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如果您最终决定成立一家房地产公司，那么第一步就是注册公司。接下来的步骤很大程度上取决于您是想从零开始构建投资组合，还是想将您已有的房产转移到公司中。.
您可以尝试自行注册公司，网址是https://www.gov.uk/limited-company-formation/register-your-company 。如果您只是成立一家只有一个股东的公司，这种方法就足够了。
然而，如果您打算将公司用作家族投资公司 (FIC)，并涉及子女、配偶或不同类别的股份等，那么您几乎肯定需要专业人士的建议才能确保一切妥当。一旦出错，潜在的税务成本很容易超过您最初支付的专业费用。.
注册流程设置完成后，您将拥有一个可以开展业务的空公司。.
将现有企业转为公司的过程称为“公司化”。由于您将控制该公司，您将与该公司“关联”。.
由此产生了两个问题。.
首先，就资本利得税而言，该转让将被视为按市场价值进行。这可能会触发“无收益税”，即您没有所得款项来支付税款。.
其次，该转让将缴纳印花税土地税（SDLT）（或下放的等值税），以市场价值作为对价。.
公司化减免适用于将所有贸易和业务资产（现金除外）转移至公司以换取股份的情况，该减免可减少这些股份的基准成本，减少的金额等于递延收益。在股份出售之前，无需缴纳资本利得税。如果满足相关条件，该减免将自动生效。.
问题在于，这仅适用于经营活动的企业的转让。英国税务海关总署 (HMRC) 很可能会辩称，您转让的仅仅是一系列投资资产，而非企业本身。.
然而，有一位纳税人成功说服了上级法庭，认为转让租赁资产组合属于商业行为，这开创了一个先例，您或许可以从中受益。.
在Ramsay 诉 HMRC 案 [2013] UKUT 0236 (UTT)，纳税人 (R) 就其房产转让给一家公司一事申请了税收减免。上级法庭认定，由于 R 是一位非常积极且亲力亲为的房东，因此该房产转让更像是一项商业活动，而不仅仅是一项投资。
如果您打算利用公司化税收减免，首先要确保您投入大量时间积极管理房地产业务。这必须是您主要从事的工作，每周至少20小时。每月去房产巡视一次是不符合条件的。.
以拉姆齐为例，她和丈夫每周大约花费 20 个小时在以下方面：
这件事是我亲自处理的，没有委托给房屋中介。.
如果您认为自己符合条件，需要注意的是，公司化减免政策会自动生效，无需单独申请。但是，务必在纳税申报表的附加信息部分注明您已将房地产业务注册为公司。.
不幸的是，几乎可以肯定的是，英国税务海关总署 (HMRC) 会联系您，要求您证明出租房屋是一项商业活动，而不是一项投资活动。.
在拉姆齐案之后，英国税务海关总署更新了其内部指南，内容如下：
“你应该明白，如果个人每周亲自从事20小时或以上具有商业性质的活动，就可以享受公司化豁免。其他情况则需要仔细考虑。”
在决定您是否符合公司化减免条件之前，我强烈建议您与税务专家顾问讨论您的具体情况。任何有相关经验的人士都应该进行税务风险评估，而不仅仅是假设您每周花费20个小时来管理房地产业务。.
符合条件的度假屋出租物业（FHL）转让给公司时，可享受公司化减免。如果在转让前能够对业务进行重组，使其符合度假屋出租物业的条件，则这可能是获得减免的途径之一。.
通常情况下，房产交易需根据支付的对价缴纳印花税。但是，如果交易双方为关联方，则以市场价值代替对价。遗憾的是，公司化减免并不适用于印花税，因此即使您符合资本利得税减免条件，仍需缴纳印花税。.
公司在购置住宅物业时，始终需要缴纳 3% 的附加费，因此公司适用的税率如下：
| 市场价值 | 2021年6月30日之后 |
| 最高可达 25 万英镑 | 3% |
| £250,001-£925,000 | 8% |
| 925,001英镑至150万英镑 | 13% |
| 超过150万英镑 | 15% |
请注意，如果法人团体（或其他“非自然人”）购置价值超过 50 万英镑的房产，则适用 15% 的统一税率。但是，如果该房产是专门用于房产租赁业务并出租给无关的第三方，则可以免除此项税率，我们假设这种情况适用于本案。.
