día de día
Horas Hora
Minutos Minutos
Segundos Segundos
día de día
Horas Hora
Minutos Minutos
Segundos Segundos
día de día
horas horas
minutos minuto
segundos segundo
Si llega a la conclusión de que una inmobiliaria es la opción correcta, el primer paso es constituir una empresa. El siguiente paso dependerá en gran medida de si busca crear una cartera desde cero o invertir en la empresa propiedades que ya posee.
Puedes probar un método "hazlo tú mismo" en https://www.gov.uk/limited-company-formation/register-your-company . Esto te servirá si estás creando una empresa con un solo accionista.
Sin embargo, si pretende utilizar la empresa como una FIC (Sociedad de Inversión Familiar) e involucrar a hijos, cónyuges o diferentes clases de acciones, etc., casi con toda seguridad necesitará asesoramiento especializado para acertar. El posible coste fiscal de un error podría fácilmente eclipsar los honorarios profesionales iniciales que se le cobrarán.
Una vez configurado el proceso de registro, tendrá una empresa vacía y lista para hacer negocios.
El proceso de transferir un negocio existente a una empresa se denomina "constitución". Dado que usted controlará la empresa, estará "vinculado" a ella.
De esto surgen dos problemas.
En primer lugar, la transferencia se considerará realizada a valor de mercado a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (CGT). Esto podría generar un cargo por impuesto seco, es decir, cuando no se tienen fondos para pagar la factura.
En segundo lugar, la transferencia estará sujeta al impuesto de transmisiones patrimoniales (SDLT) (o su equivalente transferido), utilizándose como contraprestación el valor de mercado.
La exención por constitución se aplica cuando todos los activos comerciales y empresariales (excepto el efectivo) se transfieren a una empresa a cambio de acciones, y reduce el coste base de dichas acciones en un importe igual a la ganancia diferida. No se paga entonces el Impuesto sobre las Ganancias de Capital hasta que se vendan las acciones. La exención se aplica automáticamente cuando se cumplen las condiciones.
El problema es que esto solo se aplica a las transferencias de empresas activas. Es probable que HMRC argumente que simplemente se está transfiriendo un conjunto de activos de inversión, no una empresa.
Sin embargo, un contribuyente logró convencer al Tribunal Superior de que la transferencia de una cartera de alquileres era un negocio, sentando un precedente que usted potencialmente puede aprovechar.
En el caso Ramsay v. HMRC [2013] UKUT 0236 (UTT) , la contribuyente (R) solicitó la exención por la transferencia de sus propiedades a una empresa. El Tribunal Superior determinó que, dado que R era una arrendadora muy activa y práctica, se trataba más de un negocio que de una simple inversión.
Si planea aprovechar la exención de la constitución, primero asegúrese de dedicar una cantidad considerable de tiempo a la gestión activa del negocio inmobiliario. Debe ser su actividad principal, al menos 20 horas a la semana. Visitar la propiedad una vez al mes no es una opción.
En el caso de Ramsey, ella y su marido dedicaban unas 20 horas semanales a lo siguiente:
Esto se llevó a cabo personalmente y no se delegó a un agente de alquiler.
Si considera que tiene un caso válido, debe saber que la exención por constitución se aplica automáticamente y no es necesario solicitarla. Sin embargo, es fundamental que indique que ha incorporado el negocio inmobiliario en la sección de información adicional de su declaración de impuestos.
Lamentablemente, es casi seguro que HMRC se pondrá en contacto con usted y le solicitará que demuestre que el alquiler era una actividad comercial y no una actividad de inversión.
Tras el caso Ramsay, HMRC actualizó su guía interna para decir:
Debe aceptar que la exención de constitución estará disponible cuando una persona dedique 20 horas o más a la semana a realizar personalmente las actividades propias de una empresa. Otros casos deben considerarse con detenimiento
Antes de decidir si puede solicitar la exención por constitución, le recomiendo encarecidamente que consulte su caso con un asesor fiscal especializado. Cualquier persona con experiencia en este ámbito debería realizar una evaluación de riesgos fiscales y no aceptar simplemente que dedica 20 horas semanales a la gestión del negocio inmobiliario.
Una FHL que cumpla los requisitos y se transfiera a una empresa puede acogerse a la exención de constitución. Si es posible reestructurar la empresa para cumplir con las condiciones de una FHL antes de la transferencia, esta podría ser una vía para obtener la exención.
