هل لا تزال فوائد الرهن العقاري قابلة للخصم الضريبي لأصحاب العقارات؟

يُعدّ هذا السؤال من أكثر الأسئلة شيوعًا التي نتلقاها من مُلّاك العقارات، والإجابة الصريحة هي: يعتمد الأمر على طريقة امتلاكك للعقارات. الإجابة المختصرة لمعظم مُلّاك العقارات الأفراد هي لا، ليس بالطريقة التي كانت عليها في السابق. لكن الصورة الكاملة أكثر تعقيدًا من مجرد نعم أو لا، وفهم الفرق بين الخصم الضريبي وتخفيض الضريبة أمرٌ ضروري إذا كنت ترغب في إدارة فاتورة ضريبة الإيجار الخاصة بك بفعالية.

القواعد القديمة: عندما كانت فوائد الرهن العقاري قابلة للخصم بالكامل

لسنوات عديدة، كانت فوائد الرهن العقاري تُعامل معاملة أي مصروف مسموح به آخر لمالك العقار السكني. فإذا استلمت 15,000 جنيه إسترليني كإيجار ودفعت 9,000 جنيه إسترليني كفوائد رهن عقاري، فإنك تُفرض عليك ضريبة على صافي الربح البالغ 6,000 جنيه إسترليني. تُخصم الفوائد قبل بدء حساب الضريبة، مما يعني أن دافعي الضرائب ذوي الشريحة الأعلى يحصلون فعليًا على إعفاء بنسبة 40% على تكاليف التمويل، بينما يحصل دافعو الضرائب ذوو الشريحة الإضافية على إعفاء بنسبة 45%. كان هذا الإجراء واضحًا ومنطقيًا ومتسقًا إلى حد كبير مع كيفية التعامل مع نفقات الأعمال في بقية النظام الضريبي.

تغير كل ذلك مع قانون المالية (رقم 2) لعام 2015، الذي قدم ما يعرف باسم المادة 24. تم تطبيق التغييرات تدريجياً بين عامي 2017 و2020، ولكن منذ أبريل 2020، اختفت القواعد القديمة تماماً بالنسبة للملاك الأفراد الذين يؤجرون العقارات السكنية.

ماذا تقول القواعد الآن

بموجب القواعد الحالية، لم يعد بإمكان مُلاك العقارات الأفراد خصم فوائد الرهن العقاري، أو أي تكاليف تمويل أخرى، من دخلهم من الإيجار عند حساب أرباحهم الخاضعة للضريبة. وبدلاً من ذلك، يحصلون على تخفيض ضريبي أساسي يعادل 20% من أقل ثلاثة أرقام: تكاليفهم التمويلية السنوية، أو أرباحهم من أعمال العقارات، أو إجمالي دخلهم المعدل الذي يتجاوز الإعفاء الضريبي الشخصي.

يُعدّ الأثر العملي لهذا التغيير كبيرًا. يُحتسب دخلك الإيجاري الخاضع للضريبة الآن دون أي خصم لفوائد الرهن العقاري، مما يعني أن صافي ربحك لأغراض الضريبة أعلى من صافي ربحك النقدي الفعلي. ستحصل حينها على رصيد ضريبي بقيمة 20% من تكاليف التمويل المؤهلة، ولكن إذا كنت تدفع ضريبة بنسبة 40% أو 45%، فإن هذا الرصيد يُعوّض جزئيًا فقط الضريبة المستحقة على الجزء المُموّل بالفوائد من دخلك. يُمثّل الفرق بين ما تحصل عليه وما كنت ستحصل عليه بموجب القواعد القديمة زيادة حقيقية ودائمة في التزاماتك الضريبية.

مثال عملي

توضح الأرقام هذا الأمر بشكل أفضل. لنفترض أن لديك دخلاً من الإيجار قدره 18,000 جنيه إسترليني، ومصروفات مسموح بها (بخلاف تكاليف التمويل) قدرها 2,000 جنيه إسترليني، وفوائد رهن عقاري قدرها 10,000 جنيه إسترليني. معدل الضريبة الهامشية الخاص بك هو 40%.

