为什么你应该将贸易有限公司和投资有限公司分开

我们收到许多来自贸易公司董事的咨询。通常情况下，IT顾问希望利用公司资金在其公司名下购买投资性房产。然而，这样做可能会使董事失去经营贸易公司所享有的诸多权益。原因如下。.

企业资产处置资本利得税减免

商业资产处置减免 (BADR)，前身为企业家减免，允许您在符合条件的资产处置中按 10% 的税率缴纳资本利得税（自 2025 年 4 月 6 日起增至 14%，自 2026 年 4 月 6 日起增至 18%）。个人终身资本收益最高可达 100 万英镑，可享受 BADR 减免。.

如果符合特定条件，BADR 在有限公司清算或出售时尤其有利。要符合 BADR 的资格，个人必须拥有一家贸易公司，且该公司在出售之日前已运营至少两年。.

但是，通过收购贸易公司的投资性房地产，这可能会损害该公司获得 BADR 资格的地位。.

衡量这一点没有简单的公式，因为它需要确定贸易和物业租赁活动，然后考虑物业租赁在公司整体活动中是否具有实质性。.

如果公司的租赁收入与公司的贸易收入和租赁收入之和相比相当可观，那么仅凭这一指标来看，该公司不太可能是 BADR 意义上的贸易公司。.

实际操作中，可以参考公司提交的账目，考察其物业租赁收入水平和资产基础。如果这两项指标均未显示非经营性支出超过20%，则该案件不太可能需要进行更详细的审查。.

然而，如果一家贸易公司的董事为其房地产投资设立一家单独的投资有限公司，则在处置该贸易公司时，不会对该董事获得 BADR 资格造成任何损害。.

商业财产遗产税减免

任何企业所有权或企业股份均计入个人遗产，需缴纳遗产税。您去世时，您的有限公司价值可能需要缴纳40%的遗产税。企业财产减免政策可在计算应缴遗产税额时降低企业或其资产的价值。.

如果股份持有于贸易有限公司，并且持有时间至少为 2 年，直至死亡之日，则这些股份将通过商业财产减免的方式免征遗产税。.

但是，以贸易公司名义出租房产会影响该公司申请商业财产减免的资格。.

大多数有限公司如果通过50%的交易活动测试，即可符合企业资产重组（BPR）的资格。这意味着企业投资活动占比需低于50%。.

因此，通过在一家独立的投资公司购买房产，贸易公司既不会面临失去商业财产遗产税减免资格的风险，又能让公司董事继续推进其房产投资计划。.

资产保护

如果一家贸易公司破产，它可能不得不出售所有资产来偿还债务。如果该公司拥有房产，则存在失去这些房产的风险。.

这也是为什么强烈建议将房产投资于独立的投资公司以确保业务长期发展的另一个原因。即使贸易公司破产，这些房产也能得到保障。.

抵押贷款机构

几乎所有出租房抵押贷款机构都要求您使用特殊目的公司（SPV）来持有和出租房产。SPV 是为特定目的而设立的有限公司。之所以称为“特殊目的公司”，是因为该公司必须仅用于此目的。.

将交易活动混入资产可能会使资产面临无理索赔，并且无法清楚地了解租金收入和支出，因此贷款人不会允许这样做。.

如果您想了解我们如何帮助您处理此事，请联系我们——英国房东税

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