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Wenn Sie Vermieter von weniger als 10 Immobilien in Großbritannien sind, bietet Ihnen dieser Leitfaden ein umfassendes Verständnis der Grundlagen der Immobiliensteuer und der Kapitalertragssteuer in Großbritannien.
Wir haben diesen Leitfaden verfasst, um britischen Vermietern ein unkompliziertes Verständnis der aktuellen Steuerregeln zu vermitteln, die für Immobilien vor, während und nach der Vermietung in Großbritannien gelten.
Wir hoffen insbesondere, dass es die vielen Fragen beantwortet, die uns täglich von Vermietern gestellt werden, die neu im Vermietungsgeschäft sind und nicht gewohnt sind, mit der britischen Steuerbehörde HMRC und der Funktionsweise unseres Steuersystems außerhalb des PAYE-Systems umzugehen.
Einkünfte aus Immobilien werden von Privatpersonen jährlich versteuert. Daher müssen Aufzeichnungen für jedes Jahr bis zum 5. April geführt werden . Verheiratete Paare oder eingetragene Lebenspartner, die ihre Immobilie gemeinsam vermieten, werden in der Regel mit der Hälfte der Einkünfte besteuert, es sei denn, sie teilen den Gewinn rechtlich ungleich und haben dies dem Finanzamt (HMRC) formell mitgeteilt. Bei gemeinschaftlichem Immobilienbesitz handelt es sich in der Regel nicht um eine Personengesellschaft, es sei denn, es liegt auch eine gewerbliche Tätigkeit vor. Das Geschäftsjahr von Personengesellschaften und Kapitalgesellschaften muss nicht am 5. April .
Es handelt sich hierbei um eine Immobilie, die nicht zu Wohnzwecken genutzt wird und das Grundstück einschließt. Wenn Sie einen Teil Ihrer Geschäftsräume vermieten, weil diese vorübergehend nicht mehr benötigt werden, können die Einnahmen und Ausgaben, sofern sie die Voraussetzungen erfüllen, als Betriebsgewinne behandelt werden. Der Vorteil besteht darin, dass sie rentenberechtigt sind, jedoch der Sozialversicherungspflicht (Klasse 4) unterliegen.
Für möblierte Ferienwohnungen gelten besondere Regelungen. Der Vorteil besteht darin, dass Kapitalgewinne aus dem Verkauf der Immobilie für die Unternehmervergünstigung, die Steuerstundung oder die Steuerübertragung in Frage kommen. Voraussetzung dafür ist, dass die Immobilie mindestens 105 Tage gewerblich vermietet und insgesamt mindestens 210 Tage im Steuerjahr verfügbar ist. Es gibt Wahlmöglichkeiten, die hilfreich sein können, wenn die erforderlichen Tage in einem bestimmten Jahr nicht erreicht werden. Wird die Immobilie an dieselbe Person länger als 31 Tage am Stück vermietet, wird dieser Zeitraum nicht angerechnet. Übersteigt die Gesamtzahl der Vermietungszeiträume von mehr als 31 Tagen 155 Tage in einem Steuerjahr, gilt die Immobilie nicht mehr als möblierte Ferienwohnung. Verluste aus der Vermietung möblierter Ferienwohnungen können nicht mehr mit anderen Einkünften verrechnet werden.
Wenn Sie ein möbliertes Zimmer in Ihrem Haus vermieten (sofern es sich nicht um ein Büro handelt), können Sie die sogenannte „Rent-a-Room“-Steuerermäßigung in Anspruch nehmen, anstatt den Nettogewinn zu versteuern. Diese Steuerermäßigung wurde zum 6. April 2016 deutlich erhöht und beträgt nun einen festen Betrag von bis zu 7.500 £ pro Jahr und Haushalt bzw. 3.750 £ pro Paar. Sie wird von den Bruttomieteinnahmen abgezogen. Sie können keine Ausgaben absetzen, wenn Sie die Steuerermäßigung in Anspruch nehmen, und es kann auch kein Verlust entstehen. Die Anwendung ist einfacher als die Aufteilung aller Haushaltskosten und in der Regel vorteilhafter.
Hierbei handelt es sich um sonstige Vermietungen, die nicht als möblierte Ferienwohnungen gelten oder für die Sie keine Steuererleichterung im Rahmen des Programms „Zimmervermietung“ in Anspruch nehmen. Seit dem 6. April 2016 gibt es eine neue Steuererleichterung für tatsächliche Ausgaben für Ersatzmöbel. Ausgaben für neue Anlagegüter, die nicht als gleichwertiger Ersatz für vorhandene Möbel gelten, können nicht erstattet werden.
