المادة 24 والإعفاء من فوائد الرهن العقاري

إذا كنت تملك عقارًا سكنيًا مؤجرًا باسمك ولديك رهن عقاري عليه، فإن المادة 24 من قانون الضرائب هي التي تؤثر بشكل كبير على فاتورتك الضريبية. وقد تم إقرارها بموجب قانون المالية (رقم 2) لعام 2015، ودخلت حيز التنفيذ الكامل منذ أبريل 2020، حيث غيرت جذريًا طريقة حصول الملاك الأفراد على إعفاءات من فوائد الرهن العقاري، وبالنسبة للكثيرين، فقد زادت بشكل ملحوظ من مبلغ الضريبة التي يدفعونها على نفس دخل الإيجار. تشرح هذه الصفحة ماهية المادة 24، وكيفية عملها، ومن يشملها، وما هي خياراتك.

ما هو القسم 24؟

يشير البند 24 إلى أحكام قانون المالية (رقم 2) لعام 2015 التي ألغت حق الملاك الأفراد في خصم فوائد الرهن العقاري وتكاليف التمويل الأخرى من دخلهم الإيجاري عند حساب أرباحهم الخاضعة للضريبة. وبدلاً من ذلك، يحصل الملاك الآن على تخفيض ضريبي أساسي، وهو عبارة عن رصيد يُخصم من فاتورتهم الضريبية بقيمة 20% من تكاليف التمويل المؤهلة. وقد تم تطبيق هذا التغيير تدريجياً بين العامين الضريبيين 2017/18 و2019/20، وأصبح ساري المفعول بالكامل منذ أبريل 2020.

كان المبرر الذي قدمته الحكومة آنذاك هو أن النظام القديم كان يمنح ملاك العقارات الذين يدفعون ضرائب مرتفعة ميزة ضريبية أكبر من دافعي الضرائب ذوي الدخل المنخفض، وأن هذا ساهم في تضخم أسعار المساكن بجعل الاستثمار العقاري بالرافعة المالية جذابًا بشكل غير متناسب. وبغض النظر عن رأي المرء في هذه الحجة، فقد كان الأثر العملي على ملاك العقارات كبيرًا، وأصبح فهم القواعد ضروريًا الآن لأي شخص يؤجر عقارًا سكنيًا باسمه.

ما الذي تغير، ولماذا يُعدّ ذلك مهماً؟

بموجب القواعد القديمة، كانت فوائد الرهن العقاري تُعامل كأي مصروف تجاري مسموح به. كنت تخصمها من دخل الإيجار قبل حساب الربح الخاضع للضريبة، مما يعني حصولك على إعفاء ضريبي وفقًا لشريحة ضريبتك الهامشية. يحصل دافع الضرائب ذو الشريحة الأعلى على إعفاء بنسبة 40% على فوائد الرهن العقاري، بينما يحصل دافع الضرائب ذو الشريحة الإضافية على إعفاء بنسبة 45%. وكان مبلغ الربح الخاضع للضريبة يعكس بشكل معقول وضعك الاقتصادي الفعلي بعد خصم تكاليف التمويل.

بموجب المادة 24، لم يعد هذا الخصم ساريًا. يُحسب ربح الإيجار الخاضع للضريبة دون أي خصم لفوائد الرهن العقاري، مما يعني أنه أعلى من ربحك النقدي الفعلي. وبالتالي، تحصل على تخفيض ضريبي بقيمة 20% من تكاليف التمويل، لكن قيمة هذا التخفيض ثابتة بغض النظر عن نسبة الضريبة التي تدفعها (20%، 40%، أو 45%). بالنسبة لدافعي الضرائب ذوي الشريحة الأساسية، تبقى النتيجة دون تغيير يُذكر. أما بالنسبة لدافعي الضرائب ذوي الشرائح الأعلى والإضافية، فإن الفرق بين ما كانوا يحصلون عليه سابقًا وما يحصلون عليه الآن يُمثل زيادة حقيقية ودائمة في التزاماتهم الضريبية.

