دليل إعفاء المشتري لأول مرة (إعفاء FTB)
يُعدّ شراء منزلك الأول من أهمّ مراحل الحياة، ولكنه يصاحبه أيضًا تكاليف لا بأس بها. ومن أكبر النفقات المقدّمة ضريبة الدمغة العقارية (SDLT)، وهي ضريبة تُفرض عند شراء عقار...
اقرأ المزيديوم الأيام
ساعة ساعة
دقائق دقيقة
ثواني ثانية
إذا توصلت إلى استنتاج مفاده أن شركة العقارات هي الطريقة الصحيحة للذهاب ، فإن الخطوة الأولى هي تكوين شركة. ما يحدث بعد ذلك يعتمد إلى حد كبير على ما إذا كنت تتطلع إلى بناء محفظة من نقطة الصفر أو وضع عقار تمسك به بالفعل في الشركة.
يمكنك تجربة نهج DIY في https://www.gov.uk/limited-company-formation/register-your-company . سيكون هذا جيدًا للاستخدام إذا كنت تقوم فقط بإعداد شركة مع مساهم واحد.
ومع ذلك ، إذا كنت تتطلع إلى استخدام الشركة كشركة FIC (شركة الاستثمار الأسري) وإشراك الأطفال أو الأزواج أو فصول الأسهم المختلفة ، وما إلى ذلك ، فستحتاج بالتأكيد إلى نصيحة متخصصة للحصول على الأمور بشكل صحيح. التكلفة الضريبية المحتملة لخطأها يمكن أن تقزم بسهولة الرسوم المهنية الأولية التي سيتم تحصيلها.
بمجرد إنشاء عملية التسجيل ، سيكون لديك شركة فارغة جاهزة للقيام بأعمال تجارية.
تسمى عملية نقل الأعمال الحالية إلى شركة "التأسيس". نظرًا لأنك ستتحكم في الشركة ، فستكون "متصلاً" بها.
هناك مشكلتان تنشأان عن هذا.
أولاً ، سيعتبر النقل في القيمة السوقية لأغراض CGT. قد يؤدي هذا إلى دفع رسوم ضريبية جافة ، أي حيث لا يوجد لديك أي عائدات لدفع الفاتورة.
ثانياً ، سيتم تحويل التحويل إلى ضريبة الأراضي في رسوم ختم (SDLT) (أو المكافئ المنقول) ، مع استخدام القيمة السوقية كأخذ في الاعتبار.
ينطبق الإغاثة على التأسيس عندما يتم تحويل جميع الأصول التجارية والأعمال التجارية (بخلاف النقد) إلى شركة في مقابل الأسهم ، ويقلل من التكلفة الأساسية لتلك الأسهم بمبلغ يساوي المكاسب المؤجلة. لا يتم دفع أي CGT حتى يتم بيع الأسهم. ينطبق الإغاثة تلقائيًا حيث يتم استيفاء الظروف.
المشكلة هي أن هذا ينطبق فقط على نقل الأعمال النشطة. من المحتمل أن تجادل HMRC بأنك تقوم فقط بنقل مجموعة من أصول الاستثمار ، وليس الأعمال التجارية.
ومع ذلك ، تمكن أحد دافعي الضرائب من إقناع المحكمة العليا بأن نقل محفظة الإيجار كان عملًا ، حيث وضع سابقة يمكنك الاستفادة منها.
في Ramsay v HMRC [2013] UKUT 0236 (UTT) ، ادعت دافع الضرائب (R) التخفيف من نقل ممتلكاتها إلى شركة. وجدت المحكمة العليا أنه نظرًا لأن R كان مالكًا نشطًا للغاية وعمليًا ، فقد كان أقرب إلى عمل أكثر من مجرد استثمار.
إذا كنت تعتزم الاستفادة من الإغاثة في التأسيس ، فتأكد أولاً من أن مقدار الوقت الذي تقضيه بنشاط في إدارة الأعمال العقارية أمر كبير. يجب أن تكون حقًا ما تفعله بشكل رئيسي ، لمدة 20 ساعة على الأقل في الأسبوع. الظهور لتفقد العقار مرة واحدة في الشهر لن يكون مؤهلاً.
في قضية رامزي ، أمضت هي وزوجها حوالي 20 ساعة في الأسبوع على ما يلي:
تم تنفيذ هذا شخصيًا ولم يتم تفويضه إلى وكيل ترك.
