هل أنت مستثمر عقاري أم مطور عقاري؟

قد يكون الفرق بينهما دقيقاً أحياناً، لكن الخطأ في ذلك له تبعات ضريبية هامة! وكما تُظهر برامج مثل "سلم العقارات"، فإن الكثيرين حريصون على الاستثمار في العقارات، وهم واثقون من قدرتهم على تحقيق ربح كبير من خلال تجديد عقار وبيعه.

ما هي الآثار الضريبية المترتبة على ذلك؟

الآثار الضريبية المترتبة على الاستثمار العقاري

يخضع مستثمر العقارات لضريبة أرباح رأس المال على الفرق بين التكلفة الأصلية مضافًا إليها أي نفقات تحسينية، وعائدات البيع. ويمكن خصم التكاليف القانونية وغيرها من تكاليف الاستحواذ والبيع من الربح. مع ذلك، لا يمكن خصم فوائد القروض أو الرهون العقارية، أو تكاليف الصيانة، أو غيرها من تكاليف التشغيل من الربح، ولكن يمكن المطالبة بها مقابل أي إيجار مستلم من العقار لأغراض ضريبة الدخل. ولا يمكن تخفيف أي خسائر رأسمالية إلا من خلال خصمها من أرباح رأسمالية أخرى في نفس السنة الضريبية أو السنوات اللاحقة. يجوز للفرد شراء عقار للسكن فيه كمسكنه الوحيد أو الرئيسي، وعادةً ما يكون أي ربح من هذا العقار معفيًا من ضريبة أرباح رأس المال.

نصيحة: لا تُخبر الجميع أنك اشتريت المنزل الذي تسكن فيه بهدف الربح السريع، فقد تجد نفسك أمام فاتورة ضريبية غير متوقعة! إذا كان الهدف هو تحقيق ربح سريع، فإن الربح يخضع للضريبة. يُقيّم أي ربح على أنه ضريبة أرباح رأس المال بعد خصم الإعفاء السنوي (12,300 جنيه إسترليني للفترة من 2020/21 إلى 2025/26) بمعدل فعلي يتراوح بين 18% و28% للعقارات السكنية، أو بين 10% و20% للعقارات غير السكنية، وذلك حسب مستوى دخل الفرد. من غير المرجح أن يكون العقار الاستثماري مؤهلاً للحصول على إعفاء رواد الأعمال بنسبة 10%.

الآثار الضريبية المترتبة على تطوير العقارات

يُعامل مطور العقارات كفاعل تجاري، ويخضع لضريبة الدخل والتأمين الوطني على أرباحه التجارية. تشمل هذه الأرباح خصمًا لجميع النفقات المتكبدة كليًا وحصريًا في سياق العمل التجاري. لذا، على عكس مستثمر العقارات، تُعتبر فوائد القروض أو الرهون العقارية عادةً نفقات مسموح بها عند حساب الربح. مع ذلك، إذا ساعد أي شخص المطور، فهو إما موظف لديه، وبالتالي يجب تطبيق نظام ضريبة الدخل/التأمين الوطني، مما يستلزم تقديم إقرارات دورية، وقد يلزم خصم الضريبة. يمكن تعويض أي خسائر (شريطة وجود نية لتحقيق الربح) من دخل آخر. إذا استمر تطوير العقارات لأكثر من سنة ضريبية، فيمكن توزيع الدخل على تلك السنوات. بافتراض أن مطور العقارات ليس شركة ذات مسؤولية محدودة، فإن معدل ضريبة الدخل بعد الإعفاء الشخصي هو إما 20% أو 40% أو 45% حسب إجمالي الدخل. بصفته/بصفتها شخصًا يعمل لحسابه الخاص، سيكون/تكون ملزمًا/ملزمة بدفع اشتراكات التأمين الوطني من الفئة الثانية أسبوعيًا، واشتراكات التأمين الوطني من الفئة الرابعة بنسبة 9% أو 2% حسب مستوى الدخل. وكما ذُكر سابقًا، قد يكون الربح الرأسمالي أفضل من الربح التجاري. مع ذلك، فإن إمكانية تعويض الخسارة التجارية أكبر بكثير من إمكانية تعويض الخسارة الرأسمالية.

