Lohnt sich die Gründung einer GmbH?

Immobilien können entweder im Namen einer Einzelperson oder einer Kapitalgesellschaft gehalten werden. Sie können auch in Treuhandverhältnissen gehalten werden, oder gewerbliche Immobilien können in selbstverwalteten Altersvorsorgeplänen gehalten werden, die hier nicht behandelt werden.

Bis zum 8. Juli 2015 hätten wir Ihnen, sofern Sie die Immobilien nicht langfristig halten und die Einnahmen nicht benötigen, nicht empfohlen, Ihre Immobilien in einer GmbH zu halten. Aufgrund der Änderungen im Haushaltsplan vom 8. Juli 2015 muss dies nun individuell geprüft werden, da es von der Höhe der jeweils gezahlten Zinsen abhängt.

Die Steuererleichterung für Steuerzahler mit höherem Einkommen hinsichtlich gezahlter Darlehenszinsen ist auf 20 % der gezahlten Zinsen als Abzug von der Steuerschuld begrenzt. Es sollte erwogen werden, eine Kapitalgesellschaft zu gründen oder das Eigentum an der Immobilie auf einen Ehepartner/eingetragenen Lebenspartner mit geringerem Einkommen zu übertragen.

Der Körperschaftsteuersatz beträgt derzeit 19 %. Ab dem 1. April 2023 erhöht sich der Steuersatz für Gewinne über 50.000 £: Er beträgt dann 26,5 % für Gewinne zwischen 50.000 £ und 250.000 £ und 25 % für Gewinne über 250.000 £. Bei mehreren Unternehmen werden die Steuersätze gleichmäßig auf die einzelnen Unternehmen aufgeteilt. Dies führt zu einer höheren Steuerbelastung bei Kapitalgewinnen, die in einem Unternehmen realisiert werden.

Der Einkommensteuersatz auf Dividenden wurde am 6. April 2022 ebenfalls um 1,25 % erhöht, was sich in den nachfolgenden Berechnungen widerspiegelt.

Vorsicht ist geboten, wenn Sie bereits Eigentümer einer Immobilie sind und über deren Übertragung an eine Kapitalgesellschaft nachdenken, da dies eine Kapitalertragsteuerpflicht und/oder eine Grunderwerbsteuerpflicht auslösen könnte.

Die folgende Tabelle zeigt die steuerlichen Auswirkungen des Immobilienbesitzes über ein Unternehmen im Vergleich zum privaten Immobilienbesitz. Sie geht von einem Nettoeinkommen vor Zinsen von 25.000 £ und gezahlten Zinsen von 15.000 £ aus, was einen Gewinn von 10.000 £ ergibt. Nach zehn Jahren Besitz wird ein Wertzuwachs von 150.000 £ angenommen. Zusätzliche Informationen ergeben sich, wenn die Mieteinnahmen oder Dividenden zu einer Überschreitung einer Steuerklasse führen.

Die Immobilie gehört einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung, die keine Ausschüttungen vornimmt

Die Punkte 2 und 5 geben den Nettogewinn bzw. Nettogewinn nach Körperschaftsteuer an, der in Ihrer Gesellschaft mit beschränkter Haftung angesammelt würde, vorausgesetzt, Sie entnehmen keine Einkünfte oder Gewinne.

Eigentum in Ihrem Namen und keine Gesellschaft mit beschränkter Haftung

In den Zeilen 1 und 4 sind das Nettoeinkommen nach Steuern bzw. der von Ihnen einbehaltene Gewinn angegeben, falls Sie Eigentümer der Immobilie wären und keine Gesellschaft mit beschränkter Haftung bestünde.

Die Immobilie gehört einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung, die alle Gewinne ausschüttet

Punkt 3 zeigt den Nettogewinn, den Sie als Privatperson erzielen würden, wenn Ihre GmbH die Immobilie besäße und Ihnen den Gewinn als Dividende ausschütten würde. Punkt 6 zeigt den Nettogewinn, den Sie erzielen würden, wenn Sie die Gesellschaft weiterführen wollten (da sie weitere Immobilien besaß), und Punkt 7 zeigt den Betrag, der bei einer Liquidation der Gesellschaft und der Verteilung des Vermögens zufließen würde. Es gibt Missbrauchsverhinderungsvorschriften, die sicherstellen, dass Kapitalausschüttungen beschränkt sind, wenn nach der Liquidation einer alten Gesellschaft eine neue gegründet wird.

Wenn Sie also die Einkünfte persönlich benötigen, zeigt die Tabelle, dass Steuerzahler mit höherem Steuersatz deutlich besser fahren, wenn sie eine Immobilie in einer Kapitalgesellschaft besitzen, anstatt als Privatperson. Einige Steuerzahler mit hohen Schulden könnten sogar mehr Steuern zahlen müssen, als sie an Nettoeinkommen erzielen, wenn die Immobilie nicht in einer Kapitalgesellschaft gehalten würde.

Wie bereits erwähnt, ist jeder Fall aufgrund der gezahlten Darlehenszinsen individuell. Daher sollten Sie sich vor der Gründung einer GmbH beraten lassen. Die Dividendengrenze von 2.000 £ mit 0 % Zinsen kann die Zahlen ebenfalls verfälschen, weshalb jeder Fall einzeln geprüft werden muss.

Unternehmen können die Indexierungszulage nur bis zum 31. Dezember 2017 geltend machen. Dies erleichtert die Vergleiche erheblich, und wie Sie sehen können, ist die bei der Veräußerung einer Immobilie zu zahlende Steuer nun stärker auf eine Unternehmensstruktur ausgerichtet.

Die Beispiele gelten für Einzelpersonen. Für Ehepaare können unterschiedliche Einkommensteuersätze gelten, und sie haben zwei Freibeträge für die Kapitalertragsteuer (jeweils 12.300 £ für die Jahre 2020/21 bis 2025/26).

Weitere zu berücksichtigende Faktoren

Wenn Sie einen Kredit benötigen, kann dies in einer Kapitalgesellschaft schwieriger sein.

Kapitalgesellschaften sind verpflichtet, Jahresabschlüsse zu erstellen und diese beim Companies House einzureichen, was unter Umständen zu erhöhten Verwaltungskosten führt.

Aktien können unter Inanspruchnahme der Kapitalertragssteuerbefreiungen an Familienmitglieder übertragen werden, allerdings gibt es Bewertungsfragen.

Immobilien mit einem aktuellen Wert von über 500.000 £, die sich im Besitz einer Kapitalgesellschaft befinden, unterliegen der jährlichen Grundsteuer für Immobilien, die bei 3.700 £ pro Jahr beginnt und sich für Immobilien mit einem Wert von über 20 Millionen £ auf 236.250 £ pro Jahr erhöht. Wird die Immobilie gewerblich vermietet, kann eine Steuerbefreiung beantragt werden; eine Steuererklärung ist jedoch weiterhin erforderlich.

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