带家具的度假租赁房——接下来你需要知道什么

2024年4月24日

2024 年春季预算案宣布，从 2025 年 4 月起，带家具度假租赁 (FHL) 资格将被取消。那么，对于决定继续经营的 FHL 企业主以及想要出售房产的企业主来说，这意味着什么呢？

FHL 状态 – 概述

当租赁业务符合度假租赁房产（FHL）的条件时，它不属于贸易范畴，但可以享受一些普通租赁业务无法享受的税收优惠。这些优惠包括：

企业资产处置减免（BADR）适用于企业处置；
可以申请延期和展期救济；
融资成本可以全额扣除；
可以申请厂房和机器设备资本补贴；
利润可以轻松地进行战略性分配，分配给共同所有者；
利润计入计算养老金年度限额的相关收入。.

取消度假租赁房产（FHL）资格意味着这些税收优惠将不复存在，但尽管这项政策要到2025年才会生效，一项反“囤积居奇”规则已经出台。该规则将防止利用无条件合同来获取现行度假租赁房产规则下的资本利得税减免，从而获得税收优势。该规则自2024年3月6日（预算案公布之日）起生效。.

该规则的具体细节仍在等待公布，因此目前尚不确定处置资产的资本利得减免是否适用。.

继续让

对持续经营的企业而言，或许最显著的变化是融资成本（尤其是抵押贷款利息）减免的限制。取而代之的是，减免将以基本利率的形式提供，且最高减免额度为以下两者中较低者的20%：

融资成本；或
租金利润；或
业主调整后的总收入

这项变化的影响不容低估。最糟糕的情况是，正如房东们普遍遇到的情况一样，即使租赁业务在现金方面出现亏损，也可能产生纳税义务。以下示例对此进行了说明。.

前后对比

简是一位年收入7万英镑的高收入纳税人。她将海滨度假小屋出租，作为符合条件的度假租赁房产（FHL）。2024-2025财年的收入为2万英镑。可抵扣支出（不包括融资成本）为9000英镑。然而，简还需为用于购买和改善房产的两笔贷款支付1.2万英镑的利息。2024-2025财年的利息支出可以抵扣，这意味着简亏损1000英镑。虽然度假租赁房产的亏损不能再抵扣一般收入，但度假租赁房产的收入本身无需缴税。.

到 2025-2026 年情况会如何变化？

假设各项数据相同，未计入融资成本的利润为 11,000 英镑（我们忽略上一年 1,000 英镑的亏损，因为我们希望进行同类比较）。此次，税收减免额度为以下两者中的较小者：20%

利息：12,000英镑 × 20% = 2,400英镑；
租金利润：11,000 英镑 × 20% = 2,200 英镑。.

我们无需考虑她的调整后净收入（ANI），因为她的工资减去个人免税额后显然会高于上述任何一项金额。因此，简需要就 11,000 英镑的收入缴纳 40% 的税款，即 4,400 英镑减去 2,200 英镑等于 2,200 英镑。即使该业务的现金结果为亏损 1,000 英镑。.

请注意，此处仅使用已支付的 11,000 英镑利息来计算减税额。剩余的 1,000 英镑可以结转至下一纳税年度，以增加按基本税率计算的可抵扣金额。如果存在亏损，情况则更为复杂，因此业主务必保留清晰的记录，尤其是在 2026 年起 MTD ITSA 开始面向房东实施之后。显然，对于房产债务负担相对较低的业主而言，这方面的影响较小。.

资本补贴

简还必须意识到，厂房和机械设备补贴将不再适用。取而代之的是，她需要申请限制性更强的家用物品更换补贴。.

目前尚不清楚 2025 年将会发生什么，特别是对于之前已申请资本补贴或已计算损失（包括扣除融资成本）的情况——即是否需要进行任何重新计算。.

对养老金津贴的影响

另一个需要考虑的问题是，排除度假屋收益是否会对养老金年度限额产生影响。这可能会从两个方面影响个人：