أيام يوم
ساعات ساعة
دقيقة دقيقة
ثوانٍ ثانية
تُعدّ أسعار فائدة الرهن العقاري من أكبر النفقات التي قد يتحملها مالك العقار، وأحد أكثر المسائل الضريبية العقارية التي يُساء فهمها. أصبحت القواعد الآن أكثر تعقيدًا، وقد تكون الأخطاء مكلفةً للغاية منذ التطبيق التدريجي للمادة 24، التي تحدد سقف الإعفاء من تكاليف التمويل. فيما يلي أبرز 10 أخطاء نلاحظها لدى مُلاك العقارات ذوي الخبرة الطويلة، وصولًا إلى مُلاك العقارات الجدد.
يُعدّ هذا على الأرجح أحد أكثر المفاهيم الخاطئة شيوعًا بين مُلّاك العقارات فيما يتعلق بالضرائب. فقبل أبريل 2017، كان بإمكان مُلّاك العقارات الأفراد خصم فوائد الرهن العقاري مباشرةً من دخلهم الإيجاري قبل فرض الضرائب. لكن هذا لم يعد صحيحًا. فقد أدخل قانون المالية (رقم 2) لعام 2015 لوائح جديدة بموجب المادة 24 منه، تحظر على مُلّاك العقارات الأفراد (بما في ذلك التأجير من خلال شراكة) خصم تكاليف التمويل من دخل العقار نهائيًا. ومع ذلك، يُمنحون خصمًا ضريبيًا بسيطًا يُعادل 20% من الأقل بين تكاليف التمويل، أو أرباح العقار، أو إجمالي الدخل المُعدّل. ويُعدّ هذا الفرق كبيرًا، إذ إنّ انخفاض الدخل الخاضع للضريبة أهم بكثير من النسبة المئوية للانخفاض في الفاتورة النهائية. وقد أدّى هذا التغيير إلى زيادة الضرائب المفروضة على محافظ العقارات المُموّلة بالديون بشكل كبير، لا سيما بالنسبة لدافعي الضرائب ذوي الشرائح الضريبية الأعلى والإضافية.
ينطبق البند 24 على الملاك الأفراد والشركات التضامنية، وليس على الشركات. أحد أسباب شيوع تأسيس الشركات بين ملاك العقارات هو إمكانية خصم فوائد الرهن العقاري كمصروفات تجارية بالطريقة المعتادة. لا يشمل هذا التقييد تأجير الشقق المفروشة لقضاء العطلات، ولكن تجدر الإشارة إلى أن نظام تأجير الشقق المفروشة لقضاء العطلات قد تم استبداله، وسيبدأ سريان التشريع الجديد اعتبارًا من أبريل 2025، مما يعني أنه ينبغي على أي مالك عقار كان يعتمد على هذا الاستثناء مراجعة وضعه. لا يوجد أي تقييد على العقارات التجارية؛ فهو ينطبق فقط على أعمال العقارات السكنية.
حتى الملاك الذين يعلمون أنهم يحصلون على تخفيض ضريبي وليس خصمًا ضريبيًا، لا يزالون يقللون من تقديره. يبلغ التخفيض الضريبي 20% من أقل ثلاثة مبالغ: تكاليف التمويل لتلك السنة، أو ربح النشاط العقاري، أو إجمالي الدخل المعدل الذي يحققه الفرد بعد خصم الإعفاء الضريبي الشخصي. في بعض الحالات، لن توفر تكاليف التمويل الإجمالية أي إعفاء ضريبي في سنة الخسارة إذا كان المالك يتكبد خسارة في نشاطه التجاري أو كان إجمالي دخله منخفضًا. يمكن خصم تكاليف التمويل من الدخل، ويمكن ترحيل أي جزء غير مستخدم إلى السنوات اللاحقة؛ ولكن في كثير من الأحيان، لا يتم خصمها من الدخل، مما يؤدي إلى دفع الملاك ضرائب أكثر مما ينبغي.
استكمالاً لما سبق، يجهل العديد من مُلّاك العقارات إمكانية ترحيل تكاليف التمويل غير المُستخدَمة، حيث لم يُستَغَلّ التخفيض الضريبي بالكامل في سنة معينة، واستخدامها في سنة ضريبية لاحقة. ويُعدّ هذا الأمر بالغ الأهمية لمُلّاك العقارات الذين تكبّدوا خسائر في سنوات سابقة أو الذين شهد دخلهم تقلبات. ينبغي تتبّع المبلغ المُرحّل بعناية كل عام وإدراجه في إقرار التقييم الذاتي. فعدم القيام بذلك يعني تفويت فرصة الحصول على أموال، ولن تقوم مصلحة الضرائب والجمارك البريطانية بتطبيقها تلقائيًا.
هذا خطأ بسيط ولكنه شائع بشكلٍ مُفاجئ. يُعفى من الضريبة فقط الفائدة من قسط الرهن العقاري، أما جزء سداد رأس المال فهو ببساطة تخفيض في رصيد القرض المُستحق ولا علاقة له بالضريبة. يجب على مُلاك العقارات الذين لديهم قروض سداد أقساط الحصول على بيان تفصيلي من المُقرض سنويًا يُوضح توزيع الفائدة على رأس المال، ويجب احتساب مبلغ الفائدة فقط في حساب الضريبة. استخدام إجمالي مبلغ القسط الشهري سيُبالغ في تقدير تكاليف التمويل، وإذا نتج عنه إقرار ضريبي غير صحيح، فقد يُعرّض مالك العقار لغرامات.
