Nachlassplanung für Vermieter – Wie Sie die Erbschaftssteuer auf vermietete Immobilien vermeiden

Ein Hauptanliegen von Vermietern ist die Vermeidung der Erbschaftsteuer auf vermietete Immobilien. Wie auch ich selbst, streben Vermieter langfristiges Kapitalwachstum an und möchten ihr aktuelles Einkommen sowie ihre Altersvorsorge aufbessern, um das Immobilienvermögen zu schützen und es an ihre Kinder weiterzugeben, ohne dabei hohe persönliche Steuersätze auf dieses Einkommen zahlen zu müssen.

Ein zentrales Anliegen ist der Wunsch, die Kontrolle über die Immobilien zu Lebzeiten zu behalten, um weiterhin Einkünfte zu erzielen und gleichzeitig sicherzustellen, dass das Vermögen für die Nachkommen geschützt ist und im Falle einer Scheidung nicht von zukünftigen Partnern der Kinder angegriffen wird. In der Steuerberatung gilt die Erbschaftsteuer als die Steuer der Wahl. Man kann sie zahlen oder nicht. Durch frühzeitige Beratung lässt sich ein effektiver Erbschaftsteuerplan erstellen, der hilft, die Erbschaftsteuer zu vermeiden und sicherzustellen, dass das Vermögen
an die nächste Generation weitergegeben und für zukünftige Generationen geschützt wird. Im Folgenden betrachten wir die erbschaftsteuerliche Behandlung von Immobilienbesitz im persönlichen Namen und über eine GmbH.

Vorname

Die „Nichts-tun“-Mentalität oder „Ich bin ja nicht mehr da, also betrifft es mich nicht“-Mentalität!
Im Todesfall wird der Nettowert Ihrer Anlageimmobilien als Vermögenswert in Ihren Nachlass für die Erbschaftsteuer einbezogen. Wenn Sie beispielsweise mit einem Portfolio im Wert von 2 Millionen Pfund und ausstehenden Schulden in Höhe von 1 Million Pfund versterben, beträgt Ihre Erbschaftsteuer 40 % von 1 Million Pfund, also 400.000 Pfund. Sie haben einen Freibetrag von 325.000 Pfund, der auf bis zu 500.000 Pfund steigen kann, wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz Ihren Kindern und Enkelkindern vererben. Für Ehepaare kann dieser Freibetrag sogar bis zu 1 Million Pfund betragen. Wir gehen hier jedoch davon aus, dass diese Freibeträge für Ihren Hauptwohnsitz bereits ausgeschöpft sind. Heutzutage braucht es nicht viel, um ein Eigenheim im Wert von über 650.000 Pfund zu besitzen.

Immobilien an Ihre Kinder verschenken:
Sie können Ihren Kindern jederzeit eine Ihrer Mietimmobilien schenken. Die Folgen wären jedoch:

• Es fällt sofort Kapitalertragsteuer an, da der Übertragungswert stets dem Marktwert zum Zeitpunkt der Schenkung entspricht. Diese muss innerhalb von 60 Tagen gemeldet und entrichtet werden.
• Sie verlieren die Mieteinnahmen. Nach der Schenkung dürfen Sie keine Mieteinnahmen mehr beziehen, da es sich sonst um eine Schenkung unter Vorbehalt handelt, die für Erbschaftsteuerzwecke wieder in Ihren Nachlass fällt.
• Sie müssen sieben Jahre überleben, damit das Vermögen für Erbschaftsteuerzwecke vollständig aus Ihrem Nachlass fällt.
• Ihre Kinder möchten möglicherweise kein Eigentum in ihrem Namen besitzen, da die Einnahmen sie in eine höhere Steuerklasse bringen würden oder sie bereits höhere Steuern zahlen.
• Das Vermögen ist im Falle einer Scheidung nur begrenzt vor Ansprüchen zukünftiger Partner Ihrer Kinder geschützt.
• Besteht eine Hypothek, muss für die Übertragung die Zustimmung eines Kreditgebers eingeholt werden. Da dies unwahrscheinlich ist, müssen Ihre Kinder Hypotheken beantragen, wodurch Sie realistischerweise auf schuldenfreie Immobilien beschränkt sind.

