创业业务：综合指南

1. 使房地产公司启动并经营

如果您得出的结论是，房地产公司是正确的选择，第一步是成立公司。接下来发生的事情在很大程度上取决于您是否希望从头开始建立投资组合或将您已经持有的财产放入公司中。

2. 我如何建立公司？

https://www.gov.uk/limited-company-formation/register-your-company上尝试DIY方法。如果您只是与单个股东建立公司，则可以使用。

但是，如果您希望将公司用作FIC（家庭投资公司）并与孩子，配偶或不同的股份班级等参与，那么您几乎可以肯定需要专业建议才能使事情正确。犯错的潜在税收成本很容易使您收取的初始专业费用相形见war。

一旦设置了注册过程，您将有一家空的公司准备开展业务。

3. 我想把现有的投资组合放入公司。我该怎么做？

将现有业务转移到公司的过程称为“公司成立”。正如您将控制公司的那样，您将与之“连接”。 

这有两个问题。

首先，转移将被视为出于CGT目的以市场价值进行。这可能会触发干税费，即您没有收取付款的费用。

其次，转让将被收取给印花税土地税（SDLT）（或权力同等的），其市场价值用作考虑因素。

4. 将企业转移到公司没有救济吗？

Information Relief适用于将所有贸易和业务资产（现金除外）转移到公司以换取股份的情况，并将这些股份的基本成本降低到递延收益的金额。然后，在出售股票之前，不需要支付CGT。浮雕自动适用于满足条件的地方。

问题在于，这仅适用于活动业务的转移。 HMRC可能会争辩说您只是在转移投资资产的收集，而不是企业。

但是，一位纳税人设法说服上法庭，租金组合的转让是一项业务，这是您可以利用的先例。

在Ramsay诉HMRC [2013] UKUT 0236（UTT），纳税人（R）声称将其物业转移到公司中。上法庭发现，由于R是一个非常活跃和动手的房东，它更像是一家企业，而不是仅仅是投资。

5. 我可以要求这种救济吗？

如果您打算利用合并救济，请首先确保您积极地管理房地产业务的时间是大量的。确实需要每周至少20个小时，这确实是您主要要做的事情。弹出每月一次检查该物业将没有资格。

就拉姆齐而言，她和丈夫每周花费大约20个小时：

• 一旦遇到租户，就接管了管理层。会计师收集了租金。
• 负责检查和支付公共区域的季度电费
• 安排保险
• 必要时访问该物业以解开排水管
• 修理和清理车库
• 返回搬家的租户
• 处理包括灭火器在内的消防法规
• 安排边界围栏被放置并放置花床
• 将花园垃圾带到尖端以及除草后花园和停车场，包括清洁旗石
• 定期吸尘和除尘
• 通过物业经常检查安全性时
• 将垃圾扔到尖端
• 清洁和清理空地；和
• 向老年租户提供一些个人帮助。

这是个人进行的，没有委派给租用代理。

如果您认为自己有案例，则需要意识到，Information Relief会自动适用，并且不需要这样要求。但是，至关重要的是要注意，您已将财产业务纳入了纳税申报表的其他信息部分。

不幸的是，几乎可以保证，HMRC将与您联系，并要求证明这是一项业务，而不是投资活动。

在拉姆齐案之后，HMRC更新了其内部指南，以说：

“您应该接受，在个人每周花费20个小时或更长时间的情况下，将进行合并救济。

在确定是否能够宣称合并救济之前，我强烈建议您将案件与专家税务顾问讨论。任何在这一领域经验的人都应进行税收风险评估，而不仅仅是接受您每周花费20个小时的物业业务管理。

将合格的FHL转移到公司可以利用公司的救济。如果可以重组业务，以满足转移前FHL的条件；这可能是救济的途径。

6. 当没有钱易手时，SDLT如何应用？

通常，根据已支付的对价，财产交易受SDLT的约束。但是，如果交易是在互联方之间的，则可以代替市场价值。不幸的是，Information Relief不会扩展到SDLT，因此，即使您有资格参加CGT中断，SDLT也会有点。

7. 公司支付什么费率？

公司在收购住宅物业时始终承担3％的补充，因此公司的适用价格如下：

请注意，企业机构（或其他“非自然”人）获得价值超过500,000英镑的财产的统一利率为15％。但是，从此可以缓解该物业，以便在允许业务的物业中获得独家使用，并将其交给未连接的第三方，我们将在此处使用。

