أيام يوم
ساعات ساعة
دقيقة دقيقة
ثوانٍ ثانية
من أكثر الطرق فعالية لتقليل ضريبة الإيجار التأكد من المطالبة بجميع النفقات المسموح بها. لا تفرض مصلحة الضرائب والجمارك البريطانية ضريبة على الإيجار الذي تتلقاه، بل على ربح الإيجار، وهو دخلك بعد خصم نفقات العمل المشروعة. مع ذلك، يغفل العديد من الملاك عن بعض النفقات التي يمكنهم المطالبة بها، أو يطالبون بتكاليف لا تسمح بها مصلحة الضرائب والجمارك البريطانية، مما يُسبب مشاكل. تُحدد هذه المقالة أهم عشرة نفقات مسموح بها للملاك، وتشرح ما لا يمكنك المطالبة به، وتُبرز الفروقات الرئيسية التي غالبًا ما تُوقع الناس في الأخطاء.
ينطلق أي طلب خصم للمصروفات من اختبار "الاستخدام الكلي والحصري". ولكي يكون المصروف قابلاً للخصم من دخل الإيجار، يجب أن يكون قد تم تكبده كلياً وحصرياً لأغراض نشاط تأجير العقارات. وهذا يعني أن التكلفة يجب أن يكون لها غرض تجاري واضح مرتبط بنشاط التأجير، ولا يمكن أن تكون تكلفة شخصية مُقنّعة على أنها تكلفة تجارية، ولا يمكن أن تكون تكلفة تخدم غرضاً مزدوجاً إلا إذا أمكن فصل العناصر التجارية والشخصية وتوزيعها بشكل واضح.
ينطبق هذا المبدأ على جميع قرارات الإنفاق التي يتخذها مالك العقار. فإصلاح العقار المؤجر يجتاز هذا المعيار بسهولة، بينما لا تجتازه عطلة تتضمن زيارة العقار. يساعدك فهم هذا المعيار على تطبيقه على التكاليف التي لا تندرج ضمن أي فئة قياسية، وهو الإطار الذي ستستخدمه مصلحة الضرائب والجمارك البريطانية إذا ما استفسرت عن إقرارك الضريبي.
تُعدّ فوائد الرهن العقاري من أكبر التكاليف التي يواجهها معظم مُلّاك العقارات، ولكن من المهمّ فهم أنها لم تعد تُعامل كمصروف قابل للخصم بشكل مباشر بالنسبة لهم. فبموجب قواعد المادة 24، التي تُطبّق بالكامل منذ أبريل 2020، لا يُمكن لمُلّاك العقارات خصم فوائد الرهن العقاري من دخلهم الإيجاري عند حساب أرباحهم الخاضعة للضريبة. وبدلاً من ذلك، يحصلون على تخفيض ضريبي أساسي بقيمة 20% من تكاليف التمويل المؤهلة، ويُطبّق هذا التخفيض بعد حساب الضريبة على أرباحهم الإيجارية، وليس قبل ذلك.
هذا التمييز بالغ الأهمية. فالخصم يقلل الدخل الخاضع للضريبة، بينما تخفيض الضريبة يقلل فقط المبلغ النهائي بنسبة ثابتة. بالنسبة لدافعي الضرائب ذوي الشرائح الضريبية الأعلى والإضافية، يعني هذا أن الإعفاء الفعلي من فوائد الرهن العقاري هو 20% بدلاً من 40% أو 45%، مما يمثل زيادة حقيقية ودائمة في الضريبة مقارنةً بالقواعد السابقة. تشمل تكاليف التمويل المؤهلة فوائد الرهن العقاري، ورسوم ترتيب القرض، وفوائد القروض الأخرى المستخدمة في أعمال تأجير العقارات. أما سداد رأس المال فلا يُسمح به بأي شكل من الأشكال، فهو مجرد تخفيض في رصيد القرض المستحق وليس له أي تأثير ضريبي.
في حال تعذر تغطية كامل تكاليف التمويل في سنة معينة، يُرحّل المبلغ غير المستخدم إلى السنة الضريبية التالية. يجب تتبع هذا المبلغ المرحّل والمطالبة به في إقرارك الضريبي.
تُعتبر تكلفة صيانة عقارك المؤجر في حالة جيدة قابلة للخصم الضريبي بالكامل. ويشمل ذلك مجموعة واسعة من النفقات اليومية: إصلاح سخان المياه المعطل، وترميم السقف المتسرب، واستبدال النوافذ المتشققة، وإعادة طلاء العقار بين فترات الإيجار، ومعالجة التلف الناتج عن الاستخدام العادي. ويكمن المبدأ الأساسي في أن العمل يجب أن يُعيد العقار إلى حالته السابقة، لا أن يُحسّنه بما يتجاوز ذلك المستوى. سنتناول بالتفصيل الفرق بين الإصلاح والتحسين أدناه، كونه أحد أهم جوانب ضرائب الملاك، وأكثرها عرضةً لسوء الفهم.