Einnahmen und Ausgaben werden nach dem Zuflussprinzip verbucht, sofern die gesamten Bruttoeinnahmen 150.000 £ nicht übersteigen. Einnahmen und Ausgaben werden nach dem Zuflussprinzip verbucht, wenn Sie diese Methode wählen oder die Bruttoeinnahmen 150.000 £ übersteigen
Sämtliche Mieteinnahmen sind als Bruttoeinnahmen vor Abzug der Maklergebühren anzugeben, die als Betriebsausgaben zu verbuchen sind. Gezahlte Kautionen müssen durch ein anerkanntes Sicherheitssystem abgesichert sein oder werden von Ihrem Makler verwaltet. Gezahlte Kautionen dürfen nicht zu Ihren Einnahmen hinzugerechnet werden.
Der Mieteinnahmenfreibetrag von 1.000 £ kann von Ihren Mieteinnahmen abgezogen werden (vorausgesetzt, die Einnahmen stammen nicht von einer verbundenen Person) und nicht als Ausgaben geltend gemacht werden. Es lohnt sich nur, diesen Freibetrag in Anspruch zu nehmen, wenn Ihre Ausgaben unter 1.000 £ liegen und niedriger sind als die tatsächlich erhaltene Miete. Sie können keine Ausgaben geltend machen, wenn Sie den Mieteinnahmenfreibetrag in Anspruch nehmen. Der Freibetrag soll Personen mit geringen Mieteinnahmen die Steuerpflicht auf diese Einnahmen ersparen und ist nicht als allgemeine Steuersparmaßnahme gedacht.
Grundsätzlich gilt, dass die Ausgaben vollständig und ausschließlich für das Vermietungsgeschäft verwendet werden müssen. Diese Regeln entsprechen genau denen für Betriebsausgaben.
Die Zinsen und Bearbeitungsgebühren für ein Darlehen zum Kauf oder zur Verbesserung der Mietimmobilie sowie alle Bankgebühren für ein separates Immobilienkonto gelten als Finanzierungskosten. Bei einem Annuitätendarlehen zählen nur die Zinsen, nicht die gesamten Raten, zu den Finanzierungskosten.
Bei Gewerbeimmobilien, möblierten Ferienwohnungen (siehe oben) und Wohnimmobilien im Besitz von Gesellschaften mit beschränkter Haftung werden die Finanzierungskosten voll erstattet.
Bei anderen Wohnimmobilien im Besitz von Einzelpersonen oder Personengesellschaften sind die Finanzierungskosten beschränkt; lediglich 20 % der Finanzierungskosten können gegen die Steuerschuld auf die Nettomieteinnahmen geltend gemacht werden, nachdem alle anderen Ausgaben und vorgetragenen Verluste, jedoch vor Abzug der Finanzierungskosten, abgezogen wurden.
Am besten lässt sich dies anhand eines Beispiels erklären:
Joe ist Lehrer und 49 Jahre alt; sein Steuersatz beträgt 40 %. Er hat eine vermietbare Wohnimmobilie als Kapitalanlage erworben. Da er die Immobilie bereits seit einiger Zeit besitzt, ist die Restschuld relativ gering. Die Finanzierungskosten werden wie folgt behandelt:
| Tatsächlicher Gewinn | Steuerpflichtiger Gewinn | |
| Bruttomieten | £7,200 | £7,200 |
| Reparaturen und andere steuerlich absetzbare Kosten | £1,000 | £1,000 |
| Zinsen auf die Hypothek | £2,500 | – |
| Nettomietertrag | £3,700 | £6,200 |
| Steuersatz von 40% | £2,480 | |
| Abzüglich Zinsermäßigung in Höhe von 20 % auf 2.500 £ | £500 | |
| Nettosteuerbelastung auf Mieteinnahmen | £1,980 | |
| Der effektive Steuersatz auf den tatsächlichen Gewinn | 53.51% |
Wie Sie sehen, beträgt der effektive Steuersatz 53,51 %, was über Joes Grenzsteuersatz von 40 % liegt. Bei Vermietern mit hoher Fremdkapitalquote kann die Steuerlast höher sein als die Nettomieteinnahmen.
Steuerzahler, die dem Grundsteuersatz (20%) unterliegen, sollten effektiv eine vollständige Entlastung erfahren, vorausgesetzt, dass die Mieteinnahmen vor Zinsen nicht dazu führen, dass sie in den höheren Steuersatz fallen.
Steuerzahler mit höherem Einkommen könnten den Kauf neuer Immobilien über eine Kapitalgesellschaft in Erwägung ziehen, da die Finanzierungskosten voll abzugsfähig sind. Allerdings berechnen Kreditgeber für Kredite an Kapitalgesellschaften in der Regel höhere Zinsen.
Reparaturen am Objekt können geltend gemacht werden, sofern es sich nicht um eine wertsteigernde Maßnahme handelt. Wenn Sie vor der Vermietung selbst in dem Objekt gewohnt haben, gelten die vor der Vermietung durchgeführten Arbeiten als Instandhaltung aufgrund der privaten Nutzung und nicht als vermietungsbedingt. Vergessen Sie nicht, gegebenenfalls die Kosten für die Gasanlagenprüfung anzugeben.