Alles in allem keine sehr appetitliche Aussicht.

Übertragung an einen Ermessensfonds
Dies könnte für einige Vermieter eine Option sein, Sie sollten sich jedoch der folgenden Einschränkungen bewusst sein:

• Sie müssten sieben Jahre überleben, damit das Vermögen für Zwecke der Erbschaftsteuer vollständig aus Ihrem Nachlass fällt.
• Besteht eine Hypothek, ist für die Übertragung in den Trust die Zustimmung des Kreditgebers erforderlich. Diese wird voraussichtlich nicht erteilt, weshalb Sie realistischerweise auf schuldenfreie Immobilien beschränkt sind.
• Pro Ehepaar können maximal 650.000 £ übertragen werden, ohne dass sofort eine Steuer von 20 % auf den darüber hinausgehenden Betrag anfällt. Weitere 650.000 £ können nach sieben Jahren übertragen werden usw. Wer beispielsweise ein Portfolio im Wert von 1 Million £ übertragen möchte, müsste mindestens 14 Jahre überleben, um die Erbschaftsteuer zu vermeiden.
• Die Kapitalertragsteuer auf eine Übertragung in einen Trust kann aufgeschoben werden, und das Vermögen kann an Ihre Kinder weitergegeben werden, sofern diese der Aufschiebung der Kapitalertragsteuer zustimmen. Dies bedeutet jedoch lediglich, dass das Problem auf Ihre Kinder verlagert wird. Wenn Ihre Kinder die Immobilie verkaufen möchten, müssen sie Kapitalertragsteuer auf Basis Ihres ursprünglichen Kaufpreises zahlen.
• Mieteinnahmen aus einem Trust werden mit 45 % besteuert.
• Bei einer späteren Übertragung der Immobilie vom Trust an die Kinder fallen Erbschaftsteuergebühren an.
• Auf das vom Trust gehaltene Vermögen wird eine zehnjährige Erbschaftsteuer von maximal 6 % erhoben. Diese wird alle zehn Jahre für die gesamte Laufzeit des Trusts fällig.
• Der Trust muss sich beim Finanzamt (HMRC) registrieren und jährlich eine Steuererklärung abgeben.
• Wenn Sie eine Immobilie in den Trust übertragen, dürfen Sie keine Einkünfte mehr daraus beziehen, um die Erbschaftsteuer zu vermeiden.

Diskretionäre Trusts spielen eine Rolle bei der Erbschaftssteuerplanung, insbesondere wenn Sie die finanzielle Versorgung eines schutzbedürftigen oder behinderten Kindes nach Ihrem Tod sicherstellen möchten. Daher sollten sie nicht außer Acht gelassen werden.

Verkauf und Reinvestition:
Hierbei werden die Immobilien verkauft und der Gewinn anschließend in ein Portfolio für betriebliche Immobilieninvestitionen reinvestiert. Wie jede Aktienanlage birgt auch diese Methode Risiken. Sollten Sie jedoch zwei Jahre überleben, kann die Anlage im Todesfall steuerfrei an Ihre Erben vererbt werden. Allerdings fällt beim Verkauf weiterhin Kapitalertragsteuer an. Daher ist eine realistische Kosten-Nutzen-Abwägung gegenüber dem Risiko unerlässlich. Viele dieser Anlageprodukte sind an der AIM oder im FTSE 350 notiert. Das Risiko besteht darin, dass die Aktien während Ihrer Lebenszeit an Wert verlieren oder das Unternehmen in Konkurs geht und liquidiert wird. In letzterem Fall verlieren Sie Ihr gesamtes Kapital. Dieses Risiko lässt sich durch Investitionen in spezialisierte Fonds mit einem breit gestreuten Portfolio minimieren.

