关于商业资产处置减免对住宅物业处置的影响

商业资产处置减免 (BADR) 为个人提供资本利得税 (CGT) 减免。通常情况下，出售住宅物业所得收益，基本税率纳税人需缴纳 18% 的税，高税率纳税人需缴纳 28% 的税。如果符合 BADR 条件，则收益税率将降至 10%，而非 18% 或 28%。个人终身可享受的 BADR 减免额度上限为 100 万英镑。.

配偶或民事伴侣是独立的个体，双方都可以提出索赔。.  

提出索赔是有时间限制的，即必须在符合条件的业务处置发生后的纳税年度的次年 1 月 31 日或之前提出。.

需要注意的是，要符合BADR的条件，资产必须持有至少2年。用于符合条件的业务的资产处置必须在业务终止后的3年内完成。.

就 BADR 业务而言，其定义为：

以营利为目的，以商业方式进行的贸易、职业或行业活动。 [1992年资本利得税法第169条第(1)款]

最常见的住宅产权所有权形式有：

1. 房地产投资——持有房产进行长期投资并产生租金收入。. 
2. 房地产开发——指以翻新为目的而购置的房产，目的是通过出售实现利润。.
3. 房地产交易——通常情况下，购置房产前无需或只需少量翻新即可出售获利。.

房地产开发和贸易涉及处置损益，由于这些房产是为贸易目的而购置的存货，因此需缴纳所得税。在这两个领域，只有用于贸易目的的资产（例如营业场所）才可能适用商业资产处置税 (BADR)。此外，如果处置从事房地产开发和/或贸易的公司的股份，则该公司很可能被认定为从事贸易活动。.

就房地产投资而言，符合上述第169条第(1)款规定的案例非常少。作为投资并用于产生租金收入的房产很可能被视为豁免资产：

（a）股份和证券，以及

（b）除股票或证券以外的资产，作为投资持有。.

[1992年税收法典第169L(4)条]

综上所述，目前来看，BADR（不良资产处置）通常不适用于拥有住宅物业的个人。但有一个值得注意的例外，那就是作为带家具度假租赁（FHL）出租的房产。

FHL（度假租赁房屋）顾名思义，是指房东提供正常居住所需的家具，并且满足一定的入住标准：

• 每年可供出租210天
• 实际上每年出租105天
• 未出租给同一租户31天或以上

FHL 的 BADR 可用性见 TCGA92/S241A(4)、(5) 和 (11)：

就1992年《资本利得税法》第169H条规定的BADR而言， 

• 任何以出租带家具的度假住宿为主要内容的英国房地产业务，均应视为贸易。.
• 任何海外房地产业务，如果其内容包括或主要内容包括在欧洲经济区一个或多个国家进行带家具度假住宿的商业租赁，则应视为贸易。.
• 由特定个人或合伙企业进行的所有此类带家具度假租赁均视为一项交易。.

上述最后一点可能存在争议，即如果只有一个 FHL 被处置，那么显然整个交易都被处置了，并受所有权标准的约束，符合 BADR 的条件。.

如果持有多个度假租赁房产 (FHL)，且其中一项被处置，英国税务海关总署 (HMRC) 可能认为并未处置整个业务，因此此次处置不适用不良资产处置规则 (BADR)。一如既往，具体情况至关重要，在处置投资组合中的单个度假租赁房产之前，应寻求专业建议。.

虽然房地产投资通常不享受BADR优惠，但偶尔也会出现一些机会，例如房产用途发生变化，将未装修的房产改建为度假租赁房产（FHL）。在这些情况下，如果符合其他资格标准，则有可能获得BADR优惠。.

由于这可能涉及复杂的问题，建议读者在进行任何处置之前咨询专业人士的意见。如果您对此主题有任何疑问，请联系我们——英国房东税

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