كم تبلغ الضرائب التي يدفعها أصحاب العقارات على دخل الإيجار في المملكة المتحدة؟

هذا أحد أكثر الأسئلة شيوعًا التي نتلقاها من مُلّاك العقارات، والإجابة الصريحة هي: الأمر يعتمد على عدة عوامل. لا توجد ضريبة ثابتة على دخل الإيجار في المملكة المتحدة. يعتمد المبلغ الذي تدفعه على إجمالي دخلك الخاضع للضريبة، والمصروفات والإعفاءات المسموح بها، وكيفية ملكية عقارك. قد يحصل مالكان على نفس دخل الإيجار على فواتير ضريبية مختلفة تمامًا، وفهم أسباب ذلك هو الخطوة الأولى لإدارة وضعك الضريبي بفعالية.

إذن، ما مقدار الضرائب التي يدفعها أصحاب العقارات على دخل الإيجار في المملكة المتحدة؟

يدفع مُلاك العقارات ضريبة دخل على صافي أرباحهم من الإيجار - أي إجمالي الإيجار مطروحًا منه المصاريف المسموح بها - بنسبة 20% أو 40% أو 45% حسب إجمالي دخلهم الخاضع للضريبة. قد يُعفي الإعفاء الشخصي البالغ 12,570 جنيهًا إسترلينيًا جزءًا من الأرباح من الضريبة، ولكن قد تُستنفد هذه الشرائح الضريبية أولًا من مصادر دخل أخرى.

يتم فرض ضريبة على دخل الإيجار كدخل

لا يُعتبر دخل الإيجار فئة ضريبية مستقلة ذات معدل ثابت خاص بها. بموجب قانون ضريبة الدخل (التجارة والدخل الآخر) لعام ٢٠٠٥، تخضع أرباح أي نشاط عقاري في المملكة المتحدة لضريبة الدخل بنفس طريقة ضريبة دخل العمل أو دخل المعاش التقاعدي أو أي دخل خاضع للضريبة. تبدأ العملية دائمًا بإجمالي إيرادات الإيجار، حيث تُخصم منها المصاريف المسموح بها للوصول إلى صافي ربح الإيجار الخاضع للضريبة. يُضاف هذا الربح بعد ذلك إلى جميع إيراداتك الأخرى للسنة الضريبية، ويُحدد المجموع الكلي مقدار الضريبة المستحقة ومعدلها.

هذه نقطة بالغة الأهمية يغفل عنها العديد من مُلّاك العقارات عند بدء تأجيرها. فدخل الإيجار ليس دخلاً منفصلاً، بل يُضاف إلى جميع دخلك الآخر. إذا استُنفد راتبك أو معاشك التقاعدي أو أي دخل آخر من إعفاءك الضريبي وشريحة الضريبة الأساسية، فسيخضع كل جنيه من أرباح الإيجار لضريبة بنسبة 40% أو حتى 45%. إن فهم هذا التأثير التراكمي هو أساس فهم كيفية فرض الضرائب على دخل الإيجار في المملكة المتحدة.

بالنسبة للسنة الضريبية 2025/26، فإن معدلات وشرائح ضريبة الدخل هي كما يلي.

يُغطي الإعفاء الشخصي أول 12,570 جنيهًا إسترلينيًا من الدخل بنسبة 0%. ويُطبق معدل أساسي قدره 20% على الدخل الذي يتراوح بين 12,571 و50,270 جنيهًا إسترلينيًا. ويُطبق معدل أعلى قدره 40% على الدخل الذي يتراوح بين 50,271 و125,140 جنيهًا إسترلينيًا. ويُطبق معدل إضافي قدره 45% على الدخل الذي يزيد عن 125,140 جنيهًا إسترلينيًا. وعندما يتجاوز إجمالي الدخل 100,000 جنيه إسترليني، يُخفض الإعفاء الشخصي تدريجيًا بمقدار جنيه إسترليني واحد لكل جنيهين إسترلينيين من الدخل الذي يزيد عن هذا الحد، مما يُنشئ معدلًا هامشيًا فعليًا قدره 60% على الدخل الذي يتراوح بين 100,000 و125,140 جنيهًا إسترلينيًا - وهو فخ يقع فيه العديد من مُلاك العقارات الذين يمتلكون محفظة متنامية

