遗产税与家庭住宅。谨防附带保留条款的赠与—

遗产税与家族住宅。谨防附带保留条款的赠与规则

2022年2月1日

遗产税和家庭住宅

家庭住宅很可能是您最宝贵的资产。因此，为了减少遗产税，在生前将房产赠予他人似乎是个明智之举。从资本利得税的角度来看，只要该房产在您拥有期间一直是您的唯一或主要住所，即使赠予与您有亲属关系的人，例如子女，也不会触发资本利得税。从遗产税的角度来看，这种赠予属于潜在免税转让（PET），如果您在赠予之日起至少存活七年，则无需缴纳遗产税。

究竟会出什么问题呢？

GWR规则

如果您在赠与房产后继续居住在其中，就会出现问题，因为这种赠与可能违反附带保留条款的赠与规则（GWR）。这些反规避规则旨在防止赠与人试图将资产转移到其遗产之外，同时继续从该资产中获益。例如，如果您将房产转移到遗产之外，但继续免费居住在其中直至去世，则这些规则适用。.

就遗产税而言，相关规定实际上将赠与视为无效，该资产仍属于遗产的一部分，并按赠与人去世时的市场价值计入遗产。因此，从遗产税筹划的角度来看，赠与房产后继续免费居住的做法是无效的。.

赠与规则仅使赠与在遗产税方面无效——资本利得税方面不受影响，赠与仍然有效。这意味着，如果房产在生前赠与，且假设该房产并非受赠人的唯一或主要住所，则受赠人在出售该房产时，可能需要就赠与之日起房产增值的部分缴纳资本利得税。根据关联人士规则，子女被视为以赠与之日的市场价值取得该房产。因此，在不享受任何遗产税补偿的情况下，因去世而获得的资本利得税免税优惠将不复存在。.

赠予房产的主要动机之一是使资产留在家族内部，防止其被出售以支付护理费用。如果赠予房产的目的是为了避免遗产税，而非出于节省遗产税的目的，则应格外谨慎，因为这种策略可能被英国税务海关总署 (HMRC) 和社会服务机构视为蓄意转移资产。.

避开陷阱

如果赠与人在赠与房产后继续居住，并支付市场租金，则可以避免遗产税规则的影响。在这种情况下，该赠与将被视为潜在免税赠与 (PET)，如果赠与人存活至少七年，则该赠与将被视为免税赠与，并从遗产中扣除。即使赠与人在赠与后七年内去世，如果赠与人自赠与之日起存活至少三年，则由于递减税率的适用，仍可节省遗产税。但是，另一方面，受赠人需要申报租金收入并缴纳相应的税款。.

另一种选择是赠与人赠与房产的一部分所有权，而不是全部赠与，并且赠与人和受赠人共同居住在该房产中，分担生活费用。这无需是全职居住，但必须有一定的共同生活安排。如果赠与人未从赠与中获得任何利益，则赠与规则不适用。.

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