第 24 条如何影响您的房东税单

2026年5月25日

如果您名下拥有一套住宅出租房产并有抵押贷款，那么第 24 条款可能是影响您财务状况的最重要的税法条款。尽管该条款自 2020 年 4 月起全面生效，但它仍然让房东们措手不及——尤其是那些自规则变更以来没有重新审视自身税务状况的房东。本文将解释第 24 条款的具体内容、它如何影响您的实际税单，以及那些感到压力重重的房东有哪些应对方案。.

第 24 条是什么？

第24条指的是2015年《财政（第2号）法案》引入的条款，该条款从根本上改变了个人房东就其抵押贷款利息和其他融资成本获得税收减免的方式。在2017年至2020年分阶段实施这些变更之前，房东可以在计算应税利润之前直接从租金收入中扣除抵押贷款利息。这意味着，一位高收入纳税人如果拥有20,000英镑的租金收入和12,000英镑的抵押贷款利息，则只需就8,000英镑的利润缴税——这是一个简单明了的计算方法。.

第 24 条规定完全取消了个人房东的这项税收抵扣。取而代之的是，房东现在可以获得相当于其融资费用 20% 的基本税率减免。乍一看，这似乎只是一个微不足道的调整。但实际上，对于那些缴纳更高额外税款的房东来说，这相当于大幅提高了他们的租金收入。.

原理：计算的实际运作方式

为了理解其实际影响，举个具体的例子会很有帮助。假设你是一位高收入纳税人，在2025/26纳税年度有20000英镑的租金收入和12000英镑的抵押贷款利息。.

按照旧规定，您本应从租金收入中扣除 12,000 英镑的利息，剩余 8,000 英镑的应税利润。按 40% 的税率计算，您应缴纳的租金收入税款为 3,200 英镑。.

根据第24条规定，您不能进行该项扣除。您的应税租金收入为20,000英镑（扣除除融资成本以外的任何允许扣除的费用）。假设没有其他可扣除的费用，您需要就20,000英镑缴纳40%的税款，即8,000英镑。然后，您可以获得相当于融资成本20%的税收减免——12,000英镑的20%为2,400英镑。因此，您的租金收入净应缴税款为8,000英镑减去2,400英镑，即5,600英镑。这比旧规则下多出了2,400英镑，而实际收入和成本完全相同。.

对于适用附加税率的纳税人来说，这种差距更大。关键在于，无论边际税率如何，减税幅度始终固定为20%——因此，税率越高，您实际获得的减税额与旧制度下应得减税额之间的差距就越大。.

隐藏的陷阱：调整后净收入

第24条的影响并非简单地计算税款那么简单，而这正是许多房东真正措手不及的地方。抵押贷款利息将不再从租金收入中扣除，即使您的银行存款金额不变，您的总收入也会增加。.

这很重要，原因有几点。如果您的调整后净收入超过 10 万英镑，您的个人免税额将开始递减，超过该门槛的收入每 2 英镑，个人免税额就减少 1 英镑。当您的收入达到 125,140 英镑时，您的个人免税额将完全消失。该收入区间的实际边际税率为 60%，而第 24 条款可能会将原本不属于该区间的房东推入其中。例如，一位房东的工资收入为 9 万英镑，租金收入为 2 万英镑（扣除 1.5 万英镑的抵押贷款利息之前），其调整后净收入可能为 9.5 万英镑——远低于个人免税额递减的门槛。根据第 24 条款，他们的调整后净收入为 11 万英镑，个人免税额将减少 5000 英镑，从而产生与租金利润本身无关的额外税收成本。.

同样的情况也适用于高收入儿童福利附加费，该附加费适用于调整后净收入超过 60,000 英镑的情况。如果房东领取儿童福利金且其收入接近门槛金额，则可能需要缴纳该附加费，而如果没有领取儿童福利金则无需缴纳。其他因素，例如学生贷款还款、养老金领取者的年度津贴以及某些税收抵免的资格，也可能受到影响。.

哪些人会受到影响——以及哪些人不会受到影响

第24条适用于个体房东以及合伙人均为个人的合伙企业，但不适用于公司。有限公司仍可按正常方式将抵押贷款利息作为营业费用扣除，仅需就扣除融资成本后的净利润缴纳公司税。这正是自2017年以来，成立公司成为投资组合房东广泛讨论的策略的主要原因。.

该限制仅适用于住宅租赁，不适用于商业地产。此外，值得注意的是，此前针对“带家具度假租赁”的第24条豁免条款已于2025年4月失效。此前，经营带家具度假租赁的房东享有此项豁免，但现在须遵守住宅租赁房东的通用规则，并受第24条的全面限制。.

当你的房产亏损时会发生什么？

第24条规定给房东带来了一个棘手的问题：他们的年租金收入（不含融资成本）低于融资成本。即使房东现金流为负，房地产业务也可能在税务上被认定为盈利，因为融资成本不能从投资中扣除。这并非理论上的极端情况；它将影响许多高杠杆房东，尤其是那些在市场高峰期高价购入房产并背负巨额抵押贷款的房东。.

如果某一年由于房产利润或调整后的总收入不足而无法充分利用税收减免，未使用的融资成本并不会损失。这些成本可以结转到以后的纳税年度，并在收入充足时使用。但是，这种结转必须主动追踪和申报；它不会自动发生，而且许多房东对此并不了解。.

公司注册问题

对于拥有较大房产组合或边际税率较高的房东来说，将出租房产转入有限公司通常是应对第 24 条款最有效的长期措施。公司缴纳 19% 的公司税（利润超过 25 万英镑时为 25%），并且可以全额扣除抵押贷款利息，这可以大幅降低相同租金收入的税负。.

然而，公司化并非简单或经济的解决方案。将房产从个人所有或转让给公司所有权，会被视为资本利得税 (CGT) 处置，并可能导致巨额资本利得税。此外，还需按附加房产税率缴纳印花税 (SDLT)，税额将根据转让时房产的市场价值计算。公司化是否具有财务优势，取决于投资组合的规模、抵押贷款金额、房产的初始成本以及房东的长期计划，例如他们是否会从公司提取收入或进行投资。.

然而，对另一些人来说，第24条规定的税收负担可能大于公司注册的一次性成本，因此对房东不利。还有一些人，特别是那些房贷较少或房产快速升值的人，可能看不到任何收益。重要的是要正确分析情况，而不是凭直觉认为公司注册总是最佳方案。.