Vermieter mit zwei oder mehr Immobilien

Eine sehr gute Frage, die uns häufig gestellt wird. Wenn Sie eine Immobilie kaufen und anschließend Renovierungsarbeiten durchführen, sind Ausgaben wie Hypothekenzinsen, Nebenkosten, Versicherungen usw. steuerlich absetzbar. Die steuerliche Behandlung von Renovierungskosten vor der Vermietung ist jedoch komplexer. Vieles hängt vom Zustand der Immobilie beim Kauf ab. Die britische Steuerbehörde HMRC argumentiert, dass Sie für eine sanierungsbedürftige Immobilie von vornherein weniger bezahlt haben und daher alle durchgeführten Renovierungsarbeiten als wertsteigernde Maßnahmen gelten und somit nicht mit den Mieteinnahmen verrechnet werden können. Stattdessen sollten diese Kosten dem Kaufpreis hinzugerechnet und als Teil der Anschaffungskosten der Immobilie berücksichtigt werden.

Es handelt sich um ein komplexes Gebiet, und vieles hängt von den Umständen ab. Nehmen Sie Kontakt mit uns auf, und wir helfen Ihnen, den richtigen Weg zu finden.

Unter bestimmten Umständen ja. Die Eigentumsverhältnisse können unterschiedlich sein, und bevor Sie diesen Weg einschlagen, sollten Sie Folgendes bedenken:

Eigentumsformen von Privatpersonen (nur England und Wales)

Alleineigentum:
Hierbei handelt es sich um Eigentum im Namen einer einzelnen Person, deren Einkommen und Kapitalgewinne steuerlich besteuert werden. Einkommen und Gewinne können aus steuerlichen Gründen nicht mit Ehepartnern oder eingetragenen Lebenspartnern geteilt werden. 

Miteigentum (Gesamthandseigentum)
Hierbei handelt es sich um gemeinsames Eigentum an einer Immobilie. Stirbt einer der Miteigentümer, geht das Eigentum automatisch auf die verbleibenden Miteigentümer über. Der Anteil an einer Immobilie im Miteigentum kann erst dann im Testament vermacht werden, wenn der letzte Überlebende Alleineigentümer ist. Da die Miteigentümer Anspruch auf einen gleichen Anteil an den gesamten Einkünften und Kapitalgewinnen haben, werden diese gleichmäßig aufgeteilt; eine abweichende Aufteilung ist nicht möglich. Daher ist Vorsicht geboten. Wenn Sie beispielsweise mit Freunden eine Immobilie im gemeinsamen Namen erwerben, sollten Sie unbedingt mit Ihrem Anwalt klären, ob Sie tatsächlich Miteigentümer sind. Siehe unten. 

Miteigentum (Teileigentum):
Hierbei gehört einer Person ein bestimmter Anteil des Grundstücks. Dieser Anteil kann gleich groß oder unterschiedlich groß sein. Stirbt einer der Miteigentümer, fällt sein Anteil in seinen Nachlass und wird testamentarisch oder nach den gesetzlichen Erbfolgeregeln verteilt. Besitzen die Eigentümer unterschiedliche Anteile und sind sie nicht verheiratet oder in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft, werden Einkünfte und Gewinne entsprechend ihren Eigentumsverhältnissen aufgeteilt. Bei Ehepaaren oder eingetragenen Lebenspartnern werden die Einkünfte als zu gleichen Teilen aufgeteilt behandelt (unabhängig von den wirtschaftlichen Eigentumsverhältnissen), es sei denn, beide geben eine Erklärung ab, die die tatsächliche Aufteilung der Einkünfte basierend auf den wirtschaftlichen Eigentumsverhältnissen bestätigt. Die Gewinne richten sich nach den wirtschaftlichen Eigentumsverhältnissen.

Angesichts der oben genannten Punkte können Sie Kapitalertragsteuer sparen:
Besitzt ein Ehepartner eine Immobilie in seinem eigenen Namen, empfiehlt es sich, diese vor einem Verkauf auf beiderseitiges Eigentum zu übertragen, vorausgesetzt, der andere Ehepartner hat seinen Freibetrag für die Kapitalertragsteuer im betreffenden Steuerjahr noch nicht in Anspruch genommen. Vorsicht ist geboten, da die britische Steuerbehörde (HM Revenue and Customs) eine kurz vor dem Verkauf erfolgende Übertragung aufgrund der Missbrauchsbekämpfungsvorschriften als ungültig anfechten könnte. Zudem müssen Sie sicherstellen, dass alle nach der Übertragung erzielten Einkünfte in der jeweiligen Steuererklärung beider Ehepartner angegeben werden, da dies die zu zahlende Einkommensteuer erhöhen kann. Hinzu kommen die Kosten für die Übertragung des Eigentums auf beiderseitiges Eigentum.

Kurz gesagt: Nein. Die Materialkosten sind jedoch abzugsfähig. Auch die Reisekosten zum Objekt sollten anrechenbar sein, sofern der Reisegrund ausschließlich das Objekt und dessen zukünftige Vermietung betrifft. Die Arbeitszeit, die Sie im Objekt verbringen, ist jedoch nicht abzugsfähig.

Eine sehr häufig gestellte Frage, zu der wir einen separaten, ausführlichen Artikel verfasst haben. Unbedingt lesenswert für jeden Vermieter, egal ob groß oder klein.

Abzugsfähige Ausgaben gegen Mieteinnahmen

Es steht Ihnen frei, eine Immobilie an eine Ihnen nahestehende Person oder eine andere Person zu einem von Ihnen festgelegten Mietpreis zu vermieten. Vermieten Sie die Immobilie jedoch unter dem Marktwert, können Sie Verluste nicht mit anderen Mieteinnahmen verrechnen, sondern nur mit zukünftigen Mieteinnahmen desselben Mieters.