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Si llega a la conclusión de que una empresa inmobiliaria es el camino correcto, el primer paso es formar una empresa. Lo que sucede a continuación depende en gran medida de si está buscando construir una cartera desde cero o poner propiedades que ya tiene en la empresa.
Puede probar un enfoque de bricolaje en https://www.gov.uk/limited-company-formation/register-your-company . Esto estará bien de usar si solo está configurando una empresa con un solo accionista.
Sin embargo, si está buscando utilizar la empresa como FIC (compañía de inversión familiar) e involucrar a niños, cónyuges o diferentes clases de acciones, etc., seguramente necesitará consejos especializados para acertar las cosas. El costo fiscal potencial de equivocarse podría eclipsar fácilmente las tarifas profesionales iniciales que se le cobrará.
Una vez que se configure el proceso de registro, tendrá una empresa vacía lista para hacer negocios.
El proceso de transferencia de un negocio existente a una empresa se llama "incorporación". Como controlará la empresa, estará "conectado" con ella.
Hay dos problemas derivados de esto.
En primer lugar, se considerará que la transferencia se lleva a cabo a valor de mercado para fines CGT. Esto podría desencadenar un cargo fiscal seco, es decir, uno en el que no tiene ganancias para pagar la factura.
En segundo lugar, la transferencia se impedirá al impuesto sobre la tierra de los impuestos de timbre (SDLT) (o el equivalente transformado), con el valor de mercado utilizado como consideración.
El alivio de la incorporación se aplica cuando todos los activos comerciales y comerciales (que no sean efectivo) se transfieran a una empresa a cambio de acciones, y reduce el costo base de esas acciones en una cantidad igual a la ganancia diferida. No se paga el CGT hasta que se venden las acciones. El alivio se aplica automáticamente donde se cumplen las condiciones.
El problema es que esto solo se aplica a las transferencias de un negocio activo. Es probable que HMRC argumenta que simplemente está transfiriendo una colección de activos de inversión, no un negocio.
Sin embargo, un contribuyente logró convencer al tribunal superior de que la transferencia de una cartera de alquiler era un negocio, estableciendo un precedente que puede aprovechar.
En Ramsay v HMRC [2013] Ukut 0236 (UTT) , el contribuyente (R) reclamó el alivio de la transferencia de sus propiedades a una empresa. El Tribunal Superior descubrió que debido a que R era una casera muy activa y práctica, era más parecido a un negocio que una mera inversión.
Si tiene la intención de aprovechar el alivio de la incorporación, primero asegúrese de que la cantidad de tiempo que gasta gestionando activamente el negocio de la propiedad sea sustancial. Realmente necesita ser lo que estás haciendo en general, durante al menos 20 horas a la semana. Aparecer para inspeccionar la propiedad una vez al mes no calificará.
En el caso de Ramsey, ella y su esposo pasaron alrededor de 20 horas a la semana en lo siguiente:
Esto se llevó a cabo personalmente y no fue delegado a un agente de alquiler.
Si cree que tiene un caso, debe tener en cuenta que el alivio de la incorporación se aplica automáticamente y no necesita ser reclamado como tal. Sin embargo, es crucial tener en cuenta que ha incorporado el negocio de la propiedad en la sección de información adicional de su declaración de impuestos.
Desafortunadamente, está casi garantizado que HMRC lo contactará y se le pide que demuestre que el alquiler era un negocio y no una actividad de inversión.
Después del caso Ramsay, HMRC actualizó su guía interna para decir:
"Debe aceptar que el alivio de la incorporación estará disponible cuando un individuo pase 20 horas o más por semana realizando personalmente el tipo de actividades que son indicativas de una empresa. Otros casos deben considerarse cuidadosamente".
Antes de decidir si el alivio de la incorporación es algo que puede afirmar que le aconsejo que discuta su caso con un asesor fiscal especializado. Cualquier persona con experiencia en esta área debe llevar a cabo una evaluación de riesgos fiscales y no simplemente aceptar que está pasando 20 horas por semana en la gestión del negocio inmobiliario.
