第 24 条及抵押贷款利息减免

2026年5月18日

如果您名下拥有住宅出租物业并有抵押贷款，那么第 24 条税法对您的税单影响最大。该条款由 2015 年《财政（第二）法案》引入，并于 2020 年 4 月全面生效。它从根本上改变了个人房东获得抵押贷款利息减免的方式，并且对许多人来说，它显著增加了他们就相同租金收入缴纳的税款。本页面将解释第 24 条的内容、运作方式、适用人群以及您的选择。.

第 24 条是什么？

第24条指的是2015年《财政（第2号）法案》中的相关条款，该条款取消了个人房东在计算应税利润时从租金收入中扣除抵押贷款利息和其他融资成本的权利。取而代之的是，房东现在可以获得基本税率减免，即相当于其符合条件的融资成本20%的税款抵免。这项变更在2017/18和2019/20纳税年度之间逐步实施，并自2020年4月起全面生效。.

当时政府给出的政策理由是，旧制度给予高税率房东比基本税率纳税人更优惠的税收待遇，这使得杠杆式房地产投资更具吸引力，从而推高了房价。无论人们如何看待这一论点，该制度对房东的实际影响都十分显著，如今，对于任何以个人名义出租住宅物业的人来说，了解相关规定都至关重要。.

发生了哪些变化，以及这些变化为何重要

根据旧规定，抵押贷款利息与其他可抵扣的营业支出一样处理。在计算应税利润之前，您可以从租金收入中扣除抵押贷款利息，这意味着您可以按边际税率享受税收减免。高税率纳税人可享受40%的抵押贷款利息减免；附加税率纳税人可享受45%的减免。您最终需要缴纳税款的利润数字，能够合理反映您在扣除融资成本后的实际经济状况。.

根据第24条规定，该项扣除已不再存在。您的应税租金利润在计算时不再扣除抵押贷款利息，这意味着它高于您的实际现金利润。之后，您可以获得相当于融资成本20%的税收减免，但无论您按20%、40%还是45%的税率缴纳所得税，该减免金额都相同。对于基本税率纳税人而言，结果基本不变。但对于较高税率和附加税率纳税人而言，他们过去获得的减免与现在获得的减免之间的差异，意味着其应纳税额的实际且永久性增加。.

减税机制如何运作

融资成本税收减免额等于以下三个数字中最低值的20%：您本纳税年度的合格融资成本、您本纳税年度的房地产业务利润以及您本纳税年度超过个人免税额的调整后总收入。之所以设定为这三个数字中的最低值，是为了防止减免额超过您实际应缴纳的房地产收入税款。.

如果由于您的房产收益或总收入不足，导致当年无法使用全部融资成本，未使用的金额不会损失。该金额将结转至下一纳税年度，并在计算减免额时计入该年度的融资成本。您必须主动追踪并申报此项结转，该结转不会自动生效。.

一个实际示例

这些数字使第 24 条的影响更加具体。假设您的租金收入为 22,000 英镑，允许支出（不包括融资成本）为 3,000 英镑，抵押贷款利息为 11,000 英镑。您唯一的其他收入是 50,000 英镑的工资。.

您的应税租金利润为 22,000 英镑减去 3,000 英镑，得出 19,000 英镑。您的总收入为 50,000 英镑加上 19,000 英镑，即 69,000 英镑。扣除 12,570 英镑的个人免税额后，您的应税收入为 56,430 英镑。基本税率适用于扣除个人免税额后的收入，最高为 50,270 英镑，因此 37,700 英镑按 20% 的税率征税，18,730 英镑按 40% 的税率征税。在扣除融资成本之前，您的所得税为（37,700 英镑 × 20%）加上（18,730 英镑 × 40%），即 7,540 英镑加上 7,492 英镑，总计 15,032 英镑。.

然后，您需要应用融资成本税收减免。您的融资成本（11,000英镑）、房产收益（19,000英镑）以及超过个人免税额的调整后总收入（56,430英镑）中，最低者为11,000英镑。您的税收减免额为11,000英镑的20%，即2,200英镑。您当年的最终税单为15,032英镑减去2,200英镑，得出12,832英镑。.

根据旧规定，您可以从租金收入中扣除11,000英镑的抵押贷款利息，从而将应税租金利润减少至8,000英镑，总收入减少至58,000英镑。扣除利息所节省的税款将按您的边际税率计算，在本例中，该税率是基本税率和较高税率的混合税率。本例中，第24条规定的直接成本是：较高税率部分利息的40%减免与您实际获得的20%减免之间的差额。对于许多情况类似的房东来说，这笔费用每年可达数千英镑。.

