كيف يؤثر البند 24 على فاتورة ضريبة المالك الخاصة بك

إذا كنت تملك عقارًا سكنيًا مؤجرًا باسمك ولديك رهن عقاري عليه، فإن المادة 24 من قانون الضرائب تُعدّ على الأرجح أهم تشريع ضريبي يؤثر على وضعك المالي. ومع ذلك، ورغم دخولها حيز التنفيذ الكامل منذ أبريل 2020، فإنها لا تزال تُفاجئ مُلاك العقارات، وخاصةً أولئك الذين لم يُراجعوا وضعهم الضريبي منذ تغيير القواعد. تُوضح هذه المقالة ما تنص عليه المادة 24، وكيف تؤثر على فاتورتك الضريبية عمليًا، وما هي الخيارات المتاحة لمُلاك العقارات الذين يُواجهون صعوبات مالية.

ما هو القسم 24؟

إذا كنت تملك عقارًا سكنيًا مؤجرًا باسمك ولديك رهن عقاري عليه، فإن المادة 24 من قانون الضرائب تُعدّ على الأرجح أهم تشريع ضريبي يؤثر على وضعك المالي. ومع ذلك، ورغم دخولها حيز التنفيذ الكامل منذ أبريل 2020، فإنها لا تزال تُفاجئ مُلاك العقارات، وخاصةً أولئك الذين لم يُراجعوا وضعهم الضريبي منذ تغيير القواعد. تُوضح هذه المقالة ما تنص عليه المادة 24، وكيف تؤثر على فاتورتك الضريبية عمليًا، وما هي الخيارات المتاحة لمُلاك العقارات الذين يُواجهون صعوبات مالية.

يشير البند 24 إلى الأحكام التي أقرها قانون المالية (رقم 2) لعام 2015، والتي غيّرت جذريًا طريقة حصول مُلّاك العقارات على الإعفاء الضريبي على فوائد الرهن العقاري وتكاليف التمويل الأخرى. قبل تطبيق التغييرات تدريجيًا بين عامي 2017 و2020، كان بإمكان مُلّاك العقارات خصم فوائد الرهن العقاري مباشرةً من دخلهم الإيجاري قبل حساب أرباحهم الخاضعة للضريبة. هذا يعني أن دافع الضرائب ذي الشريحة الأعلى، الذي يبلغ دخله الإيجاري 20,000 جنيه إسترليني وفوائد الرهن العقاري 12,000 جنيه إسترليني، سيدفع ضريبة على 8,000 جنيه إسترليني من الأرباح - وهي عملية حسابية بسيطة وبديهية.

ألغى البند 24 هذا الخصم بالكامل لأصحاب العقارات الأفراد. وبدلاً من ذلك، يحصل أصحاب العقارات الآن على تخفيض ضريبي أساسي يعادل 20% من رسوم التمويل. قد يبدو هذا تعديلاً بسيطاً للوهلة الأولى، ولكنه في الواقع يمثل زيادة كبيرة في دخل الإيجار نفسه لأولئك الذين يدفعون معدلات أعلى وإضافية.

الآلية: كيف تتم عملية الحساب فعلياً

لفهم التأثير الحقيقي، من المفيد العمل من خلال مثال ملموس. لنفترض أنك دافع ضرائب من الشريحة العليا ولديك دخل إيجار قدره 20,000 جنيه إسترليني وفوائد رهن عقاري قدرها 12,000 جنيه إسترليني في السنة الضريبية 2025/26.

بموجب القواعد القديمة، كنت ستخصم مبلغ الفائدة البالغ 12000 جنيه إسترليني من دخل الإيجار، مما يترك ربحًا خاضعًا للضريبة قدره 8000 جنيه إسترليني. وبنسبة 40%، كانت فاتورة الضريبة على دخل الإيجار ستكون 3200 جنيه إسترليني.

