如何申报和缴纳英国房产资本利得税

出售英国住宅物业的房东和房地产投资者必须注意一个严格的截止日期：英国税务海关总署 (HMRC) 要求在交易 完成后的 60 天内。错过此截止日期可能会导致罚款和利息，甚至在最终税额确定之前就可能面临这些后果。因此，在考虑后续申报步骤之前，务必了解此截止日期。

本指南按照英国税务海关总署 (HMRC) 发布的指导方针，详细阐述了如何申报和缴纳英国房产的资本利得税：需要哪些信息、在线流程涉及哪些步骤以及提交后仍需履行的义务。.

谁需要申报英国房产的资本利得税

如果您是英国居民，出售或以其他方式处置英国住宅物业并获得应税收益，通常情况下，您需要在交易完成后的60天内向英国税务海关总署 (HMRC) 申报该项处置，此外还需履行个人所得税申报表 (Self Assessment) 项下的任何义务。无论您是否每年都提交个人所得税申报表，此项要求均适用。60天房产处置申报是单独的，HMRC 希望您无论个人通常的申报方式如何，都能遵守此项规定。主要例外情况如下所述。.

但是，在某些情况下，无需提交 60 天报告：

• 该收益完全属于个人免税额度，如英国 税务海关总署 (HMRC) 的资本利得税免税额度指南。
• 例如，如果私人住宅减免涵盖了全部收益，因为该房产在整个拥有期间都是个人的唯一或主要住所，则该处置可完全免税或减免。.
• 此次处置导致损失而非收益。.

如果以上情况均不适用，且需缴纳资本利得税，则必须提交报告。非英国居民也需遵守类似的60天申报期限，但有一项重要的区别：所有英国房产或土地的处置都必须在截止日期前申报，即使无需缴纳税款。 有关更多详情，请参阅英国税务海关总署 (HMRC) 针对非英国居民处置英国房产或土地的。如果您不确定某项处置是否需要申报，下一节将解释在开始之前需要收集哪些信息。

对于不确定处置房产是否会产生应申报收益的房东，我们的《 如何计算资本利得税》 详细列出了在提交任何申报表之前进行的计算。

60天期限详解。.

这是整个流程中最难的部分，需要特别注意，因为截止日期是基于交易完成日期而非合同交换日期。
合同交换日期还是交易完成日期？
在房产买卖中，交易完成日期是指个人不再是房产所有者的日期，通常是收到售房款并交付钥匙的日期。合同交换是更早发生的独立事件，不会触发60天的期限。

60天报告不应拖延至个人所得税申报截止日期。习惯于在1月31日前于年度个人所得税申报表中申报资本收益的个人应注意，房产处置的处理方式有所不同。60天报告是个人所得税申报表之外的额外要求，且提交时间远早于申报表中后续包含的任何内容。等到通常的个人所得税申报截止日期才提交，将会导致错过60天报告的提交期限。

较早的资产处置适用较短的申报期限。 如果完成日期在2020年4月6日至2021年10月26日之间，则适用30天的申报期限。对于2021年10月27日或之后完成的资产处置，申报期限为60天。任何处理较早资产处置的人员都应确认当时适用的申报期限。一旦明确了申报期限，下文的流程部分将解释实际的申报方法。
如果未在规定期限内提交申报表或缴纳税款，英国税务海关总署 (HMRC) 可能会对应缴税款收取利息，并加收逾期申报罚款。

临近60天截止日期，需要帮助吗？ 我们的团队可以帮助您确保按时提交准确的报告。在最终数据尚未确定时，我们会使用合理的估算值，并在确认后进行修改。请访问我们的“ 英国居民资本利得税” 页面，了解我们如何为您提供帮助。
有关规则、例外情况以及逾期申报后果的更多信息，请参阅英国税务海关总署 (HMRC) 关于英国房产资本利得税申报和缴纳的指南，以及我们关于 逾期申报或付款处罚的。如果您准备开始，下一部分将列出您需要首先收集的信息。

开始前需要收集的关键信息

在您开始申报之前，建议个人收集以下信息，以便高效地完成申报流程：首先是房产详情，然后收集日期、价值、成本、减免和收入估算。.