بموجب القواعد القديمة، كان ربحك الخاضع للضريبة سيبلغ 18000 جنيه إسترليني ناقص 2000 جنيه إسترليني ناقص 10000 جنيه إسترليني، أي 6000 جنيه إسترليني. وبنسبة 40%، كانت فاتورة الضريبة على دخل الإيجار ستبلغ 2400 جنيه إسترليني.

بموجب القواعد الحالية، يبلغ ربحك الخاضع للضريبة 18,000 جنيه إسترليني مطروحًا منه 2,000 جنيه إسترليني، أي 16,000 جنيه إسترليني. وبنسبة ضريبة 40%، تبلغ الضريبة على هذا المبلغ 6,400 جنيه إسترليني. ثم تحصل على تخفيض ضريبي بنسبة 20% من 10,000 جنيه إسترليني، أي 2,000 جنيه إسترليني. وبالتالي، فإن صافي الضريبة المستحقة عليك هو 6,400 جنيه إسترليني مطروحًا منه 2,000 جنيه إسترليني، أي 4,400 جنيه إسترليني. وهذا يزيد بمقدار 2,000 جنيه إسترليني عما كان عليه الحال بموجب القواعد القديمة، وذلك لنفس العقار تمامًا، وبنفس الرهن العقاري.

بالنسبة لدافعي الضرائب ذوي الشريحة الإضافية، ستكون التكلفة الإضافية أكبر. ولا تأخذ هذه الحسابات في الحسبان الآثار الثانوية لارتفاع الدخل الخاضع للضريبة، والتي سنتناولها لاحقًا.

الآثار الجانبية التي ربما لم تفكر بها

لا يكمن أحد أكثر جوانب المادة 24 ضرراً في الزيادة الضريبية المباشرة بحد ذاتها، بل في الطريقة التي تُضخّم بها صافي دخلك المعدّل، وهو الرقم المستخدم لتحديد أهليتك للحصول على مجموعة من البدلات والإعفاءات. ولأن فوائد الرهن العقاري لم تعد تُخصم من دخل الإيجار، فإن إجمالي دخلك لأغراض الضريبة يكون أعلى من دخلك الاقتصادي الفعلي، وقد تترتب على ذلك عواقب تتجاوز بكثير حساب ضريبة الإيجار.

إذا تجاوز صافي دخلك المعدل 100,000 جنيه إسترليني، يبدأ إعفاءك الشخصي بالتناقص تدريجيًا بمعدل جنيه إسترليني واحد لكل جنيهين إسترلينيين من الدخل الذي يتجاوز هذا الحد. يبلغ معدل الضريبة الهامشية الفعلي في هذه الشريحة 60%، وقد يدفع البند 24 بعض مُلّاك العقارات إلى هذه الشريحة ممن لم يكونوا ليخضعوا لها لولا ذلك. على سبيل المثال، قد يكون لدى مالك عقار يتقاضى راتبًا قدره 85,000 جنيه إسترليني ودخل إيجار قدره 20,000 جنيه إسترليني (مع فوائد رهن عقاري قدرها 14,000 جنيه إسترليني) صافي دخل معدل قدره 91,000 جنيه إسترليني. بموجب البند 24، يصبح صافي دخله المعدل 105,000 جنيه إسترليني، ويبدأ بفقدان إعفائه الشخصي، مما يُرتب عليه تكلفة ضريبية إضافية لا علاقة لها بربحه الفعلي من الإيجار.

تنشأ المشكلة نفسها فيما يتعلق برسوم إعانة الطفل لذوي الدخل المرتفع، والتي تُطبق عندما يتجاوز صافي الدخل المعدل 60,000 جنيه إسترليني. وقد تتأثر أيضًا عملية التخفيض التدريجي السنوي للمعاش التقاعدي، وسداد قروض الطلاب، والاستحقاق لبعض الإعفاءات الضريبية. غالبًا ما يتم تجاهل هذه التكاليف الثانوية، ولكنها قد تكون بنفس أهمية التأثير المباشر للمادة 24.