Un FHL calificado que se transfiere a una empresa puede utilizar el alivio de la incorporación. Si es posible reestructurar el negocio para cumplir con las condiciones de un FHL antes de la transferencia; Esto podría ser una ruta hacia el alivio.
Por lo general, una transacción de propiedad está sujeta a SDLT basada en la consideración pagada. Sin embargo, donde la transacción es entre las partes conectadas, el valor de mercado se sustituye en su lugar. Desafortunadamente, el alivio de la incorporación no se extiende a SDLT, por lo que incluso si califica para el descanso CGT, SDLT va a estar en el punto.
Las empresas siempre son responsables del suplemento del 3% al adquirir propiedades residenciales, por lo que las tarifas aplicables para las empresas son las siguientes:
| Valor comercial | Después del 30 de junio de 2021 |
| Hasta £ 250,000 | 3% |
| £250,001-£925,000 | 8% |
| £ 925,001- £ 1.5 millones | 13% |
| Más de £ 1.5 millones | 15% |
Tenga en cuenta que hay una tarifa plana del 15% en la que un organismo corporativo (u otra persona "no natural") adquiere una propiedad por valor de más de £ 500,000. Sin embargo, hay un alivio de esto en el que se adquiere la propiedad para uso exclusivo en una propiedad que deja el negocio y se deja a un tercero desconectado, que asumiremos que se aplica aquí.
Es probable que la transferencia de una serie de propiedades a una empresa sea tratada como una transacción vinculada para fines SDLT. Esto significa que el valor de mercado de todas las propiedades debe agregarse para resolver el cargo. Una transferencia de cinco propiedades por valor de £ 200,000 cada una será tratada como una transferencia única de una propiedad de £ 1 millón, incurriendo en SDLT de £ 63,750. Esto puede hacer que la incorporación se vea muy costosa. Afortunadamente, hay un par de opciones que pueden ayudar al menos a mitigar el cargo.
Se considerará que una transferencia de seis o más propiedades es de propiedad no residencial, lo que puede reducir ligeramente la carga.
Las tasas no residenciales son las siguientes:
| Valor comercial | Tasa de sdlt |
| Hasta £ 150,000 | 0% |
| £150,001-£250,000 | 2% |
| Más de £ 250,000 | 5% |
Se cobrarían seis propiedades con un valor agregado de £ 1 millón de £ 39,500. Por supuesto, esto depende de que haya seis propiedades para transferir.
Un ahorro potencialmente más poderoso es ofrecido por múltiples viviendas alivio.
MDR se aplica donde se adquieren dos o más propiedades residenciales del mismo proveedor, o de un grupo de proveedores conectados, al mismo tiempo. Esto puede aplicarse a una única transferencia de múltiples propiedades, o a una serie de transferencias que están vinculadas.
El uso de MDR significa que la carga SDLT se calculará en función de la consideración promedio para cada vivienda, multiplicada por el número de viviendas. Esto puede producir grandes ahorros. Volvamos al ejemplo de cinco propiedades colectivamente por valor de £ 1 millón. Como vimos, en ausencia de un reclamo a MDR, el cargo SDLT será de £ 63,750. Sin embargo, con un reclamo de MDR, el cargo se calcula utilizando £ 200,000 (el valor promedio), es decir, £ 6,000. Este número se multiplica por el número de viviendas, es decir, cinco para dar £ 30,000. Este es un resultado mucho mejor.
Las asociaciones están sujetas a reglas especiales. Cuando el negocio que se está incorporando es una asociación, la regla general del valor de mercado es anulada por la Ley de Finanzas del Anexo 15 de 2003 . Esto ignora cualquier consideración real dada y, en cambio, aplica una fórmula para determinar qué porcentaje del valor de mercado se puede cargo de SDLT.
El quid de las reglas es que el porcentaje de carga es (100-SLP)%, donde SLP es la "suma de proporciones más bajas", y SLP se encuentra siguiendo un método de cinco pasos. Consideraremos esto en el contexto de una asociación que consiste en un esposo y una esposa con ganancias y división de capital por igual, es decir, 50% cada uno.