Erbschaftssteuer und Kapitalgesellschaften

Eine korrekt eingerichtete GmbH kann Ihre Erbschaftssteuerbelastung reduzieren. Gleichzeitig behalten Sie zu Lebzeiten die volle Kontrolle, haben uneingeschränkten Zugriff auf Dividendeneinnahmen und können eine Gesellschaftervereinbarung treffen, um Ihr Vermögen für Ihre Kinder und Ihre Nachkommen zu sichern. In diesem Fall kann die Verwendung von „Freezer Shares“ eine sinnvolle Option sein. Dabei wird der Wert Ihrer Aktien eingefroren, sodass zukünftige Wertsteigerungen dem vorgesehenen Begünstigten – in der Regel der nächsten Generation – zugutekommen. Dies wird durch eine Änderung der Satzung erreicht, die die Aktien in zwei Klassen, A- und B-Aktien, unterteilt. Die A-Aktien berechtigen Sie zu Dividenden und/oder Kapitalausschüttungen im Falle der
Auflösung in Höhe des aktuellen Unternehmenswerts und verbleiben in Ihrem Besitz.

Wichtig ist hierbei, dass der aktuelle Wert des Unternehmens bei der Gründung dem Nennwert Ihrer A-Aktien entspricht, also 1 £ pro Aktie, da das Unternehmen über keine weiteren Vermögenswerte verfügt. Jegliches zukünftiges Wertwachstum des Unternehmens fließt den B-Aktien zu, die Ihren Kindern oder gegebenenfalls einer Stiftung, die nachfolgenden Generationen zugutekommt, vermacht werden. Zum jetzigen Zeitpunkt ergeben sich aus dieser Planung keine Erbschaftsteuerfolgen. Die neuen B-Aktien haben zunächst nur einen Nennwert, da sie weder Stimmrechte noch Dividendenansprüche und keinen Kapitalwert über ihrem Nennwert hinaus besitzen.

Es hat keine wesentliche Wertübertragung stattgefunden, da der Wert der bestehenden Aktien nicht wesentlich gesunken ist. Im Todesfall werden Sie nur mit dem Wert des Unternehmens zum Zeitpunkt der
Schaffung der beiden Aktienklassen besteuert. Dasselbe Verfahren kann auch angewendet werden, wenn Sie bereits Immobilien erworben haben. In diesem Fall müsste zunächst eine Bewertung durchgeführt werden, um den aktuellen Wert Ihrer Aktien zu ermitteln.

Bevor Sie sich entscheiden, ob Sie eine Immobilie in Ihrem persönlichen Namen oder über eine GmbH erwerben, sollten Sie sich über die Erbschaftsteuerbestimmungen informieren. Immobilieninvestoren, denen der Schutz ihres Vermögens am Herzen liegt, sollten sich im nächsten Schritt mit einem unserer erfahrenen Steuerberater in Verbindung setzen und ein Beratungsgespräch vereinbaren.

Wie Sam und Sarah die Erbschaftsteuer sparten

Sam (43) und Sarah (43) haben zwei minderjährige Kinder im Alter von 8 und 6 Jahren. Sie wollten ein Immobilienportfolio aufbauen, um sich im Ruhestand ein zusätzliches Einkommen zu sichern, aber auch, um dieses Immobilienvermögen an ihre Kinder weiterzugeben.

Wir konnten für Sam und Sarah, die als Geschäftsführer und einzige stimmberechtigte Gesellschafter die Kontrolle über das Unternehmen behalten, eine Immobilien-Familieninvestmentgesellschaft (PFIC) gründen. Gleichzeitig sind ihre Anteile vom zukünftigen Wertzuwachs ausgeschlossen und somit wertmäßig eingefroren.

Die PFIC erwarb innerhalb von drei Jahren Immobilien im Wert von 1 Million Pfund Sterling durch Buy-to-Let-Hypotheken in Höhe von 750.000 Pfund Sterling und Einlagen in Höhe von 250.000 Pfund Sterling, die Sam und Sarah der PFIC als Darlehen zur Verfügung stellten. Diese Darlehen werden als Geschäftsführerdarlehen an die PFIC behandelt und können steuerfrei an Sam und Sarah zurückgezahlt werden, sobald die PFIC zukünftig über ausreichende Mittel aus den Mieteinnahmen verfügt.

Wir haben eine separate Aktienklasse für die Kinder geschaffen, die ihnen Kapitalrechte am zukünftigen Wertzuwachs des Unternehmens einräumt. Dadurch fließt der zukünftige Wertzuwachs der Immobilien den Kindern zu, anstatt für Erbschaftsteuerzwecke zum Nachlass von Sam und Sarah zu gehören. Dies hat Sam und Sarah im Vergleich zu einem Besitz der Vermögenswerte in ihrem persönlichen Namen bis zur Weitergabe an die Kinder eine erhebliche Erbschaftsteuer erspart.

