房产租赁收入税和房产资本利得税简明指南

如果您是英国拥有少于 3 套出租房产的房东，那么本指南将帮助您全面掌握英国房产税和资本利得税的基础知识。.

如果您拥有三套以上的房产，我们假设您已经了解基本税法，或者您已经聘请了税务顾问来处理所有相关事宜。如果您不了解，也没有获得任何税务建议，请尽快与我们联系。我们编写本指南旨在帮助英国房东清晰了解英国现行的房产税收规则，包括出租前、出租期间和出售房产的相关规定。.

我们尤其希望这份指南能够解答那些刚开始出租房屋、不熟悉英国税务海关总署 (HMRC) 以及不了解工资预扣税 (PAYE) 以外税收制度运作方式的房东们每天提出的诸多问题。阅读这份指南应该只需要不到 30 分钟。.

财产税

个人房产收入需按年度缴纳所得税。因此，需要保留截至4月5日的每个年度的记录。已婚夫妇或民事伴侣共同出租房产时，通常按一半的收入征税，除非他们依法按不均等份额分配利润并向英国税务海关总署 (HMRC) 正式提出选择。共同拥有的房产通常不被视为合伙企业，除非同时存在交易活动。合伙企业和有限公司的会计期间不必在4月5日结束。.

英国房产类型

商业地产

这是一处非住宅性质的房产，包括土地。如果您将部分办公空间出租，因为这些空间暂时超出了当前的业务需求，那么只要符合相关条件，出租产生的收入和支出就可以视为营业利润。这样做的好处是，这部分收入可以计入养老金，但同时也需要缴纳第四类国民保险。.

带家具的度假租赁

带家具的度假租赁房产有特殊的规定。其优势在于，出售该房产所得的任何资本收益均可享受商业资产处置减免、延期缴纳减免或展期缴纳减免。要符合条件，该房产必须在任何一个纳税年度内至少出租105天，且可供出租至少210天。如果某一年未达到规定的出租天数，则可通过一些选择来弥补。如果房产一次性出租给同一人超过31天，则该期间不计入出租天数。此外，如果在一个纳税年度内，该房产累计出租超过31天的天数超过155天，则该房产不符合带家具度假租赁房产的条件。带家具度假租赁房产的亏损不能再用于抵扣其他收入。.

租房

如果您出租家中带家具的房间（前提是该房间不是办公室），您可以申请“出租房间税收减免”，而无需就净利润缴税。自2016年4月6日起，“出租房间税收减免”的额度大幅提高，固定金额为每个家庭每年最高7500英镑，或夫妻每人每年最高3750英镑，该减免额度将从收到的租金总额中扣除。申请“出租房间税收减免”时，您不能扣除任何费用，也不能造成亏损。与分摊所有家庭开支相比，这种方式更简单，通常也更有利。.

其他住宅出租

这些出租房不符合“带家具度假出租房”的条件，或者您没有申请“出租房间”税收减免。自2016年4月6日起，针对更换家具的实际支出，政府推出了一项新的税收减免政策。但对于并非以同类方式替换的全新资本性支出，则不能申请税收减免。.

* 如果亏损是由超额资本补贴造成的，则可抵扣其他收入的亏损。

租金收入和支出的会计处理

如果总收入不超过 150,000 英镑，则收入和支出按现金收付制核算。如果您选择按权责发生制核算，或者总收入超过 150,000 英镑，则收入和支出按权责发生制核算。

租金收入

所有收到的租金收入均应在扣除中介费（应作为支出计入）之前申报总额。收到的任何押金必须由经批准的机构保管，或由您的代理人处理。收到的押金不应计入您的收入。.

农业租赁有一些特殊规定，以下未列出。.

房产收入补贴

1000英镑的房产收入津贴可以从您的租金收入中扣除（前提是该收入并非来自关联方），以代替任何支出。只有当您的支出低于1000英镑且低于实际收到的租金时，申请这项津贴才有意义。如果您申请了房产收入津贴，则不能再申报任何其他支出。这项津贴旨在帮助租金收入较低的人避免申报和缴纳该收入的税款，而非作为一项普遍的节税措施。.