لماذا قد يدفع مالكان عقاران مبالغ ضريبية مختلفة تماماً

تستنفد مصادر الدخل الأخرى الإعفاء الشخصي والشرائح الأدنى أولاً

لا تُفصل شرائح ضريبة الدخل حسب المصدر. يُستهلك الإعفاء الشخصي وشريحة الضريبة الأساسية وشريحة الضريبة الأعلى من خلال جميع مصادر دخلك مجتمعة، ويُعدّ ترتيب أنواع الدخل المختلفة مهمًا. يُستهلك الدخل غير الادخاري - الذي يشمل دخل العمل وأرباح الإيجار - أولًا، قبل دخل المدخرات والأرباح الموزعة. هذا يعني أنه إذا كان لديك راتب قدره 40,000 جنيه إسترليني، فسيتم استهلاك إعفاؤك الشخصي بالكامل، ويتبقى لديك 10,270 جنيهًا إسترلينيًا من شريحة الضريبة الأساسية. يُغطي أول 10,270 جنيهًا إسترلينيًا من أرباح الإيجار هذه الشريحة المتبقية بنسبة 20%، وأي مبلغ يزيد عن ذلك يُفرض عليه ضريبة بنسبة 40%. في المقابل، يمتلك مالك العقار الذي ليس لديه أي دخل آخر إعفاؤه الشخصي وشريحة الضريبة الأساسية بالكامل لاستيعاب أرباح الإيجار قبل بدء تطبيق ضريبة الشريحة الأعلى.

تؤثر الظروف الفردية على الفاتورة النهائية

يمكن أن تُغيّر مجموعة من الظروف الشخصية حساب الضريبة بشكل كبير، متجاوزةً نطاق الشريحة الضريبية الأساسية. يؤدي انخفاض الإعفاء الشخصي الذي يتجاوز 100,000 جنيه إسترليني إلى معدل ضريبي هامشي فعلي بنسبة 60%، مما قد يزيد بشكل كبير من تكلفة الضريبة على أرباح الإيجار لأصحاب العقارات ذوي الدخل المرتفع. قد يُفيد الإعفاء العقاري البالغ 1,000 جنيه إسترليني - والذي يُمكن خصمه من إجمالي دخل الإيجار بدلاً من النفقات الفعلية - صاحب العقار ذي التكاليف المنخفضة جدًا، ولكنه غير ذي صلة بصاحب العقار ذي النفقات الكبيرة. يُعفي الإعفاء الضريبي لتأجير غرفة، والبالغ 7,500 جنيه إسترليني سنويًا، الدخل الناتج عن تأجير غرفة مفروشة في منزلك الخاص من الضريبة تمامًا. كما أن كيفية تفاعل الخسائر من عقار ما مع الأرباح من عقار آخر ضمن نفس النشاط العقاري في المملكة المتحدة قد تؤثر أيضًا على الوضع الإجمالي.

تُعدّ الإعفاءات وهيكل الملكية أموراً مهمة

تُعدّ طريقة امتلاك العقار من أهم العوامل المؤثرة في حساب الضرائب. يخضع العقار المملوك ملكية شخصية لضريبة الدخل وفقًا لشريحة ضريبة الدخل الخاصة بالمالك. أما العقار المملوك من خلال شركة ذات مسؤولية محدودة، فيخضع لضريبة الشركات على أرباحه - والتي تبلغ حاليًا 25% للشركات التي تتجاوز أرباحها 250,000 جنيه إسترليني، و19% للشركات التي تصل أرباحها إلى 50,000 جنيه إسترليني - وهو ما قد يُوفّر مبلغًا كبيرًا لدافعي الضرائب ذوي الشرائح الضريبية الأعلى والإضافية الذين لا يحتاجون إلى سحب جميع الأرباح فورًا. يجب أن يأخذ الوضع الإجمالي في الحسبان التكلفة الضريبية الإضافية لسحب الأرباح من الشركة عن طريق الرواتب أو توزيعات الأرباح، ولكن بالنسبة للملاك الذين يبنون محفظة استثمارية طويلة الأجل، قد يكون الهيكل المؤسسي أكثر كفاءة من الناحية الضريبية.