将多处房产转入公司很可能被视为关联交易，从而影响印花税的征收。这意味着所有房产的市场价值必须合并计算。例如，五处价值均为 20 万英镑的房产转入公司将被视为一次性转入价值 100 万英镑的房产，因此需缴纳 63,750 英镑的印花税。这可能会使公司设立的成本看起来非常高昂。幸运的是，有一些方法可以帮助减轻这部分税负。.
转让六处或六处以上房产将被视为非住宅房产，这可能会略微减少费用。.
非住宅物业的收费标准如下：
| 市场价值 | SDLT利率 |
| 最高可达15万英镑 | 0% |
| £150,001-£250,000 | 2% |
| 超过25万英镑 | 5% |
六处房产，总价值100万英镑，需缴纳39500英镑的印花税。当然，前提是确实有六处房产需要过户。.
多户住宅减免政策可能带来更显著的节省。.
MDR适用于同时从同一卖方或关联卖方处购入两处或多处住宅物业的情况。这既可以适用于一次性转让多处物业，也可以适用于一系列关联的转让。.
使用多户住宅折扣 (MDR) 意味着印花税 (SDLT) 将根据每套住宅的平均价值乘以住宅数量来计算。这可以节省一大笔钱。让我们回到五处房产总价值 100 万英镑的例子。正如我们所见，如果没有申请 MDR，印花税将为 63,750 英镑。但是，如果申请了 MDR，则印花税将使用 20 万英镑（平均值）来计算，即 6,000 英镑。然后将该数字乘以住宅数量（即五套），得出 3 万英镑。这是一个更优惠的结果。.
合伙企业适用特殊规定。如果拟注册成立的企业是合伙企业，则根据2003年《财政法案》附表15，。该附表15忽略了实际支付的对价，而是采用特定公式来确定应缴纳印花税的市场价值百分比。
规则的核心在于，应税百分比为 (100 – SLP)%，其中 SLP 为“较低比例之和”，SLP 的计算需遵循五步法。我们将以夫妻合伙企业为例进行说明，该合伙企业的利润和资本均等分配，即各占 50%。.
第一步：确定土地的新所有者在交易前是否是合伙企业的合伙人，或者与合伙人有关联。这些人被称为“相关所有者”。该公司是相关所有者，因为它现在拥有该土地，并且在交易前与至少一位合伙人有关联。
步骤二：确定在交易发生前与相关所有者有关联的合伙人。这些合伙人被称为“对应合伙人”。由于在交易发生前他们都是合伙企业的合伙人，并且与公司有关联，因此他们都是公司的对应合伙人。
步骤 3.确定土地的权益百分比，并假设在相应的合伙人之间分配该权益的比例。公司是该土地的唯一所有者，因此拥有 100% 的权益，假设它将该权益分配给两位合伙人，例如每人 50%。
分摊没有固定的方法；可以根据实际情况进行分摊，以获得最有利的结果。.
步骤 4.将步骤 3 中分配给每位合伙人的名义权益与其在合伙企业中的实际收益份额进行比较，并确定两者中较低的那个。这被称为“较低比例”。步骤 3 中分配给每位合伙人的名义权益均为 50%，这与他们在合伙企业中的实际收益份额相同。因此，每位合伙人的较低比例为 50%。
合伙人所持有的合伙权益取决于其在合伙企业收入中所占的份额，而不是取决于其在合伙企业资本或转让土地中所占的份额。.
步骤 5.将各对应合伙人的较低比例相加，得到 SLP。各合伙人的较低比例为 50，因此较低比例之和为 100。
应缴纳印花税的市场价值百分比为 0%（100 - 法定贷款额 100）%。应缴印花税为零。.
事实上，当所有合伙人都与公司有关联时，SLP 将为 100，因此应税对价将为零，无需向英国税务海关总署 (HMRC) 报告。.
不，事情并非如此简单。首先要克服的障碍是说服英国税务海关总署（HMRC）存在合伙关系。他们可能会辩称，仅仅是共同拥有某些资产，例如房产组合，并不构成正式的合伙关系。.
成立合伙企业、向英国税务海关总署注册、起草合伙协议、提交合伙企业纳税申报表等，都会为论点增添分量，但这些本身并不能起到决定性作用。.