可以从租金收入中扣除的费用

一般而言，支出必须全部且专门用于租赁收入业务。这些规则与营业费用完全相同。.

融资成本（仅限其他住宅租赁）

为购买或改善出租物业而申请的任何贷款所支付的利息和手续费，以及单独开设出租物业银行账户的任何银行收费，均属于融资成本。如果是还款型抵押贷款，则只有利息部分计入融资成本，还款总额不计入。.

对于商业地产、带家具的度假租赁房产（见上文）以及有限责任公司拥有的住宅房产，融资成本可以全额报销。.

对于个人或合伙企业拥有的其他住宅物业，融资成本受到限制，在扣除所有其他费用和结转损失后，但在扣除任何融资成本之前，只能从净租金收入的纳税义务中扣除 20% 的融资成本。.

解释这一点的最佳方法是举例说明：

乔是一名教师，今年49岁，适用40%的税率。他购买了一套出租住宅作为投资。由于他持有该房产已有一段时间，因此房产的未偿债务相对较低。以下是融资成本的处理方式：

如您所见，实际税率为 53.51%，高于乔的边际税率 40%。如果房东的资产负债率很高，那么其税负可能超过其收到的净租金收入。.

基本税率（20%）纳税人应有效获得全额减免，前提是利息前的租金收入不会导致其适用较高的税率。.

对于高收入纳税人来说，以有限公司的名义购买新房产或许是个不错的选择，因为融资成本可以全额抵扣。不过，贷款机构通常会向有限公司收取更高的贷款利率。.

维修和保养

只要不属于资本性改良，房屋维修费用即可申报。如果您在出租房屋前一直居住在该房屋内，那么出租前进行的维修工作将被视为因私人使用而产生的房屋维护费用，而非出租目的的费用。如有燃气安全证书费用，请务必将其计入。.

法律、管理和会计费用

您不能就购买房产相关的任何法律费用或超过一年的初始租赁费用提出索赔。但与续租、不足一年的短期租赁、驱逐客户、租金收取或管理费以及会计费用相关的任何法律费用均可索赔。.

保险

为房产投保非常重要，房屋和/或屋内物品的保费可以索赔。人寿保险保费不可索赔。.

租金和市政税。.

如果房产是公寓，您可能需要支付地租。通常情况下，租户支付市政税或物业税，但如果您因此产生任何费用，或者在房屋空置期间您承担了这些费用，您可以提出索赔。.

服务

如果您支付任何服务费或与出租相关的其他服务费，例如公共区域的电费，则应提出索赔。如果房产是带家具的度假租赁房，那么您可能需要支付电费、燃气费、水费、电视许可证费、电话费和其他服务费。.

工资

如果您需要有人定期为您提供服务，例如清洁，我们建议您支付固定费用，并且不要提供任何工具或材料，这样他们就可以被视为自雇人士。但是，如果您每周雇用清洁工一小时并提供所有材料，那么这个人很可能就是您的雇员。请注意，如果您雇用了雇员，您需要确保遵守所有雇佣法规，包括《工作时间指令》、国家最低工资标准、健康与安全、养老金自动登记以及PAYE/NIC（工资税/国民保险）。自2023年4月1日起，25岁以上成年人的国家最低生活工资标准为每小时10.42英镑。我们建议您要求您的雇员填写一份“新员工入职清单”，该清单可在政府网站https://www.gov.uk/government/publications/paye-starter-checklist上找到。只要您在2023年4月6日之后每周支付的工资不超过123英镑，且您没有其他员工，并且您的员工勾选了A类或B类证书，您就可以保留新员工入职清单，无需采取任何进一步措施。如果勾选了C类证书或未勾选任何方框，或者您每周支付的工资达到或超过123英镑，则必须建立PAYE（工资代扣代缴）制度。如果您已建立PAYE制度，即使员工每周收入低于123英镑，您也需要根据RTI（实时信息）系统向其支付工资。.

差旅费

您是否前往房产进行维护或处理租户问题？如果是，您应该申报差旅费用。您可以申报规定的里程费率，对于汽车而言，每个纳税年度前10,000英里的商务里程，每英里45便士；之后每英里25便士。如果您有物业管理公司，英国税务海关总署 (HMRC) 会将物业管理公司视为您的办公地点，而非您的住所。里程申报必须合理——如果您住在伦敦，在康沃尔郡度假一周，顺道去隔壁的度假屋看看情况，十分钟的路程并不算作商务旅行！如果您的康沃尔郡房产有当地的物业管理公司，您也无法申报从伦敦到康沃尔郡的里程费用。.