Normalmente, una transacción inmobiliaria está sujeta al SDLT según la contraprestación pagada. Sin embargo, cuando la transacción se realiza entre partes vinculadas, se utiliza el valor de mercado. Lamentablemente, la exención por constitución no se aplica al SDLT, por lo que, incluso si cumple los requisitos para la exención del Impuesto sobre las Ganancias de Capital (CGT), el SDLT se aplicará.
Las empresas siempre están sujetas al suplemento del 3% al adquirir una vivienda, por lo que los tipos aplicables para las empresas son los siguientes:
| Valor comercial | Después del 30 de junio de 2021 |
| Hasta £250.000 | 3% |
| £250,001-£925,000 | 8% |
| £925.001-£1,5 millones | 13% |
| Más de 1,5 millones de libras | 15% |
Tenga en cuenta que existe una tasa fija del 15 % cuando una persona jurídica (u otra persona no física) adquiere una propiedad con un valor superior a 500 000 £. Sin embargo, existe una exención cuando la propiedad se adquiere para uso exclusivo en un negocio de alquiler de propiedades y se alquila a un tercero no vinculado, lo cual asumiremos que se aplica en este caso.
Es probable que la transferencia de varias propiedades a una empresa se considere una transacción vinculada a efectos del SDLT. Esto significa que debe sumarse el valor de mercado de todas las propiedades para calcular el cargo. Una transferencia de cinco propiedades con un valor de 200.000 libras cada una se considerará una sola transferencia de una propiedad de 1 millón de libras, lo que generará un SDLT de 63.750 libras. Esto puede hacer que la constitución parezca muy costosa. Afortunadamente, existen un par de opciones que pueden ayudar a, al menos, mitigar el cargo.
Una transferencia de seis o más propiedades se considerará como una propiedad no residencial, lo que puede reducir ligeramente el cargo.
Las tarifas no residenciales son las siguientes:
| Valor comercial | Tasa de sdlt |
| Hasta £150.000 | 0% |
| £150,001-£250,000 | 2% |
| Más de £250.000 | 5% |
A seis propiedades con un valor total de 1 millón de libras se les cobraría un impuesto sobre la renta de 39.500 libras. Por supuesto, esto depende de que haya seis propiedades para transferir.
Un ahorro potencialmente más potente lo ofrece el alivio por vivienda múltiple.
El MDR se aplica cuando se adquieren dos o más propiedades residenciales al mismo vendedor o a un grupo de vendedores vinculados, al mismo tiempo. Esto puede aplicarse tanto a una sola transferencia de varias propiedades como a una serie de transferencias vinculadas.
Usar el MDR significa que el cargo por SDLT se calculará con base en la contraprestación promedio de cada vivienda, multiplicada por el número de viviendas. Esto puede generar grandes ahorros. Volvamos al ejemplo de cinco propiedades con un valor conjunto de £1 millón. Como vimos, sin una reclamación al MDR, el cargo por SDLT sería de £63,750. Sin embargo, con una reclamación al MDR, el cargo se calcula utilizando £200,000 (el valor promedio), es decir, £6,000. Esta cifra se multiplica por el número de viviendas, es decir, cinco, para obtener £30,000. Este resultado es mucho mejor.
Las sociedades colectivas están sujetas a normas especiales. Cuando la empresa que se constituye es una sociedad colectiva, la regla general del valor de mercado queda invalidada por el Anexo 15 de la Ley de Finanzas de 2003. Esta norma ignora cualquier contraprestación real y, en su lugar, aplica una fórmula para determinar qué porcentaje del valor de mercado se imputa al impuesto sobre la renta de sociedades.
La esencia de las normas radica en que el porcentaje imponible es (100 – SLP)%, donde SLP es la suma de las proporciones inferiores, y el SLP se calcula siguiendo un método de cinco pasos. Consideraremos esto en el contexto de una sociedad colectiva formada por un matrimonio con beneficios y capital repartidos a partes iguales, es decir, al 50% cada uno.
Paso 1. Identifique si el/los nuevo(s) propietario(s) del terreno eran, inmediatamente antes de la transacción, socios de la sociedad o tenían vínculos con un socio. Estos se conocen como "propietario(s) relevante(s)". La empresa es el propietario relevante, ya que ahora es propietaria del inmueble e, inmediatamente antes de la transacción, tenía vínculos con al menos uno de los socios.
