如何根据第 24 条计算您的租金利润

2026年5月4日

对于房东而言，了解如何根据《所得税法》第24条正确计算租金利润至关重要。计算错误可能导致您多缴税款（造成经济损失）或少缴税款（面临英国税务海关总署的罚款和利息）。本页面将通过逐步讲解和示例，帮助您了解相关规则在实际操作中的具体应用。.

计算方法为何改变

在第24条规定出台之前，计算租金利润非常简单。您只需计算租金收入和所有允许的支出（例如抵押贷款利息），然后对剩余部分缴纳税款即可。计算出的利润金额能够较为准确地反映您的真实经济状况。.

2015年《财政（第二号）法案》引入的第24条，自2020年4月起全面生效，打破了这种关联。个人房东不再能从租金收入中扣除抵押贷款利息或其他融资成本。取而代之的是，这些成本将作为一项单独的税收减免，在计算租金利润的税额之后进行抵扣。其结果是，您的应税租金利润现在高于您的实际现金利润，如果您按高于基本税率的税率缴纳税款，那么您获得的税收减免将低于之前的抵扣额。.

逐步计算

第 24 节的计算分为四个不同的阶段，按顺序完成每个阶段非常重要。.

第一步：计算您的总租金收入

您的计算起点是您在纳税年度内从所有住宅出租物业收到的租金总额。这包括您为提供住宿以外的服务所收取的任何费用，例如公共区域清洁或园艺服务，前提是这些费用未作为服务费单独收取。它不包括您代表租户持有并打算退还的押金，但包括您在租约结束时保留的任何押金。.

第二步：扣除允许的费用（不包括财务费用）

您可以从总租金收入中扣除除抵押贷款利息或其他融资成本以外的所有房产相关费用。这些费用将在步骤 4 中详细说明。此阶段可扣除的费用包括：房屋中介费和管理费、房屋及财产保险费、维修和保养费用（不包括用于房屋改造的资本支出）、地租和服务费、已支付的市政税和水电费（非租户支付）、与租赁业务直接相关的会计费用，以及根据“更换家用物品减免”政策产生的更换家用物品的费用。.

在此处或利润计算的任何其他环节，您都不能扣除抵押贷款利息、贷款安排费或任何其他融资成本。这些费用将单独列出，并在第四步处理。.

步骤三：计算您的应税租金利润

从总租金收入中扣除允许的支出后，即可得出应税租金利润。该金额将作为您的房产收入填写在您的个人所得税申报表中，并以此计算您的所得税。需要注意的是，如果您有抵押贷款利息，则该金额会高于您的实际现金利润，因为利息尚未扣除。.

如果您的允许支出超过您的租金收入，则会出现房产亏损。英国房产业务的亏损通常可以结转至以后年度，并用于抵扣该业务未来的利润，但不能用于抵扣其他收入。.

第四步：计算并应用财务成本税收减免

计算出租金利润（以及所有其他收入）的税额后，您需要应用融资成本税收减免。这项减免会减少您的税款，而不是减少您的收入，减免额等于以下三个数字中较低者的 20%：

本纳税年度的融资成本（抵押贷款利息、贷款费用和其他符合条件的融资成本）
您在纳税年度的房地产业务利润（步骤 3 中的数字）
您在纳税年度的调整后总收入超过个人免税额的部分

之所以将减免额度限制在这三个数字中的最低值，是为了防止房东获得的减税额超过其房产收入实际应缴税额。如果某一年无法使用全部融资成本，剩余部分将结转至下一纳税年度。.

示例：基本税率纳税人

莎拉的租金收入为 14,000 英镑，可扣除的支出（不包括融资成本）为 2,500 英镑。她当年的抵押贷款利息为 6,000 英镑。她唯一的其他收入是 28,000 英镑的工资。她没有其他收入来源。.

她的应税租金利润为 14,000 英镑减去 2,500 英镑，即 11,500 英镑。她的总收入为 28,000 英镑加上 11,500 英镑，共计 39,500 英镑。扣除 12,570 英镑的个人免税额后，她的应税收入为 26,930 英镑，完全符合基本税率范围。在扣除融资成本减免之前，她的所得税按 26,930 英镑计算，税率为 20%，即 5,386 英镑。.

她随后应用了融资成本税收减免。她的融资成本（6,000英镑）、房产收益（11,500英镑）以及超过个人免税额的调整后总收入（26,930英镑）中，最低者为6,000英镑。她的税收减免额为6,000英镑的20%，即1,200英镑。她最终的税单为5,386英镑减去1,200英镑，得出4,186英镑。.

对于基本税率纳税人而言，第24条规则与旧的扣除制度效果相同，因为20%的减税相当于20%的扣除。第24条的真正影响体现在较高税率和附加税率纳税人身上。.

