英国居民在西班牙出售房产

英国居民出售西班牙房产

2023年8月3日

对于考虑出售西班牙房产的英国居民来说，了解此类交易涉及的税务问题和申报要求至关重要。下文将探讨您需要了解的所有关键领域——从西班牙税收和英国的义务到截止日期、扣除项以及后续的实际步骤。.

我需要向英国税务海关总署申报这笔销售吗？

如果您是英国居民且在英国拥有住所，则您的全球收入和收益均需纳税。因此，在西班牙出售房产必须在您的个人所得税申报表中向英国税务海关总署 (HMRC) 申报。英国和西班牙签订了双重征税协定，因此您无需就同一笔收益缴纳两次税款。您已缴纳的任何西班牙资本利得税 (CGT) 通常可以抵扣您应缴纳的英国资本利得税。.

由于每个国家的资本利得税计算方式不同，您需要了解西班牙和英国的相关规定，才能确定您是否需要缴纳额外的英国税款。.

在西班牙应缴纳的税款

出售西班牙房产时，可能需要缴纳两种主要税费：

Plusvalía（地方土地价值税）

土地所有权期间土地应税价值（ valor catastral del suelo

它与房产的市场价格无关。.
具体金额取决于您拥有该房产的时间长短以及市政厅的地方税率。.

非居民西班牙资本利得税 (CGT)

非居民需就收益缴税，收益计算方法为售价减去购买价和允许的成本。.

税率：欧盟/欧洲经济区居民为 19%；其他国家居民为 24%。
扣除项：您可以抵扣有据可查的买卖费用（律师费、公证费、房地产经纪人佣金）和符合条件的改进工程费用。
主要住宅减免：以前欧盟/欧洲经济区居民如果再投资购买另一处主要住宅，即可享受此项减免，但英国脱欧后，英国居民不再符合资格。

3% 预扣税 (Retención)

交易完成后，买方必须扣留售价的 3% ，并直接支付给西班牙税务机关作为资本利得税预付款。

如果实际应缴资本利得税低于 3%，您可以在销售后四个月Modelo 210税表，
如果您的资本利得税应纳税额较高，您必须在申报时支付差额。.

允许扣除的项目和费用证明

西班牙和英国都允许从收益中扣除某些费用：

买卖费用，例如律师费、房地产经纪人佣金和公证费。.
有记录的资本改善（扩建、重大翻新）。.
适用时已考虑通货膨胀因素。.

保留发票、合同和付款凭证，以支持每一笔扣款。.

货币兑换和外汇收益

西班牙资本利得税以欧元计算，但英国税务海关总署要求使用买卖当日的汇率以英镑计算。.

即使欧元收益很小或没有收益，汇率波动也可能导致英国纳税人获得应税收益。.
保留官方汇率记录，以确保英国报告的准确性。.

英国资本利得税

英国资本利得税是对扣除允许的成本和年度资本利得税免税额后的收益征收的税款。.

住宅物业税率：收益落在任何未使用的基本税率档次内，税率为 18%；收益超过该档次，税率为 24%。
由于英国的税率可能高于西班牙的税率，因此在申请抵免已缴纳的西班牙税款后，您可能需要向英国税务海关总署 (HMRC) 支付“补缴税款”。.
如果该房产曾经是您的主要住所，则可能适用私人住宅救济，但需满足严格的条件。.

双重征税协定和外国税收抵免

英国与西班牙之间的税收协定避免了双重征税。在填写英国纳税申报表时，请将已缴纳的西班牙资本利得税也申报进去，并申请外国税收抵免。.

英国税务海关总署将给予与该收益应缴纳的英国税款金额相同的税收抵免。.
如果英国税率更高，您需支付差额。.

报告截止日期

国家	要求	最后期限
西班牙	填写 Modelo 210 表格，并申请退还任何多扣的税款。	完工后4 个月内
英国	在您的自我评估申报表中申报收益	销售税年度后的次年1月31日之前