另一个更为复杂的障碍来自《2003年财政法案》第75A-75C条。这些规则意味着，如果英国税务海关总署（HMRC）能够证明设立合伙企业是为了规避印花税，那么印花税将改为基于市场价值计算。因此，为了成功规避印花税，合伙企业本身不仅必须真实存在，而且必须是为了商业目的而设立。在公司注册成立前不久设立的合伙企业很可能违反这些规则。
这是一个复杂的税务领域，无论将来是否成立公司，在采取措施建立使用合伙制的合理商业理由之前，都应该格外谨慎。.
为了使合伙关系有效，合伙关系的建立应尽早进行，最好是作为个体经营者长期发展规划的一部分。在任何情况下，避免印花税都不能是合伙的动机——它必须是商业决策的附带利益，但即便如此，它也可能受到法律的约束。最近的案例表明，即使没有动机，也不能避免缴纳印花税。.
如果您最初没有任何房产，或者您希望继续持有您个人已有的房产（例如，如果您不想在房产转让时承担资本利得税/印花税），您需要向新公司注入资金，使其能够购买房产。有多种方法可以实现这一点，包括：
目前，面向有限公司的抵押贷款市场已经相当成熟，所有出租房产抵押贷款提供商都提供面向有限公司的抵押贷款。.
您可能会发现，有限公司提供的抵押贷款利率略高于您个人能获得的利率。然而，有限公司的优势之一在于，所有抵押贷款利息均可从租金收入中全额扣除。.
向公司提供贷款意味着公司欠您一笔债务，这笔债务会在公司账目中记为董事贷款（假设您是董事）。作为董事，每当您向公司注入资金或资产时，相应的款项都会记入您的账户，即董事贷款账户（DLA）。.
这会引发一系列后果。.
您可以按商业利率收取利息，公司则可就支付的金额获得企业所得税减免。当然，这部分利息需要您缴纳所得税，但符合储蓄津贴的条件，并且可能适用储蓄税的起始税率。无论如何，利息无需缴纳国民保险，因此除了常规的工资和股息支付方式外，这可以成为另一种高效的利润提取方式。.
由于您将贷款借给了您拥有重大利益关系的关联公司，并且该公司将资金用于其业务运营，因此您应该可以就支付的利息获得所得税减免。这种减免称为“合格贷款利息”，其运作方式很简单，只需从一般收入中扣除已支付的利息即可。.
但这样做的一个缺点是，它受到所得税减免的一般限制，即每个纳税年度的减免额度以 50,000 英镑和调整后总收入的 25% 两者中的较高者为准。.
它还允许您从公司提取利润，而无需缴纳所得税或国民保险。偿还贷款仅仅是归还所欠金额，而非收入。这可以持续进行，也可以在公司清算时进行。.
如果您使用现有资本为贷款提供资金，则可以收取利息，并且无需缴纳税款和国民保险即可提取所欠款项。.
如果您使用贷款来购买股份，则无法向公司收取利息。您仍然可以申请贷款利息减免，但主要缺点是您无法像使用贷款那样轻松地收回用于购买股份的资金。要收回资金，您需要回购公司自身的股份、减资或其他公司重组措施。.
所有这些都比简单的偿还债务要复杂得多，而且可能需要专业人士的帮助，这会让你花费更多钱。因此，几乎在所有情况下，选择贷款途径都是更好的选择。.
有一种例外情况，即您希望将公司架构设置为外国投资公司（FIC）。在这种情况下，投资少量普通股并搭配可赎回优先股会很有帮助。这是一个高度专业化的领域，在尝试设立此类公司之前，务必咨询专业人士的意见。.
将现有房产转入公司名下会产生资本利得税 (CGT) 和印花税 (SDLT) 的影响，即使没有资金交易。如果您以非常“亲力亲为”的方式经营公司，并提供超出房东预期范围的服务，则可能可以申请公司化减免资本利得税。.
如果转让多处房产，可以考虑利用多处住所减免政策来减轻税负。.
借款为公司购置房产提供资金可以享受所得税减免，偿还本金时无需缴纳所得税，并且还可以向公司收取利息，这是一种有效的利润提取方式。因此，借款给公司通常比认购股票更有利。.
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