限制抵押贷款利息的税收减免——第24条

背景

2015年7月8日，时任财政大臣乔治·奥斯本在其预算案中宣布了一项措施，将个人融资成本（包括抵押贷款利息和银行手续费）的税收减免限制在20%。该措施被纳入2015年《财政（第2号）法案》第24条，对房东和新投资者都产生了重大影响。.

因此，我们最常被问到的问题之一是：我还能申请抵押贷款利息抵扣吗？答案是：

• 如果您是基本税率纳税人，只要扣除任何融资成本之前的总收入不超过较高税率，您仍然可以获得全额税收减免。.
• 如果您是高税率或最高税率的纳税人，您仍然可以获得税收减免，但减免额度限制在利息的 20%，并且以税收抵免的形式发放。.

那么，这项措施是如何运作的呢？

例子：

15,000英镑租金收入

5000英镑的抵押贷款利息成本

其他费用 2,000 英镑

= 8,000 英镑利润

应税利润为 13,000 英镑（15,000 英镑租金收入减去 2,000 英镑其他成本）。该利润将按您的边际税率征税。5,000 英镑的融资成本则按 20% 的税率从应纳税额中扣除（5,000 英镑 ÷ 20% = 1,000 英镑）。

因此，每种情况下的纳税义务是……

基本税率纳税人：

13,000英镑利润的20%税款 = 2,600英镑

扣除1000英镑融资成本 

= 需缴纳税款 1,600 英镑（相当于净利润 8,000 英镑的 20%，与全额允许融资成本的情况相同）

高收入纳税人：

13,000英镑利润的40%税额 = 5,200英镑

扣除1000英镑融资成本

= 需缴纳税款 4,200 英镑（占净利润 8,000 英镑的 52.5%，比全额扣除融资成本的情况多出 12.5%）

附加税率纳税人：

13,000英镑利润的45%税款 = 5,850英镑

扣除1000英镑融资成本

= 需缴纳税款 4,850 英镑（占净利润 8,000 英镑的 60.625%，比全额扣除融资成本的情况多出 15.625%）

你会注意到，基本税率纳税人不受影响，但第 24 节除外。然而，较高税率纳税人最终要多支付 1,000 英镑，最高税率纳税人则要多支付 1,250 英镑，如果利息全部获准支付的话。.

但这并不意味着基本税率纳税人一定不受影响。由于这项扣除是之后，因此每个人的“利润”实际上都增加了——从8000英镑增加到13000英镑。所以，那些目前收入（包括房产收入、工资收入和其他任何来源）低于较高税率门槛的人，最终可能会因为房产“利润”增加而被拉入较高税率档次。

你能做些什么？ 

首先应该始终是计算变更对税务状况的影响。在许多情况下，这种影响实际上很小，无需采取任何进一步行动，尤其是在考虑到重组的一次性成本等因素之后。.

在此基础上，您可以参考以下内容：

1. 什么都不要做。如果这些改变只会导致成本略微增加，那么很可能什么都不值得去做。.

2. 出售部分或全部房产，并将所得款项再投资于有限公司形式的房地产投资。您需要考虑由此产生的资本利得税。.

3. 如果您已婚或已登记民事伴侣关系，并且其中一方是低税率纳税人，请考虑将受益所有权转移到低税率一方的名下。.

4. 考虑将资产转移到有限公司或有限责任合伙企业（LLP）名下。关于这方面的论述已有很多。需要注意的是，您需要考虑以下几点：

财务成本

将所有权转移给有限公司的再融资成本是多少？.

除了再融资的成本，例如安排费和更高的利率之外，这还是一个引发诸多讨论的话题。讨论的焦点主要集中在如何利用信托声明将受益所有权转移给有限公司。.

我们强烈建议，如果您正在考虑这样做，请先与任何贷款机构/抵押贷款提供商联系，并征求他们的同意，确认他们是否愿意接受这样的转让，而不要仅仅听信任何所谓的专家/税务顾问的一面之词。.

如果您已与贷款机构签署了条款和条件，任何变更都应事先征得贷款机构的同意。切勿轻信任何声称无需贷款机构介入的说法。.

如果您听到的就是这样的说法，我们的建议是，无论如何都要请顾问核实清楚。毕竟，如果他们提出的方案没有问题，贷款方肯定也不会反对！抵押贷款合同上是您的名字，所以您需要确保自己没有违反条款，对吗？

资本利得税

任何个人向有限公司转移资产的行为都需要从资本利得税的角度来审视。即使有限公司完全由您所有，您向该公司转移资产的行为也被视为按市场价值出售。.

印花税土地税

个人向有限公司转移资产将产生印花税，该印花税由有限公司缴纳。.

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