我应该通过有限公司购买出租房产吗？

2021年4月8日

我们对此不会持中立态度：在大多数情况下，对于高收入纳税人来说，通过有限公司购买出租房产确实有意义。.

它提供抵押贷款利息的全面税收减免、更低的税率和更大的灵活性。.

它还能让你的房地产业务建立起稳固的专业基础，这在说服投资者和贷款人时会很有帮助。.

但每个具体案例都不同，听取建议总是值得的——尤其是英国政府不断做出改变，这意味着每年的决定都会变得更加困难。.

辉煌岁月

几年前，对于住宅房东来说，获得购房出租抵押贷款是一种非常划算的税收优惠。.

这使得他们可以在缴纳税款之前从应税租金收入中扣除抵押贷款利息和融资成本，从而节省数千英镑。.

正如您所想，这无疑是一个重要的激励因素，促使您即使以前从未考虑过投资房地产。尤其是在2008年金融危机后全球利率暴跌的背景下，房地产成为传统储蓄方式之外极具吸引力的选择。.

这令政府感到不安，政府试图通过首先对购买额外房产征收 3% 的印花税附加费来控制买房出租市场。.

其次，政府决定减少房贷利息减免额度。自2017年4月起，房贷利息减免额度每年下降25%，直至2020年4月起被基本税率（20%）的税收抵免所取代。.

这对个体经营者和适用较高（40%）或附加（45%）所得税税率的合伙人打击最大，并促使更多房地产投资者将其房东业务注册成立公司。.

据报道，到 2019 年，大多数购房出租者，无论其投资组合规模大小，都是通过有限公司进行购买的。

为什么要成立有限公司？

其实很简单：有限公司可以用租金收入的利润来抵消所有的抵押贷款利息。.

然后，他们只需缴纳 19% 的公司税（从 2023 年 4 月 1 日起，仅对前 50,000 英镑的利润征收，前提是您不控制任何其他公司），这比个体经营者或合伙企业的典型边际税率 40% 或 45% 节省了大量资金。.

成立有限公司还能让您在房地产业务利润分配方面拥有相当大的灵活性。如今，最常见的做法是将工资、股息和董事贷款偿还相结合，这样既能保留领取国家养老金和其他福利的权利，又能最大限度地减少个人所得税。.

在房地产行业，如同在其他所有行业一样，公司制带来的有限个人责任优势显而易见。作为董事，如果公司陷入困境，您的个人资产（例如家庭住宅）不会像个体经营者那样面临风险。.

这听起来很简单，对于我们的大多数客户来说，一旦开始认真购买出租房产，这将是他们应该走的路。.

那么，为什么要发出这样的警告呢？

为什么你可能选择不加入

在深入探讨具体的房地产问题之前，关于有限公司有一些需要注意的一般事项。.

首先，虽然它们可以降低您的个人责任，但也会带来一系列新的责任和法定要求，包括：

准备和提交公司章程
向公司注册处注册
提交符合《公司法》规定的账目
维护公司记录
报告任何变更，例如注册地址的变更。
填写公司所得税申报表。.
除非你的董事贷款账户有贷方余额，或者你已投票决定领取工资或股息，否则你不能从公司提取资金。.

虽然这些繁琐的手续确实耗时耗力，但这不应该成为阻碍合作的理由。归根结底，这些都是例行公事，我们可以代表您处理，或者至少可以为您提供建议。.

有限公司的董事确实需要公布他们的姓名和地址。有些人就是不喜欢这样做，特别是如果他们除了房地产业务之外还有其他职业的话。.

考虑到房产投资，另一个问题是有限公司能否获得出租房产抵押贷款。虽然市面上确实有面向有限公司的抵押贷款，但其条款不太可能像面向个人的抵押贷款那样优惠。.

在大多数情况下，节省的税款足以弥补任何额外的抵押贷款成本，所以仍然值得这样做——但这正是您需要停下来仔细考虑，并让我们代表您进行一些计算的主要原因。.

公司所有权的转移

这里还有另一个需要考虑的大问题：如果您已经拥有这些房产，并且想要将它们转移到您的新有限公司，您可能会被征收资本利得税 (CGT) 和印花税 (SDLT)。.

这是因为您（个人）必须以公平的市场价格正式将房产出售给您的公司。因此，您（个人）可能需要缴纳资本利得税，而公司则需要缴纳印花税。.

从长远来看，节省的税款可能仍然值得这样做，所以，再次强调，在做出决定之前，你需要仔细规划。.

不过，一般来说，最好在购置房产之前成立一家有限公司，这样至少可以避免资本利得税问题。.

非居民和英国有限公司

如果你身在海外，想要投资英国房产，那么这个决定就需要更多思考。.

遗憾的是，有限公司并不能减轻非居民需缴纳的2%印花税附加费。这项规定将于2021年4月1日生效，旨在对外国投资者在英国房地产投资中持有的股份征收比以往更高的税负。.

你可能还会发现，从英国贷款机构获得有竞争力的抵押贷款变得更加困难。.

要讨论您的房产购买选择以及您采取的方式所涉及的税务问题，请通过电话0800 907 8633 、电子邮件tax@fixedfeetr.com或在线联系表格。

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