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Wenn Sie zu dem Schluss kommen, dass ein Immobilienunternehmen der richtige Weg ist, besteht der erste Schritt darin, ein Unternehmen zu bilden. Was als nächstes passiert, hängt weitgehend davon ab, ob Sie ein Portfolio von Grund auf neu aufbauen oder Eigentum, das Sie bereits in das Unternehmen halten.
https://www.gov.uk/limited-company-formation/register-your-company ausprobieren . Dies ist in Ordnung, wenn Sie gerade ein Unternehmen mit einem einzigen Aktionär einrichten.
Wenn Sie das Unternehmen jedoch als FIC (Family Investment Company) einsetzen und Kinder, Ehepartner oder verschiedene Aktienklassen usw. einbeziehen, benötigen Sie mit ziemlicher Sicherheit spezialisierte Ratschläge, um die Dinge richtig zu machen. Die potenziellen Steuerkosten für falsches Verstehen könnten die anfänglichen beruflichen Gebühren, die Ihnen berechnet werden, leicht in den Schatten stellen.
Sobald der Registrierungsprozess eingerichtet ist, haben Sie ein leeres Unternehmen, das bereit ist, Geschäfte zu machen.
Der Prozess der Übertragung eines bestehenden Unternehmens in ein Unternehmen wird als „Eingliederung“ bezeichnet. Wenn Sie das Unternehmen kontrollieren, werden Sie damit „verbunden“.
Daraus ergeben sich zwei Probleme.
Erstens wird die Übertragung für CGT -Zwecke zum Marktwert erfolgen. Dies könnte eine Trockensteuergebühr auslösen, dh eine, bei der Sie keinen Erlös zur Bezahlung der Rechnung haben.
Zweitens ist die Übertragung für die Landsteuer (SDLT) (oder das devolvierte Äquivalent) für die Stempelsteuer -Grundsteuer in Anspruch genommen, wobei der Marktwert als Berücksichtigung verwendet wird.
Die Eingliederungserleichterung gilt, wenn das gesamte Handels- und Geschäftsgut (außer Bargeld) im Austausch gegen Aktien an ein Unternehmen übertragen wird und die Grundkosten dieser Aktien um einen Betrag reduziert, der dem aufgeschobenen Gewinn entspricht. Dann wird dann kein CGT zu zahlen, bis die Aktien verkauft werden. Die Erleichterung gilt automatisch, wenn die Bedingungen erfüllt sind.
Das Problem ist, dass dies nur für Übertragungen eines aktiven Unternehmens gilt. Die HMRC wird wahrscheinlich argumentieren, dass Sie lediglich eine Sammlung von Investitionsgütern übertragen, nicht um ein Unternehmen.
Ein Steuerzahler gelang es jedoch, das obere Tribunal davon zu überzeugen, dass die Übertragung eines Mietportfolios ein Geschäft war und einen Präzedenzfall festlegte, den Sie möglicherweise nutzen können.
In Ramsay gegen HMRC [2013] UKUT 0236 (UTT) beantragte der Steuerzahler (R) die Erleichterung der Übertragung ihrer Immobilien in ein Unternehmen. Das obere Tribunal stellte fest, dass R, weil es eine sehr aktive und praktische Vermieterin war, eher einem Unternehmen als einer bloßen Investition ähnelte.
Wenn Sie beabsichtigen, die Eingliederungserleichterung zu nutzen, stellen Sie zunächst sicher, dass die Zeit, die Sie aktiv für die aktive Verwaltung des Immobiliengeschäfts ausgeben, erheblich ist. Es muss wirklich das sein, was Sie in der Hauptsache für mindestens 20 Stunden pro Woche tun. Wenn Sie die Immobilie einmal im Monat inspizieren, wird dies nicht qualifiziert.
In Ramseys Fall verbrachten sie und ihr Mann ungefähr 20 Stunden pro Woche mit den folgenden:
Dies wurde persönlich übernommen und wurde nicht an einen Vermietungsagenten delegiert.
Wenn Sie der Meinung sind, dass Sie einen Fall haben, müssen Sie sich darüber im Klaren sein, dass die Eingliederungserleichterung automatisch gilt und nicht als solche beansprucht werden muss. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass Sie das Immobiliengeschäft in den zusätzlichen Informationsabschnitt Ihrer Steuererklärung aufgenommen haben.