• 关键日期，包括房产收购日期、销售合同交换日期和完成日期，因为最终日期决定了 60 天期限的开始。
• 购买和出售价值 是指取得时支付的金额和处置时收到的金额，或者，如果是赠与或转让给关联人士，则是指处置时的市场价值。
• 与房产买卖和改造相关的费用，包括购房时缴纳的印花税、律师费、房产中介费以及任何资本性改造的费用。日常维修和保养费用不包含在内。
• 任何可申请的减免、津贴或豁免的详细信息 ，例如在房产作为个人住所期间的私人住宅减免，或在同一纳税年度内因其他处置而产生的损失。
• 由于应缴税款是资本利得税的估算值，而英国税务海关总署 (HMRC) 需要收入水平的指示才能适用正确的税率，因此需要提供相关纳税年度的收入估算值。

首次购房时缴纳的印花税可以从房产收益中扣除。如需了解该税项如何适用于房东，请参阅我们关于 印花税 以及我们的 “买房出租印花税计算器”。

分步报告流程

以下详细说明了通过英国税务海关总署 (HMRC) 的在线英国房产资本利得税申报服务提交申报表的流程，并列出了个人在每个步骤中需要完成的操作。以下步骤遵循在线服务通常的完成顺序。.

1. 登录或创建政府门户网站账户
   请确保您已准备好登录信息以便使用在线服务。如果您还没有政府门户网站登录信息，可以在首次访问该服务时创建。
2. 英国税务海关总署 (HMRC) 提供专门的英国房产资本利得税服务，该服务独立于主要的自我评估账户，专门用于申报和缴纳房产处置的资本利得税。您可以通过 HMRC 网站www.tax.service.gov.uk/capital-gains-tax-uk-property/start直接访问该服务。
   
3. 输入处置详情
   个人将被要求提供房产地址、房产购置日期、合同交换日期和完成日期，以及房产在购置时和处置时的价值。
4. 输入成本和减免
   申报允许的成本，其中应包括购买成本、出售成本和改良成本，以及要针对收益申请的任何减免、津贴或豁免的详细信息。
5. 审核预估应缴税款：
   该数字化服务将根据您提供的信息和个人预估收入计算收益和应缴税款的预估值。请注意，如果您在 60 天截止日期前无法获得最终数据，英国税务海关总署 (HMRC) 的指南确认，可以使用合理的预估值以避免错过截止日期，之后再进行更正。
6. 提交申报表：
   一旦确认数据准确无误或为合理估算，即可提交申报表。个人应保留一份电子版或打印版作为记录，以便日后进行任何修改以及与自评税申报表进行核对。提交后，可使用以下列出的方式付款。
7. 使用房产账户或英国税务海关总署 (HMRC) 的付款服务
   进行支付。您可以在提交申报表时付款，也可以之后使用提供的付款参考号进行付款。如果无法使用在线服务，而是提交纸质申报
   表，HMRC 将签发一个以字母“X”开头的 14 位付款参考号，您必须使用此参考号进行付款。已注册自我评估的个人应注意，房产处置仍必须包含在相关纳税年度的自我评估申报表中。60 天报告并不能免除此项要求。这一点经常被忽略，因为人们很自然地会认为自己已经申报了收益。

如何缴纳英国房产资本利得税

提交申报表后，一般可以使用以下方式之一进行付款，正如英国税务海关总署 (HMRC) 关于 缴纳资本利得税方式：账户服务、网上银行授权、网上银行或电话银行、借记卡或信用卡，或支票。

• 通过英国房产资本利得税账户，可以同时完成申报和缴款。.
• 通过网上银行账户批准付款
• 通过网上银行或电话银行。.
• 使用借记卡或信用卡。.
• 用支票支付。.

无论采用何种方式，都必须提供正确的付款参考号，以确保英国税务海关总署 (HMRC) 正确分配款项。如果通过邮寄方式提交申报表，HMRC 将在处理完申报表后发放以“X”开头的 14 位参考号。.