كيف يعمل تخفيض الضرائب

يُعادل تخفيض ضريبة تكاليف التمويل 20% من أقل ثلاثة أرقام: تكاليف التمويل المؤهلة للسنة الضريبية، وأرباح أعمالك العقارية للسنة الضريبية، وإجمالي دخلك المعدل للسنة الضريبية الذي يتجاوز إعفاؤك الشخصي. والسبب في تحديد هذا التخفيض بأقل هذه الأرقام الثلاثة هو منعه من تجاوز الضريبة المستحقة عليك فعليًا على دخلك العقاري.

في حال تعذر استخدام كامل تكاليف التمويل في سنة معينة، لعدم كفاية أرباح العقار أو إجمالي الدخل، فإن المبلغ غير المستخدم لا يُفقد. بل يُرحّل إلى السنة الضريبية التالية ويُضاف إلى تكاليف التمويل لتلك السنة عند حساب التخفيض. يجب متابعة هذا الترحيل والمطالبة به في إقرارك الضريبي؛ فهو لا يتم تلقائيًا.

مثال عملي

تُجسّد الأرقام أثر المادة 24 بشكل ملموس. لنفترض أن لديك دخلاً من الإيجار قدره 22,000 جنيه إسترليني، ونفقات مسموح بها (باستثناء تكاليف التمويل) قدرها 3,000 جنيه إسترليني، وفوائد رهن عقاري قدرها 11,000 جنيه إسترليني. دخلك الآخر الوحيد هو راتب قدره 50,000 جنيه إسترليني.

يبلغ ربحك الخاضع للضريبة من الإيجار 22,000 جنيه إسترليني مطروحًا منه 3,000 جنيه إسترليني، أي 19,000 جنيه إسترليني. إجمالي دخلك هو 50,000 جنيه إسترليني مضافًا إليه 19,000 جنيه إسترليني، أي 69,000 جنيه إسترليني. بعد خصم الإعفاء الشخصي البالغ 12,570 جنيه إسترليني، يصبح دخلك الخاضع للضريبة 56,430 جنيه إسترليني. تغطي الشريحة الضريبية الأساسية الدخل حتى 50,270 جنيه إسترليني (بعد خصم الإعفاء الشخصي)، لذا يُفرض على 37,700 جنيه إسترليني ضريبة بنسبة 20%، وعلى 18,730 جنيه إسترليني ضريبة بنسبة 40%. تبلغ ضريبة دخلك قبل خصم تكلفة التمويل (37,700 جنيه إسترليني × 20%) مضافًا إليها (18,730 جنيه إسترليني × 40%)، أي 7,540 جنيه إسترليني مضافًا إليها 7,492 جنيه إسترليني، ليصبح المجموع 15,032 جنيه إسترليني.

بعد ذلك، يتم تطبيق تخفيض ضريبة تكاليف التمويل. أقلّها من بين تكاليف التمويل (11,000 جنيه إسترليني)، وأرباح العقارات (19,000 جنيه إسترليني)، وإجمالي الدخل المعدّل الذي يتجاوز الإعفاء الشخصي (56,430 جنيه إسترليني) هو 11,000 جنيه إسترليني. يبلغ تخفيض الضريبة 20% من 11,000 جنيه إسترليني، أي 2,200 جنيه إسترليني. وبذلك، تكون فاتورة الضرائب النهائية لهذا العام 15,032 جنيه إسترليني مطروحًا منها 2,200 جنيه إسترليني، ما يساوي 12,832 جنيه إسترليني.

بموجب القواعد القديمة، كنت ستخصم فائدة الرهن العقاري البالغة 11,000 جنيه إسترليني من دخلك من الإيجار، مما يخفض ربحك الخاضع للضريبة من الإيجار إلى 8,000 جنيه إسترليني، وإجمالي دخلك إلى 58,000 جنيه إسترليني. وكان سيتم حساب التوفير الضريبي الناتج عن هذا الخصم وفقًا لشريحة ضريبتك الهامشية، وهي في هذه الحالة مزيج من الشريحة الأساسية والشريحة الأعلى. أما التكلفة المباشرة للمادة 24 في هذا المثال فهي الفرق بين الإعفاء بنسبة 40% على جزء الفائدة الذي يقع ضمن الشريحة الأعلى، والتخفيض الفعلي بنسبة 20% الذي تحصل عليه. بالنسبة للعديد من مُلاك العقارات ذوي الظروف المماثلة، يصل هذا إلى عدة آلاف من الجنيهات سنويًا.