Leider ist es fast garantiert, dass Sie von HMRC kontaktiert und gebeten werden, zu beweisen, dass das Vermietung ein Unternehmen und keine Investitionstätigkeit war.
Nach dem Fall von Ramsay hat die HMRC seine interne Anleitung aktualisiert, um zu sagen:
"Sie sollten akzeptieren, dass die Eingliederungserleichterung verfügbar ist, wenn eine Person 20 Stunden oder mehr eine Woche damit verbringt, persönlich die Art von Aktivitäten durchzuführen, die auf ein Unternehmen hinweisen. Andere Fälle sollten sorgfältig in Betracht gezogen werden."
Bevor Sie entscheiden, ob Sie die Eingliederungserleichterung möglicherweise behaupten, rate ich dringend, dass Sie Ihren Fall mit einem Spezialist für Steuerberater diskutieren. Jeder mit Erfahrung in diesem Bereich sollte eine Steuerrisikobewertung durchführen und nicht nur akzeptieren, dass Sie 20 Stunden pro Woche für die Verwaltung des Immobiliengeschäfts verbringen.
Eine qualifizierte FHL, die an ein Unternehmen übertragen wird, kann die Einbeziehungserleichterung nutzen. Wenn es möglich ist, das Geschäft umzustrukturieren, um die Bedingungen einer FHL vor dem Übertrag zu erfüllen; Dies könnte ein Weg zur Erleichterung sein.
Normalerweise unterliegt eine Immobilientransaktion einer SDLT, basierend auf der gezahlten Gegenleistung. Wenn sich die Transaktion jedoch zwischen verbundenen Parteien befindet, wird stattdessen der Marktwert ersetzt. Leider erstreckt sich die Eingliederungserleichterung nicht auf SDLT. Auch wenn Sie sich für die CGT -Pause qualifizieren, wird SDLT auf den Punkt gebracht.
Unternehmen haften bei der Erwerb von Wohnimmobilien immer der Ergänzung von 3%. Daher sind die anwendbaren Preise für Unternehmen wie folgt:
| Marktwert | Nach dem 30. Juni 2021 |
| Bis zu 250.000 Pfund | 3% |
| £250,001-£925,000 | 8% |
| £ 925.001-10 Mio. GBP | 13% |
| Über 1,5 Millionen Pfund | 15% |
Beachten Sie, dass es einen Pauschalsatz von 15% gibt, bei dem eine Unternehmenskörper (oder eine andere „nicht natürliche“ Person) eine Immobilie im Wert von mehr als 500.000 GBP erwirbt. Es gibt jedoch eine Erleichterung, bei der die Immobilie für die ausschließliche Verwendung in einer Immobiliengeschäftsfunktion erworben wird und an einen nicht verbundenen Dritten zurückgelassen wird, von dem wir annehmen, dass dies hier gilt.
Es ist wahrscheinlich, dass die Übertragung einer Reihe von Immobilien in ein Unternehmen als verknüpfte Transaktion für SDLT -Zwecke behandelt wird. Dies bedeutet, dass der Marktwert aller Immobilien aggregiert werden muss, um die Gebühr zu erarbeiten. Eine Übertragung von fünf Immobilien im Wert von jeweils 200.000 GBP wird als einzelne Übertragung einer Immobilie von 1 Mio. GBP behandelt, wodurch ein SDLT von 63.750 GBP entspricht. Dies kann die Eingliederung sehr teuer aussehen lassen. Glücklicherweise gibt es einige Optionen, die dazu beitragen können, die Gebühr zumindest zu mildern.
Eine Übertragung von sechs oder mehr Immobilien wird als nicht ansässiges Eigentum angesehen, wodurch die Ladung geringfügig verringert wird.
Die Nichtwohnungsraten sind wie folgt:
| Marktwert | SDLT -Rate |
| Bis zu £ 150.000 | 0% |
| £150,001-£250,000 | 2% |
| Über 250.000 Pfund | 5% |
Sechs Immobilien mit einem Gesamtwert von 1 Mio. GBP würden SDLT von 39.500 GBP berechnet. Dies hängt natürlich davon ab, dass sechs Eigenschaften übertragen werden müssen.
Eine potenziell leistungsfähigere Erleichterung wird durch Erleichterung mehrerer Wohnungen angeboten.
