ضريبة المالك على دخل الإيجار: كيف تعمل في المملكة المتحدة

عند تأجير عقارك في المملكة المتحدة، ستُفرض عليك الضريبة عادةً على الربح الناتج عن الإيجار، وليس على الإيجار المُستلم. يعتمد المبلغ المستحق على دخلك الإجمالي، وشريحة الضريبة، والمصروفات/الإعفاءات التي يمكنك المطالبة بها مقابل دخل الإيجار في إقرارك الضريبي الشخصي. الخطوة الأولى لإدارة وضعك الضريبي بفعالية هي فهم كيفية عمل ضريبة دخل الإيجار لأصحاب العقارات، وتوضح هذه الصفحة القواعد الأساسية بأسلوب مبسط.

هل يدفع أصحاب العقارات ضرائب على دخل الإيجار؟

نعم، لكن الكلمة الأهم هي الربح. لا تفرض مصلحة الضرائب والجمارك البريطانية ضريبة على إجمالي الإيجار الذي يدفعه المستأجرون، بل على الربح المتبقي بعد خصم المصاريف المسموح بها. فإذا كان دخلك من الإيجار 20,000 جنيه إسترليني ومصاريفك المسموح بها 5,000 جنيه إسترليني، فإن الضريبة تُفرض على 15,000 جنيه إسترليني، وليس 20,000 جنيه إسترليني.

يُضاف ربح الإيجار إلى جميع إيراداتك الأخرى خلال السنة الضريبية، مثل الراتب والمعاش التقاعدي والأرباح الموزعة، وما إلى ذلك، ويُحدد المجموع الكلي مقدار ضريبة الدخل التي تدفعها. وهذا يعني أن نسبة الضريبة المفروضة على ربح الإيجار تعتمد على إجمالي دخلك. فإذا كان دخلك الآخر قد استنفد بالفعل الشريحة الضريبية الأساسية، فسيتم فرض ضريبة على ربح الإيجار بنسبة 40% أو أكثر.

إذا كان الزوجان أو الشريكان المدنيان يمتلكان عقارًا بشكل مشترك، فإن مصلحة الضرائب والجمارك البريطانية (HMRC) تفترض أن أي دخل إيجار يُقسّم بالتساوي بينهما (50/50)، حتى لو لم يكن هذا هو التقسيم الفعلي. إذا كانت الملكية الفعلية مختلفة، ورغب الزوجان في الخضوع للضريبة على هذا الأساس، فعليهما تقديم نموذج إقرار رقم 17 إلى مصلحة الضرائب والجمارك البريطانية، مصحوبًا بإثبات التقسيم الفعلي للملكية. الأمر لا يقتصر على تحويل الدخل إلى الزوج الأقل دخلًا مع بقاء ملكية الدخل دون تغيير.

ما الذي يُعتبر دخلاً من الإيجار؟

يشمل دخل الإيجار جميع المبالغ التي تتلقاها فيما يتعلق بتأجير العقار. العنصر الأبرز هو الإيجار نفسه، أي الدفعات المنتظمة التي يسددها المستأجرون بموجب عقد الإيجار. لكن دخل الإيجار يشمل أيضًا أي مبالغ إضافية تتلقاها فيما يتعلق بالتأجير، مثل رسوم الخدمات التي تقدمها إلى جانب السكن، وأي ودائع تحتفظ بها في نهاية مدة الإيجار بسبب تسبب المستأجر في أضرار أو تخلفه عن سداد الإيجار.

لا تُعتبر ودائع التأمين التي تحتفظ بها وتعتزم إعادتها بالكامل دخلاً، ولا ينبغي إدراجها ضمن دخلك. وبالمثل، إذا قام المستأجر بدفع بعض الفواتير مباشرةً، مثل ضريبة المجلس المحلي أو فواتير الخدمات، فإن هذه المبالغ لا تمر عبر حسابك ولا تُحتسب ضمن دخلك أو نفقاتك من الإيجار.

