房东在抵押贷款利息和税收减免方面常犯的10个错误

2026年4月27日

抵押贷款利率是房东最大的支出之一，也是最容易被误解的房产税问题之一。由于第24条（融资成本减免上限）的分阶段实施，相关规定如今更加复杂，任何疏忽都可能造成高昂的损失。以下是我们从经验丰富的多物业房东到首次购房者总结出的十大常见错误。.

认为你仍然可以把房贷利息作为费用扣除

这可能是房东税收中最根深蒂固的误解之一。在2017年4月之前，单身房东可以在税前直接从租金收入中扣除抵押贷款利息。但现在情况已不再如此。《2015年财政法案（第二号）》在《财政法案》第24条下引入了新的规定，禁止个人房东（包括通过合伙企业出租）从房产收入中扣除任何融资成本。但是，他们可以享受一项简单的税收抵免，金额相当于融资成本、房产利润或调整后总收入中较低者的20%。这其中的差别相当显著，实际应纳税收入的减少远比最终税单上的百分比减少更为重要。这一变化使得高税率和附加税率纳税人的杠杆房产投资组合的税负大幅增加。.

假设该限制适用于所有房东

第24条适用于个体房东和合伙企业，不适用于公司。对于拥有多处房产的房东而言，成立公司已成为一种更受欢迎的策略，原因之一是抵押贷款利息仍可按常规方式作为营业费用扣除。该限制也不包括带家具的度假租赁房产，但需要注意的是，带家具的度假租赁房产制度已被取代，新法规将于2025年4月生效，这意味着任何依赖此项豁免的房东现在都应该重新评估自身情况。商业地产不受此限制；该条款仅适用于住宅地产业务。.

税收减免计算错误

即使房东知道他们获得的是税收减免而非税收抵免，他们仍然会低估其意义。税收减免额为以下三项中最低值的20%：当年的融资成本、房地产业务利润或个人调整后的总收入（超过个人免税额的部分）。在某些情况下，如果房东出现业务亏损或总收入较低，则当年的融资成本总额可能无法提供任何税收减免。融资成本可以抵扣收入，任何未使用的部分可以结转到以后年度；然而，通常情况下，融资成本无法抵扣收入，导致房东缴纳过多的税款。.

忘记结转未使用的融资成本

综上所述，许多房东并不知道，当年未使用的融资成本（即当年未能充分利用的税收减免）可以结转至下一年使用。这一点对于前几年亏损或收入波动较大的房东尤为重要。房东应每年仔细记录结转金额，并将其计入个人所得税申报表中。否则，就等于白白损失了一笔钱，英国税务海关总署（HMRC）也不会自动为您申请这笔抵扣。.

将本金偿还计入融资成本

这是一个简单却又出人意料地常见的错误。只有利息部分才能享受税收减免——本金偿还部分仅仅是减少了未偿贷款余额，与税收没有任何关系。持有还款型抵押贷款的房东需要每年从贷款机构获取一份明细表，列明利息和本金的分配情况，并且只有利息部分应该计入税款计算中。使用每月还款总额会高估融资成本，如果因此导致纳税申报错误，房东可能会面临罚款。

就未用于房地产业务的借款申请税收减免

符合税收减免条件的融资成本必须与用于房产租赁业务的借款相关。这意味着贷款必须是为了购买、改善或维修出租房产而发放的。.

忽视对个人免税额和税收抵免的影响

第24条的负面影响（且鲜为人知）在于调整后的净收入。房东的净现金状况可能不会改变，但应税收入可能会增加，因为房东的成本不再能从租金收入中扣除。这部分增加的收入可能会使房东的收入进入个人免税额区间，而个人免税额的减少幅度最高可达该收入区间边际收入的60%。此外，它还可能影响儿童福利金（通过高收入儿童福利附加费）、税收抵免和学生贷款偿还。收入接近这些门槛的房东应格外谨慎地模拟所有影响，而不仅仅是租金收入的税收。.

未能及时进行重组，导致问题恶化

许多房东知道公司化可能对他们有利，但却不确定如何操作，或者担心房产转让的资本利得税 (CGT) 和印花税 (SDLT)。这些担忧当然不无道理，而且实际分析也相当复杂；问题不在于没有正确地进行数字建模，而在于没有做出明智的决定。对于一些房东来说，持续的第 24 条款税负可以在相对较短的时间内抵消公司化的前期成本。但对于另一些房东来说则不然。关键在于不要等到最后才去分析。拖得越久，选择就越受限，成本也越高。.

对所有财务成本一视同仁

并非所有借贷成本的处理方式都相同。虽然抵押贷款利息是最常见的融资成本，但相关规定也涵盖其他成本，例如安排费、贷款费以及用于支付首付或房屋修缮费用的贷款利息。然而，这些成本的处理方式会因其性质和产生方式而异。.

未妥善保存记录

最后但同样重要的是，一些房东未能妥善保存财务费用申报记录。在正常的自我评估中，英国税务海关总署 (HMRC) 有长达 6 年的时间来调查是否存在疏忽行为。要申请财务费用减免，房东必须证明初始贷款的用途、每个纳税年度支付的利息金额、任何再抵押贷款、已释放资金的任何用途以及任何结转的未使用财务费用。抵押贷款声明、结算声明以及清晰、完整的贷款资金使用记录都至关重要。否则，房东很可能最终无法证明其申请的合法性。
最后总结

自第24条规定实施以来，房东的抵押贷款利息规则变得异常复杂，误解这些规则的后果远不止是多缴税款那么简单。要正确分析，需要了解融资成本如何与总收入、个人免税额以及其他税收减免和费用相互作用。如果您的出租房产组合有所增长、收入发生变化，或者近年来进行了再融资，那么仔细审查您的财务状况至关重要，以确保您既没有多缴税款，也没有无意中少申报税款。.

本文仅供一般信息参考。英国房东税务咨询公司 (UK Landlord Tax) 为英国各地的房东提供专业的税务建议。如需针对您具体情况的定制建议， 请联系我们的团队。