Anwaltskosten im Zusammenhang mit dem Kauf der Immobilie oder Gebühren für den ursprünglichen Mietvertrag (sofern dieser länger als ein Jahr läuft) sind nicht erstattungsfähig. Erstattungsfähig sind hingegen Anwaltskosten im Zusammenhang mit der Verlängerung eines Mietvertrags, einem befristeten Mietverhältnis von weniger als einem Jahr, der Räumung von Mietern, der Mieteinziehung oder Verwaltungsgebühren sowie Buchhaltungskosten.
Es ist wichtig, dass Sie die Immobilie versichern, damit die Prämie für Gebäude und/oder Inventar geltend gemacht werden kann. Prämien für Lebensversicherungen sind nicht erstattungsfähig.
Bei Wohnungen kann eine Grundmiete anfallen. Normalerweise zahlt der Mieter die Grundsteuer oder die Gemeindesteuer. Sollten Ihnen jedoch Kosten entstehen oder Leerstandszeiten eintreten, in denen Sie diese Kosten tragen müssen, können Sie diese geltend machen.
Sollten Sie Nebenkosten oder Gebühren für sonstige Leistungen im Zusammenhang mit der Vermietung zahlen, z. B. Strom in Gemeinschaftsbereichen, sollten diese geltend gemacht werden. Handelt es sich um eine möblierte Ferienwohnung, müssen Sie voraussichtlich Strom, Gas, Wasser, Fernsehgebühren, Telefon und weitere Nebenkosten bezahlen.
Wenn Sie jemanden für eine regelmäßige Dienstleistung benötigen, z. B. eine Reinigung, empfehlen wir Ihnen, einen Festpreis zu vereinbaren und keine Werkzeuge oder Materialien bereitzustellen, damit die Person als selbstständig gilt. Wenn Sie hingegen beispielsweise eine Reinigungskraft für eine Stunde pro Woche einstellen und alle Materialien bereitstellen, handelt es sich wahrscheinlich um eine Angestellte. Beachten Sie, dass Sie bei der Einstellung von Angestellten die arbeitsrechtlichen Bestimmungen einhalten müssen.
Reisen Sie zur Immobilie, um Instandhaltungsarbeiten durchzuführen oder Probleme mit den Mietern zu klären? Falls ja, sollten Sie die Fahrtkosten geltend machen. Sie können die Kilometerpauschale geltend machen, die für Pkw 45 Pence pro Meile für die ersten 10.000 geschäftlich gefahrenen Meilen pro Steuerjahr und 25 Pence pro Meile für jede weitere Meile beträgt. Wenn Sie eine Hausverwaltung beauftragt haben, betrachtet das Finanzamt (HMRC) dies als Ihren Geschäftssitz und nicht als Ihren Wohnsitz. Die Fahrtkosten müssen angemessen sein – wenn Sie beispielsweise in London leben und eine Woche Urlaub in Cornwall machen, ist ein kurzer Besuch von zehn Minuten, um nach dem Rechten zu sehen, keine Geschäftsreise! Falls Ihre Immobilie in Cornwall von einer lokalen Hausverwaltung betreut wird, können Sie die Fahrtkosten von London nach Cornwall ebenfalls nicht geltend machen.
Wenn Sie für die Mietersuche werben müssen, können Sie diese Kosten geltend machen.
Dazu gehören beispielsweise Porto, Büromaterial, Telefonkosten und sonstige Verwaltungskosten. Entweder muss eine aufwendige Berechnung zur Rechtfertigung der Kosten durchgeführt werden, oder je nach den im Büro geleisteten Arbeitsstunden können folgende Kosten geltend gemacht werden:
| Anzahl der geleisteten Arbeitsstunden pro Monat | Monatlicher Anspruch |
| 25 oder mehr | £10 |
| 51 oder mehr | £18 |
| 101 oder mehr | £26 |
Eine Gebühr für die Nutzung Ihres Hauses als Büro ist wahrscheinlich nur dann gerechtfertigt, wenn Sie selbst mehrere Immobilien verwalten.
Die Lizenzgebühr für Mehrfamilienhäuser ist beispielsweise absetzbar. Auch alle anderen Ausgaben, die ausschließlich und vollständig im Zusammenhang mit dem Immobiliengeschäft anfallen, können geltend gemacht werden.
Die Kosten für den Kauf oder die Verbesserung einer Wohnimmobilie (z. B. durch einen Anbau) können nicht als Betriebsausgabe von Ihren Mieteinnahmen abgesetzt werden. Die Unterscheidung zwischen Investitions- und Betriebsausgaben ist nicht immer eindeutig. Wenn Sie eine Immobilie kaufen und sie lediglich renovieren, bevor Sie sie vermieten, gilt dies als Betriebsausgabe. Wenn Sie jedoch eine Immobilie aufgrund ihres schlechten Zustands zu einem deutlich niedrigeren Preis als üblich erworben und anschließend umfangreiche Sanierungsarbeiten durchgeführt haben, werden diese Ausgaben wahrscheinlich als Investitionsausgaben betrachtet.