يجب أن تكون تكاليف التمويل المؤهلة للتخفيض الضريبي مرتبطة بالاقتراض المستخدم في أعمال تأجير العقارات. وهذا يعني أن القرض يجب أن يكون قد تم الحصول عليه لشراء أو تحسين أو إصلاح عقار مؤجر.
يتمثل الأثر السلبي وغير المُعلن عنه بشكل كافٍ للمادة 24 في صافي الدخل المُعدَّل. قد لا يتغير صافي النقد لدى المالك، لكن الدخل الخاضع للضريبة قد يرتفع، نظرًا لعدم خصم تكاليف المالك من دخل الإيجار. قد يدفع هذا الدخل المرتفع الملاك إلى الاستفادة من الإعفاء الضريبي الشخصي، حيث يصل معدل التخفيض إلى 60% من الشريحة الضريبية الهامشية للدخل المُكتسب في تلك الشريحة. وقد يؤثر أيضًا على إعانة الطفل (عبر رسوم إعانة الطفل لذوي الدخل المرتفع)، والإعفاءات الضريبية، وسداد قروض الطلاب. لذا، ينبغي على الملاك الذين يقترب دخلهم من هذه العتبات توخي الحذر الشديد عند حساب التأثير الكلي، وليس فقط الضريبة على دخل الإيجار.
يدرك العديد من مُلّاك العقارات أنهم قد يستفيدون من تأسيس شركة، لكنهم غير متأكدين من كيفية التصرف أو لديهم مخاوف بشأن ضريبة أرباح رأس المال على نقل الملكية وضريبة الدمغة على الأراضي. لا شك أن هذه المخاوف مشروعة، والتحليل في الواقع معقد؛ فالمشكلة لا تكمن في وضع نموذج دقيق للأرقام، بل في عدم اتخاذ قرار مدروس. بالنسبة لبعض مُلّاك العقارات، فإن عبء الضريبة المستمر بموجب المادة 24 سيُعوّض التكلفة الأولية للتأسيس خلال فترة قصيرة نسبيًا. لكن هذا لن يكون الحال بالنسبة لآخرين. الفكرة هنا هي عدم الانتظار حتى النهاية لتحليل الأمر. فكلما طال الانتظار، كلما أصبحت الخيارات محدودة وأكثر تكلفة.
لا تُعامل جميع تكاليف الاقتراض معاملةً واحدة. فبينما تُعدّ فوائد الرهن العقاري أكثر تكاليف التمويل شيوعًا، تشمل القواعد أيضًا تكاليف أخرى مثل رسوم الترتيب، ورسوم القروض، وفوائد القروض المستخدمة لتمويل الدفعات المقدمة أو التحسينات. ومع ذلك، قد تختلف معاملة هذه التكاليف تبعًا لطبيعتها وطريقة تكبّدها.
وأخيرًا وليس آخرًا، والأهم من ذلك، أن بعض الملاك لا يحتفظون بسجلات دقيقة لمطالبات تكاليف التمويل. في التقييم الذاتي العادي، لدى مصلحة الضرائب والجمارك البريطانية (HMRC) مدة تصل إلى ست سنوات من تاريخ انتهاء تقديم الإقرار الضريبي للتحقيق في حالات الإهمال. لإثبات استحقاق المالك لإعفاء تكاليف التمويل، يجب عليه إثبات الغرض من القرض الأصلي، ومقدار الفائدة المدفوعة في كل سنة ضريبية، وأي إعادة تمويل، وأي استخدام للأموال المفرج عنها، وأي تكاليف تمويل غير مستخدمة مرحّلة. تُعدّ كشوفات الرهن العقاري، وبيانات إتمام المعاملة، وسجل واضح وموثق جيدًا لكيفية استخدام عائدات القرض، أمورًا بالغة الأهمية. وإلا، فقد يجد المالك نفسه عاجزًا عن إثبات صحة مطالبته
.
أصبحت قواعد فوائد الرهن العقاري لأصحاب العقارات معقدة للغاية منذ تطبيق المادة 24، وتتجاوز عواقب سوء فهمها مجرد دفع مبلغ خاطئ من الضرائب. يتطلب التحليل الصحيح فهم كيفية تفاعل تكاليف التمويل مع إجمالي الدخل، والإعفاء الشخصي، والإعفاءات والرسوم الأخرى. إذا نما حجم محفظة عقاراتك المؤجرة، أو تغير دخلك، أو قمت بإعادة تمويل الرهن العقاري في السنوات الأخيرة، فمن المستحسن مراجعة وضعك بعناية للتأكد من أنك لا تدفع مبالغ زائدة ولا تطالب بتعويضات أقل من المستحقة عن غير قصد.
هذه المقالة لأغراض إعلامية عامة. تقدم شركة UK Landlord Tax استشارات ضريبية متخصصة لأصحاب العقارات في جميع أنحاء المملكة المتحدة. للحصول على استشارة مصممة خصيصًا لظروفك، تواصل مع فريقنا.
سيمون ثاندي
شركة ثاندي نيكولز المحدودة
، مركز الصناعات الإبداعية
، طريق غليشر،
ولفرهامبتون،
ويست ميدلاندز
، WV10 9TG
UKLandlordTax.co.uk هو الاسم التجاري لشركة Thandi Nicholls Ltd Accountants، المكتب المسجل: مركز الصناعات الإبداعية، طريق جلايشر، ولفرهامبتون WV10 9TG.
مسجلة في إنجلترا. رقم الشركة 7319439. المديرة: إس إس ثاندي، حاصلة على بكالوريوس في الآداب
