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Si vous décidez qu'une société immobilière est la solution idéale, la première étape consiste à la constituer. La suite dépendra principalement de votre objectif : créer un portefeuille immobilier à partir de zéro ou y intégrer des biens que vous possédez déjà.
Vous pouvez opter pour une démarche autonome sur le site https://www.gov.uk/limited-company-formation/register-your-company . Cette solution convient parfaitement si vous créez une société avec un seul actionnaire.
Toutefois, si vous envisagez d'utiliser la société comme une FIC (Family Investment Company) et d'y impliquer vos enfants, votre conjoint ou différentes catégories d'actions, etc., vous aurez presque certainement besoin de conseils spécialisés pour bien faire les choses. Le coût fiscal potentiel d'une erreur pourrait facilement dépasser les honoraires initiaux du professionnel.
Une fois la procédure d'enregistrement effectuée, vous disposerez d'une entreprise vide, prête à démarrer vos activités.
Le processus de transformation d'une entreprise existante en société est appelé « incorporation ». Étant donné que vous contrôlerez la société, vous y serez « lié ».
Deux problèmes en découlent.
Premièrement, le transfert sera considéré comme ayant lieu à la valeur marchande pour le calcul de l'impôt sur les plus-values. Cela pourrait entraîner une imposition sans contrepartie, c'est-à-dire sans produit de la transaction pour régler la facture.
Deuxièmement, le transfert sera soumis à la taxe foncière sur les droits de timbre (SDLT) (ou à l'équivalent décentralisé), la valeur marchande servant de contrepartie.
L'exonération pour incorporation s'applique lorsque la totalité des actifs commerciaux et professionnels (à l'exception des liquidités) est transférée à une société en échange d'actions. Elle réduit le prix de revient de ces actions d'un montant égal à la plus-value différée. Aucun impôt sur les plus-values n'est alors dû jusqu'à la vente des actions. L'exonération est automatique lorsque les conditions sont remplies.
Le problème, c'est que cela ne s'applique qu'aux transferts d'entreprises en activité. L'administration fiscale risque de considérer qu'il s'agit simplement d'un transfert d'actifs d'investissement, et non d'une entreprise.
Cependant, un contribuable est parvenu à convaincre le Tribunal supérieur que le transfert d'un portefeuille locatif constituait une activité commerciale, créant ainsi un précédent dont vous pourriez potentiellement tirer profit.
Dans l' affaire Ramsay c. HMRC [2013] UKUT 0236 (UTT) , la contribuable (R) a demandé l'allégement fiscal lors du transfert de ses biens immobiliers à une société. Le Tribunal supérieur a estimé que, compte tenu du rôle actif et de l'implication directe de R dans la gestion de ses biens, le transfert s'apparentait davantage à une activité commerciale qu'à un simple investissement.
Si vous souhaitez bénéficier d'une exonération fiscale pour les sociétés, assurez-vous d'abord que le temps consacré à la gestion active de votre activité immobilière soit conséquent. Il doit s'agir de votre activité principale, à raison d'au moins 20 heures par semaine. Une simple visite mensuelle pour inspecter le bien ne suffit pas.
Dans le cas de Ramsey, elle et son mari consacraient environ 20 heures par semaine aux activités suivantes :
Cette démarche a été entreprise personnellement et n'a pas été déléguée à un agent immobilier.
Si vous pensez avoir un dossier solide, sachez que l'exonération pour constitution en société s'applique automatiquement et qu'il n'est pas nécessaire de la réclamer. Toutefois, il est essentiel de préciser que vous avez constitué votre entreprise immobilière en société dans la section « Informations complémentaires » de votre déclaration de revenus.
Malheureusement, il est presque certain que vous serez contacté par le HMRC (administration fiscale britannique) et qu'on vous demandera de prouver que la location constituait une activité commerciale et non un investissement.
Suite à l'affaire Ramsay, le HMRC a mis à jour ses directives internes comme suit :
« Il faut accepter que l’exonération de responsabilité limitée soit applicable lorsqu’une personne consacre personnellement 20 heures ou plus par semaine à des activités caractéristiques d’une entreprise. Les autres cas doivent être examinés avec attention. »
Avant de décider si vous pouvez prétendre à une exonération pour incorporation, je vous recommande vivement de consulter un conseiller fiscal spécialisé. Toute personne ayant de l'expérience dans ce domaine devrait effectuer une évaluation des risques fiscaux et ne pas se contenter de considérer que vous consacrez 20 heures par semaine à la gestion de votre entreprise immobilière.