Die Bau- und Strukturvergünstigung für Nichtwohngebäude (siehe unten) kann nicht für Wohnimmobilien in Anspruch genommen werden.
Allerdings können die meisten Kapitalausgaben bei einem späteren Verkauf der Immobilie von der Kapitalertragsteuer befreit werden. Daher ist es wichtig, dass Sie Aufzeichnungen und Belege für die angefallenen Ausgaben aufbewahren.
Sämtliche Kosten und Ausgaben im Zusammenhang mit einem gescheiterten Immobilienkauf sind nicht erstattungsfähig.
Während die zu zahlenden Zinsen als Betriebsausgabe abzugsfähig sind, kann die Rückzahlung des Kapitals eines Darlehens oder einer Hypothek, die zum Kauf/zur Verbesserung der Immobilie aufgenommen wurde, nicht geltend gemacht werden.
Wenn Sie die Immobilie für private Zwecke nutzen, was höchstwahrscheinlich der Fall ist, wenn es sich um eine möblierte Ferienwohnung handelt oder Sie die Steuererleichterung „Zimmervermietung“ in Ihrem eigenen Haus nicht in Anspruch nehmen, dann müssen alle geltend gemachten Ausgaben auf die private Nutzung beschränkt sein.
Wenn Sie eine Immobilie bereits bewohnt haben, können Ausgaben, die mit dieser Wohnzeit zusammenhängen, nicht geltend gemacht werden. Jegliche Instandhaltung der Immobilie vor der ersten Vermietung ist daher privat. Wenn Sie beispielsweise am 1. April 1. des Folgejahres mit der Absicht, sie zu vermieten, verlassen , können Sie die Hälfte der gezahlten Versicherungsprämie geltend machen, obwohl diese während Ihrer Wohnzeit entrichtet wurde.
Für den Kauf von Einrichtungsgegenständen, Anlagen und Maschinen können Kapitalzulagen geltend gemacht werden. Vom 1. Januar 2019 bis zum 31. Dezember 2021 galt eine jährliche Investitionszulage von bis zu 1.000.000 £, danach sank diese auf 200.000 £. Da die meisten Vermieter die jährliche Höchstgrenze nicht überschreiten und auch keine Kosten für ein Auto geltend machen, werden Autos und förderfähige Ausgaben über der jährlichen Höchstgrenze hier nicht weiter behandelt.
Beispiele für Ausgaben, die für die jährliche Investitionszulage in Frage kommen, sind folgende:
Die Liste ist nicht vollständig, und Sie sollten sich von uns weiter beraten lassen, insbesondere wenn Ihre Ausgaben den jährlichen Höchstbetrag überschreiten.
Wenn Sie ein Wirtschaftsgut verkaufen, für das Sie zuvor Kapitalabzüge geltend gemacht haben, werden die Erlöse berücksichtigt und können eine zusätzliche Einkommensteuerbelastung auslösen.
Während für Ausgaben im Zusammenhang mit der Immobilie keine Kapitalzulagen geltend gemacht werden können, gibt es eine begrenzte Möglichkeit, Kosten für Werkzeuge geltend zu machen, die Sie zur Instandhaltung der Immobilie verwenden. Dies schließt jedoch keine Werkzeuge ein, die Sie dem Mieter zur Verfügung stellen.
Sofern es sich bei einer Wohnimmobilie nicht um eine möblierte Ferienwohnung handelt oder keine Steuerermäßigung für Zimmervermietung/Einkommensfreibetrag für Immobilien geltend gemacht wird, sind die Ausgaben für die Ersatzbeschaffung von Möbeln und Haushaltsgeräten abzüglich etwaiger Erlöse aus dem Verkauf der ersetzten Gegenstände als Betriebsausgabe abzugsfähig. Die Kosten für andere Wirtschaftsgüter sind nicht als Betriebsausgabe abzugsfähig.
Übersteigen die oben genannten Ausgaben und Freibeträge die Einnahmen aus den Immobilien, entsteht ein Verlust. Verluste können in der Regel nur mit künftigen Immobilieneinnahmen verrechnet werden, es sei denn, der Verlust stammt aus einer Immobilie, die nicht gewerblich vermietet wird.
Die beschränkten Zinsen und sonstigen Finanzierungskosten (wie oben beschrieben) erhöhen den Verlust nicht. Wird die 20%ige Steuerermäßigung jedoch im Steuerjahr nicht in Anspruch genommen, kann sie auf zukünftige Jahre übertragen und mit der Steuer auf Mieteinnahmen .