بموجب المادة 24، لا يمكنك خصم هذا المبلغ. يبلغ دخلك الخاضع للضريبة من الإيجار 20,000 جنيه إسترليني (بعد خصم أي مصاريف مسموح بها باستثناء تكاليف التمويل). بافتراض عدم وجود مصاريف أخرى قابلة للخصم، تدفع ضريبة بنسبة 40% على مبلغ 20,000 جنيه إسترليني، أي 8,000 جنيه إسترليني. ثم تحصل على تخفيض ضريبي بنسبة 20% من تكاليف التمويل - أي 20% من 12,000 جنيه إسترليني تساوي 2,400 جنيه إسترليني. وبالتالي، فإن صافي الضريبة المستحقة على دخل الإيجار هو 8,000 جنيه إسترليني ناقص 2,400 جنيه إسترليني، أي 5,600 جنيه إسترليني. وهذا يزيد بمقدار 2,400 جنيه إسترليني عما كان عليه الحال في ظل القواعد القديمة، على نفس الدخل والتكاليف الأساسية تمامًا.

بالنسبة لدافعي الضرائب ذوي الشريحة الإضافية، يكون التفاوت أكبر. والأهم من ذلك، أن التخفيض الضريبي ثابت دائمًا عند 20% بغض النظر عن شريحة الضريبة الهامشية - لذا كلما ارتفعت شريحة الضريبة، اتسعت الفجوة بين ما تحصل عليه وما كنت ستحصل عليه في ظل النظام القديم.

اللسعة الخفية: صافي الدخل المعدل

لا يقتصر تأثير المادة 24 على حساب الضريبة فحسب، وهذا ما يوقع العديد من مُلّاك العقارات في مأزق حقيقي. لن تُخصم فوائد الرهن العقاري من دخل الإيجار، مما سيزيد من إجمالي دخلك حتى لو كان لديك نفس المبلغ النقدي في البنك.

هذا الأمر مهم لعدة أسباب. إذا تجاوز صافي دخلك المعدل 100,000 جنيه إسترليني، يبدأ الإعفاء الضريبي الشخصي بالتناقص تدريجيًا بمعدل جنيه إسترليني واحد لكل جنيهين إسترلينيين من الدخل الذي يتجاوز هذا الحد. وعندما يصل دخلك إلى 125,140 جنيهًا إسترلينيًا، ينقطع الإعفاء الضريبي الشخصي تمامًا. يبلغ معدل الضريبة الهامشية الفعلي في هذه الشريحة 60%، وقد يدفع البند 24 بعض مُلّاك العقارات إلى هذه الشريحة ممن لم يكونوا ليخضعوا لها لولا ذلك. على سبيل المثال، قد يكون لدى مالك عقار دخل من العمل قدره 90,000 جنيه إسترليني ودخل من الإيجار قدره 20,000 جنيه إسترليني (قبل خصم فوائد الرهن العقاري البالغة 15,000 جنيه إسترليني) صافي دخل معدل قدره 95,000 جنيه إسترليني - وهو أقل بكثير من الحد الأدنى للتناقص التدريجي. بموجب البند 24، يصبح صافي دخله المعدل 110,000 جنيه إسترليني، ويخسر 5,000 جنيه إسترليني من الإعفاء الضريبي الشخصي، مما يُنشئ تكلفة ضريبية إضافية لا علاقة لها بربح الإيجار نفسه.

وينطبق الأمر نفسه على رسوم إعانة الطفل لأصحاب الدخل المرتفع، والتي تُفرض إذا تجاوز صافي الدخل المعدل 60,000 جنيه إسترليني. فإذا كان مالك العقار يتلقى إعانة الطفل وكان دخله قريبًا من الحد الأدنى، فقد يُفرض عليه رسم لم يكن ليُفرض عليه لولا تلقيه هذه الإعانة. كما قد تتأثر عوامل أخرى، مثل سداد قروض الطلاب، والمخصصات السنوية للمتقاعدين، واستحقاق بعض الإعفاءات الضريبية.

