أيام يوم
ساعات ساعة
دقيقة دقيقة
ثوانٍ ثانية
يُعدّ فهم كيفية حساب ربح الإيجار بشكل صحيح بموجب المادة 24 من أهم الأمور التي يمكنك القيام بها بصفتك مالك عقار. فخطأ الحساب قد يُعرّضك لخطر دفع ضرائب زائدة، مما يُكبّدك خسائر مالية، أو دفع ضرائب ناقصة، مما قد يُعرّضك لغرامات وفوائد من مصلحة الضرائب والجمارك البريطانية. تُقدّم لك هذه الصفحة شرحًا تفصيليًا لخطوات الحساب، مع أمثلة عملية، لتتمكن من فهم كيفية تطبيق القواعد عمليًا.
قبل تطبيق المادة 24، كان حساب ربح الإيجار سهلاً للغاية. كنت تحسب دخلك من الإيجار وجميع نفقاتك المسموح بها (مثل فوائد الرهن العقاري)، ثم تدفع الضرائب على المبلغ المتبقي. وكان مقدار الربح الذي تحصل عليه يمثل تقديرًا معقولًا لوضعك الاقتصادي الحقيقي.
أدى البند 24، الذي أُضيف بموجب قانون المالية (رقم 2) لعام 2015 ودخل حيز التنفيذ الكامل منذ أبريل 2020، إلى قطع هذا الربط. لم يعد بإمكان مُلاك العقارات الأفراد خصم فوائد الرهن العقاري أو تكاليف التمويل الأخرى من دخلهم الإيجاري. بدلاً من ذلك، تُعالج هذه التكاليف بشكل منفصل، كتخفيض ضريبي يُطبق بعد حساب الضريبة على ربح الإيجار. والنتيجة هي أن ربح الإيجار الخاضع للضريبة أصبح الآن أعلى من ربحك النقدي الفعلي، وأن قيمة التخفيض الضريبي الذي تحصل عليه أقل من قيمة الخصم السابق إذا كنت تدفع ضريبة بمعدل أعلى من المعدل الأساسي.
تتضمن عملية الحساب بموجب المادة 24 أربع مراحل متميزة، ومن المهم العمل على كل مرحلة منها بالترتيب.
نقطة البداية هي إجمالي الإيجار الذي استلمته خلال السنة الضريبية من جميع عقاراتك السكنية المؤجرة. يشمل ذلك أي مبالغ مستلمة مقابل الخدمات التي تقدمها إلى جانب السكن، مثل تنظيف المناطق المشتركة أو خدمات البستنة، حيث لا تُفرض هذه المبالغ بشكل منفصل كرسوم خدمة. لا يشمل ذلك ودائع التأمين التي تحتفظ بها نيابةً عن المستأجرين وتعتزم إعادتها، ولكنه يشمل أي ودائع تحتفظ بها في نهاية عقد الإيجار.
يمكنك خصم أي مبالغ مستحقة على عقارك، باستثناء فوائد الرهن العقاري أو تكاليف التمويل الأخرى، من إجمالي دخل الإيجار. سيتم تناول هذه الأمور في الخطوة الرابعة. تشمل التكاليف التي يمكن خصمها في هذه المرحلة رسوم وكيل التأجير ورسوم الإدارة، وأقساط التأمين على المباني والمحتويات، وتكاليف الإصلاح والصيانة (باستثناء النفقات الرأسمالية على التحسينات)، وإيجار الأرض ورسوم الخدمات، وضريبة المجلس وفواتير المرافق المدفوعة (وليس المستأجر)، ورسوم المحاسبة المتعلقة مباشرةً بنشاط التأجير، والتكاليف المتكبدة لاستبدال الأدوات المنزلية بموجب إعفاء استبدال الأدوات المنزلية.
لا يمكنك خصم فوائد الرهن العقاري، أو رسوم ترتيب القرض، أو أي تكاليف تمويل أخرى، هنا أو في أي مكان آخر في حساب الربح. هذه التكاليف مخصصة ومُعالجة في الخطوة الرابعة.
بعد خصم نفقاتك المسموح بها من إجمالي دخلك من الإيجار، تحصل على صافي الربح الخاضع للضريبة. هذا هو المبلغ الذي يُدرج في إقرارك الضريبي كدخل عقاري، وهو المبلغ الذي تُحسب على أساسه ضريبة الدخل. من المهم أن تعلم أن هذا المبلغ سيكون أعلى من صافي ربحك النقدي الفعلي إذا كان لديك فوائد على قرض عقاري، لأن الفوائد لم تُخصم بعد.