إذا كنت تعتقد أن لديك حالة ، فيجب أن تكون على دراية بأن الإغاثة في التأسيس تنطبق تلقائيًا ولا تحتاج إلى المطالبة على هذا النحو. ومع ذلك ، من الأهمية بمكان أن نلاحظ أنك قمت بدمج الأعمال التجارية في قسم المعلومات الإضافية من الإقرار الضريبي الخاص بك.
لسوء الحظ ، من الضمان تقريبًا أن يتم الاتصال بك من قبل HMRC وطلبت أن تثبت أن التخلي عن العمل وليس نشاطًا استثماريًا.
بعد قضية Ramsay ، قامت HMRC بتحديث إرشاداتها الداخلية ليقول:
)
قبل اتخاذ قرار بشأن ما إذا كان الإغاثة في التأسيس شيء قد تكون قادرًا على الادعاء ، أنصح بشدة أن تقوم بتخليص قضيتك مع مستشار ضريبي متخصص. يجب على أي شخص لديه خبرة في هذا المجال إجراء تقييم للمخاطر الضريبية ولا يقبل فقط أنك تقضي 20 ساعة في الأسبوع في إدارة الأعمال التجارية.
يمكن لـ FHL المؤهلة التي يتم نقلها إلى الشركة الاستفادة من الإغاثة في التأسيس. إذا كان من الممكن إعادة هيكلة الأعمال لتلبية شروط FHL قبل النقل ؛ هذا يمكن أن يكون طريقا للإغاثة.
عادة ، تخضع معاملة الممتلكات لـ SDLT بناءً على الاعتبار المدفوع. ومع ذلك ، حيث تكون المعاملة بين الأطراف المتصلة ، يتم استبدال القيمة السوقية بدلاً من ذلك. لسوء الحظ ، لا يمتد الإغاثة في التأسيس إلى SDLT ، لذلك حتى لو كنت مؤهلاً للحصول على استراحة CGT ، فإن SDLT ستكون في نقطة.
تعرض الشركات دائمًا عرضة بنسبة 3 ٪ عند الحصول على الممتلكات السكنية ، وبالتالي فإن الأسعار المطبقة للشركات هي كما يلي:
| القيمة السوقية | بعد 30 يونيو 2021 |
| ما يصل إلى 250،000 جنيه إسترليني | 3% |
| £250,001-£925,000 | 8% |
| 925،001 جنيه إسترليني-1.5 مليون جنيه إسترليني | 13% |
| أكثر من 1.5 مليون جنيه إسترليني | 15% |
لاحظ أن هناك معدل ثابت قدره 15 ٪ حيث تحصل هيئة الشركات (أو أي شخص آخر "غير طبيعي") على عقار بقيمة أكثر من 500000 جنيه إسترليني. ومع ذلك ، هناك ارتياح من هذا حيث يتم الحصول على الممتلكات للاستخدام الحصري في عقار يتيح للأعمال التجارية ويتم السماح لطرف ثالث غير متصل ، والذي نفترض أنه ينطبق هنا.
من المحتمل أن يتم معاملة نقل عدد من الخصائص إلى شركة كمعاملة مرتبطة لأغراض SDLT. هذا يعني أن القيمة السوقية لجميع الخصائص يجب تجميعها لتوصيل الرسوم. سيتم معاملة نقل خمسة عقارات بقيمة 200000 جنيه إسترليني لكل منها كتحويل واحد من عقار بقيمة مليون جنيه إسترليني ، مما يتكبد SDLT بقيمة 63،750 جنيهًا إسترلينيًا. هذا يمكن أن يجعل التأسيس يبدو مكلفا للغاية. لحسن الحظ ، هناك بعض الخيارات التي يمكن أن تساعد على تخفيف الشحن على الأقل.
سيعتبر نقل ستة عقارات أو أكثر من ملكية غير سكنية ، والتي يمكن أن تقلل من الشحن قليلاً.
الأسعار غير السكنية هي كما يلي:
| القيمة السوقية | معدل SDLT |
| ما يصل إلى 150،000 جنيه إسترليني | 0% |
| £150,001-£250,000 | 2% |
| أكثر من 250،000 جنيه إسترليني | 5% |
ستُحكم ستة عقارات بقيمة إجمالية قدرها مليون جنيه إسترليني بقيمة 39500 جنيه إسترليني. بالطبع ، هذا يعتمد على وجود ستة عقارات للنقل.
يتم تقديم توفير أكثر قوة محتملة من خلال الإغاثة المسكنات المتعددة.