Paso 1. Identifique si los nuevos propietarios de la tierra fueron, inmediatamente antes de la transacción, un socio en la asociación o estaban conectados a un socio. Estos se conocen como "propietarios relevantes". La compañía es el propietario relevante, ya que ahora posee la propiedad e inmediatamente antes de la transacción estaba conectada con al menos uno de los socios.
Paso 2. Identifique a los socios individuales que inmediatamente antes de la transacción estaban conectados con el propietario relevante. Estos se conocen como "socios correspondientes". Ambos individuos son socios correspondientes en relación con la Compañía, como inmediatamente antes de la transacción, fueron socios en la asociación, y están conectados con la Compañía.
Paso 3. Identifique el porcentaje de interés en la tierra y no solo asigne una proporción de ese interés entre los socios correspondientes. La compañía es el único propietario de la propiedad, por lo que tiene un interés del 100%, que nocionalmente asigna en ambos socios, por ejemplo, 50% cada uno.
No existe un método establecido para realizar la distribución; Se puede llevar a cabo para dar el resultado más beneficioso.
Paso 4. Compare el interés asignado nocionalmente a cada socio correspondiente bajo el paso 3, con su parte de los ingresos de la sociedad e identifique el inferior de los dos. Esto se conoce como el "inferior de las proporciones". El interés asignado nocionalmente a cada socio bajo el paso 3, del 50% cada uno, es el mismo que la participación de ingresos que tienen en la sociedad. La proporción más baja de cada socio es, por lo tanto, 50.
El interés de la sociedad en poder de un socio está determinado por su parte de los ingresos de la sociedad, no por su parte del capital de la sociedad o la tierra transferida.
Paso 5. Agregue las proporciones más bajas de cada socio correspondiente para obtener el SLP. La proporción más baja de cada socio es de 50 y, por lo tanto, la suma de las proporciones más bajas es de 100.
El porcentaje del valor de mercado que se puede cargar a SDLT es del 0% (100 - SLP de 100)%. SDLT a pagar sería £ nulo.
De hecho, cuando todos los socios están conectados con la compañía, el SLP será 100, por lo que la consideración cargable será de £ nulo y no necesita informar a HMRC.
No, no es tan sencillo. El primer obstáculo es convencer a HMRC que existe una asociación. Probablemente argumentará que la mera propiedad conjunta, por ejemplo, una cartera de propiedades, no constituye una asociación formal.
Formar una asociación, registrarla en HMRC, elaborar un acuerdo de asociación, presentar declaraciones de impuestos de asociación, etc., agregará peso al argumento, pero no será concluyente.
Otros, más complicado, se presenta un obstáculo por una serie de reglas anti-evasión establecidas en la Ley de Finanzas de 75-75C de 2003 , lo que significa que si HMRC puede mostrar que se insertó una asociación para evitar un cargo SDLT, el cargo se basará en el valor de mercado. Para tener éxito, la asociación en sí misma no solo debe ser genuina, sino también establecida para fines comerciales. Una asociación establecida poco antes de la incorporación es probable que caiga una falta de estas reglas.
Este es un área compleja de impuestos y se debe tener extrema precaución antes de tomar medidas para establecer un razonamiento comercial sólido para usar una asociación independientemente de cualquier incorporación futura.
Para trabajar, la formación de la asociación debe tener lugar lo antes posible, preferiblemente como parte de la planificación a largo plazo para los crecientes comerciantes únicos, y en todos los casos la evitación de SDLT no puede ser el motivo: debe ser un mero beneficio secundario de una decisión comercial, pero incluso entonces puede ser capturado por una legislación que en recientes ha concluido que SDLT no se puede evitar incluso si no tenía motivación.
Si comienza sin propiedad, o si desea continuar manteniendo la propiedad que ya posee personalmente, por ejemplo, si no desea incurrir en los cargos CGT/SDLT en una transferencia, deberá obtener dinero en la nueva compañía para permitirle comprar propiedades. Hay una serie de opciones para hacer esto, incluyendo:
El mercado hipotecario de préstamos a compañías limitadas ahora está bien establecido con todos los proveedores de hipotecas BTL que ofrecen hipotecas para empresas limitadas.
