تقييد الإعفاء الضريبي على فوائد الرهن العقاري – المادة 24

خلفية

في ميزانيته الصادرة في 8 يوليو 2015، أعلن وزير المالية آنذاك، جورج أوزبورن، عن إجراء يقضي بتقييد الإعفاء الضريبي على تكاليف التمويل (بما في ذلك فوائد الرهن العقاري والرسوم المصرفية) إلى 20% للأفراد. وقد أُدرج هذا الإجراء في المادة 24 من قانون المالية (رقم 2) لعام 2015، وكان له أثر كبير على مُلّاك العقارات والمستثمرين الجدد على حد سواء.

ونتيجة لذلك، فإن أحد أكثر الأسئلة شيوعًا التي نتلقاها هو: هل لا يزال بإمكاني المطالبة بفائدة الرهن العقاري؟ والإجابة هي:

• إذا كنت من دافعي الضرائب ذوي المعدل الأساسي، فستظل تحصل على إعفاء ضريبي كامل، بشرط ألا يؤدي إجمالي دخلك قبل خصم أي تكاليف تمويلية إلى وضعك في المعدل الضريبي الأعلى.
• إذا كنت من دافعي الضرائب ذوي المعدل الأعلى أو أعلى معدل، فستظل تحصل على إعفاء ضريبي، ولكن هذا يقتصر على 20٪ من الفائدة ويتم منحه كائتمان ضريبي.

فكيف يعمل هذا الإجراء؟

مثال:

دخل إيجار بقيمة 15000 جنيه إسترليني

تكاليف فوائد الرهن العقاري 5000 جنيه إسترليني

تكاليف أخرى بقيمة 2000 جنيه إسترليني

= ربح 8000 جنيه إسترليني

يبلغ الربح الخاضع للضريبة 13,000 جنيه إسترليني (15,000 جنيه إسترليني دخل إيجار مطروحًا منه 2,000 جنيه إسترليني تكاليف أخرى). يُفرض على هذا الربح ضريبة وفقًا لشريحة ضريبة الدخل الخاصة بك. ثم تُخصم تكاليف التمويل البالغة 5,000 جنيه إسترليني من الضريبة المستحقة بنسبة 20% (5,000 جنيه إسترليني × 20% = 1,000 جنيه إسترليني)

إذن، فإن الالتزام الضريبي في كل حالة هو..

دافع الضرائب ذو المعدل الأساسي:

ضريبة بنسبة 20% على ربح قدره 13000 جنيه إسترليني = 2600 جنيه إسترليني

خصم تكلفة التمويل بقيمة 1000 جنيه إسترليني 

= 1600 جنيه إسترليني ضريبة مستحقة الدفع (وهي تمثل 20% من صافي الربح البالغ 8000 جنيه إسترليني، أي ما يعادل ما لو تم احتساب تكاليف التمويل بالكامل)

دافع الضرائب ذو الشريحة الأعلى:

ضريبة بنسبة 40% على ربح قدره 13000 جنيه إسترليني = 5200 جنيه إسترليني

خصم تكلفة التمويل بقيمة 1000 جنيه إسترليني

= 4200 جنيه إسترليني ضريبة مستحقة الدفع (وهي تمثل 52.5% من صافي الربح البالغ 8000 جنيه إسترليني، أي بزيادة قدرها 12.5% ​​عما لو تم احتساب تكاليف التمويل بالكامل)

دافع الضرائب ذو المعدل الإضافي:

ضريبة بنسبة 45% على ربح قدره 13000 جنيه إسترليني = 5850 جنيه إسترليني

خصم تكلفة التمويل بقيمة 1000 جنيه إسترليني

= 4850 جنيهًا إسترلينيًا ضريبة مستحقة الدفع (وهي تمثل 60.625% من صافي الربح البالغ 8000 جنيه إسترليني، أي بزيادة قدرها 15.625% عما لو تم احتساب تكاليف التمويل بالكامل)

ستلاحظ أن دافع الضرائب ذو المعدل الأساسي لا يتأثر بالقسم 24. ومع ذلك، ينتهي الأمر بدافع الضرائب ذي المعدل الأعلى بدفع 1000 جنيه إسترليني إضافية، ودافع الضرائب ذو المعدل الأعلى بدفع 1250 جنيه إسترليني إضافية مقارنة بما لو تم السماح بالفائدة بالكامل.