出于SDLT目的，将许多物业转移到公司可能被视为链接的交易。这意味着必须汇总所有物业的市场价值才能计算费用。五个物业的转让将被视为一个100万英镑的房地产的单一转让，造成63,750英镑的SDLT。这可以使公司看起来非常昂贵。幸运的是，有几个选项可以帮助至少减轻费用。

六个或更多属性的转移将被视为非居民财产，可以稍微降低电荷。

非住宅费率如下：

总价值为100万英镑的六个物业将收取39,500英镑的SDLT。当然，这取决于有六个属性要转移。

多个住宅的救济提供了潜在的更强大的储蓄。

8. 什么是多个住宅救济（MDR）？

MDR适用于同一供应商或一组连接供应商同时获得两个或多个住宅物业的地方。这可以应用于多个属性的单个传输，也可以适用于链接的一系列传输。

使用MDR意味着将根据每个住宅的平均考虑来计算SDLT电荷，并乘以房屋数量。这可以产生大量节省。让我们回到五个物业的榜样，总值100万英镑。如我们所见，在没有要求MDR的声称的情况下，SDLT费用为63,750英镑。但是，通过MDR索赔，该费用是使用20万英镑（平均价值）计算的，即6,000英镑。然后，将这个数字乘以房屋数量，即五个居住在30,000英镑中。这是一个更好的结果。

9. 是否可以通过使用合作伙伴关系避免SDLT？

伙伴关系受特殊规则的约束。如果要合并业务是合伙企业，那么一般的市场价值规则被2003年附表15财务法。这忽略了给出的任何实际考虑，而是采用公式来确定可用于SDLT的市场价值的百分比。

规则的症结在于，收费百分比为（100 - SLP）％，其中SLP是“较低比例的总和”，并且通过遵循五步方法找到SLP。我们将在一个合伙企业的背景下考虑这一点，该伙伴关系由丈夫和妻子组成，利润和资本平均分配，分别为50％。

步骤1。确定土地的新所有者是在交易之前立即是合伙企业的合作伙伴或与合作伙伴建立联系。这些被称为“相关所有者”。该公司是现在拥有该财产的相关所有者，并且在交易之前，它与至少一个合作伙伴连接。

步骤2。确定在交易之前立即连接到相关所有者的那些个人合作伙伴。这些被称为“对应的合作伙伴”。这两个人都是与公司有关的相应合作伙伴，就像在交易之前，他们是合伙企业的合作伙伴，并且与公司联系在一起。

步骤3。确定土地上的利息百分比，并在概念上分配相应合作伙伴之间的利息一部分。该公司是该物业的唯一所有者，因此它具有100％的利息，在概念上分配了两个合作伙伴，每个合伙人分别为50％。

没有执行分配的设定方法；可以进行最有益的结果。

步骤4。将概念分配给第3步中的每个相应合作伙伴的利息与合伙收入的份额进行比较，并确定两者的较低。这被称为“比例的下部”。第3步中分配给每个合作伙伴的利息分配给每个合作伙伴，分别为50％，与他们在合作伙伴关系中持有的收入份额相同。因此，每个伙伴的较低比例为50。

合作伙伴持有的合伙利益取决于他们在合伙企业的收入中所占的份额，而不是由合伙资本或转移的土地所占的份额决定。

步骤5。将每个相应合作伙伴的较低比例加在一起以获取SLP。每个伙伴的较低比例为50，因此较低比例的总和为100。

可收取的SDLT的市场价值的百分比为0％（100 - SLP为100）。应付SDLT将是£nil。

实际上，当合作伙伴全部与公司连接时，SLP将为100，因此收费的考虑将为£nil，并且不需要向HMRC报告。

10. 那么，我可以建立合作伙伴关系，然后将其合并以避免SDLT吗？

不，这并不是那么简单。第一个障碍是说服HMRC A合作伙伴关系。它可能会争辩说，仅仅联合所有权，例如财产投资组合，并不构成正式合作伙伴关系。

建立合作伙伴关系，在HMRC上注册，制定合伙协议，提交合伙纳税申请申报表等。所有这些都会增加参数的权重，但本身并不是结论性的。

S.75A-75C 2003年规定的许多反避免规则中提出了另一个更复杂的障碍，这意味着，如果HMRC可以证明插入合伙企业以避免SDLT费用，则该指控将基于市场价值。因此，为了成功，合作伙伴关系本身不仅必须是真实的，而且还必须出于商业目的而建立。在成立之前不久建立了合作伙伴关系，可能会违反这些规则。