إذا كنت تؤجر عقارًا مفروشًا أو شبه مفروش، فيمكنك المطالبة بإعفاء ضريبي عند استبدال الأثاث المنزلي مثل الأرائك والأسرة والمراتب والأجهزة المنزلية والستائر والسجاد والأواني. يُعرف هذا الإعفاء باسم إعفاء استبدال الأثاث المنزلي، ويسمح لك بخصم تكلفة القطعة البديلة، بحد أقصى تكلفة استبدال مماثل (وليس ترقية)، في السنة التي تم فيها الإنفاق.
هناك قيدان مهمان يجب مراعاتهما. أولاً، ينطبق الإعفاء على الاستبدال فقط، ولا يغطي التكلفة الأولية لتأثيث العقار من الصفر. ثانياً، إذا استبدلت قطعة أساسية بقطعة أفضل بكثير، فإن المبلغ القابل للخصم يُحدد بحد أقصى لتكلفة الاستبدال المكافئ، ويُحتسب المبلغ الزائد فقط كنفقات رأسمالية. ينطبق الإعفاء على المنقولات ولا يشمل التجهيزات الثابتة التي تُشكل جزءاً من المبنى نفسه، مثل المطابخ المجهزة أو أطقم الحمامات، والتي تُعامل كإصلاحات أو نفقات رأسمالية حسب الظروف.
إذا استعنت بوكيل تأجير لإيجاد مستأجرين، أو إدارة العقار، أو كليهما، فإن أتعابه قابلة للخصم بالكامل. يشمل ذلك رسوم الإدارة القائمة على نسبة مئوية من الإيجار الشهري، ورسوم البحث عن مستأجرين لمرة واحدة، ورسوم التجديد، ورسوم تسجيل الدخول والخروج، وأي رسوم أخرى يفرضها الوكيل فيما يتعلق بالتأجير. تُعد أتعاب وكيل التأجير عادةً من أسهل المصاريف التي يمكن خصمها، شريطة أن تكون هذه الأتعاب مرتبطة بنشاط التأجير وليس ببيع العقار.
تُعتبر تكلفة قيام محاسب بإعداد حسابات الإيجار أو استكمال صفحات العقارات في إقرارك الضريبي نفقاتٍ مسموح بها. في حال تولى المحاسب شؤونك الضريبية الشخصية وأعمالك في مجال التأجير، فإن الجزء من الرسوم المتعلق بأعمال التأجير فقط هو القابل للخصم، ولكن عمليًا، يستطيع معظم المحاسبين تقديم توزيع معقول. أما تكلفة الاستشارات المالية أو الاستثمارية العامة فهي غير قابلة للخصم، بينما تُعتبر الرسوم المرتبطة مباشرةً بمتطلبات الإبلاغ والامتثال لأعمال العقارات قابلة للخصم.
تُعتبر أقساط التأمين على المباني، وتأمين المحتويات، والوثائق التأمينية الخاصة بالمؤجرين، جميعها نفقات مسموح بها. ويشمل ذلك تأمين ضمان الإيجار، الذي يغطيك في حال تخلف المستأجر عن السداد، وتأمين المصاريف القانونية، الذي يغطي تكاليف إجراءات الإخلاء أو غيرها من النزاعات القانونية المتعلقة بالعقار. يجب أن تكون الأقساط متعلقة بالعقار المؤجر وليس بأصولك الشخصية، ولكن بالنسبة لمعظم المؤجرين، يُعد هذا التمييز واضحًا.
عندما تكون ملزمًا بدفع رسوم خدمة لمالك العقار أو شركة الإدارة، عادةً في حالة العقارات المؤجرة، فإن هذه الرسوم تُخصم من دخلك الإيجاري. تغطي رسوم الخدمة عادةً صيانة المناطق المشتركة والمصاعد والديكورات الخارجية وإدارة المبنى. يجب أن تكون هذه الرسوم من ضمن التزاماتك بصفتك مالك العقار؛ فإذا دفعها المستأجر مباشرةً، فلا يحق لك المطالبة بها.
يُعدّ إيجار الأرض المستحق لمالك العقار المؤجر مصروفًا مسموحًا به للمؤجر. وكما هو الحال مع رسوم الخدمات، ينطبق الخصم عندما يكون المؤجر مسؤولاً عن الدفع. وقد خضع إيجار الأرض في عقود الإيجار السكنية لتغييرات تشريعية هامة في السنوات الأخيرة، حيث حدّد قانون إصلاح الإيجار (إيجار الأرض) لعام 2022 إيجار الأرض في عقود الإيجار السكنية الجديدة بمبلغ رمزي، ولكن في حال استمرار استحقاق إيجار الأرض بموجب عقد إيجار قائم، فإنه يبقى قابلاً للخصم.