Es ist wahrscheinlich, dass sich die allgemeinen Verlustvorträge bei Wohnimmobilien deutlich verringern werden, da die Finanzierungskosten nun vollständig begrenzt sind.
Verluste aus regulären Wohnungsvermietungen können nicht mit anderen Einkünften verrechnet werden. Wenn Ihre Verluste jedoch aus überschüssigen Kapitalabzügen resultieren, können sie mit anderen Einkünften verrechnet werden.
Immobilien können entweder im Namen einer Einzelperson oder einer Kapitalgesellschaft gehalten werden. Sie können auch in Treuhandverhältnissen gehalten werden, oder gewerbliche Immobilien können in selbstverwalteten Altersvorsorgeplänen gehalten werden, die hier nicht behandelt werden.
Vor der Beschränkung der Absetzbarkeit von Finanzierungskosten hätten wir Ihnen, sofern Sie die Immobilien nicht langfristig halten und die Einnahmen nicht benötigen, nicht empfohlen, Ihre Immobilien in einer GmbH zu halten. Dies muss nun individuell geprüft werden, da es von der Höhe der jeweils gezahlten Zinsen abhängt.
Eine detailliertere Erklärung finden Sie in unserem ausführlichen Artikel zum Thema Kapitalertragsteuer für Kapitalgesellschaften .
Im Jahr 2008 wurde die Berechnung des Kapitalgewinns wie folgt vereinfacht:
Verkaufserlös abzüglich aller Verkaufskosten X
Kosten des Vermögenswerts einschließlich Kaufpreis zuzüglich etwaiger Aufwendungen für Verbesserungen* Y
Kapitalgewinn XY
31. erworben, so wird der Anschaffungspreis durch den Marktwert zuzüglich etwaiger nach diesem Datum erfolgter Wertsteigerungsaufwendungen ersetzt. Für Gebietsfremde kann der Marktwert bei Wohnimmobilien 5. den 5. April 2019 zuzüglich etwaiger nach dem jeweiligen Stichtag erfolgter Wertsteigerungsaufwendungen festgelegt werden, sofern das Wirtschaftsgut am jeweiligen Stichtag im Besitz des Eigentümers war (siehe unten).
Die Verbesserungsausgaben umfassen keine Wartungs- oder Finanzierungskosten. Wenn Sie Arbeit auf einer Immobilie durchführen und sie dann sofort verkaufen, kann dies eher als Handelseinkommen als als Kapitalgewinn behandelt werden.
Einige Steuererleichterungen werden im Folgenden erläutert. Nach Abzug der Steuererleichterungen verbleibt für die Jahre 2020/21 bis 2025/26 ein jährlicher Freibetrag von 12.300 £ pro Person, der vom Nettogewinn nach Abzug der Verluste im Steuerjahr abgezogen wird. Für Wohnimmobilien / Nichtwohnimmobilien beträgt die Steuer anschließend 18 % / 10 % auf den übersteigenden Freibetrag für Einkommensteuerzwecke und 28 % / 20 % , sofern keine Steuererleichterung für die Veräußerung von Betriebsvermögen geltend gemacht werden kann.
Gewinne aus dem Verkauf von Wohnimmobilien in Großbritannien nach dem 5. April 2015 sowie von Grundstücken und Gewerbeimmobilien in Großbritannien nach dem 5. April 2019 sind für Nichtansässige steuerpflichtig. Wird ein Vermögenswert am Stichtag gehalten, wird der Gewinn standardmäßig anhand des Marktwerts der Immobilie zum 5. April 2015 bzw. 2019 dem Stichtag getätigten Wertsteigerungsmaßnahmen werden vom Verkaufserlös abgezogen. Alternativ kann eine zeitanteilige Berechnung oder die Verwendung des tatsächlichen Gewinns/Verlusts gewählt werden. Werden Vermögenswerte nach dem Stichtag erworben, erfolgt die Gewinnberechnung nach den üblichen Verfahren.
Der Verkauf von Gewerbeimmobilien wird in Ihrer Einkommensteuererklärung für das betreffende Steuerjahr angegeben, und die Steuer ist am 31. Januar nach Ende dieses Steuerjahres fällig.
Einwohner des Vereinigten Königreichs müssen die Kapitalertragsteuer beim Verkauf einer Wohnimmobilie innerhalb von 60 Tagen nach dem Verkaufsdatum melden und entrichten. Meldung und Zahlung erfolgen über den neuen digitalen Immobilienservice der britischen Steuerbehörde (HMRC). Wenn Sie eine Einkommensteuererklärung abgeben, muss der Verkauf darin ebenfalls angegeben werden; die bereits gezahlte Steuer wird angerechnet. Sie können die Einkommensteuererklärung auch nutzen, um geschätzte Beträge zu aktualisieren. Falls Sie keine Einkommensteuererklärung abgeben, muss die Kapitalertragsteuererklärung innerhalb von 12 Monaten korrigiert werden. Sie müssen keine Meldung innerhalb von 60 Tagen abgeben, wenn keine Kapitalertragsteuer anfällt. Sie müssen die Angaben jedoch in Ihrer Einkommensteuererklärung machen, sofern die Offenlegungspflichten erfüllt sind.