Es posible que las tasas hipotecarias que se ofrecen son ligeramente más altas que las que obtendría personalmente. Sin embargo, una de las ventajas de una compañía limitada es que todos los intereses hipotecarios son totalmente deducibles contra los ingresos por alquiler.
Hacer un préstamo a la compañía significa que la compañía tiene una deuda para usted y se registra en las cuentas de la compañía como un préstamo de directores (suponiendo que usted sea un director). Como director, cada vez que presenta fondos o activos en la compañía, los montos se le atribuyen sobre lo que se llama una cuenta de préstamo de directores (DLA).
Hay una serie de consecuencias para esto.
Puede cobrar intereses a una tasa comercial por esto con la compañía capaz de recibir alivio de CT por el monto pagado. Por supuesto, esto estaría sujeto a impuestos en sus manos, pero calificará para la asignación de ahorro y posiblemente para la tasa de impuestos inicial de los ahorros. En cualquier caso, el interés no está sujeto a Ni, por lo que esta puede ser una opción de extracción de ganancias más eficiente además de la ruta de salario general y dividendos.
Debería poder asegurar la desgravación del impuesto sobre la renta por los intereses pagados, ya que lo ha prestado a una compañía cercana en la que tiene un interés material, y la compañía está utilizando los fondos para el propósito de su negocio. Este alivio se llama "interés de préstamo calificado" y funciona simplemente deduciendo los intereses pagados por los ingresos generales.
Un obstáculo con esto es que está sujeto a la restricción general en la desgravación del impuesto sobre la renta, es decir, se limita a la mayor de £ 50,000 y el 25% de los ingresos totales ajustados en cada año fiscal.
También le permite retirar las ganancias de la empresa sin impuesto sobre la renta o consecuencias de NI. Un reembolso de un préstamo es simplemente un retorno de la cantidad adeudada, no de ingresos. Esto se puede hacer de forma continua, o en caso de que se retire.
La capacidad de cobrar intereses y retirar los montos adeudados sin impuestos y NI también están disponibles si financia el préstamo del capital existente.
Si utiliza el préstamo que toma para financiar una compra de acciones, no podrá cobrar el interés de la empresa. Todavía debería poder reclamar un alivio de intereses en el préstamo, pero el mayor inconveniente es que no podrá obtener los fondos utilizados para comprar las acciones tan fácilmente como lo haría con un préstamo. Para hacerlo, necesitaría efectuar una recompra de las propias acciones de la compañía, una reducción de capital u otra reestructuración corporativa.
Todos estos son más complejos que un simple reembolso de una deuda, y probablemente requerirá asesoramiento profesional, lo que le costará más dinero. Casi siempre será mejor optar por la ruta del préstamo.
Una posible excepción a esto es donde desea estructurar la empresa como un fic. En este caso, sería útil invertir en un pequeño número de acciones ordinarias junto con acciones de preferencias canjeables. Esta es un área altamente especializada, y se deben tomar consejos antes de intentar establecer esto.
Poner la propiedad existente en una empresa tendrá consecuencias CGT y SDLT, a pesar de que ningún dinero está cambiando de manos. Puede ser posible reclamar el alivio de incorporación de CGT si ejecuta el negocio de una manera muy "práctica", y proporcionar servicios más allá de los esperados de un propietario.
Donde se transfiere más de una propiedad, considere aprovechar el alivio de múltiples viviendas para mitigar el cargo.
Los préstamos para financiar una empresa para comprar propiedades pueden atraer desglose del impuesto sobre la renta, le permite reembolsarse sin consecuencias del impuesto sobre la renta y abre la posibilidad de cobrar el interés de la empresa, que es una herramienta útil de extracción de ganancias. Por estas razones, el uso de préstamos para prestar a la empresa es generalmente mejor que suscribirse para acciones.
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Leonor
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