عادةً ما يتحمل المستأجر مسؤولية ضريبة المجلس، ولكن في بعض الحالات يكون المؤجر مسؤولاً عنها، لا سيما خلال فترات شغور العقار، أو عندما ينص عقد الإيجار على مسؤوليته. وفي حال دفعك لضريبة المجلس بصفتك المؤجر، تُعتبر هذه الضريبة مصروفًا مسموحًا به خلال فترة مسؤوليتك. وينطبق المبدأ نفسه على ضرائب الأعمال إذا كان العقار خاضعًا لها بدلاً من ضريبة المجلس.
تُعتبر فواتير الغاز والكهرباء والماء والإنترنت قابلة للخصم عندما تدفعها أنت بصفتك المالك بدلاً من المستأجر. ويشيع هذا الأمر خلال فترات شغور العقار، وفي المنازل متعددة الوحدات السكنية حيث يُدرج المالك الفواتير ضمن الإيجار، أو في عقود الإيجار قصيرة الأجل حيث تُضمّن المرافق في سعر الإيجار. إذا دفعت فواتير المرافق خلال فترة شغور العقار ثم تولى المستأجر المسؤولية، فيمكنك المطالبة بتكاليف الفترة التي كنت مسؤولاً عنها فقط.
إن فهم ما لا يمكنك المطالبة به لا يقل أهمية عن معرفة ما يمكنك المطالبة به. وتندرج التكاليف التي يتم المطالبة بها بشكل خاطئ في أغلب الأحيان ضمن فئتين رئيسيتين: تكاليف الاستحواذ والنفقات الرأسمالية.
لا يُعتبر سعر شراء العقار مصروفًا قابلاً للخصم من دخل الإيجار. وينطبق الأمر نفسه على ضريبة نقل الملكية، ورسوم التوثيق القانوني، وتكاليف المسح المتعلقة بالشراء، وتكاليف الشراء بالمزاد. جميع هذه التكاليف مرتبطة باقتناء أصل رأسمالي، ورغم أهميتها عند حساب الربح الرأسمالي عند بيع العقار لاحقًا، إلا أنها لا تُؤخذ في الحسبان عند حساب ربح الإيجار. يظن العديد من مُلاك العقارات، وخاصةً الجدد منهم في مجال الاستثمار العقاري، أن تكاليف شراء العقار قابلة للخصم من دخل الإيجار في السنوات الأولى، وهذا غير صحيح.
لا تُعتبر التحسينات الرأسمالية نفقات قابلة للخصم ضمن النفقات التشغيلية. فإذا قمت بتوسيع العقار، أو تحويل العلية، أو إضافة غرفة زجاجية، أو ترقية المطبخ إلى مستوى أعلى بكثير مما كان عليه سابقًا، فإن هذه التكاليف تُعدّ نفقات رأسمالية. قد تكون هذه التكاليف ذات صلة بضريبة أرباح رأس المال عند البيع، ولكن لا يمكن خصمها من دخل الإيجار. سيتم توضيح الفرق بين الإصلاح (المسموح به) والتحسين (الرأسمالي) بمزيد من التفصيل أدناه.
لا تُعتبر تكلفة عمل المالك نفسه قابلة للخصم. فإذا قضيت عطلة نهاية أسبوع في إعادة تزيين العقار بنفسك، فلا يمكنك احتساب وقتك كمصروف. فقط النفقات النقدية الفعلية على خدمات جهات خارجية هي التي تُعتبر مؤهلة للخصم.
كما ذكر أعلاه، فإن التكلفة الأولية لتأثيث عقار من الصفر لا يغطيها الإعفاء من استبدال العناصر المنزلية، وينطبق هذا الإعفاء فقط على عمليات الاستبدال، وليس على التجهيزات الأصلية.
يُعدّ التمييز بين الإصلاح والتحسين أكثر جوانب مطالبات مصاريف الملاك إثارةً للجدل، ومن المهم فهمه بوضوح. يُعيد الإصلاح العقار إلى حالته السابقة، ولا يجعله أفضل مما كان عليه. أما التحسين، فيرفع مستوى العقار إلى ما هو أبعد من مستواه السابق، وتُعتبر تكلفته نفقات رأسمالية وليست نفقات تشغيلية.
