房产遗产税

2022年6月22日

房东们最关心的问题之一是如何避免房产遗产税。与许多房东交流后发现，他们和我一样，都希望房产能够实现长期资本增值，并以此补充当前和退休收入，从而保护房产财富，最终将资产传承给子女，同时避免缴纳高额的个人所得税。.

他们最关心的是，希望在生前继续掌控这些房产，以便直至去世都能持续获得收益。他们也希望确保这些财产能够传承给后代，不会在离婚时受到子女未来伴侣的侵占。.

在税务领域，遗产税被称为“选择税”。也就是说，您可以选择缴纳或不缴纳。尽早寻求专业建议，制定有效的遗产税规划，可以帮助您避免缴纳遗产税，并确保您的财富能够传承给下一代，并为子孙后代提供保障。.

那么，让我们来看看如何通过考察房产所有权的归属情况（以个人名义或通过有限公司持有），来避免投资房产的遗产税。

个人姓名

要么就什么都不做，要么我就不在这里了，所以这对我没影响！

去世后，您投资性房产的净值将作为遗产的一部分计入您的遗产税（IHT）中。例如，如果您去世时留下价值 200 万英镑的房产组合，其中有 100 万英镑的未偿债务，那么您的遗产税将为 100 万英镑的 40%，即 40 万英镑。.

您确实可以享受32.5万英镑的免税额度，如果您将主要住宅留给子女和孙子女，该额度最高可达50万英镑。已婚夫妇的免税额度最高可达100万英镑，但就本文而言，我们假设这些免税额度已用于抵扣您的主要住宅。如今，拥有一套价值超过65万英镑的房产并不难。.

把房产赠予你的孩子

您可以随时将任何出租房产赠予您的子女。但后果是：

由于转让价值始终被视为赠与时的市场价值，因此需立即缴纳资本利得税。此项税款必须在60天内申报并缴纳。.
失去租金收入。一旦赠与，您将无法再获得任何租金收入，否则该赠与将变成附带保留的赠与，并会因遗产税而计入您的遗产。.
你需要存活7年，该资产才能完全从你的遗产中剔除，从而免于遗产税的征收。.
您的孩子可能不希望以自己的名义拥有所有权，因为收入会使他们进入更高的税级，或者他们已经是高税率纳税人。.
离婚时，子女未来伴侣对财产的侵害保护有限。
如果房产已有抵押贷款，则需要获得贷款机构的许可才能进行产权转移。这种情况不太可能发生，因此您的子女需要申请抵押贷款，实际上您只能选择没有抵押贷款的房产。.

总而言之，前景并不乐观。.

转入全权信托

这是一个可行的方案，但请注意以下限制：

你需要存活7年，该资产才能完全从你的遗产中剔除，从而免于遗产税的征收。.
如果房产已有抵押贷款，则需要获得贷款机构的许可才能将其转入信托。这种许可不太可能获得批准，因此实际上您只能选择没有抵押贷款的房产。.
每对已婚夫妇最多可以转移 65 万英镑，超出部分需立即缴纳 20% 的遗产税。7 年后，可以再转移 65 万英镑，以此类推。例如，如果有人想转移价值 100 万英镑的投资组合，则需要至少存活 14 年才能免除遗产税。.
将资产转移至信托时，资本利得税可以延期缴纳，并将资产转移给同意延期缴纳资本利得税的子女。然而，这只是将问题暂时搁置，留给子女日后处理。如果子女日后想要出售该房产，他们将需要根据您最初的购买价格缴纳资本利得税。.
信托中的租金收入利润按 45% 的税率征税。
如果将来要将房产从信托转移给子女，则需缴纳遗产税退出费。
信托持有的超过遗产税免税额度的资产将按最高6%的税率缴纳为期10年的遗产税。此税率每10年重复征收一次，直至信托存续期结束。
该信托需要向英国税务海关总署 (HMRC) 注册，并且每年都需要填写信托纳税申报表。
如果您希望避免缴纳遗产税，将财产转移到信托后，您将不再获得任何收益。

出售和再投资

出售房产并将所得资金再投资于商业地产减免投资组合。我们认为，这风险极高，并非临终前的明智之举。但如果您在之后存活两年，该投资可在您去世时免征遗产税传承给受益人。然而，出售房产仍需缴纳资本利得税，因此应权衡利弊，进行合理的风险评估。许多投资工具在AIM或富时350指数上市。风险在于，股票价值可能在您的一生中下跌，或者公司本身破产清算，届时您将损失所有资产。.

遗产税和有限公司

如果设立得当，有限公司可以降低您的遗产税负担。同时，您可以在生前保持完全控制权，完全支配公司收益，并制定股东协议来保护您的财产财富，使其留给子女。.

冷冻食品份额

您可以考虑使用“冻结股”进行规划。其目的是冻结您所持有的股票价值，以便未来的增值收益归于指定的受益人——通常是下一代。.

这是通过修改公司章程实现的，将公司股份分为A类股和B类股。A类股享有在公司清算时获得相当于公司当前价值的股息和/或资本的权利，并由您持有。需要注意的是，在公司成立之初，您的当前价值相当于您所持有的A类股的面值，即每股1英镑，因为公司没有其他资产。.

公司未来所有增值都将归入B类股份，这些股份将留给您的子女，或者捐赠给一个惠及子孙后代的信托。目前来看，这项规划不会涉及遗产税问题。新的B类股份只有面值，因为它们最初没有投票权、股息权，也没有高于面值的资本价值。由于现有股份的价值并未大幅缩水，因此不存在重大的价值转移。您去世时，您只需就两类股份设立之日的公司价值缴纳税款。.

如果您已经拥有房产，也可以采用同样的方法。在这种情况下，首先需要进行估值，以确定您所持股份的当前价值。.