租金收入中允许扣除的费用

这是我们最常被问到的问题之一，原因显而易见。许多房东无意中误解了 资本性 支出和 收入性 支出的区别。尤其是在区分维修和改造，以及只申报抵押贷款利息而不申报贷款本金偿还方面，他们常常感到困惑。

人们普遍认为，既然你已经在房产上投入了资金，那么你就可以自动用这笔钱来抵扣你的租金收入。.

提防…！

有些支出永远无法享受任何税收减免。

有些支出只有在出售房产时才能从收益中扣除。.

在计算应纳税所得额时，可以从租金收入中扣除部分支出。.

有些支出可能无法作为扣除项申报，但需遵守特殊规定。.

我们一步一步来。.

当你购买房产时

与购买相关的成本和费用均计入购买价格，不得抵扣租金收入。我们建议您按以下方式准备一份简要的成本清单：

购买价格

印花税

法律费用

建筑勘测费用

独立检验费用

拍卖行费用（适用于通过拍卖购买商品的各位）

您的律师结算单应包含大部分费用。

出售房产时，这些费用可以从收益中扣除（或加到损失中）。您应该保留所有费用记录以及相应的收据，以便在出售时申请资本利得税减免。.

如果交易失败会怎样？

简而言之，与交易失败相关的任何成本和费用都是不允许的。.

因此，如果您正在考虑购买房产，并花钱聘请律师、安排房屋勘测，然后决定不继续进行，或者更糟糕的是，卖方反悔了，那么这些费用将无法获得税收减免。.

那么，哪些费用可以抵扣租金收入？

一般原则是，支出必须全部且专门用于租赁收入业务。以下是相关清单：

融资成本（大多数住宅物业受限）

为购买或改善出租物业而申请的任何贷款所支付的利息和手续费，以及单独开设出租物业银行账户的任何银行收费，均属于融资成本。如果是还款型抵押贷款，则只有利息部分计入融资成本，还款总额不计入。.

对于商业地产、带家具的度假租赁房产（见上文）以及有限责任公司拥有的住宅房产，融资成本可以全额报销。.

对于个人或合伙企业拥有的其他住宅物业，自2020年4月6日起，融资成本受到限制，仅可将融资成本的20%用于抵扣扣除所有其他费用和结转亏损后（但不包括任何融资成本）的净租金收入的应纳税额。在2020年4月6日之前，该限制措施分三年逐步实施。.

解释这一点的最佳方法是举个例子：
乔是一名教师，今年49岁，他的税率是40%。他购买了一套出租房产作为投资。由于他持有该房产已有一段时间，因此房产的未偿债务相对较低。以下是允许扣除融资成本的方式：

如您所见，实际税率为 53.51%，高于乔的边际税率 40%。如果房东的资产负债率很高，那么其税负可能超过其收到的净租金收入。.

基本税率（20%）纳税人应有效获得全额减免，前提是利息前的租金收入不会导致其适用较高的税率。.

对于高收入纳税人来说，以有限公司的名义购买新房产或许是个不错的选择，因为融资成本可以全额抵扣。不过，贷款机构通常会向有限公司收取更高的贷款利率。.

维修和保养

只要不属于资本性改良，房屋维修费用即可申报。如果您在出租前一直居住在该房屋内，那么出租前进行的维修工作将被视为因私人使用而非出租目的而产生的房屋维护费用，因此不能申报。
如果出租房屋为带家具的住宅，则家具维修费用不能申报。
如有需要，请不要忘记将燃气安全证书的费用也计入在内。

法律、管理和会计费用

您不能就购买房产相关的任何法律费用或超过一年的初始租赁费用提出索赔。但与续租、不足一年的短期租赁、驱逐客户、 租金收取 或管理费以及会计费用相关的任何法律费用均可索赔。

保险

为房产投保非常重要，房屋和/或屋内物品的保费可以索赔。人寿保险保费不可索赔。.

租金、税费和市政税

如果房产是公寓，您可能需要支付地租。通常情况下，租户会支付市政税或物业税，但如果您支付了这些费用，或者在房屋空置期间您支付了这些费用，那么这些费用可以申请退税。.