إذا تجاوزت نفقاتك المسموح بها دخلك من الإيجار، فإنك تتكبد خسارة عقارية. ويمكن عمومًا ترحيل الخسائر الناتجة عن نشاط عقاري في المملكة المتحدة وتعويضها عن الأرباح المستقبلية من نفس النشاط، ولكن لا يمكن تعويضها عن أي دخل آخر.
بعد حساب الضريبة على أرباح الإيجار (وجميع إيراداتك الأخرى)، يتم تطبيق تخفيض ضريبة تكلفة التمويل. هذا التخفيض يُمثل 20% من أقل ثلاثة أرقام، وليس تخفيضًا في دخلك
يُحدد الحد الأقصى للتخفيض عند أدنى هذه الأرقام الثلاثة لمنع الملاك من الحصول على تخفيض ضريبي يتجاوز الضريبة المستحقة عليهم فعلياً على دخل عقاراتهم. وفي حال تعذر استخدام كامل تكاليف التمويل في سنة معينة، يُرحّل المبلغ غير المستخدم إلى السنة الضريبية التالية.
تبلغ إيرادات سارة من الإيجار 14,000 جنيه إسترليني، ومصروفاتها المسموح بها (باستثناء تكاليف التمويل) 2,500 جنيه إسترليني. وتبلغ فوائد قرضها العقاري لهذا العام 6,000 جنيه إسترليني. أما دخلها الآخر الوحيد فهو راتبها البالغ 28,000 جنيه إسترليني. ليس لديها أي دخل آخر.
يبلغ ربحها الخاضع للضريبة من الإيجار 14,000 جنيه إسترليني مطروحًا منه 2,500 جنيه إسترليني، أي 11,500 جنيه إسترليني. ويبلغ إجمالي دخلها 28,000 جنيه إسترليني مضافًا إليه 11,500 جنيه إسترليني، أي 39,500 جنيه إسترليني. بعد خصم إعفائها الشخصي البالغ 12,570 جنيه إسترليني، يصبح دخلها الخاضع للضريبة 26,930 جنيه إسترليني، وهو يقع بالكامل ضمن الشريحة الضريبية الأساسية. تُحسب ضريبة دخلها قبل خصم تكلفة التمويل على أساس 26,930 جنيه إسترليني بنسبة 20%، أي 5,386 جنيه إسترليني.
ثمّ طبّقت تخفيض ضريبة تكاليف التمويل. أقلّها من بين تكاليف التمويل (6000 جنيه إسترليني)، وأرباح العقارات (11500 جنيه إسترليني)، وإجمالي دخلها المعدّل فوق الإعفاء الشخصي (26930 جنيه إسترليني) هو 6000 جنيه إسترليني. تخفيض الضريبة هو 20% من 6000 جنيه إسترليني، أي 1200 جنيه إسترليني. فاتورة الضريبة النهائية هي 5386 جنيه إسترليني ناقص 1200 جنيه إسترليني، ما يعطي 4186 جنيه إسترليني.
بالنسبة لدافعي الضرائب ذوي الشريحة الأساسية، تُحقق قواعد المادة 24 نفس نتيجة نظام الخصم القديم، لأن تخفيض الضريبة بنسبة 20% يُعادل خصمًا بنسبة 20%. أما الأثر الحقيقي للمادة 24 فيظهر على دافعي الضرائب ذوي الشرائح الأعلى والإضافية.
يبلغ دخل جيمس من الإيجار 20,000 جنيه إسترليني، ونفقاته المسموح بها (باستثناء تكاليف التمويل) 3,000 جنيه إسترليني. تبلغ فوائد قرض الرهن العقاري 10,000 جنيه إسترليني. راتبه 55,000 جنيه إسترليني. ليس لديه أي دخل آخر.
