房东可报销的十大费用（以及不能报销的费用）

2026年6月8日

降低租金税最有效的方法之一是确保您申报了所有符合条件的支出。英国税务海关总署 (HMRC) 不会对您收到的租金征税，而是对您的租金利润征税，也就是扣除合法经营支出后的收入。然而，许多房东要么漏报了可以申报的支出，要么申报了 HMRC 不允许的费用，这两种情况都会造成问题。本文列出了房东最重要的十项可申报支出，解释了哪些费用不能申报，并重点阐述了最容易让人犯错的关键区别。.

英国税务海关总署遵循的规则

任何费用申报的出发点都是“完全且专门”原则。一项费用要能从租金收入中扣除，就必须完全且专门用于房产租赁业务。这意味着该费用必须具有与租赁活动相关的明确商业目的，不能是伪装成商业支出的个人支出，也不能是兼具商业和个人双重用途的费用，除非商业用途和个人用途能够被清晰地区分和分摊。.

这条原则贯穿房东的每一项支出决策。例如，对出租房产进行维修很容易通过这项测试。但如果度假期间恰好去了一处房产，则不符合条件。了解这项测试有助于您将其应用于那些无法简单归入任何标准类别的费用，而且，如果英国税务海关总署 (HMRC) 对您的纳税申报表进行调查，他们也会以此为框架。.

房东可报销的十大费用

1. 融资成本和抵押贷款利息减免

抵押贷款利息是大多数房东面临的最大成本之一，但需要注意的是，它不再像以前那样被视为个人房东可以直接扣除的费用。根据自2020年4月起全面实施的第24条规定，个人房东在计算应税利润时，不能从租金收入中扣除抵押贷款利息。取而代之的是，他们可以获得相当于符合条件的融资成本20%的基本税率减免，该减免是在计算租金利润税款之后而非之前进行的。.

这一区别至关重要。扣除额会减少用于计算税款的收入；而减税额只是按固定百分比减少最终税款。对于高税率和附加税率纳税人而言，这意味着抵押贷款利息的实际减免比例为20%，而非之前的40%或45%，与旧规定相比，这代表着税负的实际且永久性增加。符合条件的融资成本包括抵押贷款利息、贷款安排费以及用于房产租赁业务的其他贷款利息。本金偿还无论以何种形式均不可扣除，它仅仅是未偿贷款余额的减少，与税收无关。.

如果某一年无法完全消化所有融资成本，剩余金额将结转至下一纳税年度。您必须主动追踪并申报此项结转金额，并在个人所得税申报表中进行申报。.

2. 维修和保养

维持出租房产良好运转所需的费用可以全额抵扣。这涵盖了各种日常开支：例如修理故障锅炉、修补漏水屋顶、更换破裂的窗户、在租客交替期间重新装修以及处理日常损耗。关键原则是，这些工作必须使房产恢复到之前的状态，而不是对其进行超出原有标准的改造。下文将更详细地探讨“维修”与“改造”之间的区别，因为这是房东税收中最重要且最容易被误解的领域之一。.

3. 更换家用物品

如果您出租的是带家具或部分家具的房屋，更换沙发、床、床垫、白色家电、窗帘、地毯和餐具等家用物品时，您可以申请税收减免。这被称为家用物品更换税收减免，允许您在支出发生的当年扣除更换物品的费用，但最高不超过同等替代品的费用，而非升级费用。.

需要注意两点重要限制。首先，这项优惠仅适用于更换物品，不包括从零开始添置家具的初始成本。其次，如果您用更高级的物品替换了基本款，可抵扣金额上限为同等替代品的成本，只有超出部分才能计入资本支出。这项优惠适用于可移动物品，不适用于构成建筑物本身一部分的固定装置，例如整体厨房或浴室套件，这些装置将根据具体情况作为维修或资本支出处理。.

4. 房屋租赁代理费

如果您委托房屋中介寻找租客、管理房产或同时委托两者，他们的费用可以全额抵扣。这包括按月租金百分比收取的管理费、一次性租客寻找费、续租费、入住和退房费，以及中介收取的任何其他租赁相关费用。只要这些费用与租赁业务相关，而非与房产出售相关，房屋中介费通常是最容易申报的费用之一。.

5. 会计费用

请会计师准备您的租赁账目或填写您的个人所得税申报表中的房产信息页的费用属于可抵扣支出。如果会计师同时处理您的个人税务和租赁业务，则只有与租赁业务相关的费用部分可以抵扣，但实际上，大多数会计师都能提供合理的费用分摊方案。一般财务或投资咨询费用不可抵扣，但与房产业务的报告和合规义务直接相关的费用可以抵扣。.

6. 房东保险

房屋保险、财产保险和房东专属保险的保费均属于可报销费用。这包括租金保障保险（在租户拖欠租金时为您提供保障）和法律费用保险（涵盖驱逐诉讼或其他与房产相关的法律纠纷的费用）。保费必须与出租房产相关，而非您的个人资产，但对大多数房东来说，这很容易区分。.

7. 服务费

如果您需要向业主或物业管理公司支付服务费（通常是租赁物业），则该费用可以从您的租金收入中扣除。服务费通常涵盖公共区域、电梯、外墙装饰和楼宇管理的维护。该费用必须是您作为房东有义务支付的；如果租户直接支付了服务费，则您无权申报扣除。.