كيفية حساب ربح الإيجار

الحساب بسيط للغاية. إجمالي دخلك من الإيجار مطروحًا منه نفقات الإيجار المسموح بها يساوي ربح الإيجار الخاضع للضريبة. ثم يُضاف هذا الربح إلى دخلك الآخر لحساب إجمالي دخلك الخاضع للضريبة.

مثال عملي

يُضاف هذا المبلغ البالغ 13,500 جنيه إسترليني إلى أي دخل آخر يحصل عليه المؤجر في نفس السنة الضريبية. وتعتمد نسبة الضريبة المفروضة عليه على إجمالي دخل المؤجر.

من المفيد أيضًا معرفة الإعفاء الضريبي على دخل العقار إذا كنت تؤجره لطرف غير ذي صلة. إذا كان إجمالي دخلك من الإيجار 1000 جنيه إسترليني أو أقل في السنة الضريبية، فإنه معفى من ضريبة الدخل تمامًا. أما إذا تجاوز دخلك 1000 جنيه إسترليني، فيمكنك اختيار استخدام الإعفاء البالغ 1000 جنيه إسترليني بدلًا من نفقاتك الفعلية، مع العلم أن خصم النفقات الفعلية سيُحقق نتيجة أفضل لمعظم مُلاك العقارات الذين يتحملون تكاليف تشغيلية كبيرة.

ما هي النفقات التي يمكن لأصحاب العقارات المطالبة بها؟

المصاريف المسموح بها هي التكاليف التي يمكنك خصمها من دخل الإيجار قبل حساب الربح الخاضع للضريبة. القاعدة الأساسية هي أن هذه المصاريف يجب أن تُتكبد بالكامل وحصريًا لأغراض نشاط تأجير العقارات. وفيما يلي الفئات الرئيسية للمصاريف المسموح بها:

أعمال الصيانة والإصلاح تكاليف الحفاظ على العقار بحالته الراهنة، وإصلاح المرجل، وترميم السقف، وإعادة طلاء الجدران بين فترات الإيجار. يجب أن يهدف العمل إلى ترميم العقار لا تحسينه؛ وسنعود إلى هذا التمييز لاحقًا.

رسوم وكيل التأجير قابلة للخصم بالكامل، سواء كنت تدفع رسوم إدارة بنسبة مئوية أو رسومًا لمرة واحدة للعثور على مستأجر.

رسوم المحاسبة قابلة للخصم عندما تتعلق بإعداد حسابات الإيجار الخاصة بك أو استكمال صفحات العقارات في إقرار التقييم الذاتي الخاص بك.

تأمينات المالك، بما في ذلك تأمين المباني، وتأمين المحتويات، وتأمين ضمان الإيجار، وتأمين النفقات القانونية، نفقات مسموح بها عندما تتعلق وثيقة التأمين بالعقار المؤجر.

رسوم الخدمات وإيجار الأرض قابلة للخصم عندما تكون أنت، بصفتك المالك، مسؤولاً عن دفعها، وعادةً ما يكون ذلك في العقارات المؤجرة.

تُخصم ضريبة المجلس والمرافق للفترات التي تكون فيها أنت، بصفتك المالك، مسؤولاً عنها، وغالبًا ما يكون ذلك خلال فترات الشغور أو عندما يجعلك عقد الإيجار مسؤولاً عن فواتير معينة

استبدال الأثاث المنزلي، مثل الأرائك والأسرة والأجهزة المنزلية والستائر وما شابهها من الأثاث المنقول، عند استبدال قطعة موجودة بقطعة أخرى ذات مستوى مماثل. ينطبق هذا على العقارات المفروشة أو شبه المفروشة، ولكنه لا يغطي التكلفة الأولية لتأثيث العقار بالكامل.