需要注意的是，此阶段支付的金额 为预缴税款，是根据当时可获得的信息估算得出的。最终的资本利得税金额将在个人完成该纳税年度的个人所得税申报表时进行核对，届时将考虑最初估算中未反映的任何因素，例如该纳税年度后期实现的损失。如果预估税款过低，差额将通过个人所得税申报表收取。如果预估税款过高，则应获得退税。最后一部分将说明如果数据后续发生变化，如何修改申报表。

修改申报表和记录保存

申报表提交后，数据发生变化并不罕见，这可能是因为使用了估算值而非最终成本，也可能是因为之后发现了错误。个人可以使用其英国房产资本利得税账户查看和修改之前的申报表。如果需要修改，应使用该账户更新申报表，以保持记录一致。
但是，修改申报表的时间是有限制的。一般情况下，申报表本身是不能修改的：

• 适用于 2023 至 2024 纳税年度或更早的纳税年度。.
• 如果已提交涵盖与房产申报表同一纳税年度的个人所得税申报表，则任何更正都必须通过个人所得税申报表进行。.

如果个人代他人申报并随后进行修改，则必须填写在线表格并通过邮寄方式提交给英国税务海关总署 (HMRC)，而不能通过其个人在线账户进行修改。
鉴于修改申报表的限制，建议尽可能确保一开始就提供的数据准确无误。应保留以下记录：

• 与房产买卖相关的完成声明。.
• 已支付的法律费用、房地产经纪人费用和印花税土地税的发票和收据。.
• 任何资本改良成本的证据，例如承包商发票和付款记录。.
• 支持所申请减免的文件，例如私人住宅减免的居住期限证明。.

保留这些证据不仅支持 60 天报告本身，而且如果日后对个人所得税申报表提出质疑，税务海关总署也希望看到这些证据。.

您是否希望在提交报税表前获得第二意见？ 我们的审核服务会在您提交之前检查您的计算、减免项目和允许的费用，从而降低因仓促估算而导致报税时间紧迫的风险。了解更多关于我们 房东报税服务的 ，或 联系我们的团队。

如需更详细地了解税款的计算方式，包括税率、私人住宅减免以及出租房产收益的处理方式，请参阅我们针对英国居民和不同所有权类型的资本利得税指南。居住在英国境外的房东还应参阅我们针对非居民房东的资本利得税指南。

出售现有房产的同时购买另一处房产？ 切勿忽视购买环节的成本。除了购房价格外，可能还会产生其他费用，例如印花税。我们的 “购房出租印花税计算器” 可快速估算您下次购房时应缴纳的印花税。

常见问题解答

英国房产交易何时需要申报资本利得税？
如果房产交易产生应税收益且需缴纳资本利得税，则必须在交易完成之日起 60 天内提交申报。这项义务独立于年度个人所得税申报截止日期，且申报时间早于该截止日期。

60天期限是指自交换合同之日起算还是自交割之日起算？
期限自交割之日起算。交换合同的日期是指双方就买卖达成一致的较早日期。交换合同和交割之间的时间间隔可能短至同一天，也可能长达数周，但就资本利得税而言，60天期限的起始日期是交割日。

房产资本利得税申报表中可以包含哪些费用？
可申报的费用包括购买房产时产生的费用，例如印花税；出售房产时产生的费用，例如律师费和房产中介费；以及持有期间进行的任何资本性改良的费用。日常维修和保养费用不可申报。

是否仍需将此次出售计入个人所得税申报表？
是的，前提是该个人已注册个人所得税申报。除了在相关纳税年度的个人所得税申报表中申报此次处置外，还需要提交60天报告。根据60天报告支付的款项将被视为最终个人所得税应缴税款的预付款。

提交后可以修改房产资本利得税申报表吗？
可以，个人可以使用其英国房产资本利得税账户修改申报表。但是，2023至2024纳税年度或更早的申报表通常不能通过这种方式修改，而且一旦提交了涵盖同一纳税年度的个人所得税申报表，也不能修改申报表，在这种情况下，任何更正都必须通过个人所得税申报表进行。

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