أمثلة على سيناريوهات ضريبية

مالك عقار ليس لديه دخل آخر

لنفترض أن مالك عقار يحقق ربحًا صافيًا من الإيجار قدره 25,000 جنيه إسترليني، وليس لديه أي دخل آخر خاضع للضريبة. يُعفى الجزء الأول من هذا الربح من الضريبة بالكامل بموجب الإعفاء الشخصي البالغ 12,570 جنيهًا إسترلينيًا. أما المبلغ المتبقي وقدره 12,430 جنيهًا إسترلينيًا، فيقع ضمن الشريحة الضريبية الأساسية ويخضع لضريبة بنسبة 20%، مما ينتج عنه ضريبة دخل مستحقة قدرها 2,486 جنيهًا إسترلينيًا. وبذلك، فإن معدل الضريبة الفعلي على كامل ربح الإيجار البالغ 25,000 جنيه إسترليني يقل قليلاً عن 10%.

مالك عقار يتقاضى راتباً ويستخدم بالفعل الشرائح الأدنى

لنفترض الآن مالك عقار يحقق ربحًا صافيًا من الإيجار قدره 25,000 جنيه إسترليني، ولكنه يتقاضى أيضًا راتبًا قدره 45,000 جنيه إسترليني. استُهلك الإعفاء الشخصي من هذا الراتب، بالإضافة إلى 32,430 جنيهًا إسترلينيًا من الشريحة الضريبية الأساسية. تبقى من الشريحة الضريبية الأساسية 5,270 جنيهًا إسترلينيًا (50,270 جنيهًا إسترلينيًا ناقص 45,000 جنيه إسترليني). يُفرض على أول 5,270 جنيهًا إسترلينيًا من ربح الإيجار ضريبة بنسبة 20% (1,054 جنيهًا إسترلينيًا)، بينما يُفرض على المبلغ المتبقي وقدره 19,730 جنيهًا إسترلينيًا ضريبة بنسبة 40% (7,892 جنيهًا إسترلينيًا)، ليصبح إجمالي ضريبة الدخل المفروضة على ربح الإيجار 8,946 جنيهًا إسترلينيًا. ارتفع المعدل الفعلي للضريبة على نفس ربح الإيجار البالغ 25,000 جنيه إسترليني إلى ما يقارب 36%، أي ما يقارب أربعة أضعاف المعدل بالنسبة لمالك العقار الذي لا يملك أي دخل آخر. هذا قبل الأخذ في الاعتبار طريقة منح الإعفاء الضريبي على فوائد الرهن العقاري. راجع إرشادات مصلحة الضرائب والجمارك البريطانية.

مالك عقار يتحمل تكاليف تمويل كبيرة

يتغير الوضع أكثر عند احتساب فوائد الرهن العقاري. لنفترض أن المالك الثاني المذكور أعلاه لديه رهن عقاري لشراء عقار بغرض التأجير بفائدة سنوية قدرها 10,000 جنيه إسترليني. بموجب القواعد الحالية، لا يمكن خصم هذه الفائدة من أرباح الإيجار. بدلاً من ذلك، يحصل المالك على إعفاء ضريبي أساسي بنسبة 20% من تكاليف التمويل - أي 2,000 جنيه إسترليني - يُخصم من ضريبة دخله المستحقة. يبقى ربحه الخاضع للضريبة من الإيجار 25,000 جنيه إسترليني (وليس 15,000 جنيه إسترليني كما كان عليه الحال بموجب القواعد القديمة)، وتبلغ ضريبة دخله على هذا الربح 8,946 جنيه إسترليني كما ذكرنا سابقًا، بعد خصم الإعفاء الضريبي البالغ 2,000 جنيه إسترليني ليصبح صافي الضريبة المستحقة 6,946 جنيه إسترليني. مع ذلك، ولأنه يخضع لضريبة بنسبة 40%، فقد خسر فعليًا 20 بنسًا من كل جنيه إسترليني من الإعفاء الضريبي على فوائد الرهن العقاري - وهي تكلفة خفية قدرها 2,000 جنيه إسترليني سنويًا مقارنةً بما سيواجهه دافع الضرائب العادي.

