房东遗产规划——如何避免出租房产的遗产税

房东们最关心的问题之一是如何避免出租房产的遗产税。与许多房东交流后发现，他们和我一样，都希望房产能够实现长期资本增值，并以此补充当前和退休收入，从而保护房产财富，最终将资产传承给子女，同时避免缴纳高额的个人所得税。.

他们最关心的是希望在有生之年保持对房产的控制权，以便继续获得收益，同时确保房产财富能够传承给子孙后代，避免在离婚时被子女未来的伴侣侵占。在税务领域，遗产税被称为“选择税”。您可以选择缴纳或不缴纳。尽早寻求专业建议，制定有效的遗产税计划，可以帮助您避免缴纳遗产税，并确保您的财富能够传承
给下一代，并为子孙后代提供保障。本文将探讨以个人名义和通过有限公司持有房产的遗产税情况。

个人姓名

要么什么都不做，要么等到我不在了再说，这样对我没影响……！
去世后，您投资性房产的净值将作为遗产的一部分计入您的遗产，用于计算遗产税。例如，如果您去世时留下价值 200 万英镑的投资组合，其中有 100 万英镑的未偿债务，那么您的遗产税将是 100 万英镑的 40%，即 40 万英镑。您可以享受 32.5 万英镑的免税额度，如果您将主要住宅留给子女和孙子女，该额度最高可达 50 万英镑。对于已婚夫妇，该额度最高可达 100 万英镑，但为了便于说明，我们假设这些免税额度已用于抵扣主要住宅的税款。如今，拥有一套价值超过 65 万英镑的自住房并不难。

将房产赠与子女 您
可以随时将任何出租房产赠与子女。但后果如下：

• 由于转让价值始终被视为赠与时的市场价值，因此需立即缴纳资本利得税。这笔税款必须在60天内申报并缴纳。
• 您将失去租金收入。一旦赠与，您将无法再获得任何租金收入，否则该赠与将被视为附带保留的赠与，并会重新计入您的遗产，从而影响遗产税。
• 您需要存活7年，该资产才能完全从您的遗产中移除，从而免于遗产税。
• 您的子女可能不希望以个人名义持有该资产，因为收入会使他们进入更高的税级，或者他们本身就是高收入纳税人。
• 如果离婚，该资产对子女未来伴侣的保护有限。
• 如果该房产有抵押贷款，则需要获得贷款机构的许可才能进行转让。这种情况不太可能发生，因此您的子女需要申请抵押贷款，这实际上限制了您只能选择没有抵押贷款的房产。

总而言之，前景并不乐观。.

转入全权信托
对于某些房东来说，这可能是一个选择，但您应该注意以下限制：

• 您需要存活7年，该资产才能完全从您的遗产中剔除，从而免除遗产税。
• 如果房产有抵押贷款，则需要获得贷款机构的许可才能将其转移到信托中。这种许可不太可能获得批准，因此实际上您只能选择没有抵押贷款的房产。
• 每对已婚夫妇最多可以转移65万英镑，超过部分需立即缴纳20%的税款。7年后可以再转移65万英镑，以此类推。例如，如果有人想转移价值100万英镑的投资组合，则需要至少存活14年才能免除遗产税。
• 转移到信托的资本利得税可以延期缴纳，并将资产传给您同意延期缴纳资本利得税的子女。但这只是把问题留给您的子女以后处理。如果您的子女想出售房产，他们将需要根据您最初的购买价格缴纳资本利得税。
• 信托中的租金收入利润需缴纳 45% 的税款
。• 如果将来要将房产从信托转移给子女，则需缴纳遗产税退出费。
• 信托持有的资产需缴纳 10 年遗产税，最高税率为 6%，此税率每 10 年重复一次，直至信托存续期结束。
• 信托需要向英国税务海关总署 (HMRC) 注册，并每年填写信托纳税申报表。
• 如果您希望避免缴纳遗产税，则在将房产转移到信托时，您将不再收取任何收入。

全权信托在遗产税规划中确实发挥着一定作用，尤其是在您希望确保去世后为弱势或残疾子女提供经济保障的情况下，因此不应被忽视。.

出售和再投资：
这包括出售房产，然后将收益再投资于商业地产减免投资组合。与任何股票市场投资一样，这确实存在一定风险，但如果您在两年内仍然健在，该投资可以在您去世时免征遗产税传承给受益人。然而，出售房产仍需缴纳资本利得税，因此应权衡利弊，进行合理的评估。许多投资工具都在AIM或富时350指数上市。风险在于，股票价值可能在您的一生中下跌，或者公司本身破产清算，在这种情况下，您将损失所有资产。通过投资于持有不同公司股票的专业基金可以降低这种风险。

