العيب الرئيسي هو صعوبة استرداد الأموال المستخدمة لشراء الأسهم كما هو الحال مع القرض. وللقيام بذلك، ستحتاج إلى إعادة شراء أسهم الشركة، أو تخفيض رأس المال، أو إجراء إعادة هيكلة أخرى للشركة.
كل هذه الأمور أكثر تعقيداً من مجرد سداد دين، وستتطلب على الأرجح استشارة مختصين، مما سيكلفك المزيد من المال. لذا، سيكون من الأفضل في أغلب الأحيان اللجوء إلى خيار القرض.
أحد الاستثناءات المحتملة لهذه القاعدة هو عندما ترغب في هيكلة الشركة كشركة استثمارية ذات عائد ثابت. في هذه الحالة، سيكون من المفيد الاستثمار في عدد قليل من الأسهم العادية إلى جانب أسهم ممتازة قابلة للاسترداد. هذا مجال شديد التخصص، ويُنصح باستشارة مختص قبل الشروع في تأسيسه.
إن إدخال عقار قائم في شركة سيترتب عليه آثار ضريبية على أرباح رأس المال وضريبة نقل الملكية العقارية، حتى وإن لم يتم تبادل أي أموال. وقد يكون من الممكن المطالبة بإعفاء من ضريبة أرباح رأس المال عند تأسيس الشركة إذا كنت تدير العمل بشكل مباشر للغاية، وتقدم خدمات تتجاوز ما هو متوقع من مالك العقار.
في حالة نقل ملكية أكثر من عقار واحد، يُنصح بالاستفادة من الإعفاءات المتعلقة بالمساكن المتعددة لتخفيف الرسوم.
قد يُتيح الاقتراض لتمويل شركة لشراء عقارات إمكانية الحصول على إعفاءات ضريبية على الدخل، كما يسمح بسداد القرض دون أي تبعات ضريبية، ويُتيح أيضاً إمكانية فرض فوائد على الشركة، وهو ما يُعد أداة فعّالة لزيادة الأرباح. لهذه الأسباب، يُعتبر استخدام الاقتراض لإقراض الشركة أفضل عموماً من الاكتتاب في الأسهم.
النقاط الرئيسية
إذا كان لديك أي استفسارات أخرى حول هذا الموضوع ، فيرجى التواصل معنا على 01902 711370 أو أرسل بريدًا إلكترونيًا إلى enquiries@uklandlordtax.co.uk إذا كان لديك أي أسئلة أو طلب مساعدة الخبراء.
إليانور
Thandi Nicholls Ltd
Creative Industries Center
Glaisher Drive
Wolverhampton
West Midlands
WV10 9TG
Uklandlordtax.co.uk هو الاسم التجاري لمحاسبي Thandi Nicholls Ltd المسجل: Creative Industries Center ، Glaisher Drive ، Wolverhampton WV10 9TG.
مسجل في إنجلترا. رقم الشركة 7319439. مدير SS Thandi BA