广告

如果您需要刊登招租广告，那么这笔费用可以申报。

管理费用

这些费用可能包括邮资、办公用品、电话费和其他行政开支。要么需要进行复杂的计算来证明收费的合理性，要么可以根据在办公室工作的时间申报以下费用：

除非您自己管理多处房产，否则收取将家用作办公室的费用不太可能是合理的。.

其他费用

例如，多户合租房屋（HMO）的许可证费用可以申报。任何其他完全且专门用于房地产业务的费用都可以申报。.

不能从租金收入中扣除的费用

资本支出

购买或改善住宅物业（例如扩建）的费用不能作为收入支出抵扣您的房产收入。资本支出和收入支出之间的界限并非泾渭分明。如果您购买房产后只是在出租前进行简单的装修，这笔支出将被视为收入支出。但是，如果您因为房产状况不佳而以远低于正常价格的价格购入，并进行了大量的修缮工作，那么这笔支出很可能被视为资本支出。.

非住宅建筑的建筑物及构筑物津贴（见下文）不适用于住宅物业。但是，大多数资本支出在您出售房产时可享受资本利得税减免，因此务必保留所有支出记录和收据。.

任何与房产交易失败相关的成本和费用均不可抵扣。虽然应付利息可以抵扣，但用于购买/改善房产的贷款或抵押贷款的本金偿还部分则
不能申报抵扣。

私人用途

如果您将房产用于私人用途（例如，如果您的房产是带家具的度假租赁房，或者您没有在自家申请“出租房间”税收减免），那么所有申报的支出都必须限定于私人用途。如果您之前曾居住过该房产，那么与居住期间相关的任何支出都不能申报。因此，首次出租之前的任何房产维护费用都属于私人支出。反之，例如，如果您在4月1日支付了年度保险费，并打算在同年10月1日出租该房产，那么即使保险费是在您居住期间支付的，您也可以申报已支付保险费的一半。.

资本补贴（不适用于其他住宅租赁）

购买固定装置、厂房和机器设备可享受资本补贴。自
2019年1月1日起，每年有最高100万英镑的投资补贴。由于大多数房东的支出不会超过年度限额，也不会申请汽车补贴，因此本文不讨论汽车及超过年度限额的合格支出。

符合年度投资补贴条件的支出示例如下：

该清单并不完整，如果您的支出超过年度限额，您应该向我们寻求进一步的建议。.

如果您出售之前已申请过资本补贴的资产，则所得款项将被计入，并可能产生额外的收入税。.

其他住宅租赁的资本补贴

虽然不能就房产支出申请资本补贴，但可以就用于维护房产的工具申请有限的补贴，但这不包括你提供给租户的工具。.

国内物品更换救济

如果住宅物业并非带家具的度假租赁物业，且未申请出租房间补贴/物业收入津贴，则更换家具和家电的支出可作为费用扣除，扣除出售被更换物品所得款项后方可扣除。非更换性资产的成本不可作为费用扣除。.

损失

如果上述支出和津贴超过房产收入，则会出现亏损。亏损通常只能结转至未来抵扣房产收入，除非亏损源于未用于商业出租的房产。.

如上所述，受限的利息和其他融资费用不会增加亏损。但是，如果本纳税年度未使用20%的税收减免，则该减免额可以结转至以后年度，用于抵扣未来年度的租金收入税。由于融资成本现在已完全受限，住宅物业的一般亏损结转额可能会大幅减少。.

针对其他收入的损失抵免

标准住宅租赁的亏损不能抵扣其他收入。但是，如果您的亏损是由于资本补贴超额使用造成的，则可以抵扣其他收入。.

成立有限公司值得吗？

房产可以以个人名义持有，也可以以有限公司名义持有。此外，房产还可以通过信托持有，非住宅房产还可以通过自主管理的养老金计划持有，但这些计划不在本文讨论范围之内。.