المصاريف التي تقلل من أرباح الإيجار الخاضعة للضريبة

قبل تحديد مبلغ الربح الخاضع للضريبة، يحق لأصحاب العقارات خصم النفقات المتكبدة كلياً وحصرياً لأغراض أعمالهم العقارية. وتشمل فئات النفقات المسموح بها عموماً ما يلي:

• رسوم وكيل التأجير وإدارة العقارات
• الإصلاحات والصيانة (ولكن ليس التحسينات أو الأعمال الرأسمالية)
• تأمين المباني والمحتويات الخاصة بالمالك
• إيجار الأرض ورسوم الخدمات
• فواتير الخدمات التي يدفعها المالك
• ضريبة المجلس المحلي في حال دفعها من قبل المالك
• رسوم المحاسبة والرسوم المهنية المتعلقة بالتأجير
• تكاليف الإعلان وإيجاد المستأجرين
• تكلفة الخدمات المقدمة كجزء من عقد الإيجار

من المهم التمييز بين أعمال الصيانة - التي تُعتبر نفقات تشغيلية قابلة للخصم - والتحسينات، التي تُعتبر نفقات رأسمالية غير قابلة للخصم من دخل الإيجار (مع أنها قد تُخفّض ضريبة الأرباح الرأسمالية عند البيع النهائي). يُعدّ استبدال سخان مياه معطّل بآخر مماثل له صيانةً، بينما يُمكن اعتبار الترقية إلى نظام أفضل بكثير تحسينًا.

قم بتنزيل دليلنا المجاني الذي يتضمن 42 مصروفًا مسموحًا بها يمكنك المطالبة بها للتأكد من أنك لا تدفع ضرائب أكثر مما ينبغي.

لماذا تُوقع فوائد الرهن العقاري أصحاب العقارات في مأزق؟

يُعدّ هذا المصدر الأكثر شيوعًا للارتباك - والفواتير الضريبية غير المتوقعة - لأصحاب العقارات المؤجرة في المملكة المتحدة. قبل أبريل 2020، كانت فوائد الرهن العقاري تُعتبر مصروفًا مباشرًا قابلًا للخصم، مما يُقلل من أرباح الإيجار الخاضعة للضريبة بنفس طريقة أي تكلفة أخرى مسموح بها. تم إلغاء هذا النظام تدريجيًا بين عامي 2017 و2020، واستُبدل الآن بالكامل بائتمان ضريبي أساسي.

بموجب القواعد الحالية، لا يمكن خصم تكاليف التمويل - وخاصة فوائد الرهن العقاري، بالإضافة إلى رسوم الترتيب وتكاليف القروض الأخرى - من أرباح الإيجار على الإطلاق. بدلاً من ذلك، يتم حساب ربح الإيجار الخاضع للضريبة دون أي خصم لتكاليف التمويل، ثم تُدفع ضريبة الدخل على هذا الربح الأعلى، وبعد ذلك يُخصم من الضريبة النهائية المستحقة عليك ما يعادل 20% من تكاليف التمويل. بالنسبة لدافعي الضرائب ذوي الشريحة الأساسية، تكون النتيجة النهائية مماثلة لما كانت عليه سابقًا. أما بالنسبة لدافعي الضرائب ذوي الشريحة الأعلى، فإن هذا التقييد يُكلفهم 20 بنسًا إضافيًا لكل جنيه إسترليني من فوائد الرهن العقاري، لأنهم يدفعون ضريبة بنسبة 40% على الدخل الذي يُموّل الفوائد، لكنهم لا يحصلون إلا على إعفاء بنسبة 20% على الفوائد نفسها.

والنتيجة العملية لذلك هي أن بعض مُلاك العقارات ذوي المديونية العالية يواجهون الآن فواتير ضريبة دخل تتجاوز أرباحهم النقدية الفعلية بعد سداد أقساط الرهن العقاري. هذه ليست حالة نظرية استثنائية، بل هي واقع يعيشه العديد من مُلاك العقارات الذين لديهم قروض عقارية كبيرة مقارنة بدخلهم من الإيجار، وخاصةً أولئك الذين يدفعون ضرائب بنسب مرتفعة. وهذا أحد أهم الأسباب التي تجعل فهم وضعك الضريبي بالكامل، بدلاً من مجرد النظر إلى إجمالي دخل الإيجار، أمراً ضرورياً.

