通过有限公司购买房产——可以节省哪些税款？

英国房东税务咨询公司UK Landlord Tax经常被客户问到，他们是否应该通过有限公司而不是以个人名义购买出租房产。引发这一讨论的主要原因是，英国税法第24条（Section 24）对高收入纳税人扣除抵押贷款利息支出时做出了限制。. 

必须认识到，政府引入第24条利息限制条款的初衷，是希望高收入纳税人比低收入纳税人缴纳更多税款。政府给出的理由之一是，希望那些无力承担租金的私人房东出售房产，从而为那些渴望置业的人提供更多选择。. 

在本文中，我们将探讨通过有限公司拥有出租房产的利弊，这或许能帮助您确定有限公司是否是您未来购置房产的最佳结构。. 

通过有限公司购买房产的优势

以下是通过有限公司购买出租房产的潜在好处的完整列表。.

1. 通过有限公司购买出租房产的潜在节税优势

当房东们想要最大限度地提高租金收益时，他们需要考虑的首要支出项目是他们需要向英国税务海关总署缴纳的利润税款。. 

如果房产为个人所有，租金收益将按您的边际税率征税。因此，所得税税率取决于您从该房产获得的收益以及您该纳税年度的所有其他收入。. 

这对你来说意味着什么？

您需要将这处出租房产的利润与您当年的租金收入

前 12,570 英镑属于您的免税个人免税额，其余部分将按下表所示的税率征税：

如果房产是通过有限公司而非个人名义持有，则利润需缴纳公司税而非个人所得税。目前公司税率为19%。自2023年4月起，如果有限公司的利润超过25万英镑，公司税率将提高至25%；如果利润在5万英镑至25万英镑之间，税率将在19%至25%之间浮动，具体税率将根据当年的利润计算。. 

因此，对于高收入和附加税率纳税人来说，如果这些房产是个人所有，他们需要为这些利润缴纳 40% 和 45% 的税款，而如果是有限公司所有，则只需缴纳 19% 的税款，这样可以节省大量税款。.

2. 税务筹划机会 

作为有限公司的董事，您可以从公司获得每年高达 300 英镑的免税收益。而个人拥有出租房产的房东则无法享受这项福利。. 

更重要的是，如果预计这些房产将用于长期投资，则可以对有限公司进行结构设计，以提供继承规划，确保房产以最节税的方式传给子女，从而减轻房东去世时原本应缴纳的遗产税。. 

《家族投资公司手册》对此有更详细的讨论，您可以从我们的网站免费下载该手册，因此我们在此不再赘述。

3. 抵押贷款利息减免 

虽然这在我们的列表中排名第三，但对于许多客户来说，这是他们开始与我们讨论是否应该通过有限公司购买出租房产的主要原因。. 

如上所述，自2017年第24条规则实施以来，对于高税率和附加税率纳税人而言，如果房产为个人所有，则无法再将抵押贷款利息全额抵扣租金收益。取而代之的是，您将获得相当于已付利息20%的税收抵免。.

然而，有限公司不受此类限制，无论其董事和股东本身是否属于高税率或附加税率纳税人。因此，有限公司在计算应缴纳公司税的利润时，可以全额扣除抵押贷款利息支出。与个人持有房产相比，这对于有限公司而言是一项显著优势，但前提是您必须是高税率或附加税率纳税人。.

4. 有限责任 

对于一些房东来说，他们决定通过有限公司购买房产的原因之一是，如果出现问题，有限公司的责任是有限的。. 

除特定情况外，您个人无需承担有限公司所欠的任何债务的财务责任。. 

但是，如果您通过有限公司购买房产时，贷款人获得了您的个人担保，那么需要注意的是，如果抵押贷款未能偿还，而出售房产后没有足够的资金来偿还剩余的抵押贷款，贷款人可以追讨您的个人资产。. 

通过有限公司购买房产的缺点

下面列出了通过有限公司购买出租房产可能存在的缺点，以及为什么这种方式可能不适合您。.

1. 有限公司的抵押贷款

一般来说，以有限公司名义获得的抵押贷款利率可能高于以个人名义购买同一房产所获得的同等抵押贷款利率。截至本文撰写之时，有限公司的额外利率约为0.5%至1%。.

即使支付了这笔额外的利息，对于税率较高和附加税率的纳税人来说，通过有限公司购买房产通常仍然更具税务优势，但这取决于所提供的抵押贷款利率。. 

作为有限公司的董事，一些贷款机构可能会要求您在向有限公司提供贷款之前提供个人担保。.

2. 如果您从有限公司提取资金，则需要缴纳其他税款。

如果您需要从有限公司提取资金供您个人使用，则需要以股息的形式支付给您。. 

每位股东的前 2,000 英镑股息将包含在您的股息免税额度内，因此可以免税提取。. 

超出股息免税额的任何金额将根据您的税级按边际税率征税。以下是适用税率的概要。. 

对于那些有能力将租金收益留在有限公司的房东来说，他们无需缴纳第二层税，从而实现最大的税务效率。未来，当房东收入减少时（例如退休后），他们可以提取这些资金，这可以带来进一步的税务优惠。. 

根据配偶的收入情况，可以将配偶添加为股东，以进一步提高税务效率。.  

如果所有租金收入都需要用于补贴您的生活方式或支付个人开支，那么我们需要计算一下，与以房东个人名义购买房产相比，有限公司可以节省多少税款。. 

结论

是否应该通过有限公司购买出租房产，取决于您的个人情况。. 

英国房东税务公司拥有专业的知识和经验，可以与您讨论这个问题，以便您决定这是否是提高出租房产收益和尽可能少缴税款的最佳解决方案。.

如果您还没有税务顾问来处理您所有与房东相关的税务问题，请随时通过电话0800 907 8633 、电子邮件tax@fixedfeetr.com或在线联系表格。

如果您觉得这篇文章对您有所帮助，不妨阅读我们关于2021/22 年度住宅零税率区间购房出租成本指南？

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