يبلغ ربحه الخاضع للضريبة من الإيجار 20,000 جنيه إسترليني مطروحًا منه 3,000 جنيه إسترليني، أي 17,000 جنيه إسترليني. ويبلغ إجمالي دخله 55,000 جنيه إسترليني مضافًا إليه 17,000 جنيه إسترليني، أي 72,000 جنيه إسترليني. بعد خصم إعفائه الشخصي البالغ 12,570 جنيه إسترليني، يصبح دخله الخاضع للضريبة 59,430 جنيه إسترليني. تغطي الشريحة الضريبية الأساسية الدخل حتى 50,270 جنيه إسترليني (بعد الإعفاء الشخصي)، لذا يُفرض على 37,700 جنيه إسترليني ضريبة بنسبة 20%، وعلى 21,730 جنيه إسترليني ضريبة بنسبة 40%. تبلغ ضريبة دخله قبل تخفيض تكلفة التمويل (37,700 جنيه إسترليني × 20%) مضافًا إليها (21,730 جنيه إسترليني × 40%)، أي 7,540 جنيه إسترليني مضافًا إليها 8,692 جنيه إسترليني، أي 16,232 جنيه إسترليني.
ثم يطبق تخفيض ضريبة تكاليف التمويل. أقل قيمة من بين تكاليف التمويل (10,000 جنيه إسترليني)، وأرباح العقارات (17,000 جنيه إسترليني)، وإجمالي الدخل المعدل الذي يتجاوز الإعفاء الشخصي (59,430 جنيه إسترليني) هي 10,000 جنيه إسترليني. يبلغ تخفيض الضريبة 20% من 10,000 جنيه إسترليني، أي 2,000 جنيه إسترليني. وبالتالي، فإن فاتورة الضريبة النهائية هي 16,232 جنيه إسترليني مطروحًا منها 2,000 جنيه إسترليني، ما يعطي 14,232 جنيه إسترليني.
بموجب القواعد القديمة، كان جيمس سيخصم فائدة الرهن العقاري البالغة 10000 جنيه إسترليني من دخله من الإيجار، مما يقلل ربحه الخاضع للضريبة من الإيجار إلى 7000 جنيه إسترليني وإجمالي دخله إلى 62000 جنيه إسترليني. وكان مبلغ الضريبة المستحقة عليه سينخفض بمقدار 2000 جنيه إسترليني - وهو الفرق بين الإعفاء بنسبة 40% (القواعد القديمة) والإعفاء بنسبة 20% (المادة 24).
تتقاضى إيما راتباً قدره 95,000 جنيه إسترليني ودخلاً من الإيجار قدره 18,000 جنيه إسترليني. تبلغ نفقاتها المسموح بها (باستثناء تكاليف التمويل) 1,500 جنيه إسترليني، وفائدة الرهن العقاري الخاصة بها 12,000 جنيه إسترليني.
يبلغ ربحها الخاضع للضريبة من الإيجار 18,000 جنيه إسترليني مطروحًا منه 1,500 جنيه إسترليني، أي 16,500 جنيه إسترليني. ويبلغ إجمالي دخلها 95,000 جنيه إسترليني مضافًا إليه 16,500 جنيه إسترليني، أي 111,500 جنيه إسترليني. ولأن صافي دخلها المعدل يتجاوز 100,000 جنيه إسترليني، يبدأ إعفاؤها الشخصي بالتناقص. فمقابل كل جنيهين إسترلينيين من الدخل الذي يزيد عن 100,000 جنيه إسترليني، تفقد جنيهًا إسترلينيًا واحدًا من إعفائها الشخصي. وبما أن دخلها الذي يزيد عن 100,000 جنيه إسترليني هو 11,500 جنيه إسترليني، فإنها تفقد 5,750 جنيهًا إسترلينيًا من إعفائها الشخصي. وبذلك، يصبح إعفاؤها الشخصي الفعلي 12,570 جنيهًا إسترلينيًا مطروحًا منه 5,750 جنيهًا إسترلينيًا، أي 6,820 جنيهًا إسترلينيًا.
هذا يعني أن مبلغ 5750 جنيهًا إسترلينيًا من الدخل، الذي كان يُغطى سابقًا بإعفاءها الشخصي، يخضع الآن لضريبة بنسبة 40%، مما يُكلفها 2300 جنيه إسترليني إضافية، بالإضافة إلى التأثير المباشر للمادة 24. ويُمثل تخفيض ضريبة تكلفة التمويل 20% من 12000 جنيه إسترليني، أي 2400 جنيه إسترليني. إلا أن التأثير المُجتمع للمادة 24 وتخفيض الإعفاء الشخصي يعني أن إجمالي تكلفة الضريبة الإضافية عليها، مقارنةً بالقواعد القديمة، أعلى بكثير.
هذا أحد أهم النتائج وأقلها فهماً للمادة 24.
