多户住宅减免——它是什么？—

多户住宅救济——它是什么？

2023年10月27日

多户住宅减免 (MDR) 是英格兰和北爱尔兰房产购买印花税土地税 (SDLT) 的一系列减免措施之一。苏格兰和威尔士也有类似的 MDR 规定。.

根据2003年《财政法》附表6B第58D条，如果您购买多套住宅，且一项交易（或若干关联交易）包含多套住宅的永久产权或租赁权，则可以申请多户住宅税减免。对于许多房东来说，购买两套或两套以上房产通常符合这种情况。.

多户住宅救济是如何计算的？

例子

日，以200万英镑的价格购买了五栋房屋。

购买价格和印花税分别计算如下：

利用多户住宅救济：

200万英镑除以5等于40万英镑。

400,000 英镑应缴纳的印花税为 19,500 英镑（250,000 英镑的 3% + 150,000 英镑的 8%）。.

19500英镑乘以5等于97500英镑。.

这超过了 200 万英镑的 1%，也就是 2 万英镑，因此应付金额为 97500 英镑。.

使用 MDR 进行索赔可节省 7,000 英镑的印花税。.

请注意，在上述示例中，由于转让的是多处住宅物业，因此适用较高的 3% 印花税税率。.

购买六套或更多住宅？

如果买家在“单一交易”中购入六套或六套以上住宅，可以选择将此交易视为非住宅交易，并适用适用于非住宅交易的印花税税率。这样做可能有利，因为非住宅税率更为优惠：

住宅物业		非住宅或混合用途物业
考虑范围	该频段的利率	考虑范围	该频段的利率
最高可达 25 万英镑	0	最高可达15万英镑	0
超过25万英镑至92.5万英镑	5	超过15万英镑至25万英镑	2
超过92.5万英镑至150万英镑	10	超过25万英镑	5
超过150万英镑	12

单一交易指的是单一合同，而非单一土地交易。即使同一合同下不同房产的交割时间不同，也不影响分析结果。因此，在同一合同下购买六套或更多公寓，并随着公寓陆续交付而分批交割，也属于单一交易。（建议买方根据多户住宅减免和非住宅税率计算印花税，以确定哪种方式更划算。）

如果同时购置了住宅和非住宅物业，则需要将对价在两种类型的物业之间进行分配

如果买方在一次交易中同时获得非住宅用地和住宅用地，并就其中任何住宅申请多套住宅减免，而非住宅部分微不足道或人为捏造，则适用 3% 的较高税率。

在以下情况下，多户住宅税收减免不适用：

– 住宅权益的收购适用统一的15%的较高税率；

– 房地产授权投资基金和共同所有权授权合约计划的种子资金减免条款适用；或

– 申请团体救济、重建救济、收购救济或慈善救济。.

三年规则

如果申请了房产税减免 (MDR)，且原因导致住宅数量减少，则必须重新计算减免额。如果需要缴纳更多印花税，则必须提交补充申报表，并在住宅数量减少之日起 14 天内缴纳补充印花税（对于生效日期在 2019 年 3 月 1 日之前的交易，则为 30 天）。

申报要求

增值税减免 (MDR) 仅适用于在提交相关印花税申报表时或在申报表提交后一年内通过修改申报表提出的申请参见 Secure Service Ltd [2020] (TC07555) 和Smith Homes [2020] (TC07914)。

附属建筑和多户住宅减免

在一些涉及带附属建筑。虽然这些附属建筑足以满足住户的基本生活需求，但法院认定它们缺乏某些必要设施，包括隐私和安全不足（没有可上锁的门）；没有厨房设施或合适的用餐区（一个可以用餐的杂物间内设有厕所，但没有就餐空间）；只能从主屋附近进入；以及没有独立的供暖和热水控制系统。参见Fiander and Brower v HMRC (2021) 、 Wilkinson [2021] (TC08059)、 Mason [2021] (TC08216)。

但是，如果附属建筑符合英国税务海关总署 (HMRC) 规定的特定要求，则可以申请房产税减免 (MDR)。我们拥有丰富的成功申请经验。如果您正在购买带有附属建筑的房产，请尽快与我们联系，以确定是否可以申请房产税减免，从而减少购买该房产时应缴纳的印花税 (SDLT)。.

土地和非住宅建筑

MDR 不适用于获得空地或已获规划许可的非住宅建筑——需要有住宅或建筑物正在建造或改建为住宅的某种实际表现形式（但具体何种实际表现形式符合法定标准，则取决于事实和程度）。Ladson Preston 诉 HMRC [2022]。

如果您对此主题有任何疑问，请致电01902 711370或发送电子邮件enquiries@uklandlordtax.co.uk。如果您有任何疑问或需要我们的专家协助，请联系我们。