ينطبق MDR حيث يتم الحصول على عقارين سكنيان أو أكثر من البائع نفسه ، أو من مجموعة من البائعين المتصلين ، في نفس الوقت. يمكن أن ينطبق ذلك على نقل واحد لخصائص متعددة ، أو على سلسلة من عمليات النقل المرتبطة.
يعني استخدام MDR أنه سيتم حساب شحنة SDLT بناءً على متوسط الاعتبار لكل مسكن ، مضروبة في عدد المساكن. هذا يمكن أن ينتج وفورات كبيرة. دعنا نعود إلى مثال خمسة عقارات بقيمة مليون جنيه إسترليني مجتمعة. كما رأينا ، في حالة عدم وجود مطالبة بـ MDR ، ستكون رسوم SDLT 63،750 جنيهًا إسترلينيًا. ومع ذلك ، مع مطالبة MDR بأن يتم حساب الرسوم باستخدام 200000 جنيه إسترليني (متوسط القيمة) ، أي 6000 جنيه إسترليني. ثم يتم ضرب هذا الرقم بعدد المساكن ، أي خمسة لإعطاء 30،000 جنيه إسترليني. هذه نتيجة أفضل بكثير.
تخضع الشراكات لقواعد خاصة. عندما تكون الأعمال التي يتم دمجها هي شراكة ، يتم إلغاء قاعدة القيمة السوقية العامة بموجب قانون التمويل في الجدول 15 لعام 2003 . هذا يتجاهل أي اعتبار فعليًا معطى ، وبدلاً من ذلك يطبق صيغة لتحديد النسبة المئوية للقيمة السوقية التي يمكن شحنها إلى SDLT.
يتمثل جوهر القواعد في أن النسبة المئوية القابلة للكسر هي (100-SLP) ٪ ، حيث SLP هو "مجموع النسب المنخفضة" ، ويتم العثور على SLP باتباع طريقة من خمس خطوات. سننظر في هذا في سياق شراكة تتكون من زوج وزوجة يتمتع بأرباح وتفتت رأس المال على قدم المساواة ، أي 50 ٪ لكل منهما.
الخطوة 1. تحديد ما إذا كان المالك (المالكين) الجديد للأرض ، قبل المعاملة مباشرة ، إما شريك في الشراكة أو كان متصلاً بشريك. تُعرف هذه باسم "المالكين (المالكين) ذوي الصلة". الشركة هي المالك ذي الصلة لأنها تمتلك العقار الآن وقبل المعاملة مباشرة ، كانت متصلة بواحد على الأقل من الشركاء.
الخطوة 2. تحديد هؤلاء الشركاء الفرديين الذين تم توصيلهم مباشرة قبل المعاملة بالمالك (المالكين) ذوي الصلة. تُعرف هذه باسم "الشركاء المقابلين". كلا الشخصين شريكان يقابلان فيما يتعلق بالشركة ، كما هو الحال مباشرة قبل المعاملة ، وكانوا شركاء في الشراكة ، وهم متصلون بالشركة.
الخطوة 3. تحديد النسبة المئوية للاهتمام في الأرض وتخصيص نسبة من هذا الاهتمام بين الشركاء المقابلين. الشركة هي المالك الوحيد للعقار بحيث يكون لها مصلحة بنسبة 100 ٪ ، والتي تخصصها بشكل سيء في كلا الشريكين ، يقول 50 ٪ لكل منهما.
لا توجد طريقة محددة لتنفيذ التوزيع ؛ يمكن تنفيذها لإعطاء النتيجة الأكثر فائدة.
الخطوة 4. قارن الفائدة المخصصة بشكل جيد مع كل شريك مقابل في الخطوة 3 ، بحصته من دخل الشراكة ، وتحديد أقل من الاثنين. هذا هو المعروف باسم "أقل النسب". إن الفائدة المخصصة لكل شريك في الخطوة 3 ، بنسبة 50 ٪ لكل منها ، هي نفس حصة الدخل التي يحتفظ بها كل منها في الشراكة. وبالتالي فإن النسبة المنخفضة من كل شريك هي 50.
يتم تحديد مصلحة الشراكة التي يحتفظ بها أحد الشريك من خلال حصتها من دخل الشراكة ، وليس من خلال حصتها من عاصمة الشراكة أو الأراضي المنقولة.
الخطوة 5. أضف معًا النسب المنخفضة لكل شريك مقابل للحصول على SLP. النسبة المنخفضة من كل شريك هي 50 ، وبالتالي فإن مجموع النسب المنخفضة هو 100.