服务

如果您支付任何服务费或与出租相关的其他服务费，例如公共区域的电费，则应提出索赔。如果房产是带家具的度假租赁房，那么您可能需要支付电费、燃气费、水费、电视许可证费、电话费和其他服务费。.

工资

如果您需要有人定期为您提供服务，例如清洁，我们建议您支付固定费用，并且不要提供任何工具或材料，这样他们就可以被视为自雇人士。但是，如果您每周雇用清洁工一小时并提供所有材料，那么这个人很可能就是您的雇员。请注意，如果您雇用了雇员，您需要确保遵守所有雇佣法规，包括《工作时间指令》、国家最低工资标准、健康与安全以及PAYE/NIC（工资税/国民保险）。自2024年4月1日起，21岁及以上成年人的国家最低生活工资标准为每小时11.44英镑。.

我们建议您要求员工填写一份“新员工入职清单”，该清单可在政府网站上找到。如果您每周支付的工资低于 123 英镑，且您没有其他员工，并且您的员工勾选了 A 类或 B 类证书，您可以保留该入职清单，无需采取任何进一步措施。如果勾选了 C 类证书或未勾选任何选项，或者您每周支付的工资为 123 英镑或以上，则必须建立 PAYE（工资代扣代缴）制度。如果您已建立 PAYE 制度，则即使员工每周收入低于 123 英镑，您也需要根据 RTI（实时信息）系统向其支付工资。.

差旅费

您是否前往该物业进行维护或处理租户问题？如果是，您应该申报差旅费用。但差旅费用必须合理——如果您住在伦敦，在康沃尔郡度假一周，顺道去隔壁的度假屋看看情况，十分钟之内肯定不算出差！如果您驾车前往，现在可以申报规定的里程费率，即每个纳税年度前10000英里（商务里程）每英里45便士，之后每增加10000英里每英里25便士。.

管理费用

这些费用可能包括邮资、文具、电话费和其他行政开支。自 2013 年 4 月 6 日起，申报在家办公费用的规则有所变更。现在，要么需要进行复杂的计算来证明费用合理性，要么可以根据在办公室工作的小时数申报以下费用：

除非您自己管理多处房产，否则收取将家用作办公室的费用不太可能是合理的。.

其他费用

任何其他完全且专门用于房地产业务的费用均可申报。例如，多户合租房屋（HMO）的许可证费用即可申报。.

房产收入补贴（替代支出和资本补贴）

1000英镑的房产收入津贴可以从您的租金收入中扣除（前提是该收入并非来自关联方），以代替任何支出。只有当您的支出低于1000英镑且低于实际收到的租金时，申请这项津贴才有意义。如果您申请了房产收入津贴，则不 能再 申报任何其他支出。这项津贴旨在帮助租金收入较低的人避免申报和缴纳该收入的税款，而非作为一项普遍的节税措施。

资本支出

购买或改善房产（例如扩建）的费用不能作为收入支出抵扣您的房产收入。资本支出和收入支出之间的界限并非泾渭分明。如果您购买房产后只是在出租前进行简单的装修，这笔支出将被视为收入支出。但是，如果您因为房产状况不佳而以远低于正常价格的价格购入，并进行了大量的修缮工作，那么这笔支出很可能被视为资本支出。.

但是，大多数资本支出在您出售房产时都有资格获得资本利得税减免，因此，保留支出记录和收据非常重要。.

资本补贴（住宅租赁除外，带家具的度假租赁除外）

虽然结构性工程通常不能申请补贴，但购买固定装置、设备和机械可以享受资本补贴。每年有最高 100 万英镑的投资补贴。由于大多数房东的支出不会超过年度限额，也不会申请汽车补贴，因此本文不讨论汽车以及超过年度限额的合格支出。.

符合年度投资补贴条件的支出示例（不包括住宅物业）如下：

该清单并不完整，如果您的支出超过年度限额，您应该向我们寻求进一步的建议。.

如果您出售之前已申请过资本补贴的资产，则所得款项将被计入，并可能产生额外的收入税。.

国内物品更换救济

如果住宅物业并非带家具的度假租赁物业，且未申请“出租房间”税收减免，则更换家具和家电的支出可以作为费用扣除，但需扣除处置被更换物品所得的收益。非更换性资产的成本不得作为费用扣除。.