遗产税和有限公司

如果设立得当，有限公司可以降低您的遗产税负担。同时，您可以在生前继续拥有完全的控制权，获得全部股息收入，并制定股东协议来保护您的财产财富，使其惠及您的子女和后代。在这种情况下，您或许可以考虑使用“冻结股”进行规划。其目的是冻结您名下股份的价值，使未来的增值归于其指定的受益人——通常是下一代。这可以通过修改公司章程来实现，将公司股份分为A类股和B类股。A类股享有在公司
清算时获得相当于公司当前价值的股息和/或资本的权利，并由您保留。

需要注意的是，在公司注册成立时，您的当前价值相当于您持有的A类股份的面值，即每股1英镑，因为公司没有其他资产。公司未来价值的所有增长都将归于B类股份，这些股份将留给您的子女，或者留给一个惠及后代的信托。目前，这项规划不会涉及遗产税问题。新的B类股份只有面值，因为它们最初没有投票权、没有分红权，也没有高于面值的资本价值。.

由于现有股份的价值并未大幅降低，因此不存在重大的价值转移。您去世时，您只需就
两类股份设立之日的公司价值缴纳税款。如果您已购置房产，也可采用相同的方法。在这种情况下，需要先进行估值，以确定您所持股份的当前价值。

在决定是以个人名义还是通过有限公司购买房产之前，了解遗产税情况至关重要。对于认真对待财富保护的房产投资者而言，下一步是联系我们，安排与我们经验丰富的税务顾问进行咨询。.

Sam 和 Sarah 如何拯救了 IHT

43岁的萨姆和43岁的莎拉有两个未成年的孩子，分别8岁和6岁。他们希望建立一个房产投资组合，以便在退休后获得额外的收入，同时也希望将这些房产财富传承给他们的孩子。.

我们为Sam和Sarah设立了一家房地产家族投资公司（PFIC），他们是该公司的董事，也是仅有的拥有投票权的股东，从而确保了他们对公司的控制权。同时，Sam和Sarah的股份享有未来增值收益的权利受到限制，因此他们的股份价值实际上被冻结了。.

PFIC在三年内利用75万英镑的BTL抵押贷款和25万英镑的首付（由Sam和Sarah借给PFIC）购置了价值100万英镑的房产。这些贷款被视为PFIC的董事贷款，未来当PFIC从租金收入中获得足够资金时，可以免税偿还给Sam和Sarah。.

我们为孩子们设立了单独的股份类别，赋予他们公司未来增值部分的资本权益，使公司资产的未来增值部分归孩子们所有，而不是计入山姆和莎拉的遗产，从而避免了遗产税的征收。与山姆和莎拉以个人名义持有这些资产直至将其传给孩子们的情况相比，此举为他们节省了大量遗产税。.

例如，如果山姆和莎拉个人持有这些房产直至最后一位配偶去世，当时房产价值为300万英镑，那么他们的遗产税负债可能高达120万英镑（假设他们的遗产税免税额度已被其他资产占用）。如果使用被动外国投资公司（PFIC），则只有最初存入PFIC的25万英镑权益需要缴纳遗产税，且最高不超过10万英镑。根据这些情况，PFIC将为山姆和莎拉节省110万英镑的遗产税。如果山姆和莎拉在生前提取PFIC的25万英镑董事贷款账户，遗产税负债还可以进一步降低。.

此外，Sam 和 Sarah 可以从被动外国投资公司 (PFIC) 中提取股息，以满足其日常收入需求，并且可以根据各自在特定纳税年度的边际税率灵活分配股息。如果他们决定不从 PFIC 提取任何收入，公司剩余资金可以用于偿还房产抵押贷款或购置新房产，而无需缴纳任何额外税款。我们帮助 Sam 和 Sarah 节省了大量遗产税和所得税，我们也能帮助您的家庭节省税款。如果您想了解更多信息，请立即与我们联系。.

我们如何提供帮助

我们是英国领先的专业会计师事务所之一，服务对象涵盖各类房产业主，无论您是刚刚踏入出租市场，还是经验丰富的多套房产出租专家。在UK Landlord Tax，我们倾听您的目标，并以通俗易懂、避免晦涩难懂的专业术语和冗长的技术解释，为您提供切实可行的建议，助您实现目标。.

我们可以提供以下建议：

根据您的个人情况，PFIC 是否适合您的家庭。

利用被动外国投资公司（PFIC）收购房产的税务影响。

将现有资产转移至被动外国投资公司（PFIC）的税务影响。

根据您的目标，应将哪些家庭成员纳入PFIC，并赋予每位家庭成员哪些权利。

设立被动外国投资公司（PFIC）可节省遗产税。

如何将祖父母纳入家庭考量，以实现家庭所得税的最大节省

制定股东协议，以保护家族在被动外国投资公司（PFIC）中积累的财富免受未来任何潜在索赔的影响。

如何以最节税的方式从被动外国投资公司（PFIC）为每个家庭成员提取资金

房东可就其现有房产组合选择的其他方案

就您根据自身全部资产（包括以您个人名义持有的、但不包括PFIC资产的资产）承担的遗产税风险提供遗产税建议。

如需免费咨询，请 联系我们 – 英国房东税

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