الأثر الخفي: صافي الدخل المعدل

من أهمّ نتائج المادة 24، وأقلّها نقاشاً، تأثيرها على صافي الدخل المعدّل. فبسبب عدم خصم فوائد الرهن العقاري من دخل الإيجار، يصبح إجمالي دخلك الخاضع للضريبة أعلى من دخلك الاقتصادي الفعلي. وهذا الأمر بالغ الأهمية لعدة أسباب تتجاوز بكثير حساب ضريبة الإيجار نفسه.

إذا تجاوز صافي دخلك المعدل 100,000 جنيه إسترليني، يبدأ الإعفاء الضريبي الشخصي بالتناقص تدريجيًا بمعدل جنيه إسترليني واحد لكل جنيهين إسترلينيين من الدخل الذي يتجاوز هذا الحد. وعندما يصل دخلك إلى 125,140 جنيهًا إسترلينيًا، ينقطع الإعفاء الضريبي الشخصي تمامًا. يبلغ معدل الضريبة الهامشية الفعلي في هذه الشريحة 60%، وقد يدفع البند 24 بعض مُلّاك العقارات إلى هذه الشريحة ممن لم يكونوا ليقعوا فيها لولا ذلك. على سبيل المثال، قد يكون لدى مالك عقار يتقاضى راتبًا قدره 88,000 جنيه إسترليني ودخل إيجار قدره 18,000 جنيه إسترليني (مع فوائد رهن عقاري قدرها 12,000 جنيه إسترليني) صافي دخل معدل سابقًا قدره 94,000 جنيه إسترليني، وهو أقل من حد التناقص التدريجي.

بموجب المادة 24، يبلغ صافي دخلهم المعدل 106000 جنيه إسترليني، ويخسرون 3000 جنيه إسترليني من الإعفاء الشخصي، مما يخلق تكلفة ضريبية إضافية قدرها 1200 جنيه إسترليني لا علاقة لها بربح الإيجار الفعلي.

تنشأ المشكلة نفسها فيما يتعلق برسوم إعانة الطفل لذوي الدخل المرتفع، والتي تُطبق عندما يتجاوز صافي الدخل المعدل 60,000 جنيه إسترليني. ويمكن أن تتأثر أيضًا عملية التخفيض التدريجي السنوي للمعاش التقاعدي، وسداد قروض الطلاب، واستحقاق بعض الإعفاءات الضريبية. غالبًا ما يتم تجاهل هذه التكاليف الثانوية، ولكنها قد تكون بنفس أهمية التأثير المباشر للمادة 24، ويجب أخذها دائمًا في الاعتبار عند تقييم الوضع الضريبي العام للمالك.

من هم المتأثرون بالمادة 24؟

ينطبق البند 24 على الملاك الأفراد الذين يؤجرون عقارات سكنية في المملكة المتحدة، وعلى الشركات التضامنية التي يكون شركاؤها أفرادًا. ولا ينطبق على الشركات؛ إذ يمكن للشركة ذات المسؤولية المحدودة التي تمتلك عقارات سكنية مؤجرة أن تخصم فوائد الرهن العقاري كمصروفات تجارية بالطريقة المعتادة، وتدفع ضريبة الشركات فقط على صافي أرباحها بعد خصم تكاليف التمويل.

ويقتصر هذا التقييد أيضاً على العقارات السكنية؛ أما الملاك الذين يؤجرون المباني التجارية فلا يتأثرون ويمكنهم الاستمرار في خصم تكاليف التمويل بالكامل.

تجدر الإشارة إلى أنه تم إلغاء الإعفاء السابق بموجب المادة 24 لتأجير أماكن الإقامة المفروشة لقضاء العطلات اعتبارًا من أبريل 2025. سيخضع المالك الذي كان يؤجر سابقًا أماكن إقامة مفروشة لقضاء العطلات الآن لقواعد المالك العادية لتأجير أماكن الإقامة وسيكون مسؤولاً عن كامل قيود المادة 24.

