هل هو إصلاح أم تحسين؟

بصفتنا محاسبين عقاريين ومستشارين ضريبيين في المملكة المتحدة، فإننا نجري مناقشات دورية مع عملائنا حول المعالجة الصحيحة للنفقات المتعلقة بدخل تأجير العقارات. وسيتم تصنيف هذه النفقات إما كنفقات رأسمالية أو إيرادات.

تُعدّ بنود المصروفات التشغيلية عادةً النفقات اليومية التي تُتكبّد في سياق إدارة وصيانة العقار بهدف توليد دخل من الإيجار. وتكون هذه النفقات متكررة في العادة، ويمكن خصمها من دخل الإيجار لحساب الربح الخاضع للضريبة.

تشمل أمثلة الإنفاق على الإيرادات ما يلي: 

تشمل التكاليف الإصلاحات والصيانة، ورسوم وكيل التأجير، وأقساط التأمين، وفواتير الخدمات، وتكاليف الإعلان للعثور على مستأجرين.

تشمل النفقات الرأسمالية عادةً التكاليف المتكبدة لاقتناء عقار أو تحسينه أو إطالة عمره. تُعتبر هذه النفقات استثمارات في القيمة طويلة الأجل للعقار، ولا تُخصم بالكامل من دخل الإيجار لأغراض ضريبية. مع ذلك، قد تكون مؤهلة للحصول على بدلات رأسمالية، مثل تأجير الشقق المفروشة لقضاء العطلات، أو قد تُخفّض ضريبة أرباح رأس المال عند بيع العقار.

تشمل أمثلة الإنفاق الرأسمالي ما يلي:

عمليات تجديد رئيسية، وتحسينات هيكلية، وتوسعات، وتحديثات كبيرة تعزز القيمة الإجمالية أو تطيل العمر الافتراضي للعقار.

توسيعات أو إضافات للمباني تزيد من الحجم الإجمالي وقيمة العقار.

تغييرات كبيرة في هيكل العقار، مثل إزالة أو إضافة الجدران، أو تغيير التصميم، أو إجراء تحسينات هيكلية.

تركيب تجهيزات أو تركيبات أو عناصر أساسية جديدة لا تُعتبر استبدالات روتينية. قد يشمل ذلك نظام تدفئة مركزية جديد، أو مطبخًا جديدًا، أو حمامًا جديدًا.

الرسوم القانونية والمهنية المرتبطة بشراء العقار، مثل رسوم نقل الملكية ورسوم المساح.

أعمال تنسيق الحدائق أو التحسينات الخارجية الهامة التي تعزز مظهر العقار وقيمته.

توجد حالات تُجرى فيها أعمال على العقارات، ولا تكون الحدود بين النفقات الرأسمالية والإيرادات واضحة تمامًا. على مر السنين، نُظرت عدة طعون لتحديد هذه الحدود. ثمة بديل لدراسة التفاصيل الدقيقة للطعون الضريبية التي تم البت فيها، وهو الرجوع إلى أدلة مصلحة الضرائب والجمارك البريطانية. مع أن هذه الأدلة غير ملزمة قانونًا، إلا أنها قد تُقدم في بعض الأحيان إرشادات مفيدة حول وجهة نظرها. فيما يتعلق بموضوع النفقات الرأسمالية أو الإيرادات، أو الفرق بين الإصلاح والتحسين، يُقدم دليل دخل العقارات نظرة ثاقبة حول كيفية تفسير مصلحة الضرائب والجمارك البريطانية للنفقات. فيما يلي مقتطف من نصائح حول كيفية تحديد التحسين، وبالتالي النفقات الرأسمالية:

إن مسألة ما إذا كان الإنفاق على عقار ما يؤدي إلى تحسينه هي مسألة واقعية ودرجة في كل حالة.

أحيانًا يكون التحسين طفيفًا لدرجة اعتباره أمرًا ثانويًا في عملية الإصلاح. وفي حال عدم وجود مؤشرات رأسمالية أخرى، تُعتبر التكلفة الإجمالية حينها نفقات إيرادية.

قد تنشأ مشاكل عندما يُجري العميل أعمال صيانة على أصول قديمة. قد يُضفي إصلاح أو استبدال جزء من مبنى باستخدام مواد حديثة تحسينًا ظاهريًا نظرًا لمتانة المواد الجديدة وخصائصها المتفوقة، وما إلى ذلك. مع ذلك، تبقى التكلفة عادةً مصروفًا تشغيليًا، حيث لا يتحقق أي تحسين إلا باستخدام مواد جديدة تُعادل المواد القديمة تقريبًا.

على سبيل المثال، تُعتبر البنود التالية عادةً مصروفات إيرادية في حال عدم وجود أي مؤشرات رأسمالية أخرى. تكلفة استبدال:

• عوارض خشبية مع عوارض فولاذية، و

• أنابيب الرصاص مع أنابيب النحاس أو البلاستيك.

من المرجح أن تكون هناك نفقات رأسمالية إذا، على سبيل المثال، صُممت العوارض الفولاذية لتحمل أحمالاً أثقل بحيث يمكن للمبنى استيعاب آلات أكبر بعد إنجاز العمل. وينطبق الأمر نفسه إذا صُممت الأنابيب الجديدة لتحمل ضغطاً أو حرارة أكبر.

مع ذلك، لا يتحقق التحسن عادةً إذا نتجت الزيادات الطفيفة في الأداء أو السعة عن استبدال المواد القديمة بمواد أحدث ولكنها مكافئة لها بشكل عام. على سبيل المثال، قد يؤدي استبدال الأنابيب أو خزانات التخزين ذات القياس الإمبراطوري بأقرب مكافئ متري إلى زيادة طفيفة في القطر أو السعة، لكن التكلفة تبقى نفقات تشغيلية.

عندما ينتج عن تغيير المواد تحسينٌ ملحوظ، تُعتبر التكلفة الإجمالية نفقات رأسمالية. ويشمل ذلك أمورًا مثل إعادة الديكور بعد إنجاز العمل الرئيسي (عادةً ما تُعتبر إعادة الديكور نفقات إيرادية). وتُعتبر التكلفة الإجمالية نفقات رأسمالية، بما في ذلك تكلفة إصلاح أي أضرار لحقت بالديكورات.

وبالمثل، تُعامل التعديلات الناتجة عن التطورات التكنولوجية عمومًا على أنها إصلاح مسموح به وليست تحسينًا، إذا كانت وظائف وخصائص الأصل متشابهة إلى حد كبير. على سبيل المثال، عند استبدال الزجاج الأحادي بالزجاج المزدوج.

على الرغم من أن المقتطف أعلاه مفيد بالفعل، إلا أننا نلاحظ وجود عدد من الحالات التي لا يزال فيها الغموض قائماً بشأن المعالجة الصحيحة. يمكننا مساعدتك في المعالجة المحتملة لنفقات العقارات المؤجرة، ما عليك سوى الاتصال بنا - ضريبة الملاك في المملكة المتحدة

شركة ثاندي نيكولز المحدودة
، مركز الصناعات الإبداعية
، طريق غليشر،
ولفرهامبتون،
ويست ميدلاندز
، WV10 9TG