Paso 2. Identifique a los socios individuales que, inmediatamente antes de la transacción, tenían vínculos con el/los propietario(s) correspondiente(s). Estos se conocen como "socios corresponsales". Ambos son socios corresponsales en relación con la empresa, ya que, inmediatamente antes de la transacción, eran socios de la sociedad y tienen vínculos con ella.
Paso 3. Identificar el porcentaje de participación en el terreno y asignar teóricamente una parte de dicha participación entre los socios correspondientes. La empresa es la única propietaria del inmueble, por lo que tiene una participación del 100%, que teóricamente distribuye entre ambos socios, por ejemplo, el 50% para cada uno.
No existe un método establecido para realizar la distribución; se puede llevar a cabo para obtener el resultado más beneficioso.
Paso 4. Compare la participación nocional asignada a cada socio correspondiente en el Paso 3 con su participación en los ingresos de la sociedad e identifique la menor de las dos. Esto se conoce como la "menor proporción". La participación nocional asignada a cada socio en el Paso 3, del 50% cada uno, es igual a la participación en los ingresos que cada uno posee en la sociedad. Por lo tanto, la menor proporción de cada socio es 50.
El interés de la sociedad en poder de un socio está determinado por su parte de los ingresos de la sociedad, no por su parte del capital de la sociedad o la tierra transferida.
Paso 5. Sume las proporciones inferiores de cada pareja correspondiente para obtener el SLP. La proporción inferior de cada pareja es 50 y, por lo tanto, la suma de las proporciones inferiores es 100.
El porcentaje del valor de mercado que se aplica al impuesto sobre la renta de la vivienda (SDLT) es del 0 % (100 – SLP del 100) %. El SDLT a pagar sería de £0.
De hecho, cuando todos los socios están vinculados a la empresa, el SLP será 100, por lo que la contraprestación imponible será £0 y no es necesario informar a HMRC.
No, no es tan sencillo. El primer obstáculo es convencer a HMRC de que existe una sociedad. Probablemente argumentará que la mera copropiedad, por ejemplo, de una cartera de propiedades, no constituye una sociedad formal.
Formar una sociedad, registrarla en HMRC, redactar un acuerdo de sociedad, presentar declaraciones de impuestos de sociedad, etc. agregarán peso al argumento, pero por sí solos no serán concluyentes.
Un obstáculo adicional, más complejo, lo presentan diversas normas antielusión establecidas en los artículos 75A-75C de la Ley de Finanzas de 2003. Esto significa que, si HMRC puede demostrar que una sociedad colectiva se constituyó para evitar un gravamen del SDLT, este se basará en su lugar en el valor de mercado. Para prosperar, la sociedad colectiva no solo debe ser genuina, sino también estar constituida con fines comerciales. Una sociedad colectiva constituida poco antes de su constitución probablemente incumpla estas normas.
Esta es un área fiscal compleja y se debe tener mucho cuidado antes de tomar medidas para establecer un razonamiento comercial sólido para utilizar una sociedad, independientemente de cualquier constitución futura.
Para que funcione, la formación de la sociedad debe tener lugar lo antes posible, preferiblemente como parte de una planificación a largo plazo para comerciantes individuales en crecimiento, y en todos los casos la evasión del SDLT no puede ser el motivo: debe ser un mero beneficio secundario de una decisión comercial, pero incluso entonces puede estar comprendido en la legislación que en casos recientes ha concluido que el SDLT no se puede evitar incluso si no tuviera motivo.
Si comienza sin propiedad o si desea conservar la que ya posee, por ejemplo, si no desea incurrir en los cargos del Impuesto sobre las Ganancias de Capital (CGT) o del Impuesto sobre Sociedades (SDLT) en una transferencia, deberá ingresar dinero en la nueva empresa para que pueda comprar la propiedad. Existen varias opciones para hacerlo, entre ellas:
El mercado hipotecario para préstamos a sociedades limitadas está ahora bien establecido y todos los proveedores de hipotecas BTL ofrecen hipotecas para sociedades limitadas.
Podría encontrar que las tasas hipotecarias que se ofrecen son ligeramente más altas que las que obtendría personalmente. Sin embargo, una de las ventajas de una sociedad limitada es que todos los intereses hipotecarios son totalmente deducibles de los ingresos por alquiler.