إذن، ما أنا؟

يعتمد الأمر بشكل كبير على نواياك. إذا اشتريت عقارًا جديدًا لتأجيره على المدى الطويل، فأنت مستثمر عقاري. ولكن ماذا لو أجريت بعض التحسينات على العقار؟ هذا يعتمد بدوره على عدة عوامل، منها حجم أعمال التجديد، ومدة امتلاك العقار وتأجيره. لنستعرض بعض الأمثلة:

مثال 1:  اشترى سيمون عقارًا مكونًا من غرفتي نوم. كان ينوي الاحتفاظ به كاستثمار طويل الأجل. قام بتجديد العقار بهدف تأجيره. إلا أنه، نظرًا لتغير ظروفه الشخصية، باع العقار بعد عامين من إتمام التجديدات، محققًا ربحًا قدره 20,000 جنيه إسترليني. كان هدف سيمون هو الاحتفاظ بالعقار كاستثمار. ورغم بيعه له بعد فترة قصيرة نسبيًا، إلا أن الدافع الأصلي لم يتغير. سيُعتبر الربح الذي حققه من بيع العقار ربحًا خاضعًا للضريبة، وسيكون سيمون ملزمًا بدفع ضريبة أرباح رأس المال عليه.

مثال ٢:  يشتري بوب عقارًا متهالكًا بهدف ترميمه بأسرع وقت ممكن وبيعه بربح. يخطط بوب لإعادة استثمار عائدات البيع في عقارات أخرى لترميمها وبيعها. على عكس سيمون، فإن دافع بوب الرئيسي لشراء العقار هو تحقيق ربح من ترميمه وبيعه. تشير النية الكامنة وراء الشراء إلى أن بوب يمارس التجارة، حيث يشتري ويبيع العقار بهدف تحقيق الربح. وبالتالي، فإن أي ربح يحققه بوب من البيع سيخضع لضريبة الدخل والتأمين الوطني بدلًا من ضريبة أرباح رأس المال. في ظل انخفاض معدلات ضريبة أرباح رأس المال بشكل ملحوظ مقارنةً بأعلى معدل لضريبة الدخل، يصبح تحقيق ربح رأسمالي أمرًا جذابًا. من المهم التأكد من التمييز الصحيح بين الاستثمار في العقارات والتجارة كمطور عقاري. آخر ما ترغب فيه هو استفسار من مصلحة الضرائب والجمارك البريطانية.

كيف لي أن أتأكد؟

لا يمكنك اختيار نوع الضريبة التي تدفعها. فمسألة ممارسة التجارة مسألة واقعية، وتُطبق عليها المعايير المعتادة. نقطة البداية لتحديد ما إذا كان النشاط تجاريًا أم استثماريًا هي نية المالك. مع أن النية الأصلية للمالك مهمة، إلا أن مصلحة الضرائب والجمارك البريطانية (HMRC) تنظر في عدة عوامل عند تحديد ما إذا كان الشخص يمارس التجارة، منها مدة الملكية، وما إذا كانت عملية البيع والشراء لمرة واحدة أم سلسلة من المعاملات، وما إذا كان العقار مؤجرًا، وما إذا كان قد تم شراؤه للاستخدام الشخصي، وما إذا كان هناك نشاط تجاري قائم - على سبيل المثال، إذا كنت مقاول بناء تشتري عقارًا لتجديده وبيعه. تُشكل هذه العوامل مجتمعةً صورةً واضحةً وتساعد في تحديد ما إذا كنت تمارس التجارة أم الاستثمار. في حال الشك، يُنصح باستشارة مختص. ومن المعروف أن بعض المقاولين يشترون عقارًا وينتقلون إليه، ثم يجددونه ويبيعونه وينتقلون إلى عقار آخر، ويكررون العملية عدة مرات، يُعتبرون تجارًا. كان يعتقد أنه مستثمر عقاري، وبما أن جميعها كانت مساكنه الخاصة، فسيكون معفياً من الضرائب!

UKLandlordTax.co.uk هو الاسم التجاري لشركة Thandi Nicholls Ltd Accountants، المكتب المسجل: مركز الصناعات الإبداعية، طريق جلايشر، ولفرهامبتون WV10 9TG.

مسجلة في إنجلترا. رقم الشركة 7319439. المديرة: إس إس ثاندي، حاصلة على بكالوريوس في الآداب