ماذا عن العقارات المملوكة بشكل مشترك؟

عندما يمتلك شخصان غير متزوجين أو غير مرتبطين بشراكة مدنية عقارًا بشكل مشترك، يُقسّم دخل الإيجار بينهما بنسبة ملكيتهما الفعلية، ويُفرض على كل مالك ضريبة مستقلة على حصته. ويمكن أن يكون هذا أداة تخطيط مفيدة عندما يكون أحد المالكين خاضعًا لضريبة الدخل الأساسية والآخر لضريبة الدخل الأعلى، إذ أن هيكلة الملكية بحيث تعكس حصة أكبر في يد دافع الضريبة الأدنى يمكن أن يقلل من العبء الضريبي الإجمالي.

يختلف الوضع بالنسبة للأزواج المتزوجين والشركاء المدنيين. تنص القاعدة الافتراضية لهيئة الإيرادات والجمارك البريطانية على تقسيم دخل الإيجار من العقارات المملوكة ملكية مشتركة بالتساوي بين الزوجين، بغض النظر عن الملكية الفعلية. وينطبق هذا التقسيم بنسبة 50/50 حتى لو كانت ملكية العقار غير متساوية. ولتجاوز هذه القاعدة الافتراضية وفرض الضريبة على الدخل بما يتناسب مع الملكية الفعلية، يجب على الزوجين تقديم إقرار رسمي إلى هيئة الإيرادات والجمارك البريطانية باستخدام النموذج 17، ويجب أن يكون هذا الإقرار مدعومًا بوثيقة ائتمان سارية المفعول تعكس عدم تساوي حصص الملكية. ولا يُتاح خيار النموذج 17 إلا إذا كانت الملكية الفعلية تختلف اختلافًا حقيقيًا عن التقسيم الافتراضي بنسبة 50/50، ولا يمكن استخدامه لإنشاء تقسيم مصطنع دون تغيير حقيقي في الملكية.

عند إبرام عقد ائتمان يعكس الملكية الانتفاعية غير المتساوية، يجب أن يكون وثيقة قانونية أصلية تنقل حقًا اقتصاديًا حقيقيًا في العقار. لن تقبل مصلحة الضرائب والجمارك البريطانية أي اتفاقية شكلية أو ورقية لا أساس لها، وقد تخضع للطعن. مع ذلك، يُعدّ هذا الإجراء، عند تنفيذه بشكل صحيح، وسيلة مشروعة وفعّالة لضمان فرض الضرائب على دخل الإيجار بأكثر الطرق كفاءة، بما يتناسب مع الوضع الضريبي لكل من الزوجين.

تعرف على كيف يمكن أن يساعدك عقد الائتمان كزوجين متزوجين على تقليل الضرائب بشكل كبير في مقالنا حول ماهية عقد الائتمان وكيف يمكن أن يوفر لك الضرائب.

متى يجب التحدث إلى أخصائي

إذا كنتَ مالكًا لأكثر من عقار، أو لديك راتب أو معاش تقاعدي إلى جانب دخل الإيجار، أو قرض عقاري للاستثمار، أو أي مصلحة في امتلاك عقار من خلال شركة، فإن تفاعل هذه العوامل يجعل وضعك الضريبي معقدًا على الأرجح. وقد يصل الفرق بين اتخاذ القرار الصحيح والخطأ - أو ببساطة عدم تحسين وضعك الضريبي - إلى آلاف الجنيهات سنويًا.

في شركة UK Landlord Tax، نعمل حصرياً مع مُلاك العقارات ومستثمريها. سواءً كنت بحاجة إلى فهم وضعك الضريبي الحالي، أو مراجعة هيكل ملكيتك، أو التخطيط لمستقبل محفظة استثمارية متنامية، يمكننا أن نقدم لك صورة واضحة عن وضعك الحالي وخياراتك المتاحة. الحصول على استشارة متخصصة مبكراً يكون في أغلب الأحيان أكثر فعالية من حيث التكلفة من التعامل مع تبعات فاتورة ضريبية غير متوقعة لاحقاً.

تواصل مع فريقنا اليوم لترتيب محادثة أولية.

أُعدّت هذه المقالة من قِبل هيئة الضرائب على الملاك في المملكة المتحدة لأغراض المعلومات العامة. تخضع التشريعات والضرائب للتغيير، وتختلف الظروف الفردية.

شركة ثاندي نيكولز المحدودة
، مركز الصناعات الإبداعية
، طريق غليشر،
ولفرهامبتون،
ويست ميدلاندز
، WV10 9TG