Otorgar un préstamo a la empresa significa que esta tiene una deuda con usted y se registra en las cuentas de la empresa como un préstamo de director (suponiendo que usted sea director). Como director, siempre que aporte fondos o activos a la empresa, los importes se le abonan en la denominada Cuenta de Préstamos de Director (DLA).
Esto tiene varias consecuencias.
Puede cobrar intereses a una tasa comercial por esto, y la empresa puede recibir una desgravación fiscal por el importe pagado. Esto, por supuesto, estaría sujeto a impuestos, pero le permitirá acceder a la deducción por ahorro y, posiblemente, al tipo impositivo inicial para ahorros. En cualquier caso, los intereses no están sujetos al IRPF, por lo que puede ser una opción eficiente para obtener beneficios, además de la vía general de pago de salarios y dividendos.
Debería poder obtener una desgravación fiscal por los intereses pagados, ya que los prestó a una empresa cerrada en la que tiene un interés significativo, y la empresa utiliza los fondos para sus fines comerciales. Esta desgravación se denomina "intereses de préstamo admisibles" y funciona simplemente deduciendo los intereses pagados de la renta general.
Un problema con esto es que está sujeto a la restricción general sobre la desgravación fiscal, es decir, está limitado al mayor de £50.000 y el 25% del ingreso total ajustado en cada año fiscal.
También permite retirar beneficios de la empresa sin consecuencias fiscales ni de la Seguridad Social. El reembolso de un préstamo consiste simplemente en la devolución del importe adeudado, no de los ingresos. Esto puede hacerse de forma continua o en caso de liquidación.
La capacidad de cobrar intereses y retirar los montos adeudados sin impuestos ni Seguridad Social también está disponible si financia el préstamo con capital existente.
Si utiliza el préstamo que solicita para financiar la compra de acciones, no podrá cobrar intereses a la empresa. Debería poder solicitar una reducción de intereses sobre el préstamo, pero la principal desventaja es que no podrá obtener los fondos utilizados para la compra de acciones con la misma facilidad que con un préstamo. Para ello, necesitaría recomprar las acciones de la empresa, reducir el capital u otra reestructuración corporativa.
Todo esto es más complejo que el simple pago de una deuda y probablemente requerirá asesoramiento profesional, lo que le costará más dinero. Casi siempre será mejor optar por un préstamo.
Una posible excepción a esto es cuando se desea estructurar la empresa como una sociedad de inversión extranjera (FIC). En este caso, sería útil invertir en una pequeña cantidad de acciones ordinarias junto con acciones preferentes rescatables. Se trata de un área altamente especializada, por lo que se recomienda consultar con un asesor antes de intentar constituirla.
Invertir una propiedad existente en una empresa tendrá consecuencias en el Impuesto sobre las Ganancias de Capital (CGT) y el Impuesto sobre Sociedades (SDLT), aunque no se realice ningún intercambio de dinero. Es posible solicitar la exención del CGT por constitución si gestiona la empresa de forma muy práctica y presta servicios que van más allá de los que se esperan de un arrendador.
Cuando se transfiere más de una propiedad, considere aprovechar la exención para viviendas múltiples para mitigar el cargo.
Pedir préstamos para financiar la compra de propiedades de una empresa puede generar desgravaciones fiscales, permite recibir el reembolso sin consecuencias fiscales y abre la posibilidad de cobrar intereses a la empresa, lo cual constituye una herramienta útil para obtener beneficios. Por estas razones, recurrir a préstamos para prestar a la empresa suele ser mejor que suscribir acciones.
Puntos clave
Si tiene más consultas sobre este tema, comuníquese con nosotros al 01902 711370 o envíe un correo electrónico a enquiries@uklandlordtax.co.uk si tiene alguna pregunta o necesita nuestra asistencia experta.
Leonor
Thandi Nicholls Ltd
Creative Industries Center
Glaisher Drive
Wolverhampton
West Midlands
WV10 9TG
Uklandlordtax.co.uk es el nombre comercial de Thandi Nicholls Ltd Contadores Registrados Oficina: Creative Industries Center, Glaisher Drive, Wolverhampton WV10 9TG.
Registrado en Inglaterra. Número de empresa 7319439. Director SS Thandi BA