私人用途

如果您将该房产用于私人用途（如果是带家具的度假出租房，或者您没有在自己的家中申请出租房间减免，则很可能如此），那么所申报的任何支出都必须限制在其私人用途范围内。.

如果您之前曾居住在该房产中，那么与居住期间相关的任何支出都不能申报。因此，首次出租之前的任何房产维护费用都属于私人支出。反之，例如，如果您在4月1日支付了年度保险费，并计划在同年10月1日出租该房产，那么即使保险费是在您居住期间支付的，您也可以申报已支付保险费的一半。.

常见问题解答

我可以申报上一纳税年度的费用吗？

租赁账户采用现金制编制，这意味着纳税年度内支付的与租赁房产相关的任何费用均可计入。但是，您只能通过预售费用申报上一年发生的费用。如果房产尚未出租，且房东需要完成维修工作，这些维修和维护费用属于收入性支出而非资本性支出，您可以申报为使房产达到出租标准而发生的收入性支出。但是，一旦房东开始从租​​赁业务中获得收入，则适用现金制。

房东是否需要提供维修收据？

官方文件中并未明确规定英国房东是否必须提供维修收据。然而，通常建议房东保留所有维修和维护费用的记录和收据。这些文件可以作为所申报费用的证据，并可能在税务审计期间被英国税务海关总署 (HMRC) 要求提供。妥善保存记录有助于确保遵守税法，并在发生任何争议或问询时提供透明度。就房东的记录保存要求而言，咨询税务专业人士或会计师以获取具体指导始终是一个明智之举。.

我的手机话费账单中有多少可以抵税？

值得注意的是，英国房东手机账单的税收抵扣取决于手机是仅用于商业用途还是用于商业和个人用途的混合用途。.

以下是一些需要考虑的要点：

– 仅供商业用途：如果您有一部专用于您的房产租赁业务的手机，您可以将电话费全额作为商业支出申报。.

– 商务和个人用途：如果您的手机同时用于商务和个人用途，您只能申报与商务用途相关的部分话费。请务必保留准确的记录，并根据通话记录、短信和其他相关数据计算商务用途的比例。.

– 合理且必要：要申报任何费用，包括手机话费，必须被视为您房产租赁业务运营的合理且必要费用。.

在家办公的费用可以抵税吗？

在家办公的费用可以抵税，但这取决于某些条件，我们将在下面详细说明：

– 要符合税收减免条件，家庭办公室必须完全用于商业用途。.

– 该空间应为专用区域，仅用于工作，不得用于私人用途。.

– 您可以申报与家庭办公室的建造或改造相关的费用，例如建筑材料和人工成本。.

– 供暖、电力和维护等持续性费用也可以申报，但仅限于用作办公室的房屋部分。.

– 保留准确的记录和收据来支持您的索赔非常重要。.

租房时，租户需要支付哪些费用？

租房时，租户需要支付的费用因租赁协议而异。不过，以下是一些租户通常需要承担的费用：

- 租金：您为占用房屋而向房东支付的主要费用。-
水电煤气费：包括电费、燃气费和水费，通常由租户直接支付。-
市政税：这是地方税，用于资助垃圾收集和街道维护等地方服务。通常由租户负责支付。-
电视许可证：如果您观看直播电视或使用BBC iPlayer，则需要持有电视许可证，这是租户的责任。-
网络和电视套餐：如果您选择使用网络或电视服务，则需要单独安排并支付相关费用。-
财产保险：虽然并非强制性的，但建议您购买财产保险，以在发生盗窃、损坏或其他意外事件时保护您的个人物品。

最后…

对于许多房东来说，房产税可能是一个令人困惑的领域。如果被英国税务海关总署 (HMRC) 发现错误，可能会造成高额罚款。选择一位房产税专家来帮助您正确申报，可以为您节省数千英镑。 01902 711370 或发送电子邮件 至 enquiries@uklandlordtax.co.uk 如果您需要更多帮助，

UKLandlordTax.co.uk 是 Thandi Nicholls Ltd Accountants 的交易名称，注册办事处：Creative Industries Centre, Glaisher Drive, Wolverhampton WV10 9TG。.

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