Une location meublée de tourisme (LMT) éligible transférée à une société peut bénéficier d'un allègement fiscal lié à la constitution en société. Si une restructuration de l'entreprise est possible afin de répondre aux conditions d'une LMT avant le transfert, cela pourrait permettre d'obtenir cet allègement.
En règle générale, une transaction immobilière est soumise aux droits de mutation immobilière (SDLT) calculés sur le prix d'achat. Cependant, lorsque la transaction a lieu entre parties liées, la valeur marchande est prise en compte. Malheureusement, l'exonération pour les sociétés de personnes ne s'applique pas aux SDLT ; par conséquent, même si vous remplissez les conditions requises pour bénéficier de l'exonération des plus-values, les SDLT seront dus.
Les sociétés sont toujours soumises à la surtaxe de 3 % lors de l'acquisition d'un bien immobilier résidentiel ; les taux applicables aux sociétés sont donc les suivants :
| Valeur marchande | Après le 30 juin 2021 |
| Jusqu'à 250 000 £ | 3% |
| £250,001-£925,000 | 8% |
| 925 001 £ - 1,5 million de livres sterling | 13% |
| Plus de 1,5 million de livres sterling | 15% |
Il convient de noter qu'un taux forfaitaire de 15 % s'applique lorsqu'une personne morale (ou autre personne non physique) acquiert un bien d'une valeur supérieure à 500 000 £. Toutefois, ce taux est annulé lorsque le bien est acquis pour l'usage exclusif d'une activité de location immobilière et est loué à un tiers non lié, ce qui, nous le supposons, est le cas ici.
Il est probable que le transfert de plusieurs biens immobiliers à une société soit considéré comme une opération liée aux fins des droits de mutation immobilière (SDLT). Cela signifie que la valeur marchande de tous les biens doit être cumulée pour calculer les droits. Le transfert de cinq biens d'une valeur de 200 000 £ chacun sera considéré comme un seul transfert d'un bien d'une valeur de 1 million de livres sterling, entraînant des droits de mutation immobilière de 63 750 £. Cela peut rendre la constitution d'une société très onéreuse. Heureusement, il existe quelques solutions permettant d'atténuer ces droits.
Le transfert de six propriétés ou plus sera considéré comme portant sur des biens non résidentiels, ce qui peut légèrement réduire les frais.
Les tarifs non résidentiels sont les suivants :
| Valeur marchande | taux SDLT |
| Jusqu'à 150 000 £ | 0% |
| £150,001-£250,000 | 2% |
| Plus de 250 000 £ | 5% |
Six propriétés d'une valeur totale de 1 million de livres sterling seraient soumises à un droit de mutation immobilière (SDLT) de 39 500 livres sterling. Bien entendu, ce montant suppose qu'il y ait six propriétés à transférer.
L'exonération pour logements multiples offre une économie potentiellement plus importante.
Le régime MDR s'applique lorsque deux ou plusieurs propriétés résidentielles sont acquises simultanément auprès du même vendeur ou d'un groupe de vendeurs liés. Cela peut concerner un transfert unique de plusieurs propriétés ou une série de transferts liés.
L'utilisation du MDR (Modification des Déductions pour Logement) signifie que les droits de mutation immobilière (SDLT) seront calculés sur la base de la valeur moyenne de chaque logement, multipliée par le nombre de logements. Cela peut générer des économies importantes. Reprenons l'exemple de cinq propriétés d'une valeur totale de 1 million de livres sterling. Comme nous l'avons vu, sans demande de MDR, les droits de mutation immobilière s'élèveraient à 63 750 £. En revanche, avec une demande de MDR, les droits sont calculés sur la base de 200 000 £ (la valeur moyenne), soit 6 000 £. Ce montant est ensuite multiplié par le nombre de logements, soit cinq, ce qui donne 30 000 £. Le résultat est nettement plus avantageux.
Les sociétés de personnes sont soumises à des règles particulières. Lorsqu'une société est constituée en société de personnes, la règle générale de la valeur marchande est écartée par l'annexe 15 de la loi de finances de 2003. Celle-ci ne tient pas compte de la contrepartie réelle versée et applique une formule pour déterminer le pourcentage de la valeur marchande assujetti aux droits de mutation immobilière (SDLT).
L'essentiel de ces règles est que le pourcentage imposable est de (100 – SLP) %, où SLP représente la « somme des parts inférieures » et se calcule selon une méthode en cinq étapes. Nous examinerons cela dans le contexte d'une société en nom collectif composée d'un mari et d'une femme, dont les bénéfices et le capital sont répartis à parts égales, soit 50 % chacun.