فوائد الرهن العقاري وتكاليف التمويل

تُعدّ فوائد الرهن العقاري من أعلى التكاليف التي يواجهها معظم مُلّاك العقارات، ولكنها تُعامل بشكل مختلف تمامًا عن النفقات المذكورة أعلاه. بموجب قواعد المادة 24، المُطبّقة بالكامل منذ أبريل 2020، لا يُمكن لمُلّاك العقارات الأفراد خصم فوائد الرهن العقاري من دخلهم الإيجاري عند حساب أرباحهم الخاضعة للضريبة. بدلاً من ذلك، يحصلون على تخفيض ضريبي أساسي بقيمة 20% من تكاليف التمويل المُؤهّلة، ويُطبّق هذا التخفيض بعد حساب الضريبة على أرباحهم الإيجارية، وليس قبل ذلك.

هذا التمييز بالغ الأهمية. فالخصم يقلل الدخل الخاضع للضريبة، بينما تخفيض الضريبة يقلل فقط المبلغ النهائي بنسبة ثابتة. بالنسبة لدافعي الضرائب ذوي الشرائح الضريبية الأعلى والإضافية، يعني هذا أن الإعفاء الفعلي من فوائد الرهن العقاري هو 20% بدلاً من 40% أو 45%، وهو ما يمثل زيادة حقيقية ودائمة في الضريبة مقارنةً بالقواعد التي كانت سارية قبل عام 2017.

لا يُسمح بأي شكل من الأشكال بعنصر سداد رأس المال في دفعة الرهن العقاري؛ فهو ببساطة تخفيض في رصيد القرض المستحق وليس له أي صلة بالضرائب.

لا ينطبق هذا القيد إذا كانت الملكية مسجلة باسم شركة ذات مسؤولية محدودة. إذ لا يزال بإمكان الشركة خصم فوائد الرهن العقاري كمصروفات تجارية بالطريقة المعتادة، ودفع ضريبة الشركات فقط على صافي أرباحها. وهذا أحد الأسباب الرئيسية التي جعلت تأسيس الشركات استراتيجية شائعة بشكل متزايد بين مُلاك المحافظ العقارية، مع العلم أن قرار التأسيس يتطلب تحليلًا دقيقًا للتكاليف غير المتكررة، بما في ذلك ضريبة أرباح رأس المال وضريبة نقل الملكية، مقارنةً بالوفورات الضريبية المستمرة.

ما لا يستطيع الملاك المطالبة به عادةً

لا تُخصم العديد من تكاليف العقار الهامة من دخل الإيجار، ومن المهم فهم السبب. تشمل هذه التكاليف: سعر الشراء، وضريبة نقل الملكية، ورسوم التوثيق القانوني، وتكاليف مسح المبنى، وتكاليف الشراء بالمزاد، وكلها تُعدّ تكاليف لاقتناء أصل رأسمالي. قد تكون هذه التكاليف ذات صلة عند حساب الربح الرأسمالي عند التصرف النهائي بالعقار، ولكن لا يمكن خصمها من دخل الإيجار الجاري.

لا تُعتبر تكلفة أي تحسينات رأسمالية تزيد من قيمة العقار عن قيمته الأصلية قابلة للخصم كمصروفات إيرادية. وتشمل هذه المصروفات التوسعة، وتحديث المطبخ (بمواصفات أعلى بكثير من السابق)، وإضافة غرفة أخرى. ولا يُمكن خصم تكلفة العمل الشخصي للمالك، كما لا يُمكن المطالبة بإعفاء استبدال الأدوات المنزلية لتغطية التكلفة الأولية لتأثيث العقار من الصفر.

يلخص الجدول أدناه الفرق الرئيسي بين التكاليف المسموح بها والتكاليف غير المسموح بها.