من لا يزال بإمكانه خصم فوائد الرهن العقاري بالكامل؟

ينطبق القيد الوارد في المادة 24 على الملاك الأفراد والشركات التضامنية التي يكون شركاؤها أفرادًا. ولا ينطبق على الشركات. إذ يمكن للشركة ذات المسؤولية المحدودة التي تمتلك عقارات سكنية مؤجرة أن تخصم فوائد الرهن العقاري كمصروفات تجارية بالطريقة المعتادة، وتدفع ضريبة الشركات فقط على صافي أرباحها بعد خصم تكاليف التمويل. وهذا هو السبب الرئيسي وراء شيوع فكرة تأسيس شركة بين الملاك منذ تعديل القواعد.

ينطبق هذا التقييد تحديدًا على العقارات السكنية. أما مُلاك العقارات التجارية - كالمكاتب والمتاجر والمباني الصناعية - فلا يتأثرون به، ويمكنهم الاستمرار في خصم تكاليف التمويل بالكامل. وفي حين كان نظام تأجير بيوت العطلات المفروشة يُتيح سابقًا استثناءً من المادة 24 للتأجير قصير الأجل المؤهل، فقد أُلغي هذا النظام اعتبارًا من أبريل 2025. وأي مالك عقار كان يعتمد سابقًا على هذا الاستثناء يخضع الآن لقواعد العقارات السكنية القياسية.

ماذا عن تكاليف التمويل الأخرى؟

من الجدير بالذكر أن المادة 24 لا تنطبق فقط على فوائد الرهن العقاري، بل على جميع تكاليف التمويل المتعلقة بنشاط تأجير العقارات. ويشمل ذلك فوائد القروض المُخصصة لتمويل تحسينات أو إصلاحات العقارات، ورسوم ترتيب القروض، وغيرها من التكاليف المتكبدة فيما يتعلق بالحصول على التمويل أو سداده. وينطبق نفس التخفيض الضريبي بنسبة 20% على جميع هذه التكاليف، كما تنطبق نفس القواعد المتعلقة بغرض الاقتراض.

هل يمكنك ترحيل الإغاثة غير المستخدمة؟

في حال تعذر الاستفادة الكاملة من تخفيض الضريبة بنسبة 20% في سنة معينة، لعدم كفاية أرباح العقار أو إجمالي الدخل المعدل لتغطيته، فإن تكاليف التمويل غير المستخدمة لا تُفقد. بل يمكن ترحيلها إلى السنوات الضريبية اللاحقة واستخدامها عند توفر دخل كافٍ. يُعد هذا الترحيل ذا أهمية خاصة لأصحاب العقارات الذين تكبدوا خسائر في سنوات سابقة أو الذين شهد دخلهم تقلبات كبيرة. مع ذلك، يجب تتبع هذه التكاليف والمطالبة بها في إقرار التقييم الذاتي؛ إذ لن تقوم مصلحة الضرائب والجمارك البريطانية بتطبيقها تلقائيًا.

هل التأسيس هو الحل؟

بالنسبة لأصحاب العقارات الذين يمتلكون محافظ استثمارية كبيرة أو معدلات ضريبية هامشية أعلى، يُعدّ نقل ملكية العقارات إلى شركة ذات مسؤولية محدودة في كثير من الأحيان الحل الأمثل من الناحية الضريبية على المدى الطويل وفقًا للمادة 24. تدفع الشركة ضريبة الشركات - حاليًا 19% على الأرباح التي تصل إلى 50,000 جنيه إسترليني، وترتفع إلى 25% على الأرباح التي تتجاوز 250,000 جنيه إسترليني - ويمكنها خصم فوائد الرهن العقاري بالكامل قبل حساب أرباحها الخاضعة للضريبة. بالنسبة للمحافظ الاستثمارية ذات الرافعة المالية العالية، قد يكون الفرق في الضرائب بين الملكية الشخصية والملكية المؤسسية كبيرًا جدًا.

