房东支付的房贷利息还能抵税吗？

2026年5月11日

这是房东们最常问的问题之一，而坦白说：这取决于您的房产所有权类型。对于大多数个人房东而言，简而言之，答案是否定的，情况已不再像以前那样了。但实际情况远比简单的“是”或“否”复杂得多，如果您想有效管理租金税，就必须了解抵扣和减税之间的区别。.

旧规则：抵押贷款利息可以全额抵扣的时期

多年来，抵押贷款利息的处理方式与住宅房东的其他可抵扣支出相同。如果您收取了 15,000 英镑的租金，并支付了 9,000 英镑的抵押贷款利息，那么您的净利润为 6,000 英镑，需要缴纳所得税。利息在税款计算之前就已经扣除，这意味着高税率纳税人实际上获得了 40% 的融资成本减免，而附加税率纳税人则获得了 45% 的减免。这种处理方式简单明了、合乎逻辑，并且与税制中其他业务支出的处理方式基本一致。.

这一切随着 2015 年《财政（第 2 号）法案》的颁布而改变，该法案引入了通常被称为第 24 条的规定。这些变化在 2017 年至 2020 年间逐步实施，但自 2020 年 4 月起，对于出租住宅物业的个人房东而言，旧规则已完全废除。.

现行规则是怎么说的

根据现行规定，个人房东在计算应税利润时，不能再从租金收入中扣除抵押贷款利息或其他任何融资成本。取而代之的是，他们可以获得基本税率减免，减免额为以下三项中较低者的20%：当年的融资成本、房产经营利润或超过个人免税额的调整后总收入。.

这项变更的实际影响非常显著。现在，您的应税租金收入在计算时不再扣除抵押贷款利息，这意味着您用于纳税的利润高于您的实际现金利润。您可以获得相当于符合条件的融资成本20%的税款抵免，但如果您按40%或45%的税率缴纳所得税，该抵免仅能部分抵消您因利息支出而应缴纳的税款。您实际获得的抵免与旧规则下应获得的抵免之间的差额，意味着您的纳税义务将实际且永久性地增加。.

一个实际示例

数字能更清楚地说明这一点。假设您的租金收入为 18,000 英镑，可扣除的支出（不包括融资成本）为 2,000 英镑，抵押贷款利息为 10,000 英镑。您的边际税率为 40%。.

按照旧规定，您的应税利润为 18,000 英镑减去 2,000 英镑再减去 10,000 英镑，得出 6,000 英镑。按 40% 的税率计算，您的租金收入应缴纳 2,400 英镑的税款。.

根据现行规定，您的应税利润为 18,000 英镑减去 2,000 英镑，即 16,000 英镑。按 40% 的税率计算，应缴税款为 6,400 英镑。之后，您可以获得 10,000 英镑的 20% 的税收减免，即 2,000 英镑。因此，您的净应缴税款为 6,400 英镑减去 2,000 英镑，即 4,400 英镑。这比旧规定下多缴了 2,000 英镑，而房产和抵押贷款都完全相同。.

对于适用额外税率的纳税人来说，额外成本会更高。而且，这一计算尚未考虑应税收入增加带来的次要影响，我们稍后会详细讨论。.

你可能没有考虑到的连锁反应

第24条最具破坏性的方面之一并非直接增税本身，而是它虚增了你的调整后净收入——这个数字用于确定你是否有资格享受一系列津贴和减免。由于抵押贷款利息不再从你的租金收入中扣除，你的纳税总收入会高于你的实际经济收入，而这会产生远超租金税计算本身的后果。.

如果您的调整后净收入超过 10 万英镑，您的个人免税额将按超过该门槛收入的每 2 英镑减少 1 英镑的比例递减。该收入区间的实际边际税率为 60%，而第 24 条款可能会将原本不属于该区间的房东推入其中。例如，一位年薪 8.5 万英镑、租金收入 2 万英镑（其中 1.4 万英镑为抵押贷款利息）的房东，其调整后净收入可能为 9.1 万英镑。根据第 24 条款，其调整后净收入为 10.5 万英镑，因此开始失去个人免税额，从而产生与实际租金收入无关的额外税负。.

同样的问题也出现在高收入儿童福利金附加费中，该附加费适用于调整后净收入超过 60,000 英镑的情况。养老金年度津贴递减、学生贷款偿还以及某些税收抵免的资格都可能受到类似影响。这些间接成本往往被忽视，但其重要性可能与第 24 条款的直接影响不相上下。.

哪些人仍然可以全额扣除房贷利息？

第24条限制适用于个体房东以及合伙人均为个人的合伙企业，但不适用于公司。拥有住宅租赁物业的有限公司仍可按正常方式将抵押贷款利息作为营业费用扣除，仅需就扣除融资成本后的净利润缴纳公司税。这正是自规则变更以来，公司化成为房东们热议策略的根本原因。.

这项限制仅适用于住宅物业。出租商业场所（例如办公室、零售单元和工业地产）的房东不受影响，可以继续全额扣除融资成本。虽然之前“带家具度假租赁”制度曾为符合条件的短期租赁提供第24条的豁免，但该制度已于2025年4月起废除。任何此前依赖该豁免的房东现在都必须遵守标准的住宅物业规则。.

其他财务成本呢？

需要明确的是，第24条不仅适用于抵押贷款利息，还适用于与房产租赁业务相关的所有融资成本。这包括用于房产改善或维修的贷款利息、贷款安排费以及与获得或偿还贷款相关的其他费用。所有这些成本均适用20%的税收减免，并且借款用途的相关规定也相同。.

未使用的救济金可以结转到下一年吗？

如果某一年由于房产利润或调整后的总收入不足以抵消20%的税收减免，导致无法充分利用该减免，未使用的融资成本并不会损失。这些成本可以结转到未来的纳税年度，并在收入充足时使用。这种结转方式对于前几年亏损或收入波动较大的房东尤为重要。但是，房东必须主动追踪并在自我评估申报表中申报，英国税务海关总署（HMRC）不会自动应用。.

公司化是解决之道吗？

对于拥有较大资产组合或边际税率较高的房东而言，将房产转移到有限公司名下通常是应对《所得税法》第24条最有效的长期避税方案。公司缴纳公司税——目前利润不超过5万英镑的部分税率为19%，利润超过25万英镑的部分税率为25%——并且可以在计算应税利润前全额扣除抵押贷款利息。对于高杠杆资产组合而言，个人所有权和公司所有权之间的税收差异可能非常显著。.

但公司注册过程也存在一些弊端和陷阱。将个人财产转移到公司名下会产生资本利得税，如果财产自购买以来价值大幅增长，则可能导致巨额资本利得税。此外，根据财产的市场价值，转让时可能还需缴纳印花税。因此，需要将公司注册的一次性成本与持续的税收节省进行权衡。.

对一些房东来说，公司化显然更有利。但对另一些房东——尤其是那些抵押贷款余额较低、房产收益较高或计划近期出售房产的房东——来说，成本可能超过收益。这个问题没有统一的答案。.