MDR gilt, wenn zwei oder mehr Wohnimmobilien gleichzeitig vom selben Anbieter oder von einer Gruppe angeschlossener Anbieter erworben werden. Dies kann entweder für eine einzige Übertragung mehrerer Eigenschaften oder für eine Reihe von Transfers gelten, die verknüpft sind.
Mit MDR bedeutet die SDLT -Ladung anhand der durchschnittlichen Überlegung für jede Wohnung, multipliziert mit der Anzahl der Wohnungen. Dies kann große Einsparungen erzielen. Kehren wir zum Beispiel von fünf Immobilien zurück, die gemeinsam 1 Million Pfund wert sind. Wie wir gesehen haben, beträgt die SDLT -Anklage in Ermangelung eines Anspruchs auf MDR 63.750 GBP. Mit einer MDR -Behauptung wird die Gebühr jedoch unter Verwendung von 200.000 GBP (dem Durchschnittswert) berechnet, dh 6.000 GBP. Diese Zahl wird dann mit der Anzahl der Wohnungen multipliziert, dh fünf, um 30.000 Pfund zu geben. Dies ist ein viel besseres Ergebnis.
Partnerschaften unterliegen besonderen Regeln. Wenn es sich bei dem Unternehmen um eine Partnerschaft handelt, wird die allgemeine Marktwertregel durch das Finanzgesetz von Anhang 15 2003 . Dies ignoriert die tatsächliche Überlegung und wendet stattdessen eine Formel an, um zu bestimmen, welcher Prozentsatz des Marktwerts für SDLT angelegt werden kann.
Der Kern der Regeln besteht darin, dass der angelegte Prozentsatz (100-SLP)%beträgt, wobei SLP die „Summe niedrigerer Proportionen“ ist und SLP durch eine Fünf-Schritte-Methode folgt. Wir werden dies im Kontext einer Partnerschaft betrachten, die aus Ehemann und Ehefrau mit Gewinn und Kapital geteilt wird, dh jeweils 50%.
Schritt 1. Identifizieren Sie, ob der neue Eigentümer des Landes unmittelbar vor der Transaktion entweder ein Partner in der Partnerschaft oder mit einem Partner verbunden war. Diese sind als „relevante Eigentümer“ bezeichnet. Das Unternehmen ist der zuständige Eigentümer, der jetzt die Immobilie besitzt und unmittelbar vor der Transaktion mit mindestens einem der Partner verbunden war.
Schritt 2. Identifizieren Sie die einzelnen Partner, die unmittelbar vor der Transaktion mit den zuständigen Eigentümern verbunden waren. Diese sind als „entsprechende Partner“ bekannt. Beide Personen sind in Bezug auf das Unternehmen entsprechende Partner, da sie unmittelbar vor der Transaktion Partner in der Partnerschaft waren und mit dem Unternehmen verbunden sind.
Schritt 3. Identifizieren Sie das prozentuale Interesse an Land und weisen einen Teil dieses Interesses zwischen den entsprechenden Partnern zu. Das Unternehmen ist der einzige Eigentümer der Immobilie, sodass es 100% Zinsen hat, die es in beiden Partnern fiktiv zuteilt, beispielsweise jeweils 50%.
Es gibt keine festgelegte Methode zur Ausführung der Aufteilung. Es kann durchgeführt werden, um das vorteilhafteste Ergebnis zu erzielen.
Schritt 4. Vergleichen Sie die Zinsen, die für jeden entsprechenden Partner in Schritt 3 feimtsfähig zugewiesen wurde, mit ihrem Anteil am Einkommen der Partnerschaft und identifizieren Sie den niedrigeren der beiden. Dies ist als „tiefere Proportionen“ bekannt. Die zinsgünstig zugewiesene Zinsen, die jedem Partner zu jeweils 50% von jeweils 50% zugeordnet ist, entspricht dem Einkommensanteil, den er jeweils in der Partnerschaft besitzt. Der niedrigere Anteil jedes Partners beträgt daher 50.
Die Partnerschaftszinsen eines Partners werden durch ihren Anteil am Einkommen der Partnerschaft festgelegt, nicht durch ihren Anteil am Partnerschaftskapital oder des übertragenen Landes.