من المتضرر ومن غير المتضرر

ينطبق البند 24 على الملاك الأفراد والشركات التضامنية التي يكون شركاؤها أفرادًا. ولا ينطبق على الشركات. ويمكن للشركة ذات المسؤولية المحدودة خصم فوائد الرهن العقاري كمصروفات تجارية بالطريقة المعتادة، ودفع ضريبة الشركات فقط على صافي أرباحها بعد خصم تكاليف التمويل. وهذا هو السبب الرئيسي وراء شيوع استراتيجية تأسيس الشركات بين ملاك العقارات منذ عام 2017.

ينطبق هذا القيد على الإيجارات السكنية فقط، وليس على العقارات التجارية. كما تجدر الإشارة إلى أن الإعفاء السابق المنصوص عليه في المادة 24 والمتعلق بـ"إيجارات العطلات المفروشة" قد توقف العمل به اعتبارًا من أبريل 2025. في السابق، كان يحق لأصحاب العقارات الذين يديرون وحدات سكنية مفروشة لقضاء العطلات الاستفادة من هذا الإعفاء، أما الآن فهم يخضعون للقواعد القياسية لأصحاب العقارات السكنية، ويخضعون لكامل قيود المادة 24.

ماذا يحدث عندما تتكبد ممتلكاتك خسارة؟

يُشكّل البند 24 وضعًا مُحرجًا للمُلّاك الذين يقلّ دخلهم السنوي من الإيجار (باستثناء تكاليف التمويل) عن تكاليف التمويل. قد يُسجّل قطاع العقارات ربحًا لأغراض ضريبية حتى لو كان التدفق النقدي للمُلّاك سلبيًا، لأن تكاليف التمويل لا تُخصم من الاستثمارات. هذه ليست حالةً نظريةً نادرة؛ بل ستؤثر على العديد من المُلّاك ذوي المديونية العالية، وخاصةً أولئك الذين دفعوا مبالغ مُبالغ فيها لشراء عقارات في ذروة السوق مع قروض عقارية كبيرة.

في حال تعذر الاستفادة الكاملة من التخفيض الضريبي في سنة معينة، لعدم كفاية أرباح العقار أو إجمالي الدخل المعدل، فإن تكاليف التمويل غير المستخدمة لا تُفقد. إذ يمكن ترحيلها إلى السنوات الضريبية اللاحقة واستخدامها عند توفر دخل كافٍ. مع ذلك، يجب تتبع هذا الترحيل والمطالبة به بشكل فعال؛ فهو لا يتم تلقائيًا، ويجهله العديد من مُلاك العقارات.

مسألة التأسيس

بالنسبة لأصحاب العقارات الذين يمتلكون محافظ عقارية أكبر أو معدلات ضريبية هامشية أعلى، فإن التأسيس - نقل العقارات المؤجرة إلى شركة ذات مسؤولية محدودة - غالبًا ما يكون الاستجابة الأكثر فعالية على المدى الطويل للمادة 24. تدفع الشركة ضريبة الشركات بنسبة 19٪ (أو 25٪ للأرباح التي تزيد عن 250,000 جنيه إسترليني) ويمكنها خصم فوائد الرهن العقاري بالكامل، مما قد يؤدي إلى فاتورة ضريبية أقل بكثير على نفس دخل الإيجار.

مع ذلك، فإن تأسيس شركة ليس حلاً سهلاً أو رخيصاً. فإهداء أو نقل ملكية العقار من الملكية الشخصية إلى ملكية الشركة يُعتبر تصرفاً خاضعاً لضريبة أرباح رأس المال، وقد ينتج عنه فاتورة ضريبية كبيرة. كما تُفرض ضريبة نقل الملكية العقارية (SDLT) بمعدلات إضافية على العقارات، وتُحتسب بناءً على القيمة السوقية للعقار وقت النقل. وتعتمد الجدوى المالية لتأسيس شركة على حجم المحفظة العقارية، ومقدار قرض الرهن العقاري، والتكاليف الأولية للعقارات، وخطط الملاك طويلة الأجل، مثل ما إذا كانوا سيستفيدون من الشركة أو سيستثمرون فيها.