النسبة المئوية للقيمة السوقية التي يتم شحنها إلى SDLT هي 0 ٪ (100 - SLP من 100) ٪. SDLT المستحقة سيكون £ لا شيء.
في الواقع ، عندما يكون الشركاء مرتبطين جميعًا بالشركة ، فإن SLP سيكون 100 ، وبالتالي فإن الاعتبار القابل للتشغيل سيكون جنيهاً استرلينياً ، ولا يحتاج إلى إعداد تقارير إلى HMRC.
لا ، إنه ليس واضحًا تمامًا. العقبة الأولى هي إقناع HMRC بوجود شراكة. من المحتمل أن يجادل بأن مجرد ملكية مشتركة ، على سبيل المثال من محفظة العقارات ، لا تشكل شراكة رسمية.
إن تشكيل شراكة ، وتسجيلها مع HMRC ، ووضع اتفاقية شراكة ، وتقديم الإقرارات الضريبية للشراكة وما إلى ذلك سوف يضيف وزنًا إلى الحجة ولكن لن يكون بحد ذاته قاطعًا.
يتم تقديم عقبة أخرى وأكثر تعقيدًا ، من خلال عدد من قواعد مكافحة التجنب المنصوص عليها في قانون التمويل Ss.75A-75C لعام 2003 ، مما يعني أنه إذا تمكنت HMRC من إظهار أن الشراكة قد تم إدراجها لتجنب رسوم SDLT ، فستستند الرسوم إلى قيمة السوق بدلاً من ذلك. من أجل النجاح ، يجب أن تكون الشراكة نفسها حقيقية فحسب ، بل يجب أن تكون أيضًا لأغراض تجارية. شراكة تم إنشاؤها قبل فترة وجيزة من الاندماج من المرجح أن تخول هذه القواعد.
هذا مجال معقد من الضرائب والحذر الشديد يجب اتخاذه قبل اتخاذ خطوات لإنشاء سبب تجاري قوي لاستخدام شراكة بغض النظر عن أي دمج في المستقبل.
من أجل العمل ، يجب أن يتم تشكيل الشراكة في أقرب وقت ممكن ، ويفضل أن يكون ذلك جزءًا من التخطيط طويل الأجل للتجار الوحيدين ، وفي جميع الحالات لا يمكن أن يكون تجنب SDLT هو الدافع-يجب أن يكون مجرد فائدة جانبية لقرار تجاري ولكن حتى ذلك الحين قد يتم القبض عليه من خلال التشريع الذي استنتج في الحالات الحديثة أن SDLT لا يمكن أن يكون مفعمًا بالحيوية حتى لو كان موحدًا.
إذا كنت تبدأ بدون عقار ، أو إذا كنت ترغب في الاستمرار في الاحتفاظ بالممتلكات التي تملكها بالفعل شخصيًا ، على سبيل المثال ، إذا كنت لا ترغب في تحمل رسوم CGT/SDLT على التحويل ، فستحتاج إلى الحصول على المال في الشركة الجديدة لتمكينها من شراء العقار. هناك عدد من الخيارات للقيام بذلك ، بما في ذلك:
أصبح سوق الرهن العقاري للإقراض للشركات المحدودة الآن راسخًا مع جميع مقدمي الرهن العقاري BTL الذين يقدمون قروضًا عقارية للشركات المحدودة.
قد تجد أن معدلات الرهن العقاري المعروضة أعلى قليلاً من تلك التي ستحصل عليها شخصيًا. ومع ذلك ، فإن إحدى مزايا شركة محدودة هي أن جميع فائدة الرهن العقاري قابلة للخصم بالكامل ضد إيرادات الإيجار.
يعني تقديم قرض للشركة أن الشركة لديها ديون لك ويتم تسجيلها في حسابات الشركة كقرض للمديرين (على افتراض أنك مدير). كمدير كلما قمت بتقديم الأموال أو الأصول في الشركة ، يتم إضافة المبالغ لك على ما يسمى بحساب قرض المخرجين (DLA).
هناك عدد من العواقب على هذا.
يمكنك فرض رسوم على الفائدة بمعدل تجاري لهذا مع الشركة قادرة على الحصول على تخفيف CT للمبلغ المدفوع. سيكون هذا بالطبع خاضعًا للضريبة بين يديك ، ولكنه سيتأهل للحصول على بدل الادخار وربما معدل الضريبة الواجب. على أي حال ، لا تخضع الفائدة لـ NI ، وبالتالي يمكن أن يكون هذا خيارًا فعالًا في استخراج الربح بالإضافة إلى مسار الراتب العام والتوزيعات.