示例：高税率纳税人

詹姆斯有20000英镑的租金收入，可扣除的支出（不包括融资成本）为3000英镑。他的抵押贷款利息为10000英镑。他的年薪为55000英镑。他没有其他收入。.

他的应税租金利润为 20,000 英镑减去 3,000 英镑，即 17,000 英镑。他的总收入为 55,000 英镑加上 17,000 英镑，共计 72,000 英镑。扣除 12,570 英镑的个人免税额后，他的应税收入为 59,430 英镑。基本税率适用于扣除个人免税额后的收入，最高为 50,270 英镑，因此 37,700 英镑按 20% 的税率征税，21,730 英镑按 40% 的税率征税。在扣除融资成本之前，他的所得税为（37,700 英镑 × 20%）加上（21,730 英镑 × 40%），即 7,540 英镑加上 8,692 英镑，共计 16,232 英镑。.

他随后应用了融资成本税收减免。他的融资成本（10,000英镑）、房产收益（17,000英镑）以及超过个人免税额的调整后总收入（59,430英镑）中，最低者为10,000英镑。他的税收减免额为10,000英镑的20%，即2,000英镑。他最终的应纳税额为16,232英镑减去2,000英镑，得出14,232英镑。.

根据旧规定，詹姆斯可以从租金收入中扣除 10,000 英镑的抵押贷款利息，从而将他的应税租金利润减少到 7,000 英镑，总收入减少到 62,000 英镑。他的税单将减少 2,000 英镑——这是 40% 的减免（旧规定）和 20% 的减免（第 24 条）之间的差额。.

实例分析：个人零用钱陷阱

艾玛的年薪为 95,000 英镑，租金收入为 18,000 英镑。她的允许支出（不包括融资成本）为 1,500 英镑，抵押贷款利息为 12,000 英镑。.

她的应税租金利润为 18,000 英镑减去 1,500 英镑，得出 16,500 英镑。她的总收入为 95,000 英镑加上 16,500 英镑，得出 111,500 英镑。由于她的调整后净收入超过 100,000 英镑，她的个人免税额开始递减。每超过 100,000 英镑的收入 2 英镑，她的个人免税额就会减少 1 英镑。她超过 100,000 英镑的收入为 11,500 英镑，因此她损失了 5,750 英镑的个人免税额。她的实际个人免税额为 12,570 英镑减去 5,750 英镑，得出 6,820 英镑。.

这意味着，原本属于她个人免税额的5,750英镑收入现在要按40%的税率征税，除了第24条直接的影响外，她还要额外缴纳2,300英镑的税款。她的融资成本税收减免额为12,000英镑的20%，即2,400英镑。但第24条和个人免税额递减的综合影响意味着，与旧规则相比，她增加的总税负要高得多。.

这是第 24 条最重要但最不为人所理解的后果之一。.

结转未使用的融资成本

如果某一年由于房产利润或调整后的总收入不足而无法充分利用20%的税收减免，未使用的融资成本不会损失。这些成本将结转至下一纳税年度，并在计算税收减免时计入该年度的融资成本。您必须主动追踪此结转情况，并将其计入每年的个人所得税申报表中。英国税务海关总署（HMRC）不会自动应用此结转。.

避免常见错误

房东在根据《所得税法》第24条计算租金利润时，常犯以下几个错误：最常见的错误是将抵押贷款利息作为可扣除费用而非融资成本计入。未能将往年未使用的融资成本结转至下一年，意味着要缴纳不必要的税款。另一个常见的错误是使用抵押贷款总额（本金和利息的总和）而非仅使用利息部分，以及将用于个人而非房产用途的借款申请税收减免。.

您还应该记住，财务成本税收减免不会减少您的收入，而是减少您的税款。它不能产生退税。任何未使用的减免额度都可以结转到下一年。.

自评税申报表：您的租金利润（扣除允许的费用后，但不包括任何融资成本）将填写在您自评税申报表的英国房产部分。扣除额将自动计算，您的融资成本也将自动填入住宅融资成本栏目中。任何结转的融资成本都必须记录在案。您应保留相关记录，以便在税务海关总署 (HMRC) 展开调查时提供证明。.

概括

了解哪些支出可以抵扣，哪些属于融资成本至关重要，因为这些数据会影响您的应税租金收入，并在计算应税收入后带来额外的 20% 税收抵免。对于基本税率纳税人而言，结果与之前的规定基本相同。对于较高税率和附加税率纳税人而言，第 24 条款实际上会永久性地增加税负，这通常是由于对个人免税额递减和其他门槛的影响所致。.

正确计算、跟踪结转金额以及了解对调整后净收入的影响是您租赁税务状况的重要组成部分。.

英国房东税务咨询公司 (UK Landlord Tax) 为英国各地的房东提供专业的税务指导。如果您需要评估租金收益或了解第 24 条款的影响，请联系我们的团队。.