8. 地租

向租赁物业的业主支付的地租是房东可以扣除的费用。与物业管理费一样，只有在您作为房东负有支付责任的情况下，才能扣除地租。近年来，住宅租赁的地租相关法律法规发生了重大变化。《2022年租赁改革（地租）法案》将新住宅租赁的地租限制在象征性的极低水平，但如果现有租赁合同下仍需支付地租，则该费用仍然可以扣除。.

9. 房东缴纳的市政税

市政税通常由租户承担，但在某些情况下，房东也需承担，最常见的情况是房屋空置期间，或租赁协议明确规定房东承担市政税。如果您作为房东代缴市政税，则该税款在您承担纳税义务期间属于可抵扣支出。如果房产需缴纳的是商业税而非市政税，则同样的原则也适用于商业税。.

10. 房东支付水电煤气费

如果您作为房东而非租户支付燃气、电力、水费和宽带费用，则可以抵扣房租。这种情况最常见于房屋空置期、多人合租房屋（房东将水电煤气费包含在租金中）或短期出租（水电煤气费包含在租金中）。如果您在房屋空置期支付水电煤气费，之后租户接手，您可以申报您应承担费用期间的费用，但不能申报更多。.

房东不能向租金收入索取哪些费用

了解哪些费用不能申报与了解哪些费用可以申报同样重要。最常被错误申报的费用大致可分为两类：购置成本和资本支出。.

房产购买价格不能从租金收入中扣除。印花税、产权过户律师费、与购买相关的勘测费用以及拍卖成交费用也不能扣除。这些都是购置资本资产的成本，虽然在最终处置房产时计算资本收益时可能相关，但在计算租金利润时则不予考虑。许多房东，尤其是那些刚开始投资房产的房东，误以为购房成本可以在最初几年从租金收入中扣除。事实并非如此。.

同样，资本性改良也不能作为营业性支出扣除。如果您扩建房屋、改造阁楼、加建阳光房或将厨房升级到远高于原先的标准，这些费用都属于资本性支出。这些费用在您出售房屋时可能与资本利得税相关，但不能从租金收入中扣除。下文将更详细地探讨维修（可扣除）和改良（资本性支出）之间的区别。.

房东自己的劳动成本不能扣除。如果您自己花一个周末重新装修房屋，您不能将自己的时间作为费用报销。只有实际支付给第三方服务的现金支出才能符合扣除条件。.

如上所述，从零开始布置房产的初始费用不包含在家庭用品更换补贴范围内，该补贴仅适用于更换，不适用于最初的装修。.

维修与改进：最重要的区别

房东费用申报中最具争议的莫过于“维修”和“改造”之间的界限，因此有必要对此进行清晰的界定。维修是将房屋恢复到之前的状态，并不会使房屋比以前更好。而改造则是将房屋提升到高于之前的标准，其费用属于资本支出而非营业支出。.

实际上，这种区别并非总是显而易见的。将单层玻璃窗更换为同等标准的双层玻璃窗通常被视为维修，因为双层玻璃窗现在已成为标配，更换只是使房屋恢复到可出租状态。将基本款厨房更换为高规格厨房属于升级改造。而更换布局相同、质量相近的同款厨房则属于维修。英国税务海关总署 (HMRC) 会问，这项工程是否超出了将资产恢复到原始状态的范围，如果超出，则超出部分属于资本支出。.

如果购买的房产在购买时已破败不堪，而业主对其进行了维修，英国税务海关总署 (HMRC) 可能会认为，将房产修缮至可出租标准的费用属于资本支出而非营业支出，即所谓的“初始维修”问题。这方面已有成熟的判例法，因此，购买需要大量修缮才能出租的房产的房东应仔细了解这些费用将如何处理。.

示例

为了便于计算，这里举一个简单的例子。艾玛出租一套住宅，在一个纳税年度内收取了15,600英镑的租金。在这一年中，她产生了以下可抵扣费用：房屋中介管理费1,200英镑，房屋保险费450英镑，锅炉维修费800英镑，更换洗衣机费用350英镑，以及会计费用400英镑。她的可抵扣费用总额为3,200英镑。.

因此，在扣除任何融资成本税减免之前，她的应税租金利润为 15,600 英镑减去 3,200 英镑，得出 12,400 英镑。.

如果艾玛的房产有抵押贷款，那么利息部分不包含在3200英镑的收入中，而是单独计入她的个人所得税申报表中，并可享受20%的税收减免，用于抵扣最终的税款。12400英镑的利润将计入她的其他收入，以确定其应缴纳的税率。.

如果您不确定，请寻求帮助。

申报可抵扣费用是寻求专业建议非常值得的领域之一。如果税务局 (HMRC) 发现您申报的费用不符合抵扣条件，可能会被处以罚款和利息。漏报您有权抵扣的费用意味着您需要缴纳更多税款。如果您不确定某项费用是否可以抵扣，或者您想在提交个人所得税申报表之前确保您的租金账户结构正确，英国房东税务 (UK Landlord Tax) 团队可以为您提供帮助。.

我们与英国各地的房东合作，从出租单套房产的房东到管理大型房产组合的房东，我们了解房地产投资的实际情况以及相关的税收规则。.

请联系我们的团队，讨论您的职位。