في حال تعذر الاستفادة الكاملة من تخفيض الضريبة بنسبة 20% في سنة معينة، لعدم كفاية أرباح العقار أو إجمالي الدخل المعدل، فإن تكاليف التمويل غير المستخدمة لا تُفقد. بل تُرحّل إلى السنة الضريبية التالية وتُضاف إلى تكاليف التمويل لتلك السنة عند حساب تخفيض الضريبة. يجب متابعة هذا الترحيل بانتظام وإدراجه في إقرار التقييم الذاتي السنوي. لن تقوم مصلحة الضرائب والجمارك البريطانية بتطبيقه تلقائيًا.
تتكرر عدة أخطاء عند حساب أصحاب العقارات لأرباحهم من الإيجار بموجب المادة 24. ويُعدّ إدراج فوائد الرهن العقاري كمصروف قابل للخصم بدلاً من اعتبارها تكلفة تمويلية الخطأ الأكثر شيوعاً. كما أن عدم ترحيل التكاليف التمويلية غير المستخدمة من السنوات السابقة يعني دفع ضرائب أكثر من اللازم. ومن الأخطاء الشائعة الأخرى استخدام إجمالي دفعة الرهن العقاري - رأس المال والفائدة معاً - بدلاً من استخدام الفائدة فقط، وكذلك المطالبة بإعفاء ضريبي على القروض المستخدمة لأغراض شخصية بدلاً من أغراض عقارية.
يجب أن تتذكر أيضاً أن تخفيض ضريبة تكاليف التمويل لا يُقلل من دخلك، بل يُقلل من ضرائبك. ولا يُمكن أن يُؤدي إلى استرداد ضريبي. ويتم ترحيل أي تخفيض غير مُستخدَم إلى السنوات اللاحقة.
إقرار ضريبة الدخل الشخصي: سيتم إدراج ربحك من الإيجار (بعد خصم المصاريف المسموح بها، وقبل أي تكاليف تمويل) في صفحات العقارات في المملكة المتحدة ضمن إقرار ضريبة الدخل الشخصي. يتم احتساب الخصم تلقائيًا، وسيتم إدخال تكاليف التمويل تلقائيًا في الخانة المخصصة لتكاليف تمويل العقارات السكنية. يجب تسجيل أي تكاليف تمويل مرحّلة. ينبغي الاحتفاظ بالسجلات لتبرير أي مبالغ في حال قيام مصلحة الضرائب والجمارك البريطانية بفتح تحقيق.
من المهم معرفة المصاريف المسموح بها والمصاريف التي تُعتبر تكاليف تمويل، لأن هذه الأرقام ستؤثر على دخل الإيجار الخاضع للضريبة، مما يؤدي إلى خصم ضريبي إضافي بنسبة 20% بعد حساب الدخل الخاضع للضريبة. بالنسبة لدافعي الضرائب ذوي الشريحة الأساسية، فإن النتيجة مماثلة لما كانت عليه في ظل القواعد السابقة. أما بالنسبة لدافعي الضرائب ذوي الشرائح الأعلى والإضافية، فإن المادة 24 تمثل زيادة حقيقية ودائمة في الضريبة، وغالبًا ما يكون ذلك بسبب تأثيرها على التخفيض التدريجي للإعفاء الشخصي والحدود الأخرى.
يعد إجراء الحساب بشكل صحيح، وتتبع المبالغ المرحلة، وفهم التأثير على صافي الدخل المعدل، أجزاء أساسية من وضعك الضريبي للإيجار.
تقدم شركة UK Landlord Tax استشارات ضريبية متخصصة لأصحاب العقارات في جميع أنحاء المملكة المتحدة. للحصول على المساعدة في تقييم أرباح الإيجار أو فهم تأثير المادة 24، يرجى التواصل مع فريقنا.
سيمون ثاندي
شركة ثاندي نيكولز المحدودة
، مركز الصناعات الإبداعية
، طريق غليشر،
ولفرهامبتون،
ويست ميدلاندز
، WV10 9TG
UKLandlordTax.co.uk هو الاسم التجاري لشركة Thandi Nicholls Ltd Accountants، المكتب المسجل: مركز الصناعات الإبداعية، طريق جلايشر، ولفرهامبتون WV10 9TG.
مسجلة في إنجلترا. رقم الشركة 7319439. المديرة: إس إس ثاندي، حاصلة على بكالوريوس في الآداب