Schritt 5. Fügen Sie die niedrigeren Anteile jedes entsprechenden Partners zusammen, um die SLP zu erhalten. Der niedrigere Anteil jedes Partners beträgt 50 und daher beträgt die Summe der niedrigeren Anteile 100.
Der Prozentsatz des Marktwerts für SDLT beträgt 0% (100 - SLP von 100)%. SDLT zu zahlen wäre £ nil.
Wenn die Partner alle mit dem Unternehmen verbunden sind, wird die SLP 100 sein, sodass die angelegte Überlegung £ Null sein wird und nicht an HMRC berichten muss.
Nein, es ist nicht so einfach. Die erste Hürde besteht darin, HMRC zu überzeugen, dass eine Partnerschaft besteht. Es wird wahrscheinlich argumentieren, dass bloße gemeinsame Eigentümer, z. B. ein Immobilienportfolio, keine formelle Partnerschaft darstellt.
Eine Partnerschaft zu bilden, sie bei der HMRC zu registrieren, eine Partnerschaftsvereinbarung abzuschließen, die Einreichung von Partnerschaftsteuererklärungen usw. zu dem Argument erhöhen, wird jedoch nicht schlüssig sein.
Ein weiteres, komplizierteres Hindernis wird durch eine Reihe von Anti-Vermeidungs-Regeln vorgestellt, die in SS.75A-75C Finance Act 2003 . Wenn HMRC nachweisen kann, dass eine Partnerschaft eingefügt wurde, um eine SDLT-Gebühr zu vermeiden, basiert die Gebühr stattdessen auf dem Marktwert. Um erfolgreich zu sein, muss die Partnerschaft selbst nicht nur echt sein, sondern auch für kommerzielle Zwecke etabliert. Eine Partnerschaft, die kurz vor der Gründung eingerichtet wird, dürfte diese Regeln nicht beeinträchtigen.
Dies ist ein komplexer Steuerbereich und äußerste Vorsicht werden ergriffen, bevor Maßnahmen ergriffen werden, um eine solide kommerzielle Begründung für die Nutzung einer Partnerschaft unabhängig von zukünftigen Eingliederung zu erstellen.
Um zu arbeiten, sollte die Partnerschaftsbildung so früh wie möglich, vorzugsweise im Rahmen der langfristigen Planung für wachsende Einzelhändler stattfinden, und in allen Fällen kann die Vermeidung von SDLT nicht das Motiv sein-sie muss ein bloßer Nebenvorteil einer kommerziellen Entscheidung sein, aber selbst dann kann dies in den letzten Fällen zu dem Schluss gekommen sein, dass Sdlt, selbst wenn es nicht mehr ausgeliefert werden kann, auch nicht zur Motivierung sind.
Wenn Sie ohne Eigentum anfangen oder die Eigentum, die Sie bereits persönlich besitzen, weiterhin halten möchten, z. B. wenn Sie nicht die CGT/SDLT -Gebühren für eine Übertragung anfallen möchten, müssen Sie Geld in das neue Unternehmen einbringen, um es zu ermöglichen, Immobilien zu kaufen. Es gibt eine Reihe von Optionen dafür, darunter:
Der Hypothekenmarkt für Kreditvergabe an begrenzte Unternehmen ist jetzt mit allen BTL -Hypothekenanbietern gut etabliert, die Hypotheken für begrenzte Unternehmen anbieten.
Sie könnten feststellen, dass die angebotenen Hypothekenzinsen etwas höher sind als die, die Sie persönlich erhalten würden. Einer der Vorteile einer begrenzten Gesellschaft besteht jedoch darin, dass alle Hypothekenzinsen von Mieteinnahmen vollständig abzugsfähig sind.
Ein Darlehen an das Unternehmen zu machen, bedeutet, dass das Unternehmen eine Schuld an Sie hat und auf den Unternehmenskonten als Direktorenkredit aufgezeichnet wird (vorausgesetzt, Sie sind Direktor). Als Direktor, wenn Sie Mittel oder Vermögenswerte in das Unternehmen einführen, werden die Beträge Ihnen zu einem sogenannten Direktorenkonto (DLA) gutgeschrieben.
Dies gibt eine Reihe von Konsequenzen.