Die Veräußerung einer Immobilie, die während der gesamten Besitzdauer als Hauptwohnsitz genutzt wurde, ist steuerbefreit und muss der britischen Steuerbehörde (HMRC) nicht gemeldet werden.
Wenn Sie nicht in Großbritannien ansässig sind und eine Immobilie in Großbritannien veräußern, müssen Sie den Gewinn/Verlust innerhalb von 60 Tagen nach dem Veräußerungsdatum dem britischen Finanzamt (HMRC) melden und die fällige Kapitalertragsteuer entrichten. Unter Umständen besteht auch eine Steuerpflicht, wenn Sie andere Vermögenswerte veräußern und innerhalb von fünf Jahren nach Ihrer Ausreise nach Großbritannien zurückkehren. Wie britische Staatsangehörige müssen Sie den Gewinn in Ihrer Einkommensteuererklärung angeben.
Wenn die Immobilie jemals Ihr einziger oder Hauptwohnsitz war, haben Sie Anspruch auf die Steuerbefreiung für selbstgenutztes Wohneigentum. Ehepaare, eingetragene Lebenspartner und Alleinstehende dürfen jeweils nur einen Hauptwohnsitz haben. Wurde die Immobilie während der gesamten Besitzdauer ausschließlich als Ihr Hauptwohnsitz genutzt und fanden dort keine Vermietungen oder sonstige gewerbliche Tätigkeiten statt, gilt die Steuerbefreiung für selbstgenutztes Wohneigentum in der Regel in vollem Umfang. Erleiden Sie mit Ihrem Hauptwohnsitz einen Kapitalverlust, können Sie diesen nicht mit anderen Gewinnen verrechnen.
Wenn das Grundstück mehr als einen halben Hektar (ca. 1,25 Acres) umfasst, müssen Sie nachweisen, dass die zusätzliche Fläche für die angemessene Nutzung des Grundstücks unter Berücksichtigung der Größe und des Charakters des Wohngebäudes erforderlich ist, andernfalls wird die Steuerbefreiung für den Hauptwohnsitz eingeschränkt.
Die letzten neun Monate (drei Jahre, wenn Sie behindert sind oder in eine Langzeitpflegeeinrichtung ziehen) gelten als steuerbegünstigt, unabhängig davon, ob Sie tatsächlich in der Immobilie gewohnt haben oder nicht, vorausgesetzt, Sie haben die Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt als Ihren Hauptwohnsitz genutzt. Wenn Sie die Immobilie also verlassen, sie für neun Monate vermieten und sie am Ende dieses Zeitraums verkaufen, fällt kein steuerpflichtiger Gewinn an.
Besitzen Sie mehr als einen nicht vermieteten Wohnsitz, können Sie einen davon als Ihren Hauptwohnsitz festlegen. Dies muss innerhalb von zwei Jahren nach Erwerb der zweiten Immobilie erfolgen und kann anschließend geändert werden. Beide Immobilien müssen von Ihnen als Wohnsitz genutzt werden. Besitzen Sie beispielsweise einen Hauptwohnsitz und ein Ferienhaus, das Sie selbst nutzen, sollten Sie diese Wahl in Erwägung ziehen.
Wird keine Wahl getroffen, kommt es auf den Einzelfall an, und in der Regel ist die Immobilie maßgeblich, die am häufigsten bewohnt wird. Bei zwei Immobilien lassen sich durch geschickte Nutzung der Wahlmöglichkeit Kapitalertragsteuerersparnisse erzielen – allerdings ist dies aufgrund der Verkürzung des letzten Zeitraums von 36 auf 9 Monate nicht mehr so vorteilhaft.
Wenn Sie sich (unter den oben genannten Bedingungen) für die zweite Immobilie als Ihren Hauptwohnsitz entscheiden und eine Woche später Ihr reguläres Wohnhaus wieder als Hauptwohnsitz festlegen, erhalten Sie beim Verkauf der zweiten Immobilie eine Steuerbefreiung für neun Monate. Der Kapitalgewinn aus dem Verkauf des Hauptwohnsitzes für diese Woche sollte durch den jährlichen Freibetrag abgedeckt sein.
Ab dem 6. April 2015 können Sie eine Immobilie nicht mehr als Ihren Hauptwohnsitz in einem bestimmten Steuerjahr wählen, wenn sie sich in einem anderen Land als Ihrem Wohnsitz befindet und Sie sie in diesem Steuerjahr nicht länger als 90 Tage bewohnt haben.