Nehmen wir an, Sam und Sarah hätten diese Immobilien bis zum Tod des zuletzt überlebenden Ehepartners persönlich besessen, als deren Wert auf 3 Millionen Pfund Sterling geschätzt wurde. In diesem Fall könnte ihre Erbschaftsteuerlast bis zu 1,2 Millionen Pfund Sterling betragen (vorausgesetzt, ihre Freibeträge für die Erbschaftsteuer sind bereits durch andere Vermögenswerte ausgeschöpft). Durch die Nutzung des PFIC (Professional Family Insurance Corporation) würde lediglich das ursprünglich in den PFIC eingebrachte Eigenkapital von 250.000 Pfund Sterling der Erbschaftsteuer unterliegen, die auf 100.000 Pfund Sterling begrenzt wäre. Unter diesen Umständen würden Sam und Sarah durch den PFIC 1,1 Millionen Pfund Sterling an Erbschaftsteuer sparen. Die Erbschaftsteuerlast könnte sogar noch weiter reduziert werden, wenn Sam und Sarah zu Lebzeiten das Darlehenskonto der Direktoren in Höhe von 250.000 Pfund Sterling beim PFIC in Anspruch nehmen würden.

Darüber hinaus können Sam und Sarah Dividenden aus der PFIC beziehen, um ihren laufenden Einkommensbedarf zu decken. Die Aufteilung ist flexibel und richtet sich nach ihren jeweiligen Grenzsteuersätzen im Steuerjahr. Sollten sie auf die Entnahme von Dividenden verzichten, können die verbleibenden Mittel der Gesellschaft zur Tilgung der Immobilienhypotheken oder zum Erwerb neuer Immobilien verwendet werden, ohne dass zusätzliche Steuern anfallen. Wir haben Sam und Sarah geholfen, erhebliche Erbschafts- und Einkommensteuer zu sparen, und wir können auch Ihrer Familie helfen, Steuern zu sparen. Kontaktieren Sie uns noch heute, wenn Sie weitere Informationen wünschen.

Wie wir Ihnen helfen können

Wir gehören zu den führenden Steuerberatern für Immobilienbesitzer in Großbritannien – egal, ob Sie gerade erst mit der Vermietung beginnen oder bereits mehrere Objekte besitzen. Bei UK Landlord Tax hören wir Ihnen zu und unterstützen Sie bei deren Erreichung. Wir bieten Ihnen fundierte, praxisnahe Beratung in verständlicher Sprache – ohne Fachjargon oder langatmige technische Erklärungen.

Wir können Ihnen folgende Ratschläge geben:

Ob die PFIC aufgrund Ihrer persönlichen Umstände ein geeignetes Fahrzeug für Ihre Familie ist

Steuerliche Auswirkungen des Immobilienerwerbs mittels eines PFIC

Steuerliche Auswirkungen der Übertragung bestehender Immobilien an die PFIC

Welche Familienmitglieder sollen in die PFIC aufgenommen werden und welche Rechte sollen jedem Familienmitglied basierend auf Ihren Zielen eingeräumt werden?

Die potenziellen Erbschaftsteuereinsparungen, die durch die Einrichtung des PFIC erzielt werden können

Wie man Großeltern einbeziehen kann, um als Familie maximale Einkommensteuerersparnisse zu erzielen

Die Erstellung einer Aktionärsvereinbarung zum Schutz des im PFIC für die Familie angesammelten Vermögens vor möglichen zukünftigen Ansprüchen

Wie man Gelder aus dem PFIC für jedes Familienmitglied auf die steuerlich günstigste Weise entnehmen kann

Weitere Optionen für Vermieter hinsichtlich ihres bestehenden Immobilienportfolios

Beratung zur Erbschaftsteuerbelastung Ihres Gesamtvermögens, einschließlich des Vermögens, das außerhalb der PFIC in Ihrem persönlichen Namen geführt wird

Für eine unverbindliche Beratung kontaktieren Sie uns bitte – UK Landlord Tax

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