海外实体登记册 - 指南和常见问题解答

海外实体登记册 – 指南和常见问题解答

2023年10月6日

海外实体登记册旨在提高许多国家财产所有权的透明度。其主要目标是防止通过海外实体拥有的财产进行洗钱、逃税和非法资金流动。.

为什么房东应该关注海外实体登记册？

房东，尤其是那些与国际有联系的房东，应该关注这类登记册，原因有很多：

法律合规：房东和业主通常都有法律义务申报其所有权结构和受益所有人。未能履行此义务可能导致罚款、处罚，甚至刑事指控。

透明度和声誉：通过明确房产所有权，房东可以展现透明度和合乎道德的行为。这可以对其在租户、投资者和公众中的声誉产生积极影响。

税务影响：引入房产登记制度的原因之一是确保房产相关税款得到正确缴纳。通过遵守登记制度，房东可以避免税务纠纷、罚款或逃税指控。

加强尽职调查：如果房东与海外实体进行交易，了解并理解相关登记册有助于开展尽职调查。这在评估潜在商业伙伴或买家的合法性或信誉时尤为重要。

金融机构的审查：银行和其他金融机构的尽职调查流程日益严格。他们通常要求明确房产所有权，尤其是在放贷或处理大额交易时。遵守《海外实体登记册》的规定可以使与这些机构的交易更加顺畅。

未来的房产买卖：房产登记制度提供的透明度有望促进未来的房产买卖。买卖双方都可能更容易信任所有权清晰且经过核实的交易。

什么是海外实体？

海外实体通常指在特定国家司法管辖区之外成立、注册或设立的公司、合伙企业、信托或其他法律实体。在涉及财产所有权和海外实体登记册的讨论中，“海外实体”通常指在财产所在地国家之外注册，但在该国拥有房地产或财产的实体。.

例如，如果一家公司在英属维尔京群岛 (BVI) 注册，但在英国拥有房产，那么从英国的角度来看，该公司将被视为“海外实体”。.

具体细节、定义和影响可能因各国的法律法规框架而异。但共同之处在于，该实体被视为与其所有者分离的独立法人实体，并在相关司法管辖区之外运营。.

符合条件的遗产是什么？

在围绕海外实体登记册的讨论中，“合格财产”通常指的是特定类型的财产权益，这些权益需要海外实体登记其受益所有权。.

在此背景下，符合条件的遗产主要类型有：

永久产权地产
租赁期限超过 21 年的租赁地产。.
当海外实体在英国持有符合条件的房产时，通常需要披露其受益所有人的详细信息。这些信息随后会在海外实体登记册中公开。此类措施旨在遏制非法金融活动，并提高房产所有权的透明度。.

什么是受益所有人？

“受益所有人”是指即使某项财产的所有权登记在他人名下，仍享有所有权利益的个人或实体。它通常指的是能够从相关实体中获益、控制或影响该实体的实际个人或实体。.

房东需要对海外实体登记册做些什么？

如果房东与海外实体有关联或本身就是海外实体，并且在英国拥有或打算购置房产，那么他们通常需要这样做：

注册：如果海外实体在英国购买或已拥有房产，则需要向海外实体登记册进行注册。该注册信息应包括该实体的受益所有人的详细信息。

更新信息：实体须每年或在受益所有权发生变更时更新其在登记册上的信息。

获取注册号码：注册成功后，海外实体将收到一个唯一的注册号码。此号码在进行房产交易时至关重要，因为在任何产权转移过程中都需要出示此号码。

房产交易限制：如果境外实体未进行注册，则其出售、出租（期限超过七年）或将房产用作贷款抵押物均受到限制。只有在完成注册并提供必要的受益所有权信息后，才能解除此限制。

处罚：不遵守登记要求或提供虚假信息，可能导致巨额罚款，在某些情况下，甚至可能被判处监禁。

尽职调查：与海外实体有关联的房东应确保了解其所拥有房产的范围和详情，尤其是在所有权结构复杂的情况下。这将有助于向登记处提供准确的信息。

寻求法律建议：考虑到法律后果以及不遵守规定的潜在处罚，房东最好寻求专业建议，以确保他们符合海外实体登记册的所有要求。

房东必须明白，该登记册的主要目标是提高英国房地产市场的透明度。虽然这可能会给海外实体增加一层额外的繁琐手续，但这是打击非法金融活动的关键一步。.

ROE制度与PSC制度相同吗？

不，海外实体登记册（ROE）制度和重要控制人登记册（PSC）制度并不相同，但它们在提高公司和财产所有权及控制权透明度的目标上具有相似之处。两者都是英国的举措，虽然它们的运作框架和应用方式有所不同，但在打击洗钱和逃税等金融犯罪的总体目标上存在重叠。.

以下是对这两个政权的简要概述：

PSC（具有重大控制权的人）制度：

由英国政府于2016年4月推出。.
要求英国公司和有限责任合伙企业 (LLP) 识别并记录对其拥有重大控制权的人员。.
公司和有限责任合伙企业必须维护一份重要控制人登记册，并将其提交给公司注册处。.
PSC 通常是指持有公司 25% 以上股份或投票权、有权任命或罢免大多数董事会成员，或以其他方式行使重大影响或控制权的人。.
目标是提高英国公司和有限责任合伙企业的透明度，以了解谁真正拥有或控制这些实体。.

海外实体登记制度（ROE）：

旨在通过识别海外实体在英国拥有的房产的实际受益所有人，提高英国房地产市场的透明度。.
在英国拥有或打算购买房产的海外实体必须进行登记，并提供有关其受益所有人的详细信息。.
其目的是阻止洗钱、逃税和通过海外实体拥有的房地产资产进行的非法资金流动。.
虽然这两种制度的范围不同——PSC 侧重于公司和有限责任合伙企业的所有权，而 ROE 侧重于海外实体拥有的财产——但它们都起到了揭示公司和财产所有权通常不透明性质的作用。.

如果有人涉足英国的商业或房地产，他们应该熟悉这两种制度，以确保合规并避免潜在的处罚。.

作为海外人士，我能否在 2023 年 1 月 31 日之前出售我在英国拥有的所有房产，而无需履行任何义务？

如果您正考虑在特定日期前出售海外实体 (OE) 在英国拥有的所有房产，以避免登记或任何相关义务，则需要考虑以下几个方面：

现有义务：即使您在立法完全生效之前出售房产，也可能存在追溯条款或其他规定，要求在强制执行日期之前的特定时间段内拥有英国房产的业主进行披露或报告。

交易时间：出售房产并非总是快捷的过程。从寻找买家、协商条款、进行房产检查到最终敲定法律细节，房产交易有时可能比预期花费更长时间。因此，预留充足的时间应对这些潜在的延误是明智之举。

法律和财务影响：出售房产，尤其是仓促出售，可能会产生重大的法律和财务影响。您需要考虑税务影响、仓促出售可能造成的损失以及法律费用。

寻求专家建议：由于企业所有权的复杂性以及相关法规的不断变化，因此必须咨询熟悉英国房地产法和即将发生的变化的金融专业人士。

总之，虽然在新规生效前出售房产看似是规避合规的直接方法，但实际情况可能更为复杂。至关重要的是，您必须充分了解相关信息，并采取最符合海外实体长远利益的措施。.

如果您对此主题有任何疑问，请致电01902 711370或发送电子邮件enquiries@uklandlordtax.co.uk。如果您有任何疑问或需要我们的专家协助，请联系我们。