يجب أن تكون قادرًا على تأمين الإعفاء من ضريبة الدخل للفائدة المدفوعة ، حيث قمت بإعارة شركة قريبة من الشركة التي لديك مصلحة مادية ، وتستخدم الشركة الأموال لغرض أعمالها. يسمى هذا الإغاثة "فائدة القرض المؤهلة" ويعمل ببساطة عن طريق خصم الفوائد المدفوعة من الدخل العام.
واحد يعثر على هذا هو أنه يخضع للتقييد العام على تخفيف ضريبة الدخل ، أي أنه يقتصر على ارتفاع 50000 جنيه إسترليني و 25 ٪ من إجمالي الدخل المعدل في كل سنة ضريبية.
كما يتيح لك سحب الأرباح من الشركة دون أي ضريبة دخل أو عواقب NI. إن سداد القرض هو مجرد عودة للمبلغ المستحق ، وليس الدخل. يمكن القيام بذلك على أساس مستمر ، أو في حالة انتهاء.
القدرة على فرض فائدة وسحب المبالغ المستحقة مع عدم وجود ضريبة و NI متاحة أيضًا إذا قمت بتمويل القرض من رأس المال الحالي.
إذا كنت تستخدم القرض الذي تحصل عليه لتمويل شراء سهم بدلاً من ذلك ، فلن تتمكن من فرض فائدة الشركة. يجب أن تكون قادرًا على المطالبة بإغاثة الفوائد على القرض ، ولكن العيب الرئيسي هو أنك لن تتمكن من استخدام الأموال لشراء الأسهم بنفس السهولة التي يمكنك بها قرض. من أجل القيام بذلك ، ستحتاج إلى التأثير على إعادة شراء الأسهم الخاصة بالشركة أو تخفيض رأس المال أو أي إعادة هيكلة الشركات الأخرى.
كل هذه هي أكثر تعقيدًا من سداد بسيط للديون ، وربما يتطلب مشورة مهنية ، مما يكلفك المزيد من المال. سيكون من الأفضل دائمًا اختيار مسار القرض بدلاً من ذلك.
أحد الاستثناءات المحتملة لهذا هو المكان الذي تريد هيكل الشركة على أنه FIC. في هذه الحالة ، سيكون من المفيد الاستثمار في عدد صغير من الأسهم العادية إلى جانب أسهم التفضيلات القابلة للاسترداد. هذا مجال متخصص للغاية ، وينبغي أن تؤخذ نصيحة قبل محاولة إعداد هذا.
سيكون وضع الممتلكات الموجودة في شركة ما عواقب CGT و SDLT ، على الرغم من عدم وجود أموال يغير الأيدي. قد يكون من الممكن المطالبة بإغاثة التأسيس من CGT إذا قمت بتشغيل الأعمال بطريقة "عملية للغاية" ، وتقديم الخدمات فوق تلك المتوقعة من المالك.
عندما يتم نقل أكثر من خاصية واحدة ، فكر في الاستفادة من الإغاثة المتعددة للتخفيف من التهمة.
يمكن أن يؤدي الاقتراض لتمويل الشركة لشراء العقارات إلى جذب التخفيف من ضريبة الدخل ، ويسمح لك بسد عدم وجود عواقب ضريبة على الدخل ويفتح إمكانية فرض فائدة الشركة ، وهي أداة مفيدة لاستخراج الربح. لهذه الأسباب ، فإن استخدام الاقتراض لإقراض الشركة أفضل عمومًا من الاشتراك في الأسهم.
النقاط الرئيسية
إذا كان لديك أي استفسارات أخرى حول هذا الموضوع ، فيرجى التواصل معنا على 01902 711370 أو أرسل بريدًا إلكترونيًا إلى enquiries@uklandlordtax.co.uk إذا كان لديك أي أسئلة أو طلب مساعدة الخبراء.
إليانور
Thandi Nicholls Ltd
Creative Industries Center
Glaisher Drive
Wolverhampton
West Midlands
WV10 9TG
Uklandlordtax.co.uk هو الاسم التجاري لمحاسبي Thandi Nicholls Ltd المسجل: Creative Industries Center ، Glaisher Drive ، Wolverhampton WV10 9TG.
مسجل في إنجلترا. رقم الشركة 7319439. مدير SS Thandi BA