Wenn Sie zu Hause ein Arbeitszimmer haben, sollten Sie es nicht ausschließlich für geschäftliche Zwecke nutzen, da sonst möglicherweise Kapitalertragsteuer anfällt. Räume, die ausschließlich geschäftlich genutzt werden, sind nicht für die Steuerbefreiung für den Hauptwohnsitz berechtigt, und der anteilige Gewinn ist steuerpflichtig.
Wenn Sie ein Zimmer in Ihrem Haus an einen Untermieter vermieten und dieser mit Ihnen isst und die sanitären Anlagen nutzt, gibt es keine Einschränkungen beim Steuerfreibetrag für selbstgenutztes Wohneigentum. Vermieten Sie ein Zimmer, ohne dafür Dienstleistungen zu erbringen, geht ein Teil des Steuerfreibetrags für selbstgenutztes Wohneigentum verloren. Sie hätten dann jedoch Anspruch auf den Steuerfreibetrag für Vermietungen, sofern Sie gleichzeitig in der Immobilie wohnen.
Die Vermietungsbefreiung ist nur dann gewährt, wenn die Immobilie vom Vermieter als Hauptwohnsitz genutzt wurde und gleichzeitig von Mietern bewohnt wird. Die Höchstgrenze für die Vermietungsbefreiung beträgt den niedrigeren der folgenden Beträge: den Gewinn, die fällige Befreiung für selbstgenutztes Wohneigentum oder 40.000 £ pro Person.
Wenn Sie für einen bestimmten Zeitraum in einer berufsbedingten Unterkunft wohnen müssen, können Sie für eine Wohnung, die Sie in diesem Zeitraum besitzen, eine Steuererleichterung für den Hauptwohnsitz in Anspruch nehmen, vorausgesetzt, Sie haben sie mit der Absicht gekauft, dort zu wohnen, selbst wenn Sie sie vermieten.
Die Unterkunft ist berufsbezogen, wenn:
Es gibt Missbrauchsverhinderungsregeln, die Geschäftsführer ihrer eigenen Unternehmen daran hindern, zu behaupten, die Unterkunft sei berufsbedingt.
Die Steuererleichterung für die Veräußerung von Betriebsvermögen steht Ihnen zu, wenn Sie Betriebsvermögen oder möblierte Ferienwohnungen veräußern. Sie kann auch gelten, wenn Sie eine Gewerbeimmobilie verkaufen, die in den drei Jahren vor der Veräußerung für Ihre gewerbliche Tätigkeit oder Ihr persönliches Unternehmen genutzt wurde. Wenn Sie Anspruch auf die Steuererleichterung für die Veräußerung von Betriebsvermögen haben, reduziert sich der Steuersatz von 18/20/28 % 10 werden hier keine weiteren Details genannt und Sie sollten sich beraten lassen.
Diese Regelung gilt für möblierte Ferienwohnungen und bestimmte Betriebsvermögen. Wenn Sie Ihre Erträge ganz oder teilweise reinvestieren, können Sie die Gewinnausschüttung unter Umständen durch Inanspruchnahme der Übertragungsbefreiung aufschieben. Da diese Vergünstigung den meisten Vermietern nicht zur Verfügung steht, werden keine weiteren Details genannt und es wird empfohlen, sich beraten zu lassen.
Die Grunderwerbsteuer (Stamp Duty Land Tax, SDLT) wird progressiv wie folgt entrichtet:
| SDLT-Satz im relevanten Band | |||||
| Art der erworbenen Immobilie: | Wohngebäude | Wohngebäude | Nichtwohngebäude | ||
| Großbritannienbewohner* | Nicht-britische Einwohner | ||||
| bereits im Besitz befindliche Wohnimmobilien: | Keiner | 1 oder mehr | Keiner | 1 oder mehr | |
| Nur für Einzelpersonen: | |||||
| Kaufpreis fällt in die Kategorie | |||||
| Die ersten 40.000 £ (sofern die Gesamtkosten unter 40.000 £ liegen)* | 0% | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Die ersten 125.000 £ (falls die Gesamtkosten mehr als 40.000 £ betragen) | 0% | 3% | 2% | 5% | 0% |
| Über 125.000 £ bis 150.000 £ | 2% | 5% | 4% | 7% | 0% |
| Über 150.000 £ bis 250.000 £ | 2% | 5% | 4% | 7% | 2% |
| Über 250.000 £ bis 925.000 £ | 5% | 8% | 7% | 10% | 5% |
| Über 925.000 £ bis 1.500.000 £ | 10% | 13% | 12% | 15% | 5% |
| Über 1.500.000 £ | 12% | 15% | 14% | 17% | 5% |
*Bei einem Kaufpreis der Immobilie unter 40.000 £ fällt keine Grunderwerbsteuer an. Bei einem Kaufpreis von 40.000 £ oder mehr gilt für Nichtansässige ein Steuersatz von 2 % und für Immobilienbesitzer, die bereits eine oder mehrere Wohnimmobilien besitzen, ein zusätzlicher Steuersatz von 3 % auf den gesamten Kaufpreis.