Étape 1. Déterminer si le ou les nouveaux propriétaires du terrain étaient, immédiatement avant la transaction, associés de la société ou liés à un associé. On les appelle « propriétaires concernés ». La société est le propriétaire concerné car elle est désormais propriétaire du bien et, immédiatement avant la transaction, elle était liée à au moins un des associés.
Étape 2. Identifier les associés qui, immédiatement avant la transaction, étaient liés au(x) propriétaire(s) concerné(s). Il s'agit des « associés correspondants ». Ces personnes sont des associés correspondants à l'égard de la société, car elles étaient associées de la société en nom collectif juste avant la transaction et sont liées à celle-ci.
Étape 3. Déterminer le pourcentage de participation dans le terrain et répartir fictivement cette participation entre les associés. La société étant l'unique propriétaire du bien, elle détient 100 % des parts, qu'elle répartit fictivement entre les deux associés, par exemple à parts égales (50 % chacun).
Il n'existe pas de méthode fixe pour effectuer la répartition ; elle peut être réalisée de manière à donner le résultat le plus avantageux.
Étape 4. Comparez la participation théoriquement attribuée à chaque associé (à l'étape 3) à sa quote-part des bénéfices de la société et déterminez la plus faible des deux. Il s'agit de la « plus petite des proportions ». La participation théoriquement attribuée à chaque associé (à l'étape 3), soit 50 % chacun, correspond à sa quote-part des bénéfices de la société. La plus petite des proportions de chaque associé est donc de 50.
La participation d'un associé dans la société est déterminée par sa part des revenus de la société, et non par sa part du capital social ou des terres transférées.
Étape 5. Additionnez les proportions inférieures de chaque partenaire correspondant pour obtenir le SLP. La proportion inférieure de chaque partenaire est de 50 et donc la somme des proportions inférieures est de 100.
Le pourcentage de la valeur marchande imposable au titre des droits de mutation immobilière (SDLT) est de 0 % (100 – SLP de 100 %). Le montant des droits de mutation immobilière à payer serait donc nul.
En fait, lorsque tous les associés sont liés à la société, le SLP sera de 100, la contrepartie imposable sera donc nulle et n'aura pas besoin d'être déclarée au HMRC.
Non, ce n'est pas si simple. Le premier obstacle est de convaincre l'administration fiscale (HMRC) de l'existence d'un partenariat. Celle-ci soutiendra probablement que la simple copropriété, par exemple d'un portefeuille immobilier, ne constitue pas un partenariat formel.
La création d'une société en nom collectif, son enregistrement auprès du HMRC, la rédaction d'un contrat de société, le dépôt des déclarations fiscales de la société, etc., viendront étayer l'argumentation, mais ne seront pas en soi concluants.
Un autre obstacle, plus complexe, réside dans les dispositions anti-abus des articles 75A à 75C de la loi de finances de 2003. Si l'administration fiscale (HMRC) parvient à démontrer qu'une société de personnes a été créée dans le but d'éluder les droits de mutation immobilière (SDLT), ces droits seront calculés sur la base de la valeur marchande. Pour que cette situation soit favorable, la société de personnes doit donc non seulement être authentique, mais aussi avoir été constituée à des fins commerciales. Une société de personnes créée peu de temps avant la constitution de la société est susceptible d'enfreindre ces règles.
Il s'agit d'un domaine fiscal complexe et une extrême prudence s'impose avant d'entreprendre des démarches visant à établir une justification commerciale solide pour le recours à une société de personnes, indépendamment de toute future constitution en société.
Pour être efficace, la création d'un partenariat doit intervenir le plus tôt possible, de préférence dans le cadre d'une planification à long terme pour les entreprises individuelles en croissance, et dans tous les cas, l'évitement du SDLT ne peut en être le motif – il doit s'agir d'un simple avantage accessoire d'une décision commerciale, mais même alors, il peut être concerné par la législation qui, dans des affaires récentes, a conclu que le SDLT ne peut être évité même sans motif.
Si vous ne possédez aucun bien immobilier au départ, ou si vous souhaitez conserver vos biens personnels (par exemple, pour éviter les droits de mutation à titre onéreux lors d'un transfert), vous devrez injecter des fonds dans la nouvelle société afin de lui permettre d'acquérir des biens immobiliers. Plusieurs options s'offrent à vous, notamment :
Le marché des prêts hypothécaires aux sociétés à responsabilité limitée est désormais bien établi, tous les fournisseurs de prêts hypothécaires BTL proposant des prêts hypothécaires aux sociétés à responsabilité limitée.