لكن عملية تأسيس الشركات تنطوي على عيوب ومخاطر. فنقل ملكية العقارات من الأفراد إلى الشركة يُرتب ضريبة أرباح رأس المال، وقد ينتج عنه التزام ضريبي كبير في حال حدوث زيادة ملحوظة في قيمة العقارات منذ شرائها. كما قد تُفرض ضريبة نقل الملكية العقارية بناءً على القيمة السوقية للعقارات. ويجب حساب التكاليف الأولية للتأسيس في مقابل الوفورات الضريبية المستمرة.

بالنسبة لبعض مُلّاك العقارات، تُرجّح الأرقام بوضوح كفة التأسيس. أما بالنسبة لآخرين - لا سيما أولئك الذين لديهم أرصدة رهن عقاري منخفضة، أو عقارات تحقق مكاسب كبيرة، أو يخططون للبيع في المستقبل القريب - فقد تفوق التكاليف الفوائد. لا توجد إجابة واحدة تناسب الجميع.

ماذا يجب عليك أن تفعل؟

إذا لم تراجع وضعك الضريبي منذ دخول المادة 24 حيز التنفيذ الكامل في أبريل 2020، فإن الخطوة الأولى هي فهم كيفية تأثير هذا القيد على فاتورتك الضريبية الحالية بدقة. وهذا يعني حساب دخلك من الإيجار والمصروفات المسموح بها، وتحديد إجمالي تكاليف التمويل، وحساب التخفيض الضريبي الذي تستحقه، بما في ذلك أي مبالغ مرحّلة من السنوات السابقة.

إذا نمت محفظتك الاستثمارية، أو تغير دخلك، أو قمت بإعادة تمويل الرهن العقاري في السنوات الأخيرة، فمن الجدير أيضًا مراجعة ما إذا كان هيكل الملكية الحالي الخاص بك لا يزال الأكثر كفاءة من حيث الضرائب - ليس فقط من حيث المادة 24، ولكن مع الأخذ في الاعتبار ضريبة أرباح رأس المال، وضريبة الميراث، وتخطيطك طويل الأجل للخلافة.

ملخص

لم يعد بالإمكان خصم فوائد الرهن العقاري من الضرائب لأصحاب العقارات السكنية المؤجرة في المملكة المتحدة. فمنذ أبريل 2020، استُبدل الخصم السابق بتخفيض ضريبي أساسي بنسبة 20% من تكاليف التمويل المؤهلة، وهو تغيير زاد بشكل ملحوظ العبء الضريبي على دافعي الضرائب ذوي الشرائح الضريبية الأعلى والإضافية. ولا يقتصر تأثير هذا التغيير على حساب الضريبة المباشرة، بل يمتد ليشمل صافي الدخل المعدل ومجموعة من العتبات والإعفاءات المتعلقة بالدخل.

لا ينطبق هذا القيد على الشركات، التي لا يزال بإمكانها خصم فوائد الرهن العقاري بالكامل، مما يجعل التأسيس خيارًا جذابًا للعديد من مالكي العقارات - على الرغم من أنه يجب موازنة التكاليف لمرة واحدة لنقل العقارات إلى شركة بعناية مقابل المدخرات الضريبية المستمرة.

هذه المقالة لأغراض إعلامية عامة. تقدم شركة UK Landlord Tax استشارات ضريبية متخصصة لأصحاب العقارات في جميع أنحاء المملكة المتحدة. للحصول على استشارة مصممة خصيصًا لظروفك، تواصل مع فريقنا.

شركة ثاندي نيكولز المحدودة
، مركز الصناعات الإبداعية
، طريق غليشر،
ولفرهامبتون،
ويست ميدلاندز
، WV10 9TG