带家具度假租赁及利息成本

带家具的度假租赁及利息成本

2021年9月23日

我们经常被问及带家具度假租赁房产（FHL）利息的税务处理问题。作为专业的带家具度假租赁房产会计师事务所，本文将重点讨论抵押贷款利息的税务处理。带家具度假租赁房产的情况比较特殊。FHL 享有许多普通住宅租赁房产所不具备的优势。其中一项优势就体现在利息和融资成本的处理上。

住宅房东——限制救济

目前，住宅房东只能以基本税率减免的方式获得利息和融资成本（例如抵押贷款利息）的税收减免。这与住宅房东实际缴纳的税率无关。税款最初是根据未计入利息和融资成本的利润计算的。由此产生的应纳税额将扣除利息和融资成本的20%。该减免额度上限为应纳税利润的20%或使应纳税额降至零的金额，以较低者为准。任何未减免的利息和融资成本都可以结转至以后的纳税年度，在计算同一房产业务的应纳税额时作为所得税扣除项。结转的成本将在第一个可抵免的机会出现时予以抵免。.

这种方法有很多缺点——即使房东是较高税率或附加税率的纳税人，也只能获得 20% 的减免，而且在发生费用的纳税年度可能无法全额获得减免。.

带家具的度假租赁——全额扣除

利率减免政策的变更不适用于带家具的度假租赁房产。如果租赁房产符合带家具度假租赁房产的条件，则在计算应税利润时，利息和融资成本可以全额扣除，且扣除额没有上限。这可能会导致亏损，该亏损可以结转至以后年度，用于抵扣同一带家具度假租赁房产业务的未来利润。此外，由于减免是以扣除的方式进行，因此减免额按房东的边际税率计算，而不是按20%的税率计算（如果房东是高税率或附加税率纳税人）。.

例子

托比是一位住宅房东。在2021/22财年，他扣除相关抵押贷款利息前的应税利润为30,000英镑。该年度支付的抵押贷款利息为8,000英镑。托比还有其他收入，例如摄影业务收入，并按40%的较高税率缴纳所得税。在应用基本税率减免之前，房产收入的应纳税额为12,000英镑（30,000英镑 x 40%）。抵押贷款利息的基本税率减免使应纳税额减少了1,600英镑（8,000英镑 x 20%），降至10,400英镑。.

汤姆拥有一套带家具的度假出租房，扣除利息成本前的利润也是 3 万英镑。他也需要支付 8000 英镑的抵押贷款利息，而且和托比一样，他还有其他收入，属于高收入纳税人。然而，与托比不同的是，他可以全额扣除抵押贷款利息，从而将应税利润降至 2.2 万英镑，因此他需要缴纳 8800 英镑的税款（2.2 万英镑 x 40%）。.

尽管利润和利息相同，但汤姆比托比少缴了 1600 英镑的税，因为他可以按 40% 的边际税率获得利息成本的减免。.

如果您经营带家具的度假屋出租，我们经常发现您可以申报和不能申报的税项并未得到充分评估。因此，您可能损失了数千英镑。请致电 0800 907 8633、发送电子邮件至 tax@fixedfeetr.com 或通过我们的在线联系表格与我们联系。

如果您喜欢这篇关于带家具度假租赁和利息成本的文章，不妨看看我们关于资本利得税如何影响英国非居民的指南房产收入津贴？