بينما بالنسبة للبعض الآخر، قد يكون العبء الضريبي الناتج عن المادة 24 أكبر من تكاليف التأسيس لمرة واحدة، وبالتالي سيشكل عيبًا للمالك. وقد لا يرى آخرون، خاصةً إذا كان لديهم رهن عقاري صغير أو إذا كانت قيمة منازلهم ترتفع بسرعة، أي عائد على الاستثمار. المهم هو دراسة الوضع بشكل صحيح، وليس الاعتماد على مجرد حدس بأن التأسيس هو الحل الأمثل دائمًا.

خطوات عملية يجب اتخاذها الآن

إذا لم تكن قد راجعت وضعك الضريبي في ضوء المادة 24، فإن نقطة البداية هي فهم كيفية تأثير هذا القيد على فاتورتك الضريبية الحالية بدقة. وهذا يعني حساب دخلك من الإيجار والمصروفات المسموح بها، وتحديد إجمالي تكاليف التمويل، وحساب التخفيض الضريبي الذي تستحقه، بما في ذلك أي مبالغ مرحّلة من السنوات السابقة. ومن ثم، يمكنك وضع نموذج لتأثير ذلك على صافي دخلك المعدّل وتحديد ما إذا كنت متأثرًا بأي من الآثار الثانوية المذكورة أعلاه.

من المفيد أيضاً مراجعة مبلغ أي قرض مضمون بعقاراتك المؤجرة. إذا قمت بإعادة تمويل الرهن العقاري بمبلغ يتجاوز قيمة العقار عند إدخاله في مجال العقارات، فقد لا تكون فوائد الرهن على ذلك الجزء مؤهلة للحصول على الإعفاء الضريبي.

وأخيرًا، إذا نمت محفظتك الاستثمارية أو تغير دخلك الشخصي بشكل كبير منذ آخر مرة قمت فيها بمراجعة هيكلك، فمن الجدير بالاهتمام النظر فيما إذا كان هيكل الملكية الحالي الخاص بك لا يزال الأكثر كفاءة من الناحية الضريبية، ليس فقط من حيث المادة 24، ولكن مع الأخذ في الاعتبار ضريبة أرباح رأس المال، وضريبة نقل الملكية العقارية، وضريبة الميراث، وتخطيطك طويل الأجل للخلافة.

ملخص

أحدثت المادة 24 تغييرًا جذريًا في اقتصاديات الاستثمار العقاري السكني المُموّل بالرافعة المالية لأصحاب العقارات الأفراد. فمن خلال استبدال الخصم الكامل لفوائد الرهن العقاري بتخفيض ضريبي أساسي، زادت هذه المادة العبء الضريبي الفعلي على دافعي الضرائب ذوي الشرائح الضريبية الأعلى والإضافية، وأحيانًا بشكل كبير. ولا يقتصر تأثيرها على حساب الضريبة المعلنة، بل يمتد ليشمل صافي الدخل المعدّل، وتخفيض الإعفاء الشخصي، وإعانة الطفل، ومجموعة من العتبات الأخرى المرتبطة بالدخل.

يُعدّ فهم كيفية تأثير المادة 24 على وضعك الخاص الخطوة الأولى الأساسية. ومن ثم، تتراوح الخيارات بين مراجعة مطالبات تكاليف التمويل الخاصة بك والتكاليف المرحلة إلى إعادة هيكلة محفظتك من خلال التأسيس. لا ينبغي اتخاذ أي من هذه القرارات دون صورة واضحة للأرقام، وسيختلف الحل الأمثل لكل مالك عقار تبعًا لظروفه الفردية.

هذه المقالة لأغراض إعلامية عامة. تقدم شركة UK Landlord Tax استشارات ضريبية متخصصة لأصحاب العقارات في جميع أنحاء المملكة المتحدة. للحصول على استشارة مصممة خصيصًا لظروفك، تواصل مع فريقنا.

شركة ثاندي نيكولز المحدودة
، مركز الصناعات الإبداعية
، طريق غليشر،
ولفرهامبتون،
ويست ميدلاندز
، WV10 9TG