在限制申报融资费用之前，除非您打算长期持有房产且无需动用收益，否则我们不建议您将房产登记在有限公司名下。现在，这需要根据具体情况而定，因为这取决于每笔交易的利息支出金额。如需更详细的解释，请参阅我们 关于此主题的综合文章。

资本利得税

基础知识

2008年，资本利得的计算方法简化如下：

• 销售所得减去任何销售费用 X
• 资产成本（包括购置成本和任何增值支出）* 是

资本利得 XY

*如果资产是在1982年3月31日之前购买的，则成本应替换为该日期的市场价值加上此后的任何增值支出。对于非居民，住宅物业的市场价值可能为2015年4月5日，非住宅物业的市场价值可能为2019年4月5日，再加上相关日期之后的任何增值支出（如果该资产在相关日期持有）（见下文）。.

增值支出不包括任何维护或融资费用。如果您对房产进行改造后立即出售，则该收入可能被视为营业收入而非资本收益。.

以下将讨论一些税收减免措施。扣除这些减免后，2023/24 年度每位纳税人可享受 6,000 英镑的年度免税额，2024/25 年度及以后每年免税额降至 3,000 英镑，该免税额将从该纳税年度的净收益（扣除亏损后）中扣除。对于住宅物业/非住宅物业，超出基本税率档次的部分将按 18%/10% 的税率征税，剩余部分则按 28%/20% 的税率征税，除非可以申请商业资产处置减免。.

仅限非英国居民

对于非居民而言，2015年4月5日之后在英国购买的住宅物业以及2019年4月5日之后在英国购买的土地和商业地产所产生的收益均需纳税。如果资产在相关日期已持有，则默认做法是使用2015年/2019年4月5日（视情况而定）的房产市场价值计算收益，并从出售所得中扣除该市场价值以及自相关日期以来的任何增值支出。或者，也可以选择按时间比例计算收益或使用实际收益/损失。如果资产是在相关日期之后购买的，则收益将按正常方式计算。.

申报资本利得并缴纳税款

英国居民

非住宅物业

商业地产销售收入应在相关纳税年度的个人所得税申报表中申报，税款应在该纳税年度结束后的次年1月31日缴纳。.

住宅物业

英国居民仅需在出售住宅物业后60天内申报任何应缴的资本利得税，并缴纳所有应缴的资本利得税。申报和缴款必须使用英国税务海关总署 (HMRC) 新推出的英国房产数字化服务 (UK Property Service)。如果您填写了个人所得税申报表，则还需在申报表中申报此次出售，并可获得已缴纳税款的抵免。您还可以使用个人所得税申报表更新任何预估数据；如果您未填写个人所得税申报表，则需要在12个月内修改资本利得税申报表。如果无需缴纳资本利得税，则无需在60天内提交申报表，但如果
符合披露标准，您仍需在个人所得税申报表中提供相关信息。

如果房产在整个拥有期间一直用作主要私人住所，则其处置属于免税范围，无需向英国税务海关总署 (HMRC) 报告。.

非英国居民

非住宅物业和住宅物业：如果您是英国非居民，并且处置了英国境内的房产，您必须在处置完成后的60天内向英国税务海关总署 (HMRC) 申报收益/损失并缴纳任何应缴的资本利得税。如果您处置了任何其他资产，并在离开英国五年内返回英国，您也可能需要承担纳税义务。与英国居民一样，您需要将收益计入您的个人所得税申报表中。.

私人住宅救济

如果该房产曾是您的唯一或主要私人住所，那么您就有资格享受一定的私人住所税收减免。已婚夫妇、民事伴侣和未婚人士一次只能拥有一处主要私人住所。如果该房产一直完全用作您的唯一私人住所，并且在您拥有该房产期间未进行任何出租或其他商业活动，通常情况下，您可以全额享受私人住所税收减免。如果您的主要私人住所出现资本损失，则您不能用该损失来抵扣其他收益。.

如果房产占地面积超过 ½ 公顷（约 1.25 英亩），则您必须证明，考虑到住宅的规模和性质，额外的面积是合理享受该房产所必需的，否则私人住宅减免将受到限制。.