كم سيدفع مالك العقار من ضرائب؟

يعتمد معدل الضريبة على أرباح الإيجار على إجمالي دخلك السنوي، وليس على أرباح الإيجار فقط. تُضاف أرباح الإيجار إلى دخلك الآخر - الراتب، والمعاش التقاعدي، والأرباح الموزعة - ويُفرض على المجموع الكلي ضريبة بعد خصم الإعفاء الضريبي الشخصي. يُفرض على الدخل ضمن الشريحة الضريبية الأساسية ضريبة بنسبة 20%، وعلى الدخل ضمن الشريحة الأعلى ضريبة بنسبة 40%، وعلى الدخل الذي يتجاوز الحد الأدنى للضريبة الإضافية ضريبة بنسبة 45%.

نظرًا لأن ربح الإيجار يُضاف إلى الدخل الآخر، فإنه غالبًا ما يقع ضمن الشريحة الضريبية الأعلى حتى بالنسبة للمؤجرين الذين لا يعتبرون أنفسهم من ذوي الدخل المرتفع، خاصةً إذا كان الراتب بدوام كامل يستنفد بالفعل الشريحة الضريبية الأساسية. ويعني التفاعل بين ربح الإيجار وإجمالي الدخل وقيود تكلفة التمويل أن معدل الضريبة الفعلي على دخل الإيجار قد يكون أعلى بكثير مما يبدو للوهلة الأولى، ولذا يُنصح بدراسة الصورة الكاملة بدلًا من التركيز على ربح الإيجار بمعزل عن غيره.

هل يدفع أصحاب العقارات التأمين الوطني؟

في معظم الحالات، لا. يُعامل دخل الإيجار من تأجير عقار سكني عادي كدخل عقاري وليس دخلاً تجارياً، ولا تُفرض عليه مساهمات التأمين الوطني. ويُستثنى من ذلك الحالات التي يُمارس فيها نشاط التأجير بمستوى ودرجة من تقديم الخدمات تتجاوز حدود التجارة - كبعض ترتيبات الإقامة المخدومة، على سبيل المثال - حيث يُمكن اعتبار الدخل أرباحاً تجارية، وقد تُطبق عليه مساهمات التأمين الوطني. بالنسبة للغالبية العظمى من مُلاك العقارات المؤجرة، لا يُمثل التأمين الوطني مصدر قلق.

كيفية الإبلاغ عن دخل الإيجار إلى مصلحة الضرائب والجمارك البريطانية

يُبلغ أصحاب العقارات عادةً عن دخل الإيجار من خلال إقرارهم الضريبي. إذا تجاوز إجمالي دخل الإيجار 1000 جنيه إسترليني، أو كان صافي ربح الإيجار خاضعًا للضريبة، فيجب عليك تقديم إقرار ضريبي سنويًا. إذا لم تكن مسجلاً بالفعل، فيجب عليك التسجيل بحلول 5 أكتوبر التالي لنهاية السنة الضريبية التي تلقيت فيها أول دخل إيجار.

متى يجب طلب المشورة

قد تبدو ضرائب الملاك بسيطة من حيث المبدأ، لكنها قد تكون معقدة عمليًا نظرًا لظروفك الشخصية. من المهم جدًا طلب المشورة المهنية، خاصةً إذا كنت من دافعي الضرائب ذوي الشريحة الضريبية الأعلى أو الشريحة الإضافية وترغب في فهم كامل آثار المادة 24 على وضعك، أو إذا كنت تملك عقارًا من خلال شركة ذات مسؤولية محدودة وترغب في فهم كيفية تفاعل المادة 24 مع ضريبة الشركات، أو إذا كنت غير متأكد مما إذا كنت قد تكبدت تكاليف إصلاح أو تحسينات رأسمالية.

