作为房东，您可以申报哪些房产费用？

2021年8月20日

这份房产费用指南详细涵盖了房东可以申报的多种费用类型。以下列出了这些主题。点击任何链接，即可跳转到相关章节，详细了解每种费用类型。.

现金制与权责发生制：
哪些费用可以申报？
双重用途费用；
白色家电、电器和家具；
翻新——是维修还是改进？
法律费用；
抵押贷款；
管理出租物业所花费的时间可以申报吗？

现金制与权责发生制

大多数房东都采用默认的“现金制”编制账目，即收入在收到时确认，支出在支付时确认（前提是支出“完全且必要”地用于业务）。虽然这种会计方法计算简单，但缺点是某些“资本性”项目无法申报抵扣，例如电脑、办公设备、住宅租赁物业中使用的任何物品（不包括带家具的度假租赁物业），以及汽车（尽管可以享受基于业务里程的税收减免）。然而，采用另一种“权责发生制”的会计方法可以对这类项目享受税收减免。在这种会计方法下，收入在赚取时确认，支出在开具发票时确认，而不是在支付时确认。如果年租金收入超过 15 万英镑，或者物业业务由公司经营，则必须采用“权责发生制”。房东可以选择使用哪种会计方法，但与所有税务问题一样，哪种方法在税务方面最有利取决于具体情况。.

您可以申请哪些权益？

企业日常运营成本可享受税收减免，这些成本通常分为两类：

房产成本——例如市政税、维修费、地租、法律费用、工资
业务成本——房地产业务的行政成本，例如电话费、办公用品费、邮资、会计费等。

虽然没有一份明确的清单列明哪些费用可以用于抵扣所得税，但英国税务海关总署 (HMRC) 网站上的清单是一个不错的起点，其中涵盖了所有常见的费用，例如房屋保险、房屋中介费、水费和一般市政税（如果租户已支付这些费用）。任何在租户更迭期间产生的可抵扣费用都可以申报，前提是该业务旨在继续运营。.

https://www.gov.uk/guidance/income-tax-when-you-rent-out-a-property-working-out-your-rental-income#allow-expense

其他未具体列明但可报销的费用包括租金保险、与房东规定相关的费用（例如燃气安全证书/检查、能源性能证书、烟雾和一氧化碳报警器等）、驱逐租户产生的费用、软件、清洁服务（包括退租清洁）、多户住宅的定期清洁以及商业租赁中的公共区域清洁。.

双重用途支出

实际上，某些“双重用途”类型的费用也可能被允许申报，例如用于部分商务用途和部分私人用途的汽车运营费用，其中商务用途部分可以申报。有两种计算方法：一种是前10,000英里商务里程按每英里45便士申报，超出部分按每英里25便士申报；另一种是计算汽车的实际运营成本（车辆税、保险、维修、汽油），记录纳税年度内每次与房产相关的行程里程以及总里程，然后申报与商务里程相关的运营成本比例。对于大多数房东而言，由于用车里程可能不多，按里程申报可能是最经济有效的方法。.

白色家电、家用电器和家具

房东购买“白色家电”时，可能会出现一些令人困惑的情况。越来越多的房东被要求为租户购买此类物品，但出于税务目的，这些物品的初始成本被视为“资本性”支出。只有在更换此类物品时，且更换的物品与原物品“同等”时，才能申请所得税减免。这条规则适用于电器、家具，甚至厨房用具，前提是租户使用这些物品。如果物品被固定或安装在房屋内（例如锅炉、电梯、散热器、浴室用品、嵌入式衣柜和橱柜），则也属于资本性支出。只有在维修或更换此类物品时，才能以“维修”的名义提出索赔。例如，如果将一个质量相近的10件套厨房更换为一个12件套的厨房，那么购置和安装新增两件套的成本属于资本性改良，而原有的10件套则属于“同等”维修，可以从租金收入中扣除。.

翻新——是维修还是改进？

有时很难确定某项支出是资本支出还是收入支出，尤其是在进行房产翻新时。如果房产破旧不堪，那么使其适于出租的费用可能被视为资本支出。一条经验法则是，如果房产已经出租或可以出租，那么任何支出都被视为维修费用。但是，如果您增加了之前没有的东西，那么这将属于改良支出，属于资本支出。例如，如果您将浴缸更换为淋浴房，这属于资本支出。即使维修是在首次出租之前进行的，也不意味着这些维修费用不能申报。如果您在出租前居住在该房产中，那么出租前进行的维修工作属于私人使用维护，而非出租用途，因此不能申报。.

法律费用

法律费用是另一个容易引起混淆的领域。要作为收入支出，该费用必须与收入项目相关，例如，如果租赁期限少于50年，则续租费用（不包括与续租溢价相关的任何部分）或如果租赁期限少于一年，则与首次出租相关的费用（包括起草租赁合同的费用、代理人和测量师的费用以及佣金）。因租金仲裁或驱逐不称职的租户以便重新出租房产而产生的费用也可以抵扣所得税。如果贷款机构对提前还款收取罚款，英国税务海关总署 (HMRC) 会将此视为与贷款本身相关的费用，因此可以作为收入支出扣除。.

其他法律费用如果与资本项目有关，则将被视为资本支出，例如与购买或出售房产有关，或者与首次出租或转租一年以上有关（包括起草租赁合同的费用、代理人和测量师的费用和佣金）。.

抵押贷款

对于任何房东来说，抵押贷款利息都是一项主要支出。住宅物业的融资成本（包括抵押贷款利息）可享受税收减免，但减免额度为扣除所有其他费用和结转亏损后支付利息的20%。相比之下，商业租赁和带家具度假租赁的税收减免则为从收到的租金收入中全额扣除。.

许多房东误以为，如果他们有偿还本息的抵押贷款，那么每月还款额全部都可以抵税。恐怕只有利息部分可以抵税。.

您可以申报自己管理出租房产所花费的时间吗？

遗憾的是，房东不能将自己处理业务的时间计入税务申报。如果您承担了大量的房产管理工作，则可以申请固定金额的津贴。对于小型房东来说，申请办公时间津贴可能比较困难，因为您每月至少需要工作 25 小时才能达到最低申报要求。如果您因新冠疫情或雇主要求而居家办公，英国税务海关总署 (HMRC) 允许您每周领取 6 英镑的固定津贴。另一种选择是根据家庭账单的合理比例进行申报。将包括抵押贷款利息和水电煤气费在内的所有家庭支出总额除以房屋房间数即可计算出申报金额。.

如需查看可申报的全部费用清单，请下载我们的免费房产税指南。

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