مسألة التأسيس

بالنسبة لأصحاب العقارات الذين يمتلكون محافظ استثمارية كبيرة أو معدلات ضريبية هامشية أعلى، يُعدّ نقل ملكية العقارات إلى شركة ذات مسؤولية محدودة في كثير من الأحيان الحل الأمثل من الناحية الضريبية على المدى الطويل وفقًا للمادة 24. تدفع الشركة ضريبة الشركات، والتي تبلغ حاليًا 19% على الأرباح التي تصل إلى 50,000 جنيه إسترليني، وترتفع إلى 25% على الأرباح التي تتجاوز 250,000 جنيه إسترليني، ويمكنها خصم فوائد الرهن العقاري بالكامل قبل حساب أرباحها الخاضعة للضريبة. بالنسبة للمحافظ الاستثمارية ذات الرافعة المالية العالية، قد يكون الفرق في الضرائب بين الملكية الشخصية والملكية المؤسسية كبيرًا جدًا.

مع ذلك، فإن تأسيس شركة ليس حلاً بسيطاً أو مجانياً. يُعامل نقل ملكية العقارات من الأفراد إلى الشركات كعملية بيع لأغراض ضريبة أرباح رأس المال، مما قد يُرتب التزامات ضريبية كبيرة على أرباح رأس المال، وذلك بحسب مقدار الزيادة في قيمة العقارات منذ شرائها. كما تُفرض ضريبة نقل ملكية الأراضي على عملية النقل، وتُحسب بناءً على القيمة السوقية للعقارات. لذا، يتطلب قرار تأسيس شركة دراسة متأنية للتكاليف لمرة واحدة مقابل الوفورات الضريبية المستمرة، مع الأخذ في الاعتبار حجم المحفظة العقارية، ومستوى ديون الرهن العقاري، والتكاليف الأساسية للعقارات، ونوايا المالك على المدى الطويل.

بالنسبة لبعض مُلّاك العقارات، قد تفوق التكاليف الضريبية المستمرة بموجب المادة 24 تكاليف التأسيس لمرة واحدة خلال فترة قصيرة نسبيًا. أما بالنسبة لآخرين، وخاصةً من لديهم أرصدة رهن عقاري منخفضة، أو عقارات تحقق مكاسب كبيرة، أو يخططون للبيع في المستقبل القريب، فقد لا تكون الأرقام مُجدية. لا توجد إجابة واحدة تناسب الجميع، ويعتمد القرار الصحيح كليًا على الظروف الفردية.

استراتيجيات أخرى تستحق النظر فيها

إن التأسيس ليس الخيار الوحيد المتاح لأصحاب العقارات المتأثرين بالقسم 24. اعتمادًا على ظروفك، هناك عدد من الاستراتيجيات الأخرى التي قد تساعد في إدارة التأثير.

يمكن أن يؤدي نقل حصة من العقار إلى الزوج أو الشريك المدني الذي يدفع ضريبة بمعدل أقل إلى تقليل العبء الضريبي الإجمالي للأسرة، مع ضرورة توخي الحذر لضمان فعاليته لأغراض الضريبة وعدم تسببه في عواقب غير مقصودة على ضريبة أرباح رأس المال أو ضريبة الميراث. كما يمكن أن تؤدي المساهمات في المعاش التقاعدي إلى خفض صافي الدخل المعدل، مما قد يساعد في تخفيف تأثير التخفيض التدريجي للإعفاء الشخصي أو غيره من عتبات الدخل. ويمكن أن تؤدي مراجعة هيكل تمويل محفظتك الاستثمارية، على سبيل المثال، من خلال سداد الديون ذات الفائدة المرتفعة، إلى خفض تكاليف التمويل الخاضعة للقيود، مع ضرورة موازنة ذلك مع تكلفة الفرصة البديلة لاستثمار رأس المال في مكان آخر.