لكن هذا لا يعني بالضرورة أن دافعي الضرائب ذوي الدخل الأساسي لن يتأثروا. فبما أن الخصم يُطبق بعد حساب الربح الخاضع للضريبة، فإن "ربح" الجميع قد ازداد فعلياً من 8000 جنيه إسترليني إلى 13000 جنيه إسترليني. لذا، فإن الأشخاص الذين يقل دخلهم (من العقارات والعمل وأي مصادر أخرى) حالياً عن الحد الأدنى للشريحة الضريبية الأعلى قد يُدرجون في الشريحة الأعلى نتيجة لارتفاع "أرباحهم" العقارية.

ما الذي يمكنك فعله حيال ذلك؟ 

ينبغي أن تكون نقطة البداية دائمًا هي تحديد أثر التغيير على وضعك الضريبي. في كثير من الحالات، يكون الأثر ضئيلاً للغاية ولا يستدعي أي إجراء إضافي، خاصةً عند الأخذ في الاعتبار عوامل مثل التكاليف غير المتكررة لإعادة الهيكلة.

وبناءً على ذلك، يمكنك الاطلاع على ما يلي:

1. لا تفعل شيئًا. إذا أسفرت التغييرات عن زيادة طفيفة فقط في التكاليف، فمن المرجح ألا يكون من المجدي القيام بأي شيء.

2. قم ببيع بعض أو كل ممتلكاتك وأعد استثمار العائدات في شركة ذات مسؤولية محدودة. سيتعين عليك مراعاة ضريبة أرباح رأس المال نتيجة لذلك.

3. إذا كنت متزوجًا أو في شراكة مدنية وكان أحدكما من دافعي الضرائب ذوي المعدل المنخفض، ففكر في نقل الملكية المستفيدة إلى اسم الشريك ذي المعدل المنخفض.

4. فكّر في نقل ملكية العقارات إلى شركة ذات مسؤولية محدودة أو شركة تضامن ذات مسؤولية محدودة. وقد كُتب الكثير عن هذا الموضوع. أهم الأمور التي يجب مراعاتها هي ما يلي:

تكاليف التمويل

ما هي تكاليف إعادة تمويل نقل الملكية إلى شركة ذات مسؤولية محدودة؟.

بغض النظر عن تكاليف إعادة التمويل، مثل رسوم الترتيب وارتفاع أسعار الفائدة، يُعدّ هذا الموضوع مثيراً للجدل. ويتركز النقاش في معظمه حول استخدام إعلان الثقة لنقل الملكية الانتفاعية إلى الشركة ذات المسؤولية المحدودة.

ننصح بشدة بأنه إذا كنت تفكر في هذا الأمر، فعليك التحدث أولاً إلى أي جهة إقراض/مقدمة قروض عقارية موجودة والحصول على موافقتهم على قبول مثل هذا التحويل، وليس مجرد كلام أي خبير/مستشار ضرائب.

إذا كنت قد وقّعت على شروط وأحكام مع جهة تمويل، فإن أي تغيير يجب أن يتم بموافقة جهة التمويل. لا تصدّق أي شخص يقول لك إنه لا داعي لإشراك جهة التمويل.

نصيحتنا، إن كان هذا ما قيل لك، هي أن تطلب من المستشار الحصول على موافقة مسبقة. ففي النهاية، إذا لم تكن هناك مشكلة فيما يقترحونه، فمن المؤكد أن المُقرض لن يعترض! اسمك مُدرج في عرض الرهن العقاري، لذا عليك أن تكون واثقًا من أنك لا تُخالف الشروط، أليس كذلك؟

ضريبة أرباح رأس المال

أي تحويل من حسابك الشخصي إلى شركة ذات مسؤولية محدودة يخضع لضريبة أرباح رأس المال. يُعتبر أي تحويل من حسابك الشخصي إلى شركة ذات مسؤولية محدودة، حتى لو كنت تملكها بالكامل، بمثابة بيع بالقيمة السوقية.

ضريبة نقل ملكية الأراضي

إن تحويل الأموال من حسابك الشخصي إلى شركة ذات مسؤولية محدودة سيخضع لضريبة نقل الملكية العقارية (SDLT) التي تدفعها الشركة ذات المسؤولية المحدودة.

UKLandlordTax.co.uk هو الاسم التجاري لشركة Thandi Nicholls Ltd Accountants، المكتب المسجل: مركز الصناعات الإبداعية، طريق جلايشر، ولفرهامبتون WV10 9TG.

مسجلة في إنجلترا. رقم الشركة 7319439. المديرة: إس إس ثاندي، حاصلة على بكالوريوس في الآداب