في الواقع، ليس التمييز واضحًا دائمًا. فاستبدال نافذة بزجاج مفرد بنافذة بزجاج مزدوج من نفس المستوى يُعتبر عمومًا إصلاحًا، لأن الزجاج المزدوج أصبح شائعًا، والاستبدال ببساطة يُعيد العقار إلى حالة قابلة للتأجير. أما استبدال مطبخ أساسي بمطبخ عالي المواصفات فيُعتبر تحسينًا. بينما يُعتبر استبدال مطبخ مماثل، بنفس التصميم والجودة، إصلاحًا. والسؤال الذي تطرحه مصلحة الضرائب والجمارك البريطانية هو ما إذا كان العمل يتجاوز مجرد إعادة العقار إلى حالته الأصلية، وإذا كان الأمر كذلك، فإن التكلفة الزائدة تُعتبر رأس مال.
في حال إجراء إصلاحات على عقار كان في حالة سيئة عند شرائه، قد تعتبر مصلحة الضرائب والجمارك البريطانية أن تكلفة تجهيزه ليكون صالحًا للتأجير تُعدّ نفقة رأسمالية وليست نفقة تشغيلية، وهو ما يُعرف بمسألة "الإصلاحات الأولية". هذا مجال راسخ في السوابق القضائية، وينبغي على مُلّاك العقارات الذين يشترون عقارات تتطلب أعمال صيانة كبيرة قبل تأجيرها أن يحرصوا على فهم كيفية التعامل مع هذه التكاليف.
لتوضيح الحسابات، إليك مثال بسيط: تقوم إيما بتأجير عقار سكني وتحصل على إيجار قدره 15,600 جنيه إسترليني خلال السنة الضريبية. خلال السنة، تتكبد النفقات المسموح بها التالية: رسوم إدارة وكيل التأجير بقيمة 1,200 جنيه إسترليني، وتأمين على المبنى بقيمة 450 جنيه إسترليني، وإصلاح سخان المياه بقيمة 800 جنيه إسترليني، واستبدال غسالة الملابس بقيمة 350 جنيه إسترليني، ورسوم المحاسبة بقيمة 400 جنيه إسترليني. إجمالي نفقاتها المسموح بها هو 3,200 جنيه إسترليني.
وبالتالي فإن ربحها الإيجاري الخاضع للضريبة قبل أي تخفيض في ضريبة تكاليف التمويل هو 15600 جنيه إسترليني ناقص 3200 جنيه إسترليني، مما يعطي 12400 جنيه إسترليني.
إذا كان لدى إيما رهن عقاري على العقار، فإنّ عنصر الفائدة لا يُدرج ضمن مبلغ 3200 جنيه إسترليني، بل يُسجّل بشكل منفصل في إقرارها الضريبي، مما يُؤدي إلى تخفيض ضريبي بنسبة 20% يُطبّق على فاتورتها الضريبية النهائية. يُضاف الربح البالغ 12400 جنيه إسترليني إلى دخلها الآخر لتحديد نسبة الضريبة المفروضة عليه.
تُعدّ المصاريف المسموح بها من المجالات التي يُنصح فيها بالحصول على استشارة مهنية. قد يؤدي المطالبة بتكاليف لا تسمح بها مصلحة الضرائب والجمارك البريطانية إلى غرامات وفوائد إذا تم اكتشاف الخطأ أثناء الاستفسار. إن إغفال المصاريف التي يحق لك خصمها يعني دفع ضرائب أكثر مما ينبغي. إذا كنت غير متأكد من إمكانية خصم تكلفة معينة، أو إذا كنت ترغب في التأكد من صحة هيكلة حسابات الإيجار الخاصة بك قبل تقديم إقرارك الضريبي، فإن فريق UK Landlord Tax على أتم الاستعداد لمساعدتك.
نحن نعمل مع ملاك العقارات في جميع أنحاء المملكة المتحدة، بدءًا من أولئك الذين يؤجرون عقارًا واحدًا وصولًا إلى أولئك الذين يديرون محافظ عقارية أكبر، ونحن نفهم الحقائق العملية للاستثمار العقاري بالإضافة إلى القواعد الضريبية التي تحكمه.
تواصل مع فريقنا لمناقشة وظيفتك.
سيمون ثاندي
شركة ثاندي نيكولز المحدودة
، مركز الصناعات الإبداعية
، طريق غليشر،
ولفرهامبتون،
ويست ميدلاندز
، WV10 9TG
UKLandlordTax.co.uk هو الاسم التجاري لشركة Thandi Nicholls Ltd Accountants، المكتب المسجل: مركز الصناعات الإبداعية، طريق جلايشر، ولفرهامبتون WV10 9TG.
مسجلة في إنجلترا. رقم الشركة 7319439. المديرة: إس إس ثاندي، حاصلة على بكالوريوس في الآداب