这是一个复杂的税收领域，在采取措施建立可靠的商业推理之前，应采取极端谨慎，无论未来任何未来的合并，都应使用合伙企业。

为了工作，合作伙伴关系应该尽早进行，最好是为成长中的商人长期计划的一部分，在所有情况下，SDLT避免并不是动机 - 它必须仅仅是商业决策的副作用，但即使在最近的案件中也可以毫无疑问，即使是毫无动力的。 

11. 我想从头开始，如何为公司提供资金？

如果您从没有财产开始，或者您想继续拥有已经亲自拥有的财产，例如，如果您不想在转让时产生CGT/SDLT费用，则需要将资金纳入新公司才能使其能够购买财产。有许多选择，包括：

• 从您现有的资本基金或亲自借款中借给公司资金
• 再次订阅股票，再次从您现有的资本基金或亲自借贷
• 说服贷方直接向公司贷款。

现在，所有BTL抵押提供商为有限公司提供抵押贷款的所有BTL抵押提供商现在已经建立了贷款的抵押市场。

您可能会发现，所提供的抵押贷款利率略高于您亲自获得的抵押贷款利率。但是，有限公司的优点之一是，所有抵押贷款利息均可以完全扣除租金收入。

12. 如果我借钱向公司借钱怎么办？

向公司贷款意味着公司对您有债务，并以董事贷款记录在公司帐户中（假设您是董事）。作为董事，每当您将资金或资产引入公司时，金额都会记入所谓的董事贷款帐户（DLA）。 

这有很多后果。

您能够以商业利率向公司收取利息，并能够以支付的金额获得CT救济。当然，这在您手中应征税，但有资格获得储蓄津贴以及储蓄的起始率。无论如何，利息不受NI的约束，因此除了一般的薪水和股息路线外，这可能是进一步有效的获利选择。

您应该能够为已支付的利息获得所得税减免，因为您已将其借给了您拥有物质利息的密闭公司，并且该公司正在将资金用于业务目的。这种救济称为“合格贷款利息”，并通过简单地从一般收入中扣除利息来起作用。

一个障碍的是，它受所得税减免的一般限制，即，在每个纳税年度中，它仅限于50,000英镑和调整后总收入的25％。

它还使您可以从公司中撤回利润，而没有所得税或NI后果。偿还贷款仅仅是欠款金额的回报，而不是收入的回报。这可以持续进行，也可以在周围的情况下完成。

如果您从现有资本中资助贷款，也可以提供收取利息和撤回无税和NI的欠款的能力。

13. 如果我借钱并投资股本怎么办？

如果您使用贷款，则需要资助购买股票，您将无法收取公司利息。您仍然应该能够在贷款上索取利息，但主要的缺点是，您将无法像贷款那样轻松地购买用于购买股票的资金。为此，您需要对公司自己的股票，资本减少或其他公司重组进行回购。

所有这些都比简单的债务还款更复杂，并且可能需要专业建议，使您花费更多的钱。选择贷款路线几乎总是最好的。

一个可能的例外是您想将公司构造为FIC的地方。在这种情况下，投资少量的普通股以及可赎回的优先股是有用的。这是一个高度专业化的领域，在尝试设置此设置之前，应采取建议。

14. 结论

即使没有钱易手，将现有财产投入公司也会产生CGT和SDLT后果。如果您以非常“动手”的方式经营业务，并提供超过房东期望的服务，则可能会要求CGT的合并救济。

如果转移多个财产，请考虑利用多个住宅缓解来减轻费用。 

借贷为公司购买房地产的资金可以吸引所得税减免，允许您在没有所得税后果的情况下偿还，并打开向公司利息收取利息的可能性，这是一种有用的利润提取工具。由于这些原因，使用借款向公司贷款通常比订阅股票更好。

关键点

• 如果您可以说服HMRC不仅仅是一个被动房东，将您拥有的财产转移到公司中可能有资格获得救济，但您应该准备提供证据证明是这种情况。
• SDLT将根据物业的市场价值（IES）申请，因为您将与公司联系。如果有多个财产被转让，您可能会受益于多个住宅。
• 您可以通过亲自借入公司，并借给公司钱或订阅股票来为公司提供资金。贷款通常是更好的选择。

如果您对此主题有其他疑问，请致电01902 711370，或发送电子邮件至enquiries@uklandlordtax.co.uk，如果您有任何疑问或需要我们的专家帮助。

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