بالنسبة لأصحاب العقارات الذين يقتربون من الحد الأدنى للسعر الأساسي، قد يكون من المفيد أيضًا النظر فيما إذا كان من الممكن إدارة توقيت دخل الإيجار أو الإنفاق للحفاظ على الدخل ضمن نطاق السعر الأساسي، حيث لا يكون لتقييد القسم 24 أي تأثير عملي.

الأسئلة الشائعة

هل ينطبق البند 24 إذا كنت أملك عقارًا واحدًا فقط للإيجار؟
نعم. ينطبق البند 24 على جميع الملاك الأفراد الذين يؤجرون عقارات سكنية، بغض النظر عن حجم محفظتهم العقارية. حتى العقار الواحد المرهون والمخصص للتأجير يتأثر إذا كنت تدفع ضريبة أعلى من المعدل الأساسي.

هل ما زال بإمكاني المطالبة بفوائد الرهن العقاري كمصروف في إقراري الضريبي؟
لا. لم تعد فوائد الرهن العقاري تُدرج كمصروف في قسم دخل العقار في إقرارك الضريبي. بل تُدرج بشكل منفصل كتكلفة تمويل، ويقوم النظام بحساب تخفيض الضريبة بنسبة 20% تلقائيًا.

ماذا لو تكبّد عقاري المؤجر خسارة؟
إذا تجاوزت نفقاتك المسموح بها (باستثناء تكاليف التمويل) دخلك من الإيجار، فإنك تتكبد خسارة عقارية. يمكن ترحيل هذه الخسارة إلى السنوات اللاحقة مقابل أرباح العقارات المستقبلية. كما تُرحّل تكاليف التمويل، مما يُتيح لك تخفيضًا ضريبيًا في سنة لاحقة عندما يكون لديك دخل كافٍ لتغطيتها.

هل ينطبق البند 24 على العقارات التجارية؟
لا. ينطبق هذا القيد على العقارات السكنية فقط. ويحق لأصحاب العقارات التجارية المؤجرة الاستمرار في خصم تكاليف التمويل بالكامل.

هل ينطبق البند 24 على الشركات ذات المسؤولية المحدودة؟
لا. الشركات غير خاضعة للبند 24 ويمكنها خصم فوائد الرهن العقاري كمصروفات عمل بالطريقة المعتادة.

ملخص

لقد أحدثت المادة 24 تغييراً جذرياً في اقتصاديات الاستثمار العقاري السكني المُموّل بالرافعة المالية لأصحاب العقارات الأفراد. فمن خلال استبدال الخصم الكامل لفوائد الرهن العقاري بتخفيض ضريبي أساسي، زادت هذه المادة العبء الضريبي الفعلي على دافعي الضرائب ذوي الشرائح الضريبية الأعلى والإضافية، وأحياناً بشكل كبير، وتمتد آثارها إلى ما هو أبعد من حساب ضريبة الإيجار المعلنة لتشمل صافي الدخل المعدل، وتخفيض الإعفاء الشخصي، وإعانة الطفل، ومجموعة من العتبات الأخرى المتعلقة بالدخل.

إن فهم كيفية تأثير المادة 24 على وضعك المحدد هو الخطوة الأولى الأساسية.

ومن هنا، تتراوح الخيارات بين مراجعة مطالبات تكاليف التمويل والأرصدة المرحّلة، وإعادة هيكلة محفظتك الاستثمارية من خلال التأسيس أو استراتيجيات أخرى. يعتمد النهج الأمثل كلياً على ظروفك الشخصية، ويتطلب التحليل صورة واضحة لوضع دخلك بالكامل، وليس فقط أرباح الإيجار بمعزل عن غيرها.

تقدم شركة UK Landlord Tax استشارات ضريبية متخصصة لأصحاب العقارات في جميع أنحاء المملكة المتحدة. إذا كنت ترغب في الحصول على مساعدة لفهم كيفية تأثير المادة 24 على فاتورة الضرائب الخاصة بك أو استكشاف خياراتك، فتواصل مع فريقنا.

شركة ثاندي نيكولز المحدودة
، مركز الصناعات الإبداعية
، طريق غليشر،
ولفرهامبتون،
ويست ميدلاندز
، WV10 9TG