Ist einer der Käufer nicht in Großbritannien ansässig, Nicht-EU-Bürger jedoch innerhalb eines zusammenhängenden Zeitraums von 365 Tagen im Zeitraum von 364 Tagen vor bis 365 Tagen nach dem Kauf mindestens 183 Tage in Großbritannien aufhalten, können Sie eine Rückerstattung der 2 % beantragen. Dies gilt für Personen, die nach Großbritannien zurückkehren, um dort zu leben und eine Immobilie zu erwerben.
Für Erstkäufer eines Hauses, das als Hauptwohnsitz genutzt wird und weniger als 500.000 Pfund kostet, gelten reduzierte Steuersätze: Die ersten 300.000 Pfund werden mit 0 % besteuert, der Rest mit 5 %.
Für Unternehmen gelten die Steuersätze für Wohnimmobilien für alle Transaktionen, auch wenn keine Immobilien im Besitz des Unternehmens sind. Der Steuersatz für Immobilien mit einem Wert von über 500.000 £ beträgt 15 %. Für Kapitalgesellschaften mit einem Immobilienwert von über 500.000 £ kann zusätzlich die jährliche Steuer auf in der Gesellschaft gebundene Wohnimmobilien (ATED) anfallen (siehe unten).
Nicht-EU-Bürger gelten Sie in diesem Zusammenhang, wenn Sie sich vor dem Kaufdatum nicht mindestens 183 Tage lang in Großbritannien aufgehalten haben. Daher sind Sie zwar möglicherweise für die Einkommensteuer in Großbritannien ansässig, nicht aber für die Grunderwerbsteuer.
Der zusätzliche Steuersatz von 3 % für Eigentümer mehrerer Immobilien entfällt, wenn der Hauptwohnsitz verkauft und innerhalb von drei Jahren nach dem Verkauf ein neuer Hauptwohnsitz erworben wird. Wird ein neuer Hauptwohnsitz vor dem Verkauf des alten erworben, ist der zusätzliche Steuersatz von 3 % zu entrichten und kann zurückgefordert werden, wenn der vorherige Hauptwohnsitz innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf des zweiten Hauptwohnsitzes verkauft wird.
Wenn Sie verheiratet sind oder in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft leben, dürfen Sie gemeinsam nur eine Immobilie besitzen. Die 3%ige Gebühr kann unerwartet hoch ausfallen. Sie fällt beispielsweise an, wenn Sie eine Immobilie für Ihren studierenden Sohn kaufen oder wenn Sie selbst in einer Mietwohnung leben, eine vermietete Immobilie besitzen und nun eine Immobilie zum Eigenbedarf erwerben möchten. Falls Sie den Kauf mehrerer Immobilien planen und noch keine besitzen, empfiehlt es sich, mit dem Kauf der teuersten zu beginnen.
Schottland -Land- und Gebäude Transaktionssteuer- https://revenue.scot/taxes/land-buildings-transaction-tax
Wales -Landtransaktionssteuer- https://gov.wales/land-transaction-tax-calculator
Besitzt ein Unternehmen eine Wohnimmobilie mit einem Wert von über 500.000 £, muss es jährlich bis zum 30. April eine ATED-Meldung zum 1. April einreichen . Die Bewertung ist spätestens am Kaufdatum oder am 1. April 2022 fällig, gefolgt von einer erneuten Bewertung am 1. April 2027 und anschließend alle fünf Jahre. Sofern Sie die Immobilie gewerblich an Dritte vermieten, fallen in der Regel keine Steuern an; die Meldung muss jedoch weiterhin jährlich eingereicht werden.
Besitzen Sie mehr als 10 Immobilien, gehen wir davon aus, dass Sie die oben genannten Grundlagen bereits kennen oder einen Steuerberater haben, der sich um alles kümmert. Sollten Sie keinen Steuerberater haben und noch nicht beraten werden, kontaktieren Sie uns bitte unter 0800 907 8633 , per E-Mail an tax@fixedfeetr.com oder über unser Online-Kontaktformular .
HAFTUNGSAUSSCHLUSS
Der obige Artikel dient lediglich der Orientierung und deckt möglicherweise nicht Ihre persönlichen Umstände ab. Sie sollten sich daher nicht darauf verlassen. Es ist wichtig, dass Sie sich von einem qualifizierten Fachmann beraten lassen, der Ihre persönlichen Umstände berücksichtigt und Ihnen alle relevanten Fakten und Dokumente Ihres Falles zur Verfügung stellt. Weder Thandi Nicholls Ltd t/a uklandlordtax.co.uk noch K Nicholls FCA oder S Thandi haften für die Folgen von Handlungen oder Unterlassungen.
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