Sie können Zinsen zu einem gewerblichen Zinssatz dafür berechnen, wobei das Unternehmen eine CT -Erleichterung für den gezahlten Betrag erhalten kann. Dies wäre natürlich in Ihren Händen steuerpflichtig, wird sich jedoch für die Einsparung und möglicherweise die Einsparung der Steuern qualifizieren. In jedem Fall unterliegt das Zinsen nicht der NI. Dies kann zusätzlich zum allgemeinen Gehalt und der Dividendenroute eine weitere effiziente Option für Gewinnextraktion sein.
Sie sollten in der Lage sein, Einkommensteuererleichterungen für die gezahlten Zinsen zu sichern, da Sie sie an ein enges Unternehmen ausgeliehen haben, an dem Sie wesentliche Zinsen haben, und das Unternehmen die Mittel für den Zweck seines Geschäfts verwendet. Diese Erleichterung wird als „qualifizierte Kreditzinsen“ bezeichnet und arbeitet einfach, indem sie einfach die von allgemeinen Einkommen gezahlten Zinsen abziehen.
Ein Haken ist, dass es der allgemeinen Einschränkung der Einkommensteuererleichterung unterliegt, dh es ist auf das höhere Steuersjahr auf den höheren 50.000 und 25% des bereinigten Gesamteinkommens beschränkt.
Sie ermöglichen es Ihnen auch, Gewinne vom Unternehmen ohne Einkommensteuer oder NI -Konsequenzen abzuheben. Eine Rückzahlung eines Darlehens ist einfach eine Rückgabe des geschuldeten Betrags, nicht des Einkommens. Dies kann fortlaufend oder im Falle einer Auswicklung erfolgen.
Die Fähigkeit, Zinsen zu erheben und die geschuldeten Beträge ohne Steuern und NI abzuheben, sind ebenfalls verfügbar, wenn Sie das Darlehen vom bestehenden Kapital finanzieren.
Wenn Sie das Darlehen verwenden, den Sie aufnehmen, um stattdessen einen Aktienkauf zu finanzieren, können Sie den Unternehmenszinsen nicht in Rechnung stellen. Sie sollten weiterhin in der Lage sein, eine Zinsleichterung für das Darlehen zu beantragen, aber der Hauptnachteil ist, dass Sie nicht in der Lage sind, die Mittel zum Kauf der Aktien so einfach wie bei einem Darlehen zu erwerben. Dazu müssten Sie einen Rückkauf der eigenen Aktien des Unternehmens, eine Kapitalreduzierung oder eine andere Umstrukturierung von Unternehmen ausführen.
All dies ist komplexer als eine einfache Rückzahlung einer Schuld und erfordert wahrscheinlich professionelle Beratung, wodurch Sie mehr Geld kosten. Es wird fast immer besser sein, sich stattdessen für die Kreditroute zu entscheiden.
Eine mögliche Ausnahme davon ist, wo Sie das Unternehmen als FIC strukturieren möchten. In diesem Fall wäre es nützlich, in eine kleine Anzahl von Stammaktien in Verbindung mit einlösbaren Präferenzanteilen zu investieren. Dies ist ein hochspezialisierter Bereich, und es sollten Ratschläge erhoben werden, bevor Sie versuchen, dies einzurichten.
Das Einbringen bestehender Immobilien in ein Unternehmen hat CGT- und SDLT -Konsequenzen, obwohl kein Geld den Besitzer wechselt. Es kann möglich sein, eine Eingliederung von CGT zu beanspruchen, wenn Sie das Geschäft auf sehr „praktische“ Weise führen und Dienstleistungen über die von einem Vermieter erwarteten Dienstleistungen anbieten.
Wenn mehr als eine Immobilie übertragen wird, sollten Sie die Erleichterung mehrerer Wohnungen nutzen, um die Gebühr zu mildern.
Die Kreditaufnahme zur Finanzierung eines Unternehmens zum Kauf von Immobilien kann die Erleichterung der Einkommensteuer anziehen, ermöglicht es Ihnen, ohne Einkommenssteuerkonsequenzen zurückzukehren und die Möglichkeit zu eröffnen, die Unternehmenszinsen zu berechnen, was ein nützliches Instrument zur Gewinnentnahme ist. Aus diesen Gründen ist es im Allgemeinen besser als das Abonnieren von Aktien, um Kredite zur Kredite für das Unternehmen zu verwenden.
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