Vous constaterez peut-être que les taux d'intérêt hypothécaires proposés sont légèrement supérieurs à ceux que vous obtiendriez à titre personnel. Toutefois, l'un des avantages d'une société à responsabilité limitée est que tous les intérêts hypothécaires sont intégralement déductibles des revenus locatifs.
Accorder un prêt à l'entreprise signifie que celle-ci a une dette envers vous, et cette dette est comptabilisée dans les comptes de l'entreprise comme un apport d'administrateur (si vous êtes administrateur). En tant qu'administrateur, chaque fois que vous apportez des fonds ou des actifs à l'entreprise, les montants sont crédités sur votre compte courant d'administrateur (CCA).
Cela entraîne un certain nombre de conséquences.
Vous pouvez facturer des intérêts au taux commercial, la société pouvant bénéficier d'une réduction d'impôt sur les sociétés pour le montant versé. Ces intérêts seront bien entendu imposables pour vous, mais bénéficieront de l'abattement pour épargne et éventuellement du taux d'imposition initial applicable à l'épargne. Quoi qu'il en soit, les intérêts ne sont pas soumis aux cotisations sociales ; il s'agit donc d'une option supplémentaire et efficace pour générer des bénéfices, en complément des salaires et dividendes classiques.
Vous devriez pouvoir bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu pour les intérêts versés, car vous avez consenti un prêt à une société à laquelle vous êtes étroitement lié et qui utilise les fonds pour son activité. Cette réduction, appelée « intérêts d'emprunt admissibles », consiste simplement à déduire les intérêts versés de votre revenu imposable.
L'un des inconvénients est que cette mesure est soumise à la restriction générale relative à l'allégement de l'impôt sur le revenu, c'est-à-dire qu'elle est limitée au montant le plus élevé entre 50 000 £ et 25 % du revenu total ajusté pour chaque année fiscale.
Cela vous permet également de retirer les bénéfices de l'entreprise sans incidence sur l'impôt sur le revenu ni les cotisations sociales. Le remboursement d'un prêt correspond simplement au remboursement du montant dû, et non à un revenu. Ce remboursement peut être effectué régulièrement ou en cas de liquidation.
La possibilité de facturer des intérêts et de retirer les sommes dues sans impôt ni cotisations sociales est également offerte si vous financez le prêt à partir de capitaux existants.
Si vous utilisez l'emprunt contracté pour financer un rachat d'actions, vous ne pourrez pas facturer d'intérêts à la société. Vous pourrez toujours bénéficier d'une déduction pour intérêts sur l'emprunt, mais le principal inconvénient est qu'il vous sera beaucoup plus difficile de récupérer les fonds utilisés pour l'achat des actions qu'avec un emprunt. Pour ce faire, vous devrez procéder à un rachat d'actions de la société, à une réduction de capital ou à une autre restructuration.
Toutes ces solutions sont plus complexes qu'un simple remboursement de dette et nécessiteront probablement des conseils professionnels, ce qui engendrera des frais supplémentaires. Il sera presque toujours préférable d'opter pour un prêt.
Une exception possible à cette règle est le cas où vous souhaitez structurer votre société en tant que FIC (Financial Investment Company). Dans ce cas, il serait judicieux d'investir dans un petit nombre d'actions ordinaires, complétées par des actions préférentielles rachetables. Il s'agit d'un domaine très spécialisé ; il est donc fortement conseillé de se faire conseiller avant de mettre en place un tel montage.
L'intégration d'un bien immobilier existant dans une société entraîne des conséquences fiscales en matière de plus-values et de droits de mutation, même en l'absence de transaction financière. Il est possible de bénéficier d'une exonération de plus-values pour les sociétés constituées si vous gérez l'entreprise de manière très active et fournissez des services allant au-delà de ceux attendus d'un bailleur.
En cas de transfert de plusieurs biens immobiliers, envisagez de bénéficier de l'exonération pour logements multiples afin de réduire les frais.
Emprunter pour financer l'acquisition de biens immobiliers par une société peut donner droit à des allégements fiscaux, permet un remboursement sans incidence fiscale et ouvre la possibilité de facturer des intérêts à la société, un outil efficace pour optimiser ses profits. Pour ces raisons, le recours à l'emprunt pour financer une société est généralement plus avantageux que la souscription d'actions.
Points clés
Si vous avez d'autres questions à ce sujet, veuillez nous contacter au 01902 711370 ou envoyer un courriel à enquiries@uklandlordtax.co.uk si vous avez des questions ou si vous avez besoin de notre aide experte.
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