隐藏的影响：调整后净收入

第24条最重要却鲜为人知的后果之一是其对调整后净收入的影响。由于抵押贷款利息不再从租金收入中扣除，您的应税总收入将高于您的实际经济收入。这会产生诸多影响，远不止租金税计算本身那么简单。.

如果您的调整后净收入超过 10 万英镑，您的个人免税额将按超过该门槛收入的每 2 英镑递减 1 英镑的比例递减。当您的收入达到 125,140 英镑时，您的个人免税额将完全消失。该收入区间的实际边际税率为 60%，第 24 条款可能会将原本不属于该区间的房东纳入其中。例如，一位年薪 8.8 万英镑、租金收入 1.8 万英镑（其中 1.2 万英镑为抵押贷款利息）的房东，此前其调整后净收入可能为 9.4 万英镑，低于递减门槛。.

根据第 24 条规定，他们的调整后净收入为 106,000 英镑，并且他们损失了 3,000 英镑的个人免税额，从而产生了 1,200 英镑的额外税收成本，但这与他们的实际租金利润无关。.

同样的问题也适用于高收入儿童福利金附加费，该附加费适用于调整后净收入超过 60,000 英镑的情况。养老金年度津贴递减、学生贷款偿还以及某些税收抵免的资格都可能受到类似影响。这些间接成本往往被忽视，但其重要性可能与第 24 条款的直接影响不相上下，因此在评估房东的整体税务状况时，应始终将其纳入考虑范围。.

第 24 条适用于哪些人？

第24条适用于在英国出租住宅物业的个人房东，以及合伙人均为个人的合伙企业。该条款不适用于公司；拥有住宅出租物业的有限公司仍可按正常方式将抵押贷款利息作为营业费用扣除，仅需就扣除融资成本后的净利润缴纳公司税。.

该限制仅适用于住宅物业；出租商业场所的房东不受影响，可以继续全额扣除融资成本。.

需要注意的是，此前针对带家具度假租赁的第 24 条豁免条款已于 2025 年 4 月取消。此前出租带家具度假住宿的房东现在将适用普通出租住宿的房东规则，并须遵守第 24 条的全部限制。.

公司注册问题

对于拥有较大资产组合或边际税率较高的房东而言，将房产转移到有限公司名下通常是应对《所得税法》第24条最有效的长期避税方案。公司缴纳公司税，目前利润不超过5万英镑的部分税率为19%，超过25万英镑的部分税率为25%，并且公司可以在计算应税利润前全额扣除抵押贷款利息。对于高杠杆资产组合而言，个人所有权和公司所有权之间的税收差异可能非常显著。.

然而，成立公司并非简单或零成本的解决方案。将房产从个人所有转移到公司名下，在资本利得税方面会被视为资产处置，根据房产自购买以来增值的幅度，可能会产生巨额资本利得税。此外，转让时还需缴纳印花税，印花税按房产的市场价值计算。因此，决定成立公司需要仔细分析一次性成本与持续的税收优惠，并考虑投资组合的规模、抵押贷款水平、房产的基准成本以及房东的长期计划。.

对于一些房东来说，持续的第24条税收优惠会在相对较短的时间内抵消公司注册的一次性成本。但对于另一些房东，特别是那些抵押贷款余额较低、房产收益较高或计划近期出售房产的房东来说，这些费用可能并不划算。没有统一的答案，正确的决定完全取决于具体情况。.

其他值得考虑的策略

对于受《租赁法》第 24 条影响的房东来说，成立公司并不是唯一的选择。根据您的具体情况，还有许多其他策略可以帮助减轻影响。.

将部分房产转让给适用较低税率的配偶或民事伴侣可以减轻家庭整体税负，但必须谨慎操作，以确保其在税务方面有效，且不会对资本利得税 (CGT) 或遗产税 (IHT) 产生意想不到的后果。缴纳养老金可以降低调整后的净收入，这有助于缓解个人免税额递减或其他与收入相关的门槛限制。例如，通过偿还高息债务来审查投资组合的融资结构，可以降低受限制的融资成本，但这需要权衡将资金用于其他投资的机会成本。.

对于收入接近基本税率门槛的房东来说，也可以考虑是否可以通过合理安排租金收入或支出时间，使收入保持在基本税率范围内，这样第 24 条的限制就不会产生实际影响。.