ملخص

تُفرض ضريبة الدخل على مُلاك العقارات على الأرباح، وليس على إجمالي الإيجار. تُخصم جميع نفقات الإيجار من دخل الإيجار لتحديد الربح الخاضع للضريبة، والذي يُضاف إلى دخلك السنوي. لم يعد يُصنّف فائدة الرهن العقاري كخصم "نفقات" لمالك العقار الفردي؛ بل يُوفّر الآن تخفيضًا ضريبيًا بنسبة 20%، وهو ما يُعدّ أكثر تكلفةً لدافعي الضرائب ذوي الشرائح الضريبية الأعلى والإضافية مقارنةً بالخصم السابق. من المهم النظر إلى الصورة الأوسع، وفهم الترابط بين دخل الإيجار، وإجمالي الدخل، والحدود الضريبية المختلفة، والإعفاءات الضريبية المتنوعة.

إذا رغبتم في استكشاف أيٍّ من هذه المجالات بمزيد من التفصيل، فإنّ أدلتنا حول كيفية حساب ربح الإيجار لأغراض الضريبة، والمصروفات المسموح بها للمؤجرين، وتقارير التقييم الذاتي، تغطي كل موضوع بتفصيلٍ وافٍ. أو إذا كنتم تفضلون التحدث مباشرةً مع أحد المختصين، فتواصلوا مع فريقنا.

الأسئلة الشائعة

هل يخضع ملاك العقارات لضريبة إيجار الأراضي؟
لا يخضع ملاك العقارات للضريبة على دخل الإيجار الخاص بهم؛ بل يتم تحديد المبلغ بعد خصم النفقات المسموح بها من دخل الإيجار المستلم.

ما هو مقدار دخل الإيجار المعفى من الضرائب؟
بموجب إعفاء دخل العقار، إذا كان إجمالي دخلك السنوي 1000 جنيه إسترليني أو أقل، فإنه لا يخضع لضريبة الدخل، بشرط أن يكون العقار مؤجراً لطرف غير ذي صلة. أما إذا تجاوز هذا الحد، فتُفرض الضريبة على الربح بعد خصم المصاريف المسموح بها.

ما هي النفقات التي يمكن للمؤجرين المطالبة بها؟
يمكن للمؤجرين المطالبة بتكاليف الإصلاح والصيانة، ورسوم وكيل التأجير، ورسوم المحاسبة، والتأمين، ورسوم الخدمات، وإيجار الأرض، وضريبة المجلس، والمرافق العامة حيث يدفعها المؤجر، وتكلفة استبدال الأدوات المنزلية في الظروف المؤهلة.

هل تُعتبر فوائد الرهن العقاري قابلة للخصم الضريبي بالنسبة لأصحاب العقارات؟
لا، لا تُعتبر مصروفات مباشرة تُخصم من دخل الإيجار. مع ذلك، يُتاح لأصحاب العقارات الأفراد إعفاء ضريبي بنسبة 20% على تكاليف التمويل. أما الشركات ذات المسؤولية المحدودة، فلا تتأثر بذلك وتستمر في الاستفادة من خصم فوائد الرهن العقاري بالكامل.

هل يتعين على مُلّاك العقارات تقديم إقرار ضريبي ذاتي؟
في معظم الحالات، نعم. يُلزم مُلّاك العقارات الأفراد الذين يحققون أرباحًا من الإيجار الخاضع للضريبة بالإبلاغ عنها سنويًا من خلال الإقرار الضريبي الذاتي، وذلك بتعبئة صفحات العقارات في المملكة المتحدة. أما بالنسبة للشركات ذات المسؤولية المحدودة، فيجب إدراج أرباح الإيجار في إقرارات ضريبة الشركات.

هذه المقالة لأغراض إعلامية عامة. تقدم شركة UK Landlord Tax استشارات ضريبية متخصصة لأصحاب العقارات في جميع أنحاء المملكة المتحدة. للحصول على استشارة مصممة خصيصًا لظروفك، تواصل مع فريقنا.

شركة ثاندي نيكولز المحدودة
، مركز الصناعات الإبداعية
، طريق غليشر،
ولفرهامبتون،
ويست ميدلاندز
، WV10 9TG