对重新抵押的出租房产可以申请税收减免吗？

如果您将重新抵押的BTL房产的资金用于出租房产业务以外的其他用途，是否可以申请利息税收减免？

英国税务海关总署最近更新了指导意见，这意味着房东在通过重新抵押出租房产来筹集个人资金之前需要三思。.

这是房东们经常会遇到的问题：您几年前购买了出租房产，它已经升值，或者可能已经完全还清贷款，现在您想提取部分净值用于个人用途——比如买车、帮助家人或进行房屋装修。由于房产没有贷款或已经积累了相当可观的净值，这似乎是一个显而易见的资金来源。但是，您是否也可以用租金收入来抵扣房贷利息，并申请税收减免呢？答案最近变得复杂得多。.

基本规则

出租房产抵押贷款利息的税收减免取决于借款的实际用途，而非贷款的抵押物。这被称为“完全且专门”规则。利息要符合减免条件，贷款本身必须用于出租业务。例如，用于购买汽车的贷款属于私人支出，表面上并不符合此规则，即使该贷款恰好以出租房产作抵押。.

传统观点：提取自有资金

多年来，英国税务海关总署 (HMRC) 发布的指南中明确规定了一项重要的例外情况。如果您最初用自有资金购买房产，那么您的租赁业务将被视为拥有一个与该投资额等值的“资本账户”。如果您之后申请了最高金额为该原始资本的抵押贷款，HMRC 的长期立场是，您只是用借来的钱替换了自有资金，即使您之后将这笔资金用于个人用途，利息仍然可以抵扣税款。.

对于几年前全款买下房产并眼看着房产增值的房东来说，这意味着，无论资金随后用于什么用途，只要新的抵押贷款额度提高到最初的购买价格，通常都可以获得减免。.

发生了哪些变化

2026年7月1日，英国税务海关总署（HMRC）大幅修改了相关指南，特别是关于企业融资和资本提取的手册章节。修订后的措辞更为严格。HMRC现在表示，仅仅将自有资金置换为贷款本身并不符合“完全且专用”的原则，只有当借款用于企业支出时，利息才允许计入。.

这是英国税务海关总署（HMRC）既定立场的一次重大转变，并引发了争议。由于相关法律条文并未修改，仅仅是HMRC对其的解读发生了变化，因此，顾问们公开质疑基础法律究竟发生了哪些改变。因此，这仍然是税务实践中一个真正悬而未决且备受关注的领域。.

这在实践中意味着什么

举个简单的例子。几年前，一位房东全款买下了一套出租房产，没有贷款。如今，这套房产已经升值，房东想以这套房产作抵押申请新的抵押贷款，用于个人消费，比如买车。.

• 根据英国税务海关总署 (HMRC) 沿用已久的旧方法，只要新增借款金额不超过最初投资的资本价值，这笔借款很可能符合利息减免的条件。.
• 根据英国税务海关总署（HMRC）目前发布的指导意见，情况远没有那么明朗。由于这笔资金是用于个人消费而非租​​赁业务，HMRC预计会对这项扣除提出质疑。.
• 如果利息被接受，住宅出租物业的税收减免无论如何都仅限于根据融资成本规则减免 20% 的基本税率，而不是从租金收入中全额扣除。.

房东现在应该怎么做

• 不要以为以无抵押出租房产作抵押的抵押贷款，如果用于个人用途，就能自动获得利息减免。.
• 清楚地记录原始购买价格、投入租赁业务的资金以及任何新增借款的实际用途。.
• 如果您计划通过再抵押贷款来释放资金用于个人用途，请在进行操作之前与我们联系，以便我们评估当前的风险和可行的方案。.
• 如果您已有此类索赔，请不要想当然地认为需要撤销，但请允许我们根据本次指导意见更新对其进行审查。.

发展中地区

这是房地产税领域一个备受关注的热点问题，英国税务海关总署 (HMRC) 可能会在未来几个月内重新审视此问题，也可能在税务法庭上受到质疑，或者得到进一步的澄清。我们将密切关注事态发展，并在情况明朗后及时向客户更新信息。.

如果您正考虑对出租房产进行再抵押，无论是为了释放资金用于个人用途还是为了重新投资您的投资组合，请在采取任何行动之前与我们联系。我们很乐意与您探讨您的具体情况以及您可以选择的方案。.

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