最后九个月（如果您残疾或入住长期护理机构，则为三年）无论您是否实际居住在该房产内，只要您曾经将该房产作为您的主要私人住所，均可享受税收减免。因此，如果您离开该房产，将其出租九个月，并在期末出售，则无需缴纳所得税。.

同时拥有多处房产

如果您拥有多处未出租的住宅，您可以选择其中一处作为您的主要私人住宅。此项选择必须在获得第二处房产后的两年内完成，之后可以更改。两处房产都必须由您本人居住，例如，如果您拥有一处主要住宅和一处供您个人使用的度假屋，则应考虑进行选择。.

如果没有做出选择，则取决于实际情况，通常情况下，居住时间最长的房产会被优先考虑。如果有两处房产，谨慎选择可以节省一些资本利得税——尽管由于最后期限从36个月缩短至9个月，这种做法的优势并不明显。.

如果您选择将第二处房产（符合上述条件）作为您的主要私人住宅，一周后又选择将您的常用住宅重新设为主要住宅，则您在出售第二处房产时可获得9个月的私人住宅免税额。主要住宅一周的资本收益应包含在年度免税额中。自2015年4月6日起，如果房产位于与您居住地不同的国家/地区，且您在特定纳税年度内居住时间不足90天，则您不能在该纳税年度选择该房产作为您的主要私人住宅。.

将房屋用于商业用途及房客

如果您在家中设有书房，请勿将其完全用于办公用途，否则您可能需要缴纳资本利得税。任何完全用于办公用途的区域均不符合私人住宅税收减免的条件，并且需要按比例缴纳相应的收益税。.

如果您将家中房间出租给房客，则私人住宅减免将受到限制。不过，如果您同时居住在该房产中，则可以享受出租房屋减免，从而减轻资本利得税的负担。.

出租房屋税收减免（大部分已于2020年4月6日起取消）

只有当房东将房产用作主要私人住所，且同时出租给租户时，才能享受出租房产税收减免。出租房产税收减免的限额为以下三者中的较低者：房产收益、应得的私人住宅税收减免额或每人 40,000 英镑。.

与工作相关的住宿

如果您在一段时间内必须居住在与工作相关的住所中，那么您可以就您在此期间拥有的住宅申请主要私人住宅减免，前提是您购买该住宅的目的是为了居住在那里，即使您将其出租。.

如果符合以下条件，则住宿安排与工作相关：

• 这是由于个人的就业，或由于个人配偶或民事伴侣的就业而提供的。
  • 为了妥善履行职责，或
  • 为了更好地履行职责，并且在提供住宿是该类工作的惯例情况下，或者
  • 提供住宿是作为特殊安保安排的一部分。.

有反规避规则，禁止自己公司的董事声称住宿与工作相关。.

企业资产处置救济

如果您处置的是交易性资产或带家具的度假租赁房产，则可享受商业资产处置减免。如果您出售的商业地产在处置前三年内曾用于您的贸易或个人公司，也可能适用此减免。如果您符合商业资产处置减免的条件，则税率将从18%/20%/28%降至收益的10%，终身限额为100万英镑。.

由于大多数房东无法获得此项救济，因此未提供更多细节，建议寻求专业建议。.

企业资产展期救济

这项优惠适用于带家具的度假租赁房产和某些交易性资产。如果您将全部或部分收益进行再投资，则可以通过申请展期减免来延期缴纳收益税。由于大多数房东无法享受这项减免，因此未提供更多细节，建议您咨询专业人士。.

住宅物业年度税 (ATED)
（仅限有限公司）

如果公司拥有价值超过 50 万英镑的住宅物业，则必须在每年 4 月 30 日前提交截至 4 月 1 日的年度住宅物业税 (ATED) 申报表。该物业的估值日期为购买日期或 2022 年 4 月 1 日（以较晚者为准），之后分别于 2027 年 4 月 1 日和此后每 5 年进行一次重新估值。如果您将该物业以商业用途出租给第三方，则无需缴纳税款，但仍需每年提交申报表。.

免责声明：
以上文章仅供参考，可能并不涵盖您的具体情况，因此您不应依赖其内容。 您务必寻求专业的法律建议，这些建议应充分考虑您的个人情况，并允许您提供 承担责任 任何行动的后果或不采取行动的后果

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