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Wenn Sie zu dem Schluss kommen, dass eine Immobiliengesellschaft der richtige Weg ist, besteht der erste Schritt darin, eine Gesellschaft zu gründen. Was dann geschieht, hängt maßgeblich davon ab, ob Sie ein Portfolio von Grund auf aufbauen oder bereits vorhandene Immobilien in die Gesellschaft einbringen möchten.
Sie können versuchen, Ihre Firma selbst zu gründen: https://www.gov.uk/limited-company-formation/register-your-company . Dies ist ausreichend, wenn Sie lediglich eine Gesellschaft mit einem einzigen Gesellschafter gründen.
Wenn Sie das Unternehmen jedoch als Familieninvestmentgesellschaft (FIC) nutzen und Kinder, Ehepartner oder verschiedene Anteilsklassen etc. einbeziehen möchten, benötigen Sie mit ziemlicher Sicherheit fachkundige Beratung, um alles korrekt abzuwickeln. Die potenziellen Steuerkosten, die durch Fehler entstehen können, übersteigen die anfänglichen Beratungsgebühren bei Weitem.
Sobald der Registrierungsprozess eingerichtet ist, verfügen Sie über ein leeres Unternehmen, das bereit ist, Geschäfte zu tätigen.
Die Umwandlung eines bestehenden Unternehmens in eine Gesellschaft wird als „Gründung“ bezeichnet. Da Sie die Gesellschaft dann kontrollieren, sind Sie mit ihr „verbunden“.
Daraus ergeben sich zwei Probleme.
Zunächst wird die Übertragung für Zwecke der Kapitalertragsteuer als zum Marktwert erfolgt angesehen. Dies könnte eine sogenannte „Dry Tax“ auslösen, also eine Steuerbelastung, bei der Ihnen keine Einnahmen zur Begleichung der Rechnung zur Verfügung stehen.
Zweitens unterliegt die Übertragung der Grunderwerbsteuer (SDLT) (oder dem entsprechenden regionalen Äquivalent), wobei der Marktwert als Gegenleistung dient.
Die Steuererleichterung bei Unternehmensgründung greift, wenn sämtliche Betriebsvermögenswerte (mit Ausnahme von Bargeld) im Tausch gegen Anteile an eine Gesellschaft übertragen werden. Sie reduziert die Anschaffungskosten dieser Anteile um den aufgeschobenen Gewinn. Kapitalertragsteuer wird erst beim Verkauf der Anteile fällig. Die Steuererleichterung wird automatisch gewährt, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind.
Das Problem ist, dass dies nur für die Übertragung eines aktiven Unternehmens gilt. Die britische Steuerbehörde HMRC wird wahrscheinlich argumentieren, dass Sie lediglich eine Sammlung von Anlagevermögen übertragen, nicht aber ein Unternehmen.
Einem Steuerzahler gelang es jedoch, das Oberste Finanzgericht davon zu überzeugen, dass die Übertragung eines Mietportfolios ein Geschäft darstellt. Damit wurde ein Präzedenzfall geschaffen, den Sie möglicherweise nutzen können.
Im Fall Ramsay gegen HMRC [2013] UKUT 0236 (UTT) beantragte die Steuerpflichtige (R) die Steuererleichterung für die Übertragung ihrer Immobilien in eine Gesellschaft. Das Upper Tribunal entschied, dass es sich aufgrund von Rs sehr aktiver und engagierter Rolle als Vermieterin eher um ein Gewerbe als um eine bloße Investition handelte.
Wenn Sie die Steuererleichterungen für Unternehmensgründer in Anspruch nehmen möchten, stellen Sie zunächst sicher, dass Sie Ihr Immobiliengeschäft aktiv und zeitaufwendig führen. Es muss Ihre Haupttätigkeit sein und mindestens 20 Stunden pro Woche in Anspruch nehmen. Eine monatliche Besichtigung der Immobilie reicht nicht aus.
Im Fall von Ramsey verbrachten sie und ihr Mann etwa 20 Stunden pro Woche mit Folgendem:
Dies wurde persönlich erledigt und nicht an einen Vermietungsagenten delegiert.
Wenn Sie glauben, dass Sie Anspruch auf die Steuerbefreiung haben, sollten Sie wissen, dass diese automatisch gilt und nicht separat beantragt werden muss. Wichtig ist jedoch, dass Sie die Immobiliengesellschaft in den zusätzlichen Angaben Ihrer Steuererklärung als Kapitalgesellschaft eingetragen haben.
Leider ist es nahezu sicher, dass Sie von der britischen Steuerbehörde HMRC kontaktiert werden und aufgefordert werden, nachzuweisen, dass es sich bei der Vermietung um eine gewerbliche Tätigkeit und nicht um eine Investitionstätigkeit handelte.
Nach dem Fall Ramsay aktualisierte die britische Steuerbehörde HMRC ihre internen Richtlinien und erklärte:
„Sie sollten akzeptieren, dass eine Befreiung von der Gründungssteuer gewährt wird, wenn eine Person 20 Stunden oder mehr pro Woche persönlich Tätigkeiten ausübt, die auf ein Gewerbe hindeuten. Andere Fälle sollten sorgfältig geprüft werden.“
Bevor Sie entscheiden, ob Sie Anspruch auf Steuererleichterungen für die Unternehmensgründung haben, rate ich Ihnen dringend, Ihren Fall mit einem spezialisierten Steuerberater zu besprechen. Jeder mit Erfahrung in diesem Bereich sollte eine Steuerrisikoanalyse durchführen und nicht einfach hinnehmen, dass Sie 20 Stunden pro Woche für die Verwaltung Ihres Immobilienunternehmens aufwenden.
Bei der Übertragung eines qualifizierten Familienbetriebs auf ein Unternehmen kann die Gründungsbefreiung in Anspruch genommen werden. Wenn es möglich ist, das Unternehmen vor der Übertragung so umzustrukturieren, dass es die Bedingungen eines Familienbetriebs erfüllt, könnte dies ein Weg zur Befreiung sein.
Normalerweise unterliegt eine Immobilientransaktion der Grunderwerbsteuer (SDLT) auf Basis des gezahlten Kaufpreises. Bei Transaktionen zwischen verbundenen Unternehmen wird jedoch der Marktwert herangezogen. Die Steuerbefreiung für Unternehmensgründungen erstreckt sich leider nicht auf die Grunderwerbsteuer. Selbst wenn Sie also die Voraussetzungen für die Steuerbefreiung bei der Kapitalertragsteuer erfüllen, fällt die Grunderwerbsteuer an.
Unternehmen unterliegen beim Erwerb von Wohnimmobilien stets dem 3%igen Zuschlag. Die für Unternehmen geltenden Sätze lauten wie folgt:
| Marktwert | Nach dem 30. Juni 2021 |
| Bis zu 250.000 £ | 3% |
| £250,001-£925,000 | 8% |
| 925.001 bis 1,5 Millionen Pfund | 13% |
| Über 1,5 Millionen Pfund | 15% |
Beachten Sie, dass beim Erwerb einer Immobilie im Wert von über 500.000 £ durch eine juristische Person (oder eine andere nicht-natürliche Person) ein Pauschalsteuersatz von 15 % gilt. Eine Steuerbefreiung besteht jedoch, wenn die Immobilie ausschließlich für die Vermietung im Rahmen eines Immobiliengeschäfts erworben und an einen unabhängigen Dritten vermietet wird; wir gehen davon aus, dass dies hier zutrifft.
Die Übertragung mehrerer Immobilien in eine Gesellschaft wird voraussichtlich für die Zwecke der Grunderwerbsteuer als zusammenhängende Transaktion behandelt. Das bedeutet, dass der Marktwert aller Immobilien addiert werden muss, um die Steuerlast zu berechnen. Die Übertragung von fünf Immobilien im Wert von jeweils 200.000 £ wird wie die Übertragung einer einzigen Immobilie im Wert von 1 Million £ behandelt, wodurch eine Grunderwerbsteuer von 63.750 £ anfällt. Dadurch kann die Gründung der Gesellschaft sehr teuer erscheinen. Glücklicherweise gibt es einige Möglichkeiten, die Steuerlast zumindest zu reduzieren.
Bei der Übertragung von sechs oder mehr Immobilien handelt es sich um nicht zu Wohnzwecken genutzte Immobilien, was die Gebühr geringfügig reduzieren kann.
Die Tarife für Nichtwohngebäude lauten wie folgt:
| Marktwert | SDLT -Rate |
| Bis zu 150.000 £ | 0% |
| £150,001-£250,000 | 2% |
| Über 250.000 £ | 5% |
Für sechs Immobilien mit einem Gesamtwert von 1 Million Pfund Sterling würde eine Grunderwerbsteuer in Höhe von 39.500 Pfund Sterling erhoben. Dies setzt natürlich voraus, dass es sich tatsächlich um sechs zu übertragende Immobilien handelt.
Eine potenziell noch größere Ersparnis bietet die Förderung für Mehrfamilienhäuser.
Die MDR-Regelung kommt zum Tragen, wenn zwei oder mehr Wohnimmobilien gleichzeitig vom selben Verkäufer oder von einer Gruppe verbundener Verkäufer erworben werden. Dies gilt sowohl für eine einzelne Übertragung mehrerer Immobilien als auch für eine Reihe zusammenhängender Übertragungen.
Die Anwendung der MDR-Regelung bedeutet, dass die Grunderwerbsteuer auf Basis des durchschnittlichen Kaufpreises pro Wohneinheit, multipliziert mit der Anzahl der Wohneinheiten, berechnet wird. Dies kann zu erheblichen Einsparungen führen. Nehmen wir das Beispiel von fünf Immobilien mit einem Gesamtwert von 1 Million Pfund. Wie bereits erwähnt, beträgt die Grunderwerbsteuer ohne Anwendung der MDR-Regelung 63.750 Pfund. Mit Anwendung der MDR-Regelung wird die Steuer jedoch mit 200.000 Pfund (dem Durchschnittswert), also 6.000 Pfund, berechnet. Dieser Betrag wird dann mit der Anzahl der Wohneinheiten, also fünf, multipliziert, was 30.000 Pfund ergibt. Dies ist ein deutlich günstigeres Ergebnis.
Für Personengesellschaften gelten besondere Regelungen. Wenn es sich bei dem zu gründenden Unternehmen um eine Personengesellschaft handelt, wird die allgemeine Marktwertregel durch Anhang 15 des Finanzgesetzes 2003 . Dabei wird eine tatsächlich geleistete Gegenleistung nicht berücksichtigt; stattdessen wird eine Formel angewendet, um den Prozentsatz des Marktwerts zu ermitteln, der der Grunderwerbsteuer unterliegt.
Der Kern der Regeln besteht darin, dass der steuerpflichtige Prozentsatz (100 – SLP)% beträgt, wobei SLP die „Summe der niedrigeren Anteile“ ist. SLP wird anhand einer fünfstufigen Methode ermittelt. Wir betrachten dies am Beispiel einer Partnerschaft zwischen Ehemann und Ehefrau, bei der Gewinn und Kapital zu gleichen Teilen, also jeweils 50 %, aufgeteilt sind.
Schritt 1. Ermitteln Sie, ob der/die neue(n) Eigentümer des Grundstücks unmittelbar vor der Transaktion entweder Gesellschafter der Personengesellschaft war(en) oder mit einem Gesellschafter verbunden war(en). Diese werden als „relevante Eigentümer“ bezeichnet. Das Unternehmen ist der relevante Eigentümer, da es nun Eigentümer des Grundstücks ist und unmittelbar vor der Transaktion mit mindestens einem der Gesellschafter verbunden war.
Schritt 2. Ermitteln Sie die einzelnen Partner, die unmittelbar vor der Transaktion mit dem/den jeweiligen Eigentümer(n) verbunden waren. Diese werden als „korrespondierende Partner“ bezeichnet. Beide Personen sind in Bezug auf das Unternehmen korrespondierende Partner, da sie unmittelbar vor der Transaktion Partner der Partnerschaft waren und mit dem Unternehmen verbunden sind.
Schritt 3. Ermitteln Sie den prozentualen Anteil am Grundstück und teilen Sie diesen Anteil fiktiv zwischen den jeweiligen Partnern auf. Da das Unternehmen alleiniger Eigentümer des Grundstücks ist und somit einen Anteil von 100 % besitzt, teilt es diesen fiktiv auf beide Partner auf, beispielsweise zu je 50 %.
Es gibt keine festgelegte Methode für die Aufteilung; sie kann so durchgeführt werden, dass das bestmögliche Ergebnis erzielt wird.
Schritt 4. Vergleichen Sie den jedem Partner gemäß Schritt 3 fiktiv zugewiesenen Anteil mit seinem Anteil am Gewinn der Partnerschaft und ermitteln Sie den niedrigeren der beiden Werte. Dies wird als „niedrigerer Anteil“ bezeichnet. Der jedem Partner gemäß Schritt 3 fiktiv zugewiesene Anteil von jeweils 50 % entspricht seinem jeweiligen Gewinnanteil an der Partnerschaft. Der niedrigere Anteil jedes Partners beträgt daher 50 %.
Der Anteil eines Gesellschafters an der Personengesellschaft bemisst sich nach seinem Anteil am Einkommen der Personengesellschaft, nicht nach seinem Anteil am Gesellschaftskapital oder am übertragenen Grundstück.
Schritt 5. Addieren Sie die unteren Anteile jedes entsprechenden Partners, um den SLP zu erhalten. Der untere Anteil jedes Partners beträgt 50, daher ergibt die Summe der unteren Anteile 100.
Der Anteil des Marktwerts, der der Grunderwerbsteuer unterliegt, beträgt 0 % (100 – SLP von 100) %. Die zu zahlende Grunderwerbsteuer beträgt 0 £.
Wenn alle Partner mit dem Unternehmen verbunden sind, beträgt der SLP tatsächlich 100, sodass die steuerpflichtige Gegenleistung £0 beträgt und keine Meldung an HMRC erforderlich ist.
Nein, so einfach ist es nicht. Die erste Hürde besteht darin, die britische Steuerbehörde (HMRC) vom Bestehen einer Partnerschaft zu überzeugen. Sie wird wahrscheinlich argumentieren, dass bloßes gemeinsames Eigentum, beispielsweise an einem Immobilienportfolio, keine formelle Partnerschaft begründet.
Die Gründung einer Partnerschaft, deren Registrierung beim Finanzamt, die Ausarbeitung eines Partnerschaftsvertrags, die Einreichung von Steuererklärungen für die Partnerschaft usw. verleihen dem Argument zwar mehr Gewicht, sind aber für sich genommen nicht schlüssig.
Ein weiteres, komplexeres Hindernis stellen die Missbrauchsbekämpfungsvorschriften gemäß §§ 75A–75C des Finanzgesetzes 2003 . Diese besagen, dass die Grunderwerbsteuer (SDLT) auf Basis des Marktwerts berechnet wird, wenn die britische Steuerbehörde (HMRC) nachweisen kann, dass eine Personengesellschaft zur Vermeidung der SDLT gegründet wurde. Um Erfolg zu haben, muss die Personengesellschaft daher nicht nur echt sein, sondern auch zu kommerziellen Zwecken gegründet worden sein. Eine kurz vor der Eintragung ins Handelsregister gegründete Personengesellschaft dürfte gegen diese Vorschriften verstoßen.
Dies ist ein komplexes Steuergebiet, und es sollte äußerste Vorsicht walten gelassen werden, bevor Schritte unternommen werden, um eine solide wirtschaftliche Begründung für die Nutzung einer Partnerschaft unabhängig von einer späteren Umwandlung in eine Kapitalgesellschaft zu schaffen.
Damit eine Partnerschaft funktioniert, sollte sie möglichst früh erfolgen, vorzugsweise im Rahmen einer langfristigen Planung für wachsende Einzelunternehmer. In keinem Fall darf die Vermeidung der Grunderwerbsteuer das Motiv sein – sie muss lediglich ein Nebeneffekt einer unternehmerischen Entscheidung sein. Selbst dann kann sie jedoch von der Gesetzgebung erfasst werden, die in jüngsten Fällen zu dem Schluss gekommen ist, dass die Grunderwerbsteuer auch dann nicht vermieden werden kann, wenn kein Motiv vorliegt.
Wenn Sie zu Beginn kein Eigentum besitzen oder Ihre bereits in Privatbesitz befindliche Immobilie weiterhin behalten möchten, beispielsweise um die Kapitalertragsteuer (CGT) bzw. Grunderwerbsteuer (SDLT) bei einer Übertragung zu vermeiden, müssen Sie Kapital in die neue Gesellschaft einbringen, damit diese Immobilien erwerben kann. Hierfür gibt es verschiedene Möglichkeiten, darunter:
Der Markt für Hypothekendarlehen an Kapitalgesellschaften ist mittlerweile gut etabliert, alle BTL-Hypothekenanbieter bieten Hypotheken für Kapitalgesellschaften an.
Möglicherweise stellen Sie fest, dass die angebotenen Hypothekenzinsen etwas höher sind als die, die Sie persönlich erhalten würden. Ein Vorteil einer GmbH ist jedoch, dass alle Hypothekenzinsen voll von den Mieteinnahmen absetzbar sind.
Wenn Sie dem Unternehmen ein Darlehen gewähren, entsteht eine Schuld des Unternehmens Ihnen gegenüber, die in der Buchhaltung als Gesellschafterdarlehen verbucht wird (vorausgesetzt, Sie sind Gesellschafter). Als Gesellschafter werden Ihnen alle von Ihnen eingebrachten Gelder oder Vermögenswerte auf einem sogenannten Gesellschafterdarlehenskonto (DLA) gutgeschrieben.
Dies hat eine Reihe von Konsequenzen.
Sie können hierfür Zinsen zu einem marktüblichen Zinssatz berechnen, wobei das Unternehmen für den gezahlten Betrag eine Körperschaftsteuerermäßigung erhält. Diese Zinsen wären selbstverständlich für Sie steuerpflichtig, wären aber für den Sparerfreibetrag und möglicherweise den ermäßigten Sparersteuersatz qualifiziert. Zinsen unterliegen ohnehin nicht den Sozialversicherungsbeiträgen und stellen somit neben Gehalt und Dividenden eine weitere effiziente Möglichkeit zur Gewinnentnahme dar.
Sie sollten die gezahlten Zinsen als Einkommensteuerermäßigung geltend machen können, da Sie das Geld einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) geliehen haben, an der Sie ein wesentliches Interesse haben, und die Gesellschaft die Mittel für ihre Geschäftszwecke verwendet. Diese Ermäßigung wird als „qualifizierte Darlehenszinsen“ bezeichnet und funktioniert, indem die gezahlten Zinsen einfach vom allgemeinen Einkommen abgezogen werden.
Ein Haken dabei ist, dass es der allgemeinen Beschränkung der Einkommensteuerermäßigung unterliegt, d. h. es ist auf den höheren der beiden Beträge von 50.000 £ und 25 % des bereinigten Gesamteinkommens in jedem Steuerjahr begrenzt.
Es ermöglicht Ihnen außerdem, Gewinne steuer- und sozialversicherungsfrei aus dem Unternehmen zu entnehmen. Die Rückzahlung eines Darlehens ist lediglich die Rückzahlung des geschuldeten Betrags und stellt kein Einkommen dar. Dies kann fortlaufend oder im Falle einer Liquidation erfolgen.
Die Möglichkeit, Zinsen zu berechnen und die geschuldeten Beträge steuer- und sozialversicherungsfrei abzuheben, besteht auch dann, wenn Sie das Darlehen aus vorhandenem Kapital finanzieren.
Wenn Sie den aufgenommenen Kredit stattdessen zur Finanzierung eines Aktienkaufs verwenden, können Sie dem Unternehmen keine Zinsen berechnen. Sie können zwar weiterhin Zinsermäßigungen für den Kredit geltend machen, der größte Nachteil besteht jedoch darin, dass Sie die für den Aktienkauf verwendeten Mittel nicht so einfach wieder abziehen können wie bei einem herkömmlichen Kredit. Dazu müssten Sie eigene Aktien des Unternehmens zurückkaufen, eine Kapitalherabsetzung vornehmen oder eine andere Unternehmensumstrukturierung durchführen.
All diese Vorgänge sind komplexer als eine einfache Schuldenrückzahlung und erfordern wahrscheinlich professionelle Beratung, was zusätzliche Kosten verursacht. In den meisten Fällen ist es daher ratsamer, einen Kredit aufzunehmen.
Eine mögliche Ausnahme besteht, wenn Sie das Unternehmen als FIC strukturieren möchten. In diesem Fall wäre es sinnvoll, in eine geringe Anzahl von Stammaktien in Verbindung mit einlösbaren Vorzugsaktien zu investieren. Dies ist ein hochspezialisiertes Gebiet, und Sie sollten sich vor der Einrichtung beraten lassen.
Die Einbringung einer bestehenden Immobilie in eine Gesellschaft hat Folgen für die Kapitalertragsteuer (CGT) und die Grunderwerbsteuer (SDLT), auch wenn kein Geld fließt. Unter Umständen kann eine Befreiung von der Kapitalertragsteuer geltend gemacht werden, wenn Sie das Unternehmen sehr aktiv führen und Leistungen erbringen, die über die üblichen Vermieterleistungen hinausgehen.
Bei der Übertragung von mehr als einer Immobilie sollten Sie die Möglichkeit einer Steuerermäßigung für mehrere Wohneinheiten in Betracht ziehen, um die Belastung zu reduzieren.
Die Aufnahme von Krediten zur Finanzierung eines Immobilienkaufs durch ein Unternehmen kann steuerliche Vorteile bringen, ermöglicht die steuerfreie Rückzahlung und eröffnet die Möglichkeit, dem Unternehmen Zinsen in Rechnung zu stellen – ein nützliches Instrument zur Gewinnrealisierung. Aus diesen Gründen ist die Kreditaufnahme für das Unternehmen